Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2015 г. N 10АП-5073/15

г. Москва

01 сентября 2015 г.

Дело N А41-56593/14

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Игнахиной М.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - прокурора Московской области - Корнилова П.С. (представителя по доверенности от 06.05.2015),

от закрытого акционерного общества "Олимпик Сити" - Илюхиной Е.Н. (представителя по доверенности от 09.12.2014),

от Управления делами Президента Российской Федерации - Ивановой М.А. (представителя по доверенности от 02.06.2015),

от общества с ограниченной ответственностью "Инвест Капитал" - извещено, представитель не явился,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился,

от территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области - извещено, представитель не явился,

от федерального государственного унитарного предприятия "Агропромышленный комплекс "Воскресенский" Управления делами Президента Российской Федерации - Милюкова И.Ю. (представителя по доверенности от 14.01.2015),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Олимпик Сити" на решение Арбитражного суда Московской области от 25.03.2015 по делу N А41-56593/14, принятое судьей Федуловой Л.В.,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Московской области (далее - прокурор) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению делами Президента Российской Федерации и закрытому акционерному обществу "Олимпик Сити" (далее - ЗАО "Олимпик Сити") со следующими требованиями (с учетом принятого судом уточнения требований):

- признать недействительным заключенный между Управлением делами Президента Российской Федерации и ЗАО "Олимпик Сити" договор аренды от 09.08.2012 земельного участка, находящегося в федеральной собственности;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать ЗАО "Олимпик Сити" возвратить Российской Федерации в лице Управления делами Президента Российской Федерации земельный участок площадью 98 800 кв. м. с кадастровым номером 50:20:0041411:143, расположенный по адресу: Одинцовский район, сельский округ Назарьевский, деревня Матвейково, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют общество с ограниченной ответственностью "Инвест Капитал" (далее - ООО "Инвест Капитал"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (далее - ТУ ФАУГИ), федеральное государственное унитарное предприятие "Агропромышленный комплекс "Воскресенский" Управления делами Президента Российской Федерации (далее - предприятие).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.03.2015 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение им обстоятельств по делу, неправильное применение норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители прокурора, Управления делами Президента Российской Федерации, предприятия в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей ООО "Инвест Капитал", Управления Росреестра, ТУ ФАУГИ.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между Управлением делами Президента Российской Федерации, предприятием и ЗАО "Олимпик-Сити" (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 23.06.2005 N УД-217д (далее - контракт) по реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству, реконструкции и модернизации на земельных участках площадью около 700 га, предоставленных в установленном законом порядке предприятию, спортивных, социальных объектов, объектов жилого фонда и иных объектов общей площадью 4 миллиона кв. м., а именно: гостиничного комплекса, гольф-клуба, поля для гольфа, конного кантри-клуба, футбольных полей, открытого бассейна с подогревом, лыжной трассы с освещением, горнолыжного центра, теннисного центра, коттеджной застройки, малоквартирного жилого комплекса, многоквартирного жилого комплекса, детского сада, школы, многофункционального коммерческого центра, включая сферы розничной торговли и точки общественного питания, инженерных и транспортных сетей.

В соответствии с пунктом 5.3.2 контракта предприятие обязалось обеспечить предоставление ЗАО "Олимпик-Сити" в установленном порядке земельных участков для производства работ по инвестиционному объекту и осуществить мероприятия, необходимые для инвентаризации, изменения целевого назначения, разрешенного использования, категории земель, и оформления имущественных прав предприятия на земельные участки, задействованные в рамках реализации контракта, если это будет необходимо в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации и условиями контракта.

Управление делами Президента Российской Федерации издало приказ от 23.11.2011 N 690 "О предоставлении в аренду земельных участков", указав в нем на прекращение право постоянного (бессрочного) пользования предприятия на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0041411:143 и на предоставление его в аренду ЗАО "Олимпик Сити" сроком до 31.12.2016 в целях реализации контракта.

На основании данного приказа Управления делами Президента Российской Федерации последнее заключило с ЗАО "Олимпик Сити" договор аренды от 09.08.2012 (далее - договор аренды), по условиям которого предоставило ему земельный участок площадью 98 800 кв. м. с кадастровым номером 50:20:0041411:143, расположенный по адресу: Одинцовский район, сельский округ Назарьевский, деревня Матвейково, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства и в целях реализации контракта, сроком до 31.12.2016 (далее - спорный земельный участок).

Государственная регистрация договора аренды произведена 26.10.2012.

Спорный земельный участок предоставлен ООО "Инвест Капитал" по договору субаренды от 04.04.2013 N СА/12-1з.

Государственная регистрация данного договора субаренды произведена 19.07.2013.

В ходе проверки соблюдения законодательства при реализации полномочий Управлением делами Президента Российской Федерации прокурором установлено, что пунктом 1 приказа Управления делами Президента Российской Федерации от 23.12.2011 N 690 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования предприятия на пять земельных участков, в том числе на спорный земельный участок, при этом данный участок был предоставлен в аренду ЗАО "Олимпик Сити" без проведения торгов.

Исходя в связи с этим из недействительности договора аренды в силу его ничтожности, прокурор 12.09.2014 обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил признать недействительным данный договор и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать ЗАО "Олимпик Сити" возвратить спорный земельный участок Российской Федерации в лице Управления делами Президента Российской Федерации.

В суде первой инстанции Управление делами Президента Российской Федерации признало иск.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в редакции, действовавшей на момент обращения в суд, предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельный кодекс.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30.12.2004.

В данном случае контракт заключен между Управлением делами Президента Российской Федерации, предприятием и ЗАО "Олимпик Сити" 23.06.2005, предоставление земельного участка осуществлено 23.12.2011, договор аренды заключен 09.08.2012, то есть после 30.12.2004.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом. При этом закон не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, в том числе, с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами власти, в арбитражный суд может обратиться прокурор (пункт 1 статьи 52 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В случае признания сделки недействительной ввиду несоответствия ее закону применяются названные правила пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса в виде реституции.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно установил оснований для признания недействительным (ничтожным) договора аренды и применения последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние.

Доводы ЗАО "Олимпик-Сити" о том, что контракт по своей правовой природе является договором о развитии застроенной территории, в связи с чем спорный земельный участок предоставлен ему правомерно без проведения торгов, отклоняются по следующим основаниям.

Статья 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс, Кодекс), предусматривающая положения о развитии застроенных территорий и требования к заключению договоров о развитии застроенных территорий, введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ, то есть после заключения контракта (23.06.2005).

Согласно части 1 статьи 46.1 Градостроительного кодекса развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей (часть 1).

В силу части 2 статьи 46.1 Кодекса как в первоначальной, так и ныне действующей редакции, решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления.

В соответствии с частью 3 статьи 46.1 Кодекса решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

При этом согласно частям 4-6 статьи 46.1 Кодекса на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту; на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи Кодекса; в решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Согласно части 7 статьи 46.1 Кодекса развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса.

В силу части 8 статьи 46.1 Кодекса предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Как установлено частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса, также введенной после заключения контракта (23.06.2005), по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно части 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 30 Земельного кодекса в указанной редакции земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

В данном случае спорный земельный участок находится в собственности Российской Федерации (о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о регистрации от 15.11.2006 N 50-50-98/025/2006-430) и до 23.12.2011 принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования предприятию.

Управление делами Президента Российской Федерации не является органом местного самоуправления.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от 01.04.2009 N 290 "О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 17.09.2008 N 1370" Управление делами Президента Российской Федерации осуществляет полномочия собственника имущества подведомственных федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных государственных учреждений, включая полномочия по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками, предоставленными Управлению делами Президента Российской Федерации и подведомственным организациям.

Таким образом, Управление делами Президента Российской Федерации не вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Сам контракт не подпадает под квалифицирующие признаки договора о развитии застроенной территории и субъектный состав такого договора, определенные статьями 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса.

В частности, контракт заключен не органом местного самоуправления и не содержит сведения о конкретном землепользователе. Многоквартирные дома на спорном земельном участке отсутствуют. Доказательств несоответствия градостроительному регламенту иных объектов капитального строительства, имеющихся на этом участке, не представлено. На момент заключения контракта спорный земельный участок относился к категории земель сельскохозяйственного назначения и имел вид разрешенного использования - земли сельскохозяйственного производства. При этом имевшиеся на земельном участке строения предприятия были предназначены для сельскохозяйственного производства.

Кроме того, положения статей 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса не подлежат применению к отношениям, возникшим на основании контракта, в связи с чем не могли учитываться при оценке договора аренды на предмет соответствия его требованиям закона, поскольку эти статьи введены в Градостроительный кодекс после заключения контракта.

Договор аренды заключен на основании контракта, предусматривающего коттеджную застройку, строительство малоквартирного жилого комплекса, многоквартирного жилого комплекса, возведение детского сада и прочих строений в целях обеспечения надлежащего обслуживания населения, в том числе жителей этих домов, коттеджей исходя из положений статьи 30.2 Земельного кодекса.

Спорный земельный участок имел соответствующий вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 Земельного кодекса в упомянутой редакции земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

В силу пункта 2 статьи 30.2 Земельного кодекса в названной редакции предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Согласно требованиям статьи 38.2 Земельного кодекса в той же редакции аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее для целей настоящей статьи - аукцион) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет (пункт 1); аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи (пункт 2); в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1-3, 6-9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны: 1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; 2) цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади; 3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); 4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения; 5) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем; 6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; 7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; 8) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 3); дополнительно к указанным в подпунктах 6-8 пункта 3 настоящей статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей (пункт 4); для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы, указанные в пункте 12 статьи 38.1 настоящего Кодекса, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе (пункт 5); организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 5 настоящей статьи документов (пункт 6); победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (пункт 7).

В связи с этим приведенные положения пункта 2.1 статьи 30 Земельного кодекса также не подлежали применению. Правовых оснований для заключения договора аренды без проведения в установленном порядке торгов у Управления делами Президента Российской Федерации и ЗАО "Олимпик-Сити" не имелось.

Договор аренды заключен без проведения торгов в установленном порядке.

Ссылка ЗАО "Олимпик Сити" на то, что положения статей 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса должны применяться по аналогии закона ввиду отсутствия в Градостроительном кодексе таких положений на момент заключения контракта, а также же в последующем норм, позволяющих заключать договор развития застроенной территории органом государственной власти, не являющимся органом местного самоуправления, отклоняется По сути, ЗАО "Олимпик Сити" пытается придать этим положениям Градостроительного кодекса обратную силу, что не основано на законодательстве. Кроме того, то обстоятельство, что Градостроительный и Земельный кодекс не содержали на момент заключения контракта норм о развитии застроенной территории, о предоставлении земельных участков в аренду в целях развития застроенной территории и не содержат сейчас норм, позволяющих заключать договор развития застроенной территории органом государственной власти, не являющимся органом местного самоуправления, означало/означает не пробел в законодательстве, а имевшийся ранее в данном законодательстве (с учетом императивного характера его требований) запрет заключения соглашений и предоставления земельных участков в порядке, не предусмотренном этими Кодексами, а также имеющийся в этом законодательстве в настоящий период запрет субъектам предпринимательской деятельности заключать договоры развития застроенной территории с лицом, не являющимся органом местного самоуправления.

Ссылка ЗАО "Олимпик Сити" на то, что оно совершило ряд действий во исполнение контракта и договора аренды, в том числе на спорном земельном участке, понесло расходы, отклоняется, поскольку подобного рода обстоятельства сами по себе не могут служить основаниями для вывода о соответствии договора аренды требованиям законодательства и опровергать доводы прокурора, Управления делами Президента Российской Федерации и предприятия о ничтожности данного договора.

Из доводов ЗАО "Олимпик Сити", материалов дела оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции не усматривается.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.03.2015 по делу N А41-56593/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

М.В. Игнахина М.А. Немчинова