Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2015 г. N 16АП-182/15

Требование: о взыскании долга и пени, о расторжении договора аренды

Вывод суда: исковые требования частично удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

г. Ессентуки

04 августа 2015 г.

Дело N А63-7203/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей: Бейтуганова З.А., Джамбулатова С.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания Днепровским А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Басс", Министерства имущественных отношений Ставропольского края, общества с ограниченной ответственностью "Став-Стар" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2014 по делу N А63-7203/2014 (судья Турчин И.Г.) по иску Министерства имущественных отношений Ставропольского края (г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644) к обществу с ограниченной ответственностью "Басс" (г. Ставрополь, ОГРН 1022601980653), третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Став-Стар", о взыскании 38 387 082,17 руб., расторжении договора, обязании возвратить помещения; при участии представителей: от министерства - Соколец М.А. (доверенность от 12.11.2014 N 7810107), от общества - Гребенников А.В. (доверенность от 03.04.2015),

УСТАНОВИЛ

Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БАСС" (далее - общество) о взыскании 38 387 082,17 руб., в том числе 6 102 152,22 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2010 по 01.04.2014 и 32 284 929,95 руб. пени за период с 11.03.2010 по 10.04.2014, расторжении договора аренды от 25.12.1997 N 746, обязании возвратить помещения 10-31, 58-88 литера Б, общей площадью 1 399,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 337 (уточненные требования).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилых помещений.

Решением суда от 10.12.2014 с учетом исправительного определения от 11.12.2014 требования удовлетворены частично, с общества в пользу министерства взыскано 4 164 765,75 руб. неосновательного обогащения, в остальной части иска отказано. В доход федерального бюджета с общества взыскано 43 823,83 руб. государственной пошлины. Суд признал договор аренды в части, касающейся подвальных помещений, незаключенным, ввиду несогласованности сторонами условий о размере арендной платы. Удовлетворяя требования частично, за период по которому не истек срок исковой давности (с 03.07.2011 по 03.07.2014), суд указал на наличие на стороне общества обязательств по внесению платы за фактическое пользование имуществом. Поскольку в части подвальных помещений договор признан незаключенным, а за надземные помещения арендная плата вносилась исправно, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований о взыскании пени, расторжении договора, обязании возвратить имущество.

Не согласившись с решением, стороны обжаловали его в апелляционном порядке. Министерство в жалобе просило решение отменить в части отказа в удовлетворении требований и удовлетворить иск в полном объеме. По мнению истца, суд пришел к ошибочному выводу о незаключенности договора в части подвальных помещений.

Общество в жалобе просило решение отменить в части удовлетворения требований и отказать иске в этой части. Жалоба мотивирована следующим. Вывод суда о незаключенности договора является ошибочным. Включив в договор подвальные помещения, стороны изменили объект договора и распространили на него условия основного договора, в том числе, в части размера арендной платы. Пунктом 3 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрена возможность установления арендной платы исходя из стоимости единицы площади здания (сооружения). Приложением 2 к договору согласован порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ставропольского края зданиями, строениями, сооружениями, помещениями с 01.01.2005 по 05.09.2005, которым установлена минимальная величина арендной платы в размере 1 300 руб. за 1 кв.м. в городах Ставрополе, Невинномысске и регионе КМВ. Данным приложением стороны согласовали размер платы конкретно для подвальных помещений, который не отличался от размера аренды за надземные помещения. С 01.07.2007 годовая арендная плата установлена в размере 2 378,53 руб. за 1 кв.м., а с 18.03.2013 по 18.03.2014 - в размере 2 509,35 руб. за 1 кв.м. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что после заключения основного договора стороны воспользовались механизмом, предусмотренным пунктом 3 статьи 654 Гражданского кодекса - устанавливали размер арендной платы исходя из ставки за единицу площади помещений, как первого, так и подвального этажей. Указывая на неисполнение денежных обязательств по договору, суд не учел, что обязанность по внесению арендных платежей ответчиком исполнена посредством выполнения работ по капитальному ремонту подвальных помещений на сумму 5 141 000 руб. Представленные ответчиком фотоматериалы, рабочая документация по гидроизоляции подвальных помещений необоснованно не приняты судом во внимание. Суд не принял мер, направленных на установление обстоятельств, связанных с техническим состоянием помещений, их подтопления и возможностью использования, не рассмотрел вопрос о назначении по делу судебной экспертизы. Выполнение ответчиком капитального ремонта помещений в счет арендной платы исключает возможность начисления неустойки. При рассмотрении дела суд не учел, что в судебных актах по делу N А63-2770/2010 установлен факт заключенности и действительности всех дополнительных соглашений к договору аренды, неверно определил площадь подвальных помещений (850,5 кв.м. вместо 650 кв.м), в связи с чем неправильно произвел расчет неосновательного обогащения. Взыскав плату за пользование имуществом за период до 03.07.2014, суд вышел за рамки исковых требований (в иске заявлен период - по 01.04.2014).

18.06.2015 в апелляционный суд поступило дополнение к апелляционной жалобе общества, в котором приведен довод о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права - иск рассмотрен без привлечения к участию в деле субарендатора подвальных помещений - ООО "Став-Стар".

По ходатайству общества указанное лицо привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Кроме того определением от 24.06.2015 апелляционный суд восстановил ООО "Став-Стар" пропущенный срок на подачу апелляционной жалобы и принял апелляционную жалобу к производству.

Определением от 04.08.2015 связи с уходом в отпуск судья Годило Н.Н. заменен на судью Джамбулатова С.И.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения, представили дополнительные доказательства, которые приобщены к материалам дела в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ.

ООО "Став-Стар", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалобы рассматривались в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалоб, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, Комитет по управлению имуществом Ставропольского края (правопредшественник министерства; арендодатель), Министерство сельского хозяйства Ставропольского края (балансодержатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.12.1997 N 746, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя для использования под столовую-кафе сдает арендатору во временное владение и пользование помещения первого этажа площадью 540 кв.м., расположенные по ул. Мира, 337 в г. Ставрополе. В разделе 3 договора стороны согласовали, что размер арендной платы устанавливается в ставках, действующих на момент заключения договора (пункт 3.1). Годовая арендная плата на момент заключения договора установлена в размере 105 442,56 руб. и определяется по формуле: АП (зд) x К, где АП (зд) - годовая арендная плата на момент заключения договора, К - коэффициент, значение которого определяется отношением величины централизованно регулируемой минимальной заработной платы, установленной на дату очередного расчета, к величине минимальной заработной платы, установленной на момент заключения договора (пункт 3.2). Арендатор обязался вносить арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до пятого числа (пункт 3.4). В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, подлежит начислению пеня в размере 0,7 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1).

Дополнительным соглашением от 01.07.2003 в аренду переданы подвальные помещения площадью 650 кв.м., установлено, что арендная плата начисляется с момента приема - передачи подвального помещения.

Соглашением от 06.09.2005 стороны увеличили общую площадь арендуемых помещений до 1399,3 кв.м. (литера "Б", помещения 10-31, 58-88) и установили срок действия договора по 25.12.2046.

Договор аренды (в редакции дополнительных соглашений) зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 28.09.2005.

Подвальные помещения переданы арендатору 01.08.2003 по акту, из которого следует, что помещения находятся в аварийном состоянии, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и вентиляции пришли в негодность.

Дополнительным соглашением от 18.03.2013 стороны согласовали, что арендатор вносит очередную арендную плату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

Приложениями N 2 к договору "Порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ставропольского края зданиями, строениями, сооружениями, помещениями и частью помещений" (далее - Порядок) стороны уточнили площади арендуемых помещений: надземная часть - 548,5 кв.м., подвала - 850,8 кв.м., а также согласовали годовой размер арендной платы, который с 01.01.2007 составил: за надземную часть - 1 304 621,9 руб. (2 378,53 руб. за 1 кв.м.), за подвальные помещения - 1 507 617,6 руб. (1 772 руб. за 1 кв.м.), исходя из определенной Порядком формулы расчета величины арендной платы (Ап = S х Cб х Киз х Кт х Км х Кз х Ктд х Кнж х Кп / 10, где S - арендуемая площадь, Cб - базовая величина стоимости строительства 1-го кв.м., Киз - коэффициент износа, Кт - коэффициент типа здания, Км - коэффициент вида строительного материала, Кз - коэффициент территориальной зоны, Ктд - коэффициент типа деятельности арендатора, Кнж - коэффициент качества нежилого помещения, Кп - коэффициент использования памятника).

В связи с неуплатой арендных платежей за пользование подвальными помещениями и неисполнением обязательств по текущему ремонту этих помещений, министерство направило обществу претензию от 20.05.2014 N 3389/07 (получена 03.06.2014), в которой потребовало в течение 14 дней погасить задолженность за период с 01.01.2010 по 01.04.2014 в сумме 7 283 107,12 руб., а также возвратить подписанное соглашение о расторжении договора. Повторная претензия с аналогичными требованиями от 19.06.2014 N 4179/07 направлена обществу 20.06.2014 (получена 11.07.2014).

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору и неудовлетворение претензий послужило основанием для обращения с иском в суд.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции на основании статьи 431, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса признал договор аренды от 25.12.1997 N 746 в части подвальных помещений незаключенным ввиду несогласования в нем условий о размере арендной платы.

Данный вывод является ошибочным в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу пункта 3 названной статьи, в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Апелляционным судом установлено, что в рамках дела N А63-2770/2010 судом рассматривались требования общества к министерству о взыскании излишне уплаченной арендной платы по спорному договору за февраль 2010, а также встречные требования министерства о взыскании задолженности по арендной плате за период с 08.05.2009 по 21.07.2010 и пени за период с 21.07.2007 по 21.07.2010. По результатам рассмотрения дела с министерства в пользу общества взыскано 6 000 руб., в удовлетворении встречного иска отказано. В основу судебных актов положены согласованные сторонами условия договора от 25.12.1997 N 746 (в редакции дополнительных соглашений от 31.07.2003 и 06.09.2005), в том числе и в части подвальных помещений. Выводов о незаключенности договора судебные акты не содержат. Из материалов дела также не усматривается, что при рассмотрении дела в первой инстанции суд предлагал сторонам представить доказательства согласования размера арендной платы за подвальные помещения. В апелляционный суд стороны представили приложения N 2 к договору аренды "Порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ставропольского края зданиями, сооружениями, помещениями и частью помещений" за периоды с 01.08.2003 по 31.12.2007. Приложениями стороны согласовали годовой размер аренды за подвальные помещения, который с 01.01.2007 составил 1 507 617,6 руб. (1 772 руб. за 1 кв.м.). Таким образом, сторонами согласованы все существенные условия договора аренды недвижимости, в связи с чем, спорный договор является заключенным.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса). В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 Кодекса).

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что обязательства по внесению арендной платы за пользование надземными помещениями обществом исполнены. Спор возник ввиду невнесения платы за подвальные помещения. За спорный период (с 01.03.2010 по 01.04.2014; 4 года 1 месяц) задолженность ответчика составила 6 156 105,20 руб. (1 507 617,6 х 4 + (1 507 617,6 / 12)). Доказательств, подтверждающих перечисление арендодателю указанной суммы полностью или в части, материалы дела не содержат.

В отзыве на иск и апелляционной жалобе общество привело доводы о том, что оплата аренды произведена им посредством выполнения капитального ремонта подвальных помещений на сумму 5 141 000 руб. в соответствии с дополнительным соглашением от 05.08.2003.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Кодекса).

Дополнительным соглашением от 05.08.2003 стороны внесли изменения в пункт 2.3.4 договора и предусмотрели, что капитальный ремонт подвальных помещений производится за счет средств арендатора, в сумме определенной проектно-сметной документацией, согласованной с арендодателем, с последующим зачетом этой суммы (статья 616 ГК РФ) в счет арендной платы за указанные помещения.

Данное условие не противоречит пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 6.1 договора расходы арендатора на капитальный ремонт помещений являются основанием для снижения арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением.

Министерством согласована составленная ООО "Стройиндустрия" и утвержденная обществом предварительная смета на реконструкцию подвального помещения на сумму 25 455 000 руб. Сметой предусмотрены следующие виды работ: замена трубопровода водоснабжения и канализации, устройство дренажной системы, гидроизоляция подвального помещения, приобретение и монтаж вентиляционной системы и кондиционирования, монтаж электропроводки и электроприборов, установка сантехники, системы отопления, демонтаж стеновых перегородок, установка охранно-пожарной сигнализации, устройство пожарного выхода, отделочные работы, устройство гостевой парковки, укладка асфальтового покрытия, реконструкция и пристройка дополнительных помещений (входной узел).

02.02.2009 общество заключило договор подряда N 20 с ООО "Рост+" (подрядчик), по условиям которого подрядчик обязался выполнить своим иждивением работы по капитальному ремонту спорных помещений в соответствии с условиями договора, сметой и в сроки, предусмотренные договором (начало работ - 02.02.2009, окончание - 31.12.2009). Стоимость работ определена в сумме 25 455 000 руб.

Согласно актам выполненных работ (форма КС-2, КС-3) от 27.04.2009 N 1, от 28.04.2009 N 2, от 30.04.2009 N 4 ООО "Рост+" выполнило, а общество приняло работы по реконструкции подвального помещения на общую сумму 2 216 000 руб., а именно: разборка полов подвала железобетонных, демонтаж дверных коробок в каменных стенах с выломкой четвертей в кладке, демонтаж конструкций дверей металлических, разборка перегородок кирпичных, разборка трубопроводов из стальных труб диаметром до 32 мм, разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром 100 мм, разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром 50 мм, демонтаж смывных бачков фаянсовых на унитазе, демонтаж унитазов, умывальников и раковин.

В деле имеются платежные поручения, подтверждающие перечисление в период с 02.04.2009 по 05.05.2009 обществом подрядчику денежных средств в сумме 5 141 000 руб., при этом из них не усматривается, во исполнение какого именно обязательства перечислены денежные средства, в них лишь указано "за выполненные работы". Таким образом, документально подтверждено выполнение работ на сумму 2 216 000 руб.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что после проведения ремонтных работ (апрель 2009) общество предъявляло результат этих работ министерству, а также заявляло о зачете стоимости работ в счет арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением от 05.08.2003 либо предлагало оформить дополнительное соглашение о снижении размера арендной платы, как это предусмотрено пунктом 6.1 договора.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" разъяснено, что обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.02.2012 N 12990/11, Определении ВС РФ от 09.06.2015 по делу N А13-2077/2014, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете, данное право может быть реализовано только путем заявления встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Встречного иска общество не предъявляло. Требование о зачете заявлено ответчиком после предъявления к нему иска о взыскании долга, поэтому обязательство по внесению арендной платы в сумме, составляющей стоимость ремонтных работ, не прекратилось.

Таким образом, задолженность ответчика за период с 01.03.2010 по 01.04.2014 составила 6 156 105,20 руб.

В суде первой инстанции ответчик заявил о применении исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса судебная защита нарушенных прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса). В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается по общему правилу со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как разъяснено в пункте 26 постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Пунктом 10 названного постановления предусмотрено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Истцом заявлено требование о взыскании арендной платы за период с 01.03.2010 по 01.04.2014. Согласно пункту 3.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до 5-го числа (с учетом дополнительного соглашения от 18.03.2013 - до 10-го числа). Таким образом, о нарушении своих прав на получение платы за пользование имуществом истец должен был узнавать не позднее 5-го числа (с 18.03.2013 - 10-го числа) текущего месяца.

Иск подан в суд 03.07.2014, следовательно, в переделах исковой давности заявлены требования о взыскании долга за период с июля 2011 по март 2014 включительно (2 года 8 месяцев). С учетом установленной сторонами годовой стоимости аренды подвальных помещений (с 01.01.2007 - 1 507 617,6 руб.; 1 772 руб. за 1 кв.м.) с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 4 020 313,60 руб. (2 х 1 507 617,6 + (1 507 617,6 / 12 х 8).

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В силу пункта 1 статьи 207 Гражданского кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку факт просрочки обязательства установлен, министерство вправе требовать от общества уплаты пени в соответствии с пунктом 4.2.1 договора в размере 0,7 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Требование о взыскании пени заявлено в пределах исковой давности за период с 06.07.2011 по 10.04.2014. По расчету апелляционного суда, за указанный период, исходя из месячной ставки арендной платы 125 634,80 руб. (1 507 617,6 / 12), сумма подлежащей взысканию пени составила 15 022 655,49 руб.

О снижении неустойки ответчик в порядке статьи 333 Гражданского кодекса не заявлял. Уменьшение судом неустойки по собственной инициативе не допустимо, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, принципом состязательности сторон.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, что влечет обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю.

Факт неоднократного нарушения арендатором обусловленных сроков внесения арендных платежей подтвержден материалами дела и ответчиком не опровергнут, обстоятельства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, судом установлены (претензии от 20.05.2014 N 3389/07, от 19.06.2014 N 4179/07).

При таких обстоятельствах, требования о расторжении договора и возврате переданных в аренду надземных помещений являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требования министерства о возврате подвальных помещений удовлетворению не подлежат в силу следующего. Из материалов дела видно, что по договору субаренды от 28.03.2008 (зарегистрирован 28.04.2008) ООО "Басс" передало ООО "Став-Стар" во временное владение и пользование на срок до 25.12.2046 находящиеся в аренде у общества нежилые помещения подвала 10-31 литера Б, в здании по ул. Мира 337 в г. Ставрополе. Согласно пункту 1.5 договора имущество передано арендатору в момент подписания договора, который имеет силу передаточного акта. В апелляционный суд общество представило платежные поручения и выписки из лицевого счета, подтверждающие внесение субарендатором платы за пользование имуществом, и соответственно, исполнение обществом обязательства по передаче имущества в субаренду. Доказательств, свидетельствующих о том, что на момент рассмотрения апелляционных жалоб имущество возвращено обществу, материалы дела не содержат.

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой вещных прав" разъяснено, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Поскольку подвальные помещения находятся в фактическом владении не ответчика, а третьего лица (ООО "Став-Стар"), требования министерства к обществу о возврате имущества удовлетворению не подлежат. Возврат данного имущества возможен посредством предъявления соответствующего требования к фактическому владельцу недвижимости в рамках иного судебного процесса.

Ссылка общества на аварийное состояние помещений правомерно отклонена судом первой инстанции. Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Однако пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Подвальные помещения переданы ответчику на основании дополнительного соглашения от 01.07.2003 по акту от 01.08.2003, в котором отражено фактическое состояние имущества на момент его передачи.

Таким образом, о техническом состоянии помещений ответчику стало известно непосредственно в момент передачи имущества, что исключает ответственность истца за недостатки последнего. Подписав соглашение от 01.07.2003, и приняв имущество в пользование без каких либо возражений, ответчик тем самым согласился с условиями договора, в том числе в части уплаты арендных платежей с момента приема-передачи подвальных помещений.

Последующее затопление помещений вызвано ненадлежащим исполнением договора самим арендатором. Капитальный ремонт помещений, предусмотренный дополнительным соглашением от 05.08.2003, обществом в разумный срок не произведен. В то время как в утвержденной обществом и согласованной министерством предварительной смете на сумму 25 455 000 (заверена нотариусом 20.11.2006; т.1 л.д.153) были предусмотрены работы, в том числе по замене трубопровода водоснабжения и канализации, устройству дренажной системы, гидроизоляции подвального помещения. Договор подряда на выполнение ремонтных работ заключен обществом с ООО "Рост+" только в феврале 2009, то есть спустя более 5 лет с момента передачи объекта, проект по гидроизоляции подвального помещения заказан обществом только в 2010 году.

Государственная пошлина по иску в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО "Басс" перечислило на депозитный счет Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда 50 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы. Поскольку ходатайство о назначении экспертизы было отклонено, денежные средства в сумме 50 000 руб. подлежат возврату обществу.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2014 по делу N А63-7203/2014 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования Министерства имущественных отношений Ставропольского края удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БАСС" в пользу Министерства имущественных отношений Ставропольского края 4 020 313,60 руб. долга и 15 022 655,49 руб. неустойки.

Расторгнуть договор аренды от 25.12.1997 N 746 и обязать общество с ограниченной ответственностью "БАСС" возвратить Министерству имущественных отношений Ставропольского края помещения N 58-88 первого этажа литера Б, площадью 548,5 кв.м, расположенные по ул. Мира, 337 в г. Ставрополе.

В остальной части в удовлетворении требований Министерства имущественных отношений Ставропольского края отказать.

Апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "БАСС" и общества с ограниченной ответственностью "Став-Стар" оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БАСС" в доход федерального бюджета 99 215,51 руб. госпошлины по иску.

Перечислить с депозитного счета Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда на счет общества с ограниченной ответственностью "БАСС" 50 000 руб., уплаченных платежным поручением N 113251 от 15.05.2015 за проведение экспертизы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

З.А Бейтуганов С.И. Джамбулатов