Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2015 г. N 13АП-13531/15

Требование: о взыскании долга, о взыскании платежей, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о признании недействительным договора, о расторжении договора аренды

Вывод суда: исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции изменено

г. Санкт-Петербург

02 сентября 2015 г.

Дело N А56-69490/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Трушляковой Е.А.

при участии:

от истца: Гришанов А.О. доверенность от 20.10.2014 г.

от ответчика: Шепель С.В. доверенность от 30.05.2014 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-13531/2015, 13АП-13532/2015) ИП Астровского О.Н. и ИП Волонцевича В.В.

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.04.2015 г. по делу N А56-69490/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ИП Астровского О.Н.

к ИП Волонцевичу В.В.

о взыскании задолженности по договору аренды и признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды,

установил:

Индивидуальный предприниматель Астровский Олег Николаевич (далее - ИП Астровский О.Н.) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Волонцевич Владиславе Васильевне (далее - ИП Волоневич В.В.) о признании недействительными уведомления от 23.09.2014 г. об одностороннем отказе от договора аренды от 12.04.2013 г. N 1/04-2013 и уведомления от 15.08.2014 г. о досрочном расторжении договора аренды от 12.04.2013 г. N 1/04-2013, а также с требованием о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 2 889 000 руб., задолженности по коммунальным платежам в размере 555 745,25 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 108 433,88 руб. за просрочку внесения арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку оплаты коммунальных платежей в размере 23 100,59 руб.

До вынесения решения по существу спора истец в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просил взыскать с Волонцевич В.В. 3 185 000 руб. задолженности по договору аренды (с ноября 2013 года по сентябрь 2014 года); 411 602,28 руб. задолженности по возмещению коммунальных платежей за тот же период, 120 750,2 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму задолженности по арендной плате за период с момента возникновения долга по 23.10.2014 г. (дата обращения с иском в суд),18 568,45 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму задолженности по коммунальным платежам. Уточненные требования приняты судом.

Определением суда от 28.01.2015 г. к производству принят встречный иск Волонцевич В.В. о признании незаключенными дополнительных соглашений к договору аренды от 15.05.2013 г., 15.07.2013 г., 15.01.2014 г., 12.04.2013 г.; признании договора N 1/04-213 аренды недвижимого имущества от 12.04.2013 г. расторгнутым с 01.10.2014 г.; взыскании с Астровского О.Н. в пользу Волонцевич В.В. 675 000 руб. переплаты по договору N 1/04-2013 аренды недвижимого имущества от 12.04.2013 г.

Решением суда от 16.04.2015 г. первоначальный иск удовлетворен частично: признаны недействительными уведомления предпринимателя Волонцевич В.В. об отказе от договора аренды; с предпринимателя Волонцевич В.В. взыскано 908 914 руб. 91 коп. задолженности, 34 816 руб. 51 коп. процентов, 18 529 руб. расходов по государственной пошлине по иску, в остальной части иска отказано; встречный иск удовлетворен частично: признаны незаключенными дополнительные соглашения к договору аренды, в остальной части во встречном иске отказано, с истца в пользу ответчика взыскано 4 000 руб. расходов по государственной пошлине по иску.

На решение суда от 16.04.2015 г. поданы апелляционные жалобы истцом и ответчиком.

Истец в апелляционной жалобе просит решение отменить в части удовлетворения встречного иска, а также в части отказа в удовлетворении иска ИП Астровского О.Н., просит первоначальный иск удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение в части признания недействительным уведомления от 23.09.2014 г. и в части взыскания с ответчика задолженности по аренде и коммунальным платежам, процентов в сумме 34 816 руб. 51 коп., а также просит удовлетворить встречный иск в полном объеме.

Истец и ответчик в апелляционных жалобах ссылаются на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы своих апелляционных жалоб, возражая против удовлетворения жалобы другой стороны.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между сторонами 12.04.2013 г. заключен договор аренды недвижимого имущества N 1/04-2013, в соответствии с которым арендодатель (Астровский О.Н.) обязался передать арендатору (Волонцевич В.В.) во временное владение и пользование нежилое двухэтажное отдельно стоящее здание площадью 543,7 кв.м., расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Бор, аллея Березовая, уч. 8а, кадастровый номер 47-47-12/055/2012-326 (объект передан арендатору по акту от 12.04.2013 г.).

Согласно пункту 8.1 договора он заключен сроком на 5 лет от даты его государственной регистрации. Регистрация договора осуществлена 08.05.2013 г.

Порядок и сроки внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора, где указано, что арендная плата за первые два месяца с момента передачи объекта по акту приема-передачи, устанавливается в твердом размере, составляет 200 000 руб. и перечисляется в течение 5 дней. Начиная с 15.05.2013 г., размер ежемесячной арендной платы устанавливается в твердом размере и составляет 100 000 руб. в месяц. При этом в пункте 3.7 договора указано, что размер арендной платы в течение первых 5 лет аренды изменению не подлежит. По истечении первых 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год и не ранее, чем через каждые 12 месяцев по соглашению сторон. При этом размер арендной платы может изменяться на официальный индекс инфляции потребительских цен на товары и услуги населению за прошедший год, по информации (данным) Федеральной службы государственной статистики, но не более, чем на 10% от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения.

Согласно пункту 3.2. договора арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату до 10-го числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что дополнительно к арендной плате арендатор возмещает арендодателю фактически понесенные арендодателем затраты по обеспечению объекта электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением в соответствии с выставляемыми соответствующими службами счетами в размере действующих тарифов, с учетом показателей индивидуальных приборов учета, установленных арендодателем для учета потребления услуг арендатором.

В соответствии с пунктом 3.4. договора возмещение стоимости затрат арендодателя, указанных в пункте 3.3. договора, осуществляется арендатором на основании выставленных арендодателем документов: счетов и акта-расчета в течение 10 дней с момента их получения. Указанные документы должны быть выставлены арендодателем, являющимся стороной по договору оказания соответствующих услуг, по мере их получения от соответствующих поставщиков услуг и коммунальных служб, но не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

В пункте 12.3. договора установлено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон, о чем составляется дополнительные соглашения к договору, подлежащие государственной регистрации в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с иском, Астровский О.Н. ссылается на то, что 15.05.2013 г. между ним и Волонцевич В.В. было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым размер арендой платы с 15.05.2013 г. составил 270 000 руб. в месяц. В последующем - 15.07.2013 г. - стороны увеличили арендную плату до 300 000 руб. в месяц, дополнительным соглашением от 15.01.2014 г. - до 340 000 руб. в месяц, а дополнительным соглашением от 15.05.2014 г. - до 378 000 руб. в месяц. Однако в нарушение принятых на себя обязательств Волонцевич В.В. арендную плату в установленном размере не вносила, что привело к образованию задолженности за период с ноября 2013 года по сентябрь 2014 года в размере 3 185 000 руб. Кроме того, ответчик не оплачивала коммунальные платежи, задолженность по которым составила 411 602,28 руб. За нарушение обязательства по внесению арендной платы и коммунальных платежей истцом начислены ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента возникновения долга по 23.10.2014 г. (дата обращения с иском в суд).

Истец ссылается также на то, что уведомлением от 15.08.2014 г. Волонцевич В.В. сообщила Астровскому А.Н. о досрочном расторжении договора, а уведомлением от 23.09.2014 известила об одностороннем отказе от договора. Истец считает незаконным направление ему Волонцевич В.В. одностороннего уведомления о досрочном расторжении договора и уведомления об одностороннем отказе от договора, поскольку договор аренды заключен на определенный срок и оснований для досрочного отказа от договора у ответчика не имелось.

Ответчик во встречном иске ссылается на несоответствие подписанных соглашений об изменении арендной платы условиям договора аренды, отсутствие их государственной регистрации, а также на то обстоятельство, что Волоневич В.В. внесла авансовые платежи, превышавшие размер арендной платы, в связи с чем у нее возникла переплата. Ссылаясь на нарушение договора арендодателем ввиду перебоев в энергоснабжении здания, в связи с чем на основании пункта 7.2. договора Волоневич В.В. отказалась от договора уведомлением от 23.09.2014 г., Волоневич В.В. заявила встречное требование о признании договора расторгнутым с 01.10.2014 г.

