Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2015 г. N 15АП-12695/15

город Ростов-на-Дону

12 августа 2015 г.

дело N А32-7967/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.

при участии:

от истцов: не явились, извещены

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой С.В., Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс", Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Планета"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2015 по делу N А32-7967/2015 (судья Савин Р.Ю.)

по иску индивидуального предпринимателя Комаровой С.В., Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс", Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Планета"

к ответчику Администрации муниципального образования г. Краснодар

о признании договора аренды земельного участка недействительным в части,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валериевна, Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс", Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Планета" (далее- истцы) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 4300017887 от 24.11.2011 земельного участка кадастровый номер 23:43:0125083:18, площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, п. Индустриальный, ул. Творческая, 47, в части пункта 6.1 договора, которым предусмотрено начало срока действия договора аренды, равной дате торгов, и изменить договор аренды, изложив п. 6.1 в следующей редакции: "6.1 Договор действует в течение 3-х лет со дня его государственной регистрации".

Исковые требования мотивированы тем, что срок действия договора не может начаться ранее момента его государственной регистрации.

Решением от 27.05.2015 в иске отказано. Суд первой инстанции исходил из того, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды по мотиву отсутствия подписанного арендатором акта приема-передачи земельного участка (что зависело от воли самого арендатора и его действий) сам по себе не может свидетельствовать о нарушении арендодателем договора аренды и изменении судом в силу этого срока договора аренды путем увеличения на три года с момента его государственной регистрации.

Не согласившись с принятым судебным актом, истцы обратились с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение от 27.05.2015. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что срок действия договора не может начаться ранее момента его государственной регистрации.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От истцов поступило уточнение к апелляционной жалобе, в которой заявители просят отменить обжалуемое решение суда об отказе в иске и удовлетворить требования, изменить договор аренды в части срока начала его действия, не с момента подписания, а с момента его регистрации. По мнению заявителя жалобы, указание даты начала срока действия договора аренды с даты подписания и торгов в 2011 году вместо даты государственной регистрации договора аренды в 2014 году фактически привело к сокращению срока действия договора аренды вместо 3 лет до нескольких месяцев, то есть нанесло арендатору ущерб. Арендатор обращался в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлениями о государственной регистрации договоров аренды, но получал отказы, стороны не могли разумно предвидеть то обстоятельство, что вследствие отказов Управления Росреестра по Краснодарскому краю фактически договор аренды зарегистрирован только в 2014 г.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на проведенном 09.11.2011 заседании комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар, Комарова С.В. признана победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства (протокол от 09.10.2011). По результатам аукциона 24.11.2011 между администрацией муниципального образования г. Краснодар и Комаровой С.В. был подписан договор аренды земельного участка N 4300017887, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 800 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, п. Индустриальный, ул. Творческая, 47 (далее - спорный земельный участок) для индивидуального жилищного строительства.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 15.09.2014, что подтверждено выпиской из ЕГРП от 11.12.2014.

Комарова С.В. заключила с Воронежской региональной общественной организацией инвалидов "Импульс", Воронежской региональной общественной организацией инвалидов "Планета" договор о совместной деятельности от 19.09.2014 по застройке земельного участка.

Согласно п. 6.1 договора аренды, договор действует с 09.11.2011 по 09.11.2014.

Истцы полагают, что данное условие противоречит п. 3 ст. 433 ГК РФ, предусматривающей условие о том, что договор аренды земельного участка сроком более года считается заключенным с момента его государственной регистрации. Кроме того, договор подписан после начала срока действия договора, предусмотренного п. 6.1 договора аренды (24.11.2011). При заключении договора аренды стороны исходили из государственной регистрации договора аренды в разумный срок после подписания договора, однако по причине незаконных отказов Управления Росреестра по Краснодарскому краю договор аренды фактически зарегистрирован только 15.09.2014 (менее, чем за 2 месяца до истечения срока аренды). Комарова С.В. считала, что поскольку в извещении о торгах существенным условием о сроке аренды установлен срок с указанием на три года, а не на календарную дату, то это условие должно быть и в договоре. Однако ответчик внес в договор аренды календарные даты срока действия договора, что нарушает права истца на пользование земельным участком в течение трехлетнего срока.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, закреплен принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Земельные участки без предварительного согласования места размещения объекта предоставляются исключительно на торгах в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Из пункта 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пункту 7 и пункту 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора.

Судом установлено, что в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона по лоту 315-З" от 09.11.2011 победителем аукциона признана индивидуальный предприниматель Комарова Светлана Валериевна.

Как следует из статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 26 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", заключение договора аренды с победителем торгов является обязанностью для лица, проводившего соответствующие торги.

Согласно статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Стороны свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа указанной нормы права следует, что существенными являются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора: последний не считается заключенным, если отсутствует согласование хотя бы одного из условий.

Как усматривается из материалов дела, спорный договор аренды земельного участка был подписан сторонами без возражений и замечаний, что свидетельствует об отсутствии между сторонами неопределенности в отношении спорных пунктов договора.

Так, согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Судом первой инстанции установлено, что Комарова С.В. заключила договор аренды добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением приняла на себя все права и обязанности, определенные договором, сведений о наличии разногласий при заключении указанного договора в материалах дела не представлено.

С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент заключения спорного договора арендатор располагал полной информацией об условиях, содержащихся в договоре.

Доводы апелляционной жалобы о том, что срок действия договора аренды не может начаться ранее момента его государственной регистрации и данный срок надлежит продлить подлежат отклонению в силу следующего.

Судом установлено, что досудебный порядок урегулирования спора в части требований о внесении изменений в договор аренды истцами соблюден (письмо от 20.12.2014, квитанция от 26.12.2014).

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок аренды сторонами согласован.

По смыслу п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Из пункта 3 указанного Информационного письма Президиума ВАС РФ следует, что по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, при этом правила гражданского законодательства о государственной регистрации не должны истолковываться так, чтобы это способствовало недобросовестному поведению сторон сделки.

Между тем, как правомерно указано судом первой инстанции, из копии регистрационного дела следует, что в государственной регистрации договора аренды отказано в 2012 году по мотиву отсутствия подписанного со стороны арендатора (предпринимателя Комаровой С.В.) акта приема-передачи, о чем Комарова С.В. была уведомлена.

По мнению апелляционного суда, государственная регистрация договора аренды зависела в полной мере от воли и действий самого арендатора и он в данном случае не вправе ссылаться на позднюю государственную регистрацию договора аренды как основание для продления в судебном порядке срока действия договора еще фактически на три года. Надлежащих доказательств уклонения администрации по итогам торгов по передаче предпринимателю земельного участка в дело не представлено, акт приема передачи не подписан со стороны предпринимателя.

Таким образом, истцами не подтверждено наличие предусмотренных ст. ст. 450, 451 Гражданского кодекса условий для изменения в судебном порядке договора аренды, соответственно, основания для удовлетворения требований не имеется.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства.

Аналогичная правовая позиция по схожему спору с участием индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны как арендатора изложена в постановлении АС СКО от 23 января 2015 г. по делу N А32-1468/2014 и определении ВС РФ от 12 мая 2015 г. N 308-ЭС15-439.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2015 по делу N А32-7967/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева