Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2015 г. N 11АП-10730/15

г.Самара

21 августа 2015 г.

Дело N А55-2185/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 августа 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Поповой Е.Г., Семушкина В.С.,

при ведении протокола судебного заседания Загнедкиной Н.Н., с участием:

от закрытого акционерного общества "Самара-Солана" - представителя Борисенко С.Е. (доверенность от 03 августа 2015 года),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представителя Булатовой А.Р. (доверенность от 29 декабря 2014 года),

от третьих лиц: Фирсов Владимир Дмитриевич - не явился, извещен,

Гришина Валентина Николаевна - не явилась, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 августа 2015 года апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 июня 2015 года по делу N А55-2185/2015 (судья Филатов М.В.), принятое по заявлению закрытого акционерного общества "Самара-Солана" (ИНН 6382011789), Самарская область, Ставропольский район, п.Луначарский, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, третьи лица: Фирсов Владимир Дмитриевич, Самарская область, Ставропольский район, п.Луначарский, Гришина Валентина Николаевна, Самарская область, Ставропольский район, п.Луначарский,

о признании незаконным сообщения,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Самара-Солана" (далее - ЗАО "Самара-Солана", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Ставропольский отдел (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) от 22 декабря 2014 года исх.32/609/2014-889 об отказе в государственной регистрации перехода права и обязании зарегистрировать переход права 1/4664 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок единого землепользования, состоящего из 164 земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, земли общей долевой собственности в границах бывшего совхоза имени Луначарского, общей площадью 6529,60 га, кадастровый номер 63:32:0000000:0116, на основании договора купли-продажи N 1/14 от 11 февраля 2014 года между собственником - гражданином Фирсовым Владимиром Дмитриевичем и ЗАО "Самара-Солана".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Фирсов Владимир Дмитриевич, Гришина Валентина Николаевна.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 июня 2015 года заявленные требования удовлетворены, сообщение Управления Росреестра по Самарской области от 22 декабря 2014 года N 32/609/2014-889 об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности признано незаконным. На Управление Росреестра по Самарской области возложена обязанность по вступлении в законную силу решения суда устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления регистрации перехода права и права собственности 1/4664 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок единого землепользования, состоящего из 164 земельных участков, земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район земли общей долевой собственности в границах бывшего совхоза имени Луначарского, общей площадью 6529,60 га, кадастровый номер 63:32:0000000:0116, в соответствии с договором купли-продажи N1/14 от 11.02.2014, заключенным между Фирсовым Владимиром Дмитриевичем и ЗАО "Самара-Солана".

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на законность отказа в государственной регистрации перехода права на земельную долю и права общей долевой собственности на земельный участок в связи с непредставлением необходимых для государственной регистрации документов.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц е, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АЕ N 005457 Фирсову В.Д. принадлежит доля 165/4664 в общей долевой собственности на единое землепользвание.

Фирсов В.Д. и ЗАО "Самара-Солано" 12 ноября 2014 года обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности и права общей долевой собственности на 1/4664 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок единого землепользования, состоящего из 164 земельных участков, расположенный по адресу: Самарская область. Ставропольский район, земли общей долевой собственности в границах бывшего совхоза имени Луначарского, общей площадью 6529,60 (Шесть тысяч пятьсот двадцать девять и шесть десятых) га, кадастровый номер 63:32:0000000:0116, земли сельскохозяйственного назначения, по договору купли-продажи N 1/14 от 11 февраля 2014 года между собственником - Фирсовыми Владимиром Дмитриевичем и ЗАО "Самара-Солана".

Для государственной регистрации перехода права сторонами были представлены следующие документы: заявление о государственной регистрации права от 12 ноября 2014 года N 63-63-32/609/2014-889, договор купли-продажи земельной доли без выделения земельного участка от 11 февраля 2014 года N 01/14 между ЗАО "Самара-Солана" и Фирсовым В.Д., подтверждающий факт и условия перехода права. Договор аренды земельного участка от 01 апреля 2014 года между ЗАО "Самара-Солана" и общим собранием дольщиков, в соответствии с п.2 и 3 ст.24.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав), подтверждающий использование земельного участка покупателем; выписка из протокола и протокол общего собрания дольщиков N 3 от 07 апреля 2012 года, подтверждающий полномочия представителя дольщиков Гришиной В.М. на подписание договора аренды, в соответствии с п.2 ст.9 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; протокол общего собрания акционеров ЗАО "Самара-Солана" от 19 июня 2013 года, подтверждающий полномочия генерального директора Мара Т., подписавшего протокол купли-продажи доли; бухгалтерская отчетность за 2013 год от 05 марта 2011 года, подтверждающая, что данная сделка не является крупной; выписка из реестра в соответствии со ст.3 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), подтверждающая, что доля иностранных лиц в числе акционеров ЗАО "Самара-Солана" менее 50%; расходный кассовый ордер N 49 от 14 февраля 2014 года о получении продавцом доли - Фирсовым В.Д. оплаты по договору купли-продажи земельной доли N 01/14 от 11 февраля 2014 года, а также иные документы.

Государственная регистрация в отношении земельного участка 20 ноября 2014 года была приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона N 122-ФЗ на срок 1 месяц (до 20 декабря 2014 года).

На том основании, что причины, препятствующие проведению государственной регистрации, заявителем не были устранены, регистрирующий орган 22 декабря 2014 года отказал заявителям в проведении заявленного регистрационного действия (сообщение N 32/609/2014-889) на основании абзацев 4, 10, п.1 ст.20 Федерального закона N 122-ФЗ.

В обоснование своего отказа регистрирующий орган указал на отсутствие необходимых документов и неверное их оформление, а именно: отсутствие оригинала протокола общего собрания дольщиков N 3; неуказание в выписке из протокола общего собрания дольщиков срока полномочий представителя дольщиков Гришиной В.Н.; отсутствие в договоре купли-продажи доли ссылки на оплату или соглашения сторон, что залог в силу, закона не возникает.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона о государственной регистрации прав к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, относится проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав определен порядок проведения государственной регистрации.

Согласно статьям 16 - 18 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, на основании заявления, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения и которые, в свою очередь, должны соответствовать требованиям к предоставляемым на государственную регистрацию документам.

Пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 указанной статьи).

Пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В соответствии с абзацами 4, 10 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию права по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а также если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного перехода права была предоставлена выписка от 01 апреля 2013 года из протокола общего собрания участников долевой собственности земельного участка, бывшего колхоза имени Луначарского, заверенная администрацией сельского поселения Луначарский, что подтверждается распиской N 63-63-32/609/2014-889 при приеме документов от 12 ноября 2014 года.

В период приостановления государственной регистрации заявителями дополнительно был предоставлен протокол общего собрания N 3 от 07 апреля 2012 года, что подтверждается распиской N 63-63-32/610/2014-281 при приеме документов от 19 декабря 2014 года.

Заявитель сослался на п.1 ст.186 ГК РФ, согласно которой, если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее. Поскольку решение о представлении полномочий представителю Гришиной В.Н. было принято 07 апреля 2012 года, договор аренды между ЗАО "Самара-Солана" и общим собранием дольщиков подписан ею 01 апреля 2013 года, то есть в пределах годичного срока полагает заявитель.

Вместе с тем в данном случае доверенность Гришиной В.Н. не выдавалась, в связи с чем п.1 ст.186 ГК РФ к рассматриваемым отношениям не применяется.

Между тем п.4 ст.14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности. Протокол не содержит срока действия доверенности.

Учитывая, что срок действия полномочий Гришиной В.Н. в вышеуказанном протоколе не был определен, следует считать переданные ей общим собранием полномочия предоставленными на неопределенный срок, но не более чем на три года, поскольку данным сроком федеральный закон ограничивает максимальный срок действия полномочий.

Вместе с тем суд первой инстанции исходил из того, что предметом регистрации являлась регистрация перехода права земельной доли, а не договора аренды земельного участка.

Доказательств оспаривания договора аренды земельного участка от 01 апреля 2013 года, признания его недействительным в связи с ненадлежащими полномочиями доверенного лица, суду не представлены. В связи с этим судом также отклонил доводы регистрирующего органа о расхождениях по условиям договора аренды, в том числе о сроках и об оплате.

В период приостановки государственной регистрации заявителями дополнительно был представлен расходный кассовый ордер N 49 от 14 февраля 2014 года, подтверждающий факт оплаты продавцу доли - Фирсову В.Д. по договору купли-продажи земельной доли N 01/14 от 11 февраля 2014 года. Оплата покупателем - ЗАО "Самара-Солана" произведена в соответствии с п.2.2. договора в течение 5-ти календарных дней. Факт предоставления регистратору документа об оплате подтверждается распиской N 63-63-32/610/2014-281 при приеме документов от 19 декабря 2014 года.

Пункты 1 и 2 ст.12 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривают, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе, в том числе, продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Согласно п.4 письма Минэкономразвития РФ от 25 ноября 2011 года N Д23-4894 "О федеральном если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок по основаниям, предусмотренным действовавшими на соответствующий момент требованиями закона (например, на условиях договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, др.), факт использования этого земельного участка подтверждается соответствующими документами. В качестве подтверждения использования земельного участка был представлен договор аренды. Также заявитель указал на длительное использование земель, представив договоры аренды, акты, статистические отчетности, поощрения и т.п.

Довод регистрирующего органа о нарушении пункта 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав суд первой инстанции отклонил, поскольку указанная норма не содержит прямого указания на то, что оба экземпляра таких документов должны быть подлинниками.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у Управления Росреестра по Самарской области законных оснований для отказа в государственной регистрации права и удовлетворил заявленные обществом требования.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заявителем на государственную регистрацию не был представлен подлинник протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, не принимаются. В силу п.1 ст.24.1 Федерального закона N 122-ФЗ право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, полномочия которого удостоверяются нотариально или уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, а также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления. Следовательно, на государственную регистрацию может быть представлена копия протокола общего собрания или выписка из протокола, заверенные должностным лицом органа местного самоуправления.

Как видно из материалов дела, заявителем на государственную регистрацию перехода права на земельную долю и права общей долевой собственности на земельный участок были представлены все необходимые, предусмотренные Федеральным законом N 122-ФЗ документы. Законных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права у регистрирующего органа не имелось.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана правильная оценка судом первой инстанции. Указанные доводы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении дела, и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного решение суда от 11 июня 2015 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу регистрирующего органа - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на регистрирующий орган, однако взысканию не подлежат на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 июня 2015 года по делу N А55-2185/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г.Филиппова

Судьи

Е.Г. Попова В.С. Семушкин