Удовлетворяя требования предпринимателя Астровского О.Н. о признании недействительными уведомлений предпринимателя Волоневич В.В. об отказе от договора аренды, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что договором не предусмотрено право арендатора на безусловный отказ от исполнения договора, как в уведомлении от 15.08.2014 г., а также ответчиком не доказано наличие обстоятельств, указанных в уведомлении от 23.09.2014 г. в качестве оснований для одностороннего досрочного расторжения договора, корреспондирующих с правом арендатора отказаться от договора, предусмотренного в пункте 7.2. договора в следующих случаях: а) обнаружены недостатки, делающие использование объекта невозможным и/или обременительным о наличии которых арендатор не знал и не мог знать в момент подписания договора; в) арендодатель препятствует пользованию объектом и/или правомерной деятельности арендатора.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции, не опровергнутыми подателем апелляционной жалобы.

Как правильно указал суд первой инстанции, представленные в материалы дела акты об отключении электроэнергии не являются доказательствами нарушения договора арендодателем, поскольку, во-первых, составлены в одностороннем порядке без вызова энергоснабжающей организации и арендодателя; во-вторых, не содержат указания причин отключения электроэнергии. Кроме того, указанные акты не свидетельствуют о принципиальной невозможности использования здания.

Согласно имеющемуся в материалах дела письму филиала ОАО "Ленэнерго" Всеволожского РЭС от 16.12.2014 г. по вопросу отключения электроэнергии и энергоснабжения спорного объекта в спорный период технологических нарушений сети не зарегистрировано, все плановые отключения были связаны с реконструкцией сети, устранением дефектов, обеспечением нормального состояния оборудования с предварительным предупреждением в установленном порядке (л.д. 88 том 1).

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно отклонено встречное требование предпринимателя Волоневич В.В. о признании договора расторгнутым.

Признавая незаключенными дополнительные соглашения об изменении арендной платы, суд первой инстанции исходил из обстоятельства отсутствия их государственной регистрации, в то время как стороны предусмотрели в договоре условие о государственной регистрации изменений условий договора, притом что уклонение (отказ) арендатора от осуществления государственной регистрации дополнительных соглашений арендодателем не оспорено; кроме того, дополнительные соглашения об увеличении размера арендной платы противоречат условию договора в пункте 3.7. договора о том, что в течение первых 5 лет аренды размер арендной платы изменению не подлежит.

Апелляционный суд не соглашается с данным выводом суда первой инстанции и позицией ответчика по данному вопросу в силу следующего.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. Поэтому, подписав 12.04.2013 г. договор с условием об арендной плате в твердом размере в течение 5 лет, стороны договора вправе были в дальнейшем изменить данное условие, заключив дополнительные соглашения об увеличении размера арендной платы.

При этом заявление ответчика о фальсификации указанных дополнительных соглашений по тому основанию, что Волоневич В.В. эти соглашения были подписаны без указания даты их вступления в силу, оставлено апелляционным судом без удовлетворения. В судебном заседании апелляционным судом обозревались оригиналы всех дополнительных соглашений, представленные истцом, которые совпадают с имеющимися в деле их заверенными копиями, в которых проставлена дата их вступления в силу с даты их подписания.

Ответчиком в свою очередь не представлены оригиналы данных дополнительных соглашений, отличных по содержанию от представленных истцом.

Кроме того, ни в самих дополнительных соглашениях, содержащих дату их вступления в силу, ни в договоре аренды, включая пункт 12.3. договора, не оговорено, что дополнительные соглашения вступают в силу или считаются заключенными для сторон только с момента их государственной регистрации, в связи с чем с учетом разъяснений в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 (в редакции от 25.01.2013 г.) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" дополнительные соглашения сторон о новом размере арендной платы считаются заключенными, и пользование арендованным имуществом должно оплачиваться арендатором в соответствии с принятым на себя обязательством. Тем более, что апелляционным судом с учетом объяснений сторон и представленных в материалы дела доказательств установлено, что за период с мая 2013 г. по октябрь 2013 г. ответчик надлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы с учетом заключенных в течение этого периода дополнительных соглашений о размере арендной платы, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 126-130 том 1) и ведомостью платежа по договору аренды (л.д. 138 том 1) с указанием в назначении платежа в платежных поручениях и ведомости платежа конкретно за какой месяц вносится платеж по арендной плате.

Таким образом, до ноября 2013 г. арендатор не сомневался в достигнутой сторонами договоренности относительно увеличения размера арендной платы, в связи с чем довод ответчика о внесении платежей по договору авансом в счет будущих периодов и, соответственно, довод о возникшей переплате, опровергается представленными в дело доказательствами, на основании которых апелляционным судом установлено обстоятельство однозначной договоренности сторон об изменении арендной платы в соответствии с заключенными дополнительными соглашениями к договору.

С учетом внесенных ответчиком частично арендных платежей в спорный период с ноября 2013 г. по сентябрь 2014 г. задолженность ответчика, подлежащая взысканию на основании статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, составляет 2 996 000 руб., начисленные в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты вследствие просрочки внесения арендной платы - 98 176 руб. 83 коп. согласно последнему уточненному расчету истца, представленному в апелляционную инстанцию, который не оспорен ответчиком применительно к позиции арендодателя.

Относительно требования о взыскании расходов по коммунальным платежам ответчиком представлены возражения по поводу необоснованного включения в расчет стоимости услуг по рекламе, не предусмотренных договором, а также возражения, касающиеся получения арендатором счетов на оплату указанных услуг.

Апелляционным судом принимаются данные возражения ответчика, в связи с чем требование о взыскании долга по коммунальным платежам подлежит удовлетворению в сумме 383 052 руб. 28 коп. согласно проверенному апелляционным судом уточненному расчету истца, исключившего стоимость услуг по рекламе, притом что по размеру внесенных арендатором платежей за коммунальные услуги у сторон разногласия отсутствуют.

Поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и условий пункта 3.4. договора истец не представил доказательств передачи (направления) арендатору счетов на оплату коммунальных услуг, то суд апелляционной инстанции в части требования о взыскании процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисленных за просрочку оплаты указанных услуг, принимает представленный в апелляционный суд контррасчет ответчика, согласно которому ответчиком признается начисление процентов в сумме 4 324 руб. 42 коп. применительно к суммам платежа, счета на оплату которых были получены ответчиком.

С учетом изложенного первоначальный иск подлежит удовлетворению частично, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

По вопросу уплаты государственной пошлины по первоначальному и встречному искам, распределения судебных расходов апелляционный суд отмечает следующее. Истцом уплачена государственная пошлина в меньшем размере, чем предусмотрено законом, как по имущественным требованиям (были увеличены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), так и по двум неимущественным требованиям (оплачено по 4 000 руб. за каждое вместо 6 000 руб. за каждое (с 21.07.2014 г.). Недостающая сумма государственной пошлины - 4 748 руб. 20 коп. по первоначальному иску согласно разъяснениям в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", подлежит взысканию в бюджет Российской Федерации с ответчика. Ответчиком также недоплачена государственная пошлина по трем неимущественным требованиям по встречному иску (оплачена государственная пошлина за два неимущественных требования, в то время как предъявлено 5 неимущественных требований). Недостающая сумма государственной пошлины по встречному иску (18 000 руб.) также подлежит взысканию в бюджет Российской Федерации с ответчика виду отказа в удовлетворении встречного иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 апреля 2015 года по делу N А56-69490/2014 изменить, изложив в следующей редакции:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Признать недействительными уведомление Предпринимателя Волонцевич Владиславы Васильевны от 23.09.2014 г. об одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 12.04.2013 г. N 1/04-2013 и уведомление от 15.08.2014 г. о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 12.04.2013 г. N 1/04-2013.

Взыскать с Предпринимателя Волонцевич Владиславы Васильевны в пользу Предпринимателя Астровского Олега Николаевича 3 379 052 руб. 28 коп. задолженности, 102 501 руб. 25 коп. процентов и 46 093 руб. 57 коп. расходов по государственной пошлине по первоначальному иску, в остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Предпринимателя Волонцевич Владиславы Васильевны: в доход бюджета Российской Федерации 22 748 руб. 20 коп. государственной пошлины по первоначальному и встречному искам; в пользу Предпринимателя Астровского Олега Николаевича - 2 726 руб. 70 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева