Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2015 г. N 11АП-10211/15

г. Самара

20 августа 2015 г.

Дело N А65-3304/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 20 августа 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семушкина В.С., судей Филипповой Е.Г., Поповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаврской Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19.08.2015 в помещении суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственности "Фаэтон" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.06.2015 по делу N А65-3304/2015 (судья Гилялов И.Т.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственности "Фаэтон" (ИНН 1655243849, ОГРН 1121690032100), г.Казань, к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань,

об оспаривании отказа в продлении договора аренды,

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Фаэтон" (далее - ООО "Фаэтон", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании необоснованным и незаконным отказа муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет), оформленного письмом от 20.11.2014 N 21035/кзио-исх, в продлении договора аренды путем заключения договора на новый срок и об обязании предоставить земельный участок и заключить договор аренды на новый срок.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.06.2015 по делу N А65-3304/2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Фаэтон" просило отменить указанное судебное решение и удовлетворить заявленные им требования. По мнению общества, обжалованное судебное решение является незаконным и необоснованным.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и гаражно-строительным кооперативом "ЮЛДАШ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 24.01.2012 N 16115, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на срок до 12.10.2014 земельный участок общей площадью 4221 кв.м с кадастровым номером 16:50:160601:29, расположенный по адресу: г.Казань, Приволжский район, ул. Комиссара Габишева, для размещения многоуровневого паркинга.

Между гаражно-строительным кооперативом "ЮЛДАШ" (первоначальный арендатор) и ООО "Фаэтон" (новый арендатор) заключен договор от 08.11.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.01.2012 N 16115, согласно которому первоначальный арендатор передает, а новый принимает на себя права и обязанности арендатора в объеме и на условиях, указанных в этом договоре аренды.

В связи с истечением 12.10.2014 срока действия договора аренды земельного участка от 24.01.2012 N 16115 и, соответственно, срока действия договора от 08.11.2012 о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды ООО "Фаэтон" представило в Комитет письмо от 10.10.2014 с просьбой о предоставлении указанного земельного участка и заключении договора аренды на новый срок.

Письмом от 05.11.2014 N 20019/кзио-исх Комитет сообщил обществу, что по результатам мероприятий по осуществлению муниципального контроля с выездом на место установлено, что указанный земельный участок не освоен, не огражден, какие-либо капитальные строения отсутствуют; обществу также было предложено представить в Комитет информацию о проделанной работе по освоению земельного участка, а также подтверждающие документы.

Письмом от 20.11.2014 N 21035/кзио-исх Комитет отказал обществу в продлении договора аренды указанного земельного участка в связи тем, что этот земельный участок не освоен, не огражден, какие-либо капитальные строения отсутствуют.

С учетом положений части 3 статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, здесь и далее - в редакции, действовавшей по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

По общему правилу, установленному пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет.

Согласно нормам статьи 35 ЗК РФ в их истолковании, приведенном в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, запрещен необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течении первоначального срока аренды земельного участка.

Закрепляя преимущественное право аренды на земельный участок, статья 35 ЗК РФ предполагает наличие права собственности на объект недвижимости, в том числе здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 ГК РФ), находящиеся на этом земельном участке.

При рассмотрении настоящего дела не представлено доказательств наличия зарегистрированных прав общества на объект незавершенного строительства на арендуемом земельном участке и (или) доказательств того, что с обществом в порядке, установленном статьей 30 ЗК РФ, заключен договор о развитии застроенной территории.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, может быть признан ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Между тем договор аренды земельного участка от 24.01.2012 N 16115 и договор от 08.11.2012 о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды заключены уже после вступления в силу законов, требующих обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства (в рассматриваемом случае - для размещения многоуровневого паркинга, что предполагает строительство последнего) может быть приобретен исключительно на торгах.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного, в частности, для строительства, для этой цели в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ (в ныне действующей редакции) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, то есть, в том числе, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, для этой цели в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).

ООО "Фаэтон" не представило доказательств того, что указанный земельный участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды только 04.12.2012, отсутствие у общества задолженности по арендной плате, неосуществление им деятельности, приносящей доход, фактическое пользование им указанным земельным участком после получения от Комитета оспариваемого письма, непредставление доказательств порчи земельного участка, значительные временные затраты на оформление эскизного проекта и получение разрешительной документации, принятие Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани постановления от 24.07.2014 N 4311 "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по ул. Комиссара Габишева - паркинги, административные офисы, объекты технического обслуживания, ремонта и мойки транспортных средств, машин и оборудования" не являются обстоятельствами, свидетельствующими о наличии у общества права на заключение договора аренды на новый срок.

В пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621"Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок" ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Следовательно, при заключении договора на новый срок у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

С учетом того, что на указанном земельном участке нет объектов недвижимости общества и строительство многоуровневого паркинга не начато, суд первой инстанции на основании вышеприведенных правовых норм признал правомерным отказ Комитета в продлении договора аренды путем заключения договора на новый срок.

Предоставление в аренду указанного земельного участка в обход процедуры проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земли привело бы к нарушению прав и законных интересов неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку лишило бы другие хозяйствующие субъекты возможности принять участие в торгах.

Выводы, сделанные судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, согласуются с выводами, содержащимися в постановлениях Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2014 и Арбитражного суда Поволжского округа от 14.08.2014 по делу N А55-12026/2013, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 N 306-КГ14-3232 по указанному делу, а также в постановлениях Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 и Арбитражного суда Поволжского округа от 10.07.2015 по делу NА65-27341/2014, других судебных актах.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Суд первой инстанции исследовал все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, и правильно оценил их.

Доводы, приведенные обществом в апелляционной жалобе, не основаны на законе, не опровергают обстоятельства, установленные судом первой инстанции, и в этой связи не могут быть приняты во внимание.

С учетом положений части 5 статьи 110 АПК РФ суд апелляционной инстанции относит на общество расходы по уплате государственной пошлины, понесенные им при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 июня 2015 года по делу N А65-3304/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.С. Семушкин

Судьи

Е.Г. Филиппова Е.Г. Попова