Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2015 г. N 11АП-9942/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21 декабря 2015 г. N Ф06-3082/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

12 августа 2015 г.

Дело N А55-134/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

с участием в судебном заседании:

от заявителей апелляционных жалоб - Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара и Министерства имущественных отношений Самарской области - представители не явились, извещены,

от истца - общества с ограниченной ответственностью "РАА" - Галимов Ю.З., представитель по доверенности от 03.12.2014,

от ответчика - Администрации городского округа Самара - Ягубян И.Е., представитель по доверенности от 31.07.2015 N 19,

от третьего лица - Департамента управления имуществом городского округа Самара - Ягубян И.Е., представитель по доверенности от 13.01.2015 N 7,

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 августа 2015 года в зале N 6 апелляционные жалобы Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара и Министерства имущественных отношений Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2015 по делу N А55-134/2015 (судья Селиваткин П.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "РАА" (ОГРН 1026301520970), г. Самара, к Администрации городского округа Самара, (ОГРН 1026300967417), г. Самара,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Департамента управления имуществом городского округа Самара,

Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара,

Министерства имущественных отношений Самарской области,

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РАА" обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к Министерству имущественных отношений Самарской области об определении условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:602, площадью 62 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, по которым возникли разногласия в следующей редакции:

Пункт 2.1. Настоящий договор заключается сроком на три года со дня его подписания

Пункт 3.1. Расчет размера арендной платы за Участок производится в соответствии с подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582 - на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, а также в соответствии с пунктом 6 указанных Правил.

Пункт 3.4. исключить.

Пункт 3.5. Арендная плата исчисляется со дня подписания настоящего договора.

Пункт 7.4. исключить.

Пункт 8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 9.4. Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка и Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2015 были урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "РАА" и Администрацией городского округа Самара при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:602, площадью 62 кв.м, расположенного по адресу: гор. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30, и изложены спорные условия в следующей редакции:

Пункт 2.1 "Срок аренды устанавливается с 13.10.2014 года по 13.10.2017 года".

Пункт 2.2 исключить.

Пункт 3.1 "Размер арендной платы за Участок составляет 167231 (сто шестьдесят семь тысяч двести тридцать один) рубль 80 копеек в год. НДС не предусмотрен.".

Пункт 3.4 исключить.

Пункт 3.5 "Арендная плата исчисляется с 13.10.2014 года".

Пункт 7.4 исключить.

Пункт 8.1. "Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пункт 9.4 "Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт земельного участка".

Также с Администрации городского округа Самара в пользу общества с ограниченной ответственностью "РАА" взысканы расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 2 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент строительства и архитектуры г.о.Самары и Министерство имущественных отношений Самарской области обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых считают принятое решение незаконным и необоснованным, просят решение отменить, в иске отказать.

ООО "РАА" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО "РАА" возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, поддерживает доводы, изложенные в отзыве на жалобы.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа Самара и Департамента управления имуществом городского округа Самара поддерживает требования апелляционных жалоб, считает решение суда первой инстанции необоснованным, просит отменить.

В судебное заседание представители заявителей апелляционных жалоб не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей явившихся лиц, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 19.03.2014 по делу N А55-28852/2013 было удовлетворено заявление ООО "РАА" о признании незаконным отказа Министерства имущественных отношений Самарской области в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:01:0907003:602, площадью 62 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, в районе жилого дома N 30. Суд обязал Министерство имущественных отношений Самарской области в двухнедельный срок после вступления в законную силу решения суда устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "РАА" путем принятия решения о предоставлении обществу в аренду указанного земельного участка и направления проекта договора аренды.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2014 вышеназванное решение оставлено без изменения.

Во исполнение указанного решения арбитражного суда в адрес ООО "РАА" министерством по почте направлен проект договора аренды вышеназванного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, без номера и без даты.

ООО "РАА" не согласилось с некоторыми пунктами проекта договора аренды и направило в адрес министерства протокол разногласий от 21.11.2014 (л.д. 28-30 т.1).

Разногласия касались пунктов 2.1, 2.2, 3.1, 3.4, 3.5, 7.4, 8.1, 9.4, в которых устанавливались срок действия договора, размер арендной платы, право арендодателя досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и указано, что неотъемлемой частью договора является только кадастровый паспорт земельного участка.

Рассмотрев протокол разногласий, министерство направило в адрес истца письмо от 03.12.2014 за N 12/21149, которым было отказано в урегулировании возникших разногласий (л.д. 31-32 т.1).

Таким образом, поскольку при заключении договора стороны не пришли к согласию, истец обратился в арбитражный суд с вышеназванным иском.

При принятии решения суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что разногласия по пункту 2.1 проекта договора заключаются в установления срока действия договора.

При этом арендодатель предлагает заключить договор сроком на три месяца с 13.10.2014, а арендатор - сроком на три года со дня его подписания.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 3 статьи 610 ГК РФ максимальные (предельные) сроки договора аренды имущества могут устанавливаться только законом.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 12 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка заключается сторонами во исполнение решения Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-28852/2013. Иск по названному делу основывался на распоряжении Администрации Советского района г.Самары от 23.04.2004 N 427, предусматривающим предоставление земельного участка в аренду сроком на три года.

Поскольку в нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец и заявители апелляционной жалобы не представили в материалы дела каких-либо обоснований ограничения свободы экономической деятельности, свободы договора, а также права на свободное использование имущества для предпринимательской деятельности, в том числе с учетом назначения некапитального объекта, расположенного на спорном земельном участке, а равно не доказали невозможность заключения договора аренды спорного земельного участка на 3 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости урегулирования пункта 2.1 договора в редакции арендатора (заключение договора сроком на три года с 13.10.2014 по 13.10.2017).

В пункте 2.2 проекта договора арендодателем предложено распространить условия настоящего договора к отношениям сторон, возникшим с 01.09.2011. В пунктах 3.4, 3.5 договора арендодатель предлагает оплатить арендную плату за период с 01.09.2011 до даты подписания ее арендатором в течение 20-ти календарных дней с момента подписания договора и исчислять арендную плату с 01.09.2011.

При этом Министерство исходит из того, что спорный земельный участок фактически занят торговым павильоном с 01.09.2011, а плата за пользование участком истцом не вносится.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе распространить действие условий заключенного договора на отношения, возникшие до заключения договора.

В силу части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, согласование распространения условий договора на предыдущий период является правом сторон и не может быть навязано одной стороне другой.

Из материалов дела следует, что истец возражает против распространения действия договора на предшествующий заключению договора аренды период времени, поэтому пункты 2.2, 3.4 правомерно исключены судом первой инстанции из условий договора, а пункт 3.5, как взаимосвязанный с пунктами 2.2, 3.4 принят в редакции истца и исчисление арендной платы осуществляется с 13.10.2014.

В пункте 3.1 проекта договора определен размер арендной платы.

Арендодатель исчисляет размер арендной платы, исходя из действующих нормативных актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации, а именно, из утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области.

Истец указывает в протоколе разногласий на необходимость применения к отношениям сторон по установлению размера арендной платы норм Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Между тем, правила определения размера арендной платы, утвержденные вышеназванным постановлением, не применяются в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.

Размер арендной платы, содержащийся в подготовленном министерством проекте договора аренды, правомерно рассчитан в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.

Таким образом, расчет арендной платы произведен арендодателем в соответствии с указанной Методикой правомерно, а позиция истца основана на неверном толковании норм материального права.

Разногласия сторон относительно пункта 7.4 проекта договора обусловлены тем, что арендодатель со ссылкой на пункт 3 статьи 450 ГК РФ предложил включить условие о праве арендодателя досрочно в одностороннем порядке отказаться от договора без объяснения причин с указанием порядка такого прекращения обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, поскольку законом прямо не предусмотрено право арендодателя досрочно в одностороннем порядке отказаться от договора без объяснения причин, а волеизъявления арендатора на включение в договор данного условия не имеется, то в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ, пункт 7.4 правомерно исключен судом из условий договора.

Согласно пункту 8.1 договора в редакции истца, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу положений пункта 1 статьи 164, пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации.

Таким образом, согласование судом первой инстанции пункта 8.1 договора в редакции истца не противоречит действующему законодательству, не нарушает прав ответчика и соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Относительно разногласий по п.9.4 договора, суд первой инстанции правомерно указал, что они носят редакционный характер, не противоречат действующему законодательству, не нарушают прав ответчика, в связи с чем данный пункт следует изложить в редакции арендодателя.

В апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, иных доводов в обоснование жалоб заявители не представили, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2015 по делу N А55-134/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара и Министерства имущественных отношений Самарской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев