Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2015 г. N 13АП-13369/15

г. Санкт-Петербург

13 августа 2015 г.

Дело N А56-62096/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Трушляковой Е.А.

при участии:

от истца: представители Афиногентова И.Е. (протокол от 14.11.2014), Пушкарев А.С. (по доверенности от 21.05.2015),

от ответчиков: 1) представители Патрикеева У.В. (по доверенности от 19.05.2015), 2) Фатеев Н.С. (по доверенности от 11.02.2015),

от 3-го лица: представитель Жуковская Л.В. (по доверенности от 25.12.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13369/2015) Потребительского кооператива "Жилищно-строительный кооператив БАЛТИЕЦ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.04.2015 по делу N А56-62096/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое по заявлению Потребительского кооператива "Жилищно-строительный кооператив БАЛТИЕЦ"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению "Центр повышения эффективности использования государственного имущества" 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании решения Центра об освобождении земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, у дома 9, лит. А от имущества Кооператива, выраженного в уведомлении от 16.09.2014 N 853, и действий директора Дмитриева А.Н., выразившихся в направлении указанного уведомления в Кооператив, а также о признании решения Комитета об освобождении указанного земельного участка, выраженного в заявке от 09.09.2014 N 6354-19/14, незаконными, объединенное с делом по заявлению Кооператива к Управлению и Комитету о признании договора аренды земельного участка от 01.02.1998 N 00/ЗК-00663(01), заключенного между Комитетом и Кооперативом, действующим, заключенным на неопределенный срок, признании незаконным действий Управления, связанных с государственной регистрацией прекращения договора аренды земельного участка от 01.02.1998 N 00/ЗК-00663(01) на объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 1, корп. 45, кадастровый номер 78:06:0002201:020 (ранее кад. N 78:2201:020), признании недействительной записи в ЕГРП, связанной с государственной регистрацией прекращения договора аренды указанного объекта,

установил:

Потребительский кооператив "Жилищно-строительный кооператив БАЛТИЕЦ" (адрес: Россия 199226, Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 9; ОГРН: 1037800044556) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет) и Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению "Центр повышения эффективности использования государственного имущества" (адрес: Россия 191024, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 146, А, 6Н, ОГРН: 1117847089381) (далее - Центр) о признании недействительным решения Центра об освобождении земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, у дома 9, лит. А от имущества Кооператива, выраженного в уведомлении от 16.09.2014 N 853, и действий директора Дмитриева А.Н, выразившихся в направлении указанного уведомления Кооперативу незаконным; признании незаконным решения Комитета об освобождении земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, у дома 9, лит. А от имущества Кооператива, выраженного в заявке от 08.09.2014 N 6354-19/14.

Определением от 10.02.2015 суд привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика д. 10-12, ОГРН: 1047833068931) (далее - Управление Росреестра).

Определением от 03.03.2015 настоящее дело по ходатайству Кооператива объединено в одно производство с делом N А56-7083/2015 по заявлению Кооператива к Управлению Росреестра и Комитету о признании договора аренды земельного участка от 01.02.1998 N 00/ЗК-00663(01), заключенного между Комитетом и Кооперативом, действующим, заключенным на неопределенный срок, признании незаконными действий Управления, связанных с государственной регистрацией прекращения договора аренды земельного участка от 01.02.1998 N 00/ЗК-00663(01) на объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 1, корп. 45, кадастровый номер 78:06:0002201:020 (ранее кадастровый N 78:2201:020), признании недействительной записи в ЕГРП, связанной с государственной регистрацией прекращения договора аренды указанного объекта.

Решением арбитражного суда от 16.04.2015 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с названным решением, Кооператив обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, заявленные Кооперативом требования удовлетворить. По существу спора Кооператив считает, что договор аренды земельного участка не прекратил своего действия с момента государственной регистрации права на первую квартиру в жилом доме, поскольку земельный участок под данным домом не сформирован для эксплуатации многоквартирного дома, на кадастровый учет не поставлен. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ).

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представители Центра, Комитета и Управления Росреестра заняли солидарную позицию по существу спора, просили в удовлетворении жалобы отказать.

На основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением апелляционный суд произвел замену Комитета на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в связи с реорганизацией.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 06.08.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

01.02.1998 между Кооперативом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды N 00/ЗК-00663(01) в отношении земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 1, корп. 45., предоставленного для проектирования и строительства жилого дома со встроенными помещениями (далее - договор аренды).

Как было установлено судом первой инстанции, строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию на основании разрешения Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 30.12.2008 N 78-3002в-2008.

18.09.2014 Кооперативом получено уведомление Центра от 16.09.2014 N 853, содержащее требование освободить земельный участок от расположенного на нем имущества.

В соответствии с выпиской из ЕГРП обременение в виде аренды земельного участка 07.11.2014 прекращено на основании заявления Комитета от 23.10.2014 N 33/020/2014-086 в связи с прекращением договора аренды по причине регистрации 10.11.2011 за Ермолиным А.В. и Ермолиной Н.Н. права собственности на первую квартиру в построенном на земельном участке многоквартирном доме, которому был присвоен адрес: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 9.

Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления, апелляционный суд полагает необходимым его изменить в связи со следующим.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона N 122-ФЗ) установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Пунктом 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ также предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного учета.

Исходя из правового смысла приведенных норм переход права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий, а именно: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию, хотя бы на одну из квартир зарегистрировано право собственности, земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома.

С момента формирования, постановки на кадастровый учет такого участка и перехода на него права общей долевой собственности собственников помещений прекращается договор аренды в отношении участка.

Из части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В данном случае земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 1, корп. 45, предоставлялся Кооперативу для проектирования и строительства жилого дома со встроенными помещениями, для эксплуатации жилого дома земельный участок не формировался, в связи с чем с учетом правовой позиции, изложенной в пункте п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Доказательства формирования и осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с разрешенным использованием для эксплуатации многоэтажного жилого дома в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, сделанный судом первой инстанции вывод о том, что спорный договор аренды земельного участка прекратился на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленными по делу обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами не подтверждается.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Апелляционным судом установлено, что в настоящее время договор аренды является возобновленным на неопределенный срок.

Иных оснований для прекращения договора аренды, кроме изложенных выше, Комитетом не заявлено.

При таких обстоятельствах следует признать, что правовых оснований для отказа в удовлетворении требования о признании договора аренды действующим у суда первой инстанции не имелось.

Отказывая в удовлетворении прочих заявленных Кооперативом требований, апелляционный суд исходит из следующего.

Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации под ненормативным правовым актом, подлежащим обжалованию в арбитражный суд, понимается документ, принятый компетентным органом в результате реализации им своих властных полномочий, содержащий обязательные предписания, распоряжения, влекущие юридические последствия и нарушающие права и охраняемые законом интересы заявителя.

В данном случае указанные Кооперативом действия Комитета и Центра не подлежат оспариваю в порядке 24 главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не соответствуют требованиям, установленным статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Действия Комитета основаны на гражданско-правовой сделке, договоре аренды, и связаны с осуществлением собственником имущества полномочий по распоряжению им. Что касается действий Центра, последний осуществляет полномочия в рамках заключенного с Комитетом договора. При этом ни действия Комитета, ни действия Центра не свидетельствуют об осуществлении властно-распорядительных функций.

По существу апелляционным судом был рассмотрен спор о праве на земельный участок, который с учетом положений п. 56 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения требований Кооператива о признании незаконными действий Управления, связанных с государственной регистрацией прекращения договора аренды земельного, а также признании недействительной записи в ЕГРП, поскольку нарушенные права Кооператива подлежат восстановлению Управлением Росреестра во внесудебном порядке, учитывая, что судебный акт по настоящему делу является основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции следует изменить, признать действующим договор аренды земельного участка от 01.02.1998 N 00/ЗК-00663(01). В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.04.2015 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Признать действующим договор аренды земельного участка от 01.02.1998 N 00/ЗК-00663(01).

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) в пользу потребительского кооператива "Жилищно-строительный кооператив БАЛТИЕЦ" (адрес: Россия 199226, Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 9; ОГРН: 1037800044556) 6 000 руб. расходов по иску и 1 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева Т.А. Кашина