Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2015 г. N 10АП-6821/15

г. Москва

05 августа 2015 г.

Дело N А41-8125/15

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Ибрагимовым Э.А.,

при участии в заседании:

от ЗАО СПО "Агропромстройпроект": Шафеева М.М. по доверенности от 02.04.2015,

от Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района: Черанева Т.В. по доверенности от 17.06.2014,

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2015 года по делу N А41-8125/15, принятое судьей Гриневой А.В., по исковому заявлению ЗАО СПО "Агропромстройпроект" к Комитету по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района, третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Строительно-проектное объединение "Агропромстройпроект" (далее - истец, общество, ЗАО СПО "Агропромстройпроект") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района (далее - ответчик, Комитет) об обязании заключить договор аренды земельного участка, общей площадью 25000 кв.м, с кадастровым номером 50:33:0040127:40, земли населенных пунктов, под размещение жилых домов N N 6,9,12,15, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, северо-западный микрорайон, квартал "Надежда", на 3 (три) года на дополнительных условий.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2015 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается сторонами по делу, 26 декабря 2009 года между Комитетом по управлению имуществом Ступинского муниципального района (арендодатель) и ЗАО СПО "Агропромстройпроект" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 178, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 25 000 кв.м с кадастровым номером 50:33:0040127:40 по адресу: Московская область, г. Ступино, северо-западный район, разрешенное использование (назначение) под размещение жилых домов NN6,9,12,15 в квартале "Надежда".

Дополнительным соглашением от 27 декабря 2010 года N 1 к договору аренды срок аренды продлен с 26 декабря 2009 года по 31 декабря 2011 года (т.1, л.д. 34).

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2013 года по делу N А41-15028/13 ЗАО СПО "Агропромстройпроект" признано банкротом, введена процедура конкурсного производства.

15 декабря 2014 года конкурсный управляющий общества обратился в Комитет с заявлением о продлении срока договора N 178 аренды земельного участка общей площадью 25 000 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0040127:40 по адресу: Московская область, г. Ступино, северо-западный район, разрешенное использование (назначение) под размещение жилых домов NN6,9,12,15 в квартале "Надежда" сроком не менее чем на 3 (три) года без дополнительных условий (т.1, л.д.49).

Поскольку заявление ЗАО СПО "Агропромстройпроект" оставлено со стороны Комитета без ответа, истец обратился в Арбитражный суд Московской области, избрав способ защиты своего права в порядке искового производства, сформулировав предмет требований как обязание ответчика заключить с истцом договор аренды спорного земельного участка сроком на три года.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, исследовав представленные истцом в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что ЗАО СПО "Агропромстройпроект" имеет право на продление договора аренды земельного участка без дополнительных условий.

Обжалуя решение суда первой инстанции, Комитет указывает, что договор аренды прекратил свое действие 30.12.2011, а до истечения срока действия договора общество за продлением договора аренды не обращалось. Также ссылается на неиспользование обществом спорного земельного участка в длительный период и до настоящего времени.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ЗАО СПО "Агропромстройпроект" возражал относительно доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в арбитражный суд вправе обратиться лицо за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с частью 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей на момент обращения в арбитражный суд, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Как усматривается из материалов дела, согласно дополнительному соглашению от 27.12.2010 N 1 срок действия договора аренды от 26.12.2009 N 178 истек 31.12.2011, что не оспаривается истцом (т.1, л.д. 34).

Конкурсный управляющий ЗАО СПО "Агропромстройпроект" обратился с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка от 26.12.2009 N 178 не менее чем на 3 (три) года без дополнительных условий 15.12.2014 (т.1, л.д.49).

Судом первой инстанции не исследовался вопрос целевого использования ЗАО СПО "Агропромстройпроект" земельного участка в течение трех лет за период с 31.12.2011 до 15.12.2014 - момента обращения истца с заявлением о продлении срока действия договора аренды.

Истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено доказательств обращения к арендодателю с уведомлением о желании заключить новый договор в разумный срок до окончания действия договора аренды земельного участка от 26.12.2009 N 178 (до 31.12.2011).

Обстоятельства фактического пользования истцом земельным участком после истечения срока договора аренды, равно как и обстоятельства возобновления указанного договора на тех же условиях на неопределенный срок судом первой инстанции также не установлены.

Истцом в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие использование земельного участка для цели, предусмотренной договором, а именно: получены архитектурно-планировочные задания от 06.09.2007, от 27.02.2008; проведено согласование с отделом архитектуры и градостроительства эскизного проекта на строительство 16.01.2008; заключен договор на выполнение проектных работ от 05.02.2007.; заказаны услуги по разработке мероприятий по охране окружающей среды, гражданской обороне, противопожарной безопасности в мае 2009 года; получено разрешение на проектирование 19.02.2008; получены технические условия на теплоснабжение (N 1212 от 18.02.2005, N 1230 от 19.05.2008, N 2732 от 21.05.2009), электроснабжение (N 02-105 от 13.11.2003) и сетям водоснабжения и водоотведения (N2732 от 21.05.2009); получено разрешение на строительство N RU 50528000- /09 от 09.09.2009; заключен контракт об инвестировании и строительстве; направлено обращение за подготовкой градостроительного плана земельного участка 19.12.2011.

24 июня 2008 года между ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" и ЗАО СПО "Агропростройпроект" заключен договор подряда N 03/30-ПДСК на выполнение работ на объекте "Жилой дом N 6А, жилой дом N 6Б, жилой дом 9Б квартала "Надежда" в Северо-Западном микрорайоне г. Ступино Московской области.

Все представленные ЗАО СПО "Агропромстройпроект" документы свидетельствуют об использовании спорного земельного участка в соответствии с условиями договора аренды от 26.12.2009 N 178, но только в период до 19.12.2011.

20 января 2009 года между администрацией, ЗАО СПО "Агропростройпроект" и ЗАО "Подольский домостроительный комбинат" заключен контракт об инвестировании и строительстве жилых домов в микрорайоне "Северо-Западный" квартал "Надежда" г. Ступино Московской области, согласно пункту 2.1. которого предметом контракта является реализация части инвестиционного проекта по строительству двух 2-секционных 14-этажных жилых домов N 6А, 9Б и двух 3-секционных 14-этажных жилых домов N 6Б, 9А со встроенными нежилыми помещениями на первых этажах, с устройством вентилируемых фасадов из композиционных материалов типа Рейнобонд, с общей площадью квартир 29484 кв.м, на земельном участке по адресу: Московская область, г. Ступино, северо-западный микрорайон, квартал "Надежда", с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 1200 млн. рублей, в том числе инвестиции в муниципальное жилье ориентировочно 96 млн. рублей (т.1, л.д. 21-28).

Статьей 4 контракта от 29.01.2009 установлены сроки и содержание этапов работ, выполнение которых материалами дела не подтверждено.

В соответствии с представленными в материалы дела техническими паспортами зданий, спорные жилые дома являются объектами незавершенного строительства, степень готовности 62% (т.1, л.д. 147-170).

Ссылка суда первой инстанции в обоснование вывода о правомерности требований истца на положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ не может быть признана правомерной, поскольку на момент рассмотрения спора судом первой инстанции доказательства возникновения права собственности у общества объекты незавершенного строительства, расположенные на спорном земельном участке, отсутствовали.

Кроме того, наличие права на отдельные объекты незавершенного строительства не свидетельствует о безусловной обязанности ответчика без учета требований статьи 35 ЗК РФ (право на использование соответствующей части земельного участка) заключить договор аренды на всю площадь земельного участка, который ранее был предоставлен под цели размещения жилых домов, строительство которых истцом не осуществлено (дома под номерами 12 и 15).

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение Комитета заключить договор аренды спорного земельного участка с третьими лицами, а также принимая во внимание, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу в течение года со дня истечения срока договора, оснований для применения норм о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды в соответствии со статьей 621 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

Кроме того, в соответствии со статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Между тем суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований о понуждении заключить договор аренды земельного участка, в нарушении указанной нормы не определил в решении и не отразил в его резолютивной части условия, на которых стороны обязаны заключить договор, текст обжалуемого решения не содержит проекта договора аренды.

Согласно заявлению ЗАО СПО "Агропромстройпроект" о продлении срока договора аренды земельного участка от 15.12.2014 истцом в Комитет также не был представлен проект договора аренды, который бы он направлял ответчику перед подачей иска в суд (т.1, л.д.49).

Следовательно, требование об обязании заключить договор аренды спорного земельного участка на три года без оценки условий, на которых такой договора может быть заключен, не представляется возможным, а, соответственно, в иске обществу надлежало отказать.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции неполно выяснены все обстоятельства дела, имеющие значение для правильного разрешения спора, которые установлены апелляционным судом, о чем указано выше, в связи с чем решение суда подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 мая 2015 года по делу N А41-8125/15 отменить.

В удовлетворении иска об обязании заключить договор аренды отказать.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Н.Н. Катькина Е.Н. Короткова