Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2015 г. N 18АП-9775/15

г. Челябинск

03 сентября 2015 г.

Дело N А07-954/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Медицинский центр "Валеро" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.06.2015 по делу N А07-954/2015 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

Потребительское общество "Дружба" Мишкинского района, ИНН 0237003277, ОГРН 1040201245347 (далее - ПО "Дружба", истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Медицинский центр "Валеро", ИНН 0274039433, ОГРН 1020202554294 (далее - ЗАО "Медцентр "Валеро", ответчик), в котором потребовало:

- взыскать с ответчика 292 720 рублей задолженности по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2013 N 1514МЦ, рассчитанной истцом за период с 01.08.2013 по 31.07.2014;

- взыскать с ответчика 111 645 рублей неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование нежилым помещением за период с 01.08.2014 по 30.10.2014;

- возложить на ответчика обязанность освободить нежилое помещение общей площадью 82,7 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Мишкинский район, с. Мишкино, ул. Спортивная, 14 (с учётом заявления об уточнении исковых требований, принятого судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 6-11, 85-87).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 04.06.2015 (резолютивная часть объявлена 03.06.2015), с учётом определения от 27.08.2015 об исправлении технической ошибки, исковые требования удовлетворены в полном объёме. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 404 365 рублей задолженности, а также возложил на ответчика обязанность освободить нежилое помещение. Кроме того, суд взыскал с ответчика в пользу истца 11 087 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины (л.д. 112-117).

В апелляционной жалобе ЗАО "Медцентр "Валеро" ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, нарушение норм процессуального права и просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований ПО "Дружба" отказать. Податель жалобы приводит следующие доводы.

Суд первой инстанции не принял во внимание пояснения ответчика о том, что ЗАО "Медцентр "Валеро" произвело инвестирование в объект аренды. Общая сумма инвестирования составила 1 670 838 рублей. Расходы ответчика погашают обязательства по внесению арендной платы за период с 01.05.2007 (с момента ввода объекта реконструкции) по ноябрь 2013 года.

Суд первой инстанции не учёл, что ЗАО "Медцентр "Валеро" осуществило работы по реконструкции крыльца. Обязательства ответчика по выполнению соответствующих работ подтверждаются письмами Администрации Мишкинского района (реквизиты писем подателем жалобы не указаны, копии документов не представлены). Стоимость данных работ составила 331 759 руб. 10 коп. (л.д. 121-122).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 10.03.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена регистрационная запись N 02-04-65/001/2013-131 о праве собственности ПО "Дружба" на магазин - одноэтажное нежилое здание общей площадью 225 кв.м., инвентарный N 4622, лит. А, по адресу: Республика Башкортостан, Мишкинский район, с.Мишкино, ул. Спортивная, 14 (л.д. 23).

01 августа 2013 года между ПО "Дружба" (арендодатель) и ЗАО "Медцентр "Валеро" (арендатор) подписан договор N 1514МЦ о передаче объектов недвижимости системы Башпотребсоюза в аренду без права выкупа (л.д. 21-22).

В рамках указанного договора истец принял на себя обязательство передать ответчику во временное пользование на срок с 01.08.2013 по 31.07.2014 нежилое помещение общей площадью 82,7 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Мишкинский район, с. Мишкино, ул.Спортивная, 14. Назначение помещения - для осуществления розничной реализации лекарственных средств, изделий медицинского назначения и других аптечных товаров (пункты 1.1, 1.2, 1.3).

В свою очередь, ответчик принял на себя обязательство ежемесячно, в срок до 5-ого числа расчётного месяца вносить (перечислять на расчётный счёт арендодателя) арендную плату в размере 37 215 рублей (пункты 3.1, 3.2).

Нежилое помещение передано ответчику по акту приёма-передачи от 01.08.2013. Недвижимое имущество принято арендатором без замечаний и возражений (л.д. 22, оборот).

Во исполнение обязательств по внесению арендной платы ЗАО "Медцентр "Валеро" перечислило на расчётный счёт ПО "Дружба" 153 860 рублей. В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены копии платёжных поручений от 15.05.2014 N 912 на сумму 37 215 руб., от 14.07.2014 N 1306 на сумму 74 430 руб., от 27.08.2014 N 1603 на сумму 5 000 руб., от 26.09.2014 N 1871 на сумму 37 215 руб. (л.д. 16-19).

В июне 2014 года ПО "Дружба" направило ЗАО "Медцентр "Валеро" письменную претензию, в которой потребовало в срок до 10.07.2014 погасить задолженность по арендной плате (л.д. 13).

В письме от 19.09.2014 N 48/э генеральный директор ЗАО "Медцентр "Валеро" Адгамов Л.А. сообщил руководителю ПО "Дружба" о том, что гарантирует поэтапную оплату образовавшейся задолженности по договору аренды. Арендатор указал следующий порядок погашения долга: 50 000 рублей в срок до 26.09.2014, далее - ежемесячно не менее двухмесячной арендной платы до полного погашения задолженности (л.д. 15).

29 октября 2014 года ПО "Дружба" уведомило ЗАО "Медцентр "Валеро" о том, что в связи с наличием задолженности по арендной плате деятельность аптеки, расположенной по улице Спортивная, дом 14, будет приостановлена с 09 час. 00 мин. "30" октября 2014 года до погашения долга (л.д. 14).

ЗАО "Медцентр "Валеро" требования контрагента не выполнило, денежные средства не перечислило, нежилое помещение не освободило, в связи с чем ПО "Дружба" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга, об освобождении недвижимого имущества).

Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств из договора аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Одной из основных задач суда является определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства (часть 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 168 АПК РФ).

При разрешении спора суд не связан с правовым обоснованием иска. Определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. С учётом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса).

При подписании договора от 01.08.2013 N 1514МЦ стороны согласовали существенные условия арендной сделки: поименован объект аренды, указан размер арендной платы.

Договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения как части здания) заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса).

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений о неосновательном обогащении не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса).

Истец выполнил обязательство по передаче нежилого помещения ответчику, который, в свою очередь, принял объект аренды без замечаний и возражений, что подтверждается актом от 01.08.2013 (л.д. 22, оборот).

Наличие (отсутствие) государственной регистрации договора аренды в ЕГРП в рассматриваемой ситуации не изменяет существа правоотношений, объёма прав и обязанностей ПО "Дружба" и ЗАО "Медцентр "Валеро", которые в силу наличия согласия по всем существенным условиям сделки и фактического исполнения договора в части передачи недвижимого имущества, внесения отдельных арендных платежей связали себя обязательствами, предусмотренными в тексте договора-документа.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 ст. 614 Гражданского кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса).

В силу прямого указания нормы федерального закона в случае не исполнения арендатором обязанности по возврату объекта аренды по истечении срока действия договора арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки. Тем самым, денежные требования ПО "Дружба" за август-октябрь 2014 года следует квалифицировать как требования о взыскании арендной платы. Нормы о неосновательном обогащении применению к данным требованиям истца не подлежат.

В рамках настоящего дела истец потребовал от ответчика погашения задолженности за период с 01.08.2013 по 30.10.2014. При этом истец указал, что ответчик внёс арендную плату в размере 153 860 рублей.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности (часть 1). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим кодексом (части 1, 3 статьи 65 АПК РФ).

Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы, а также о прекращении соответствующих обязательств до 31.07.2014 либо до 30.10.2014.

Основной долг ЗАО "Медцентр "Валеро" перед ПО "Дружба" составил 404 365 рублей (558 225 рублей - 153 860 рублей).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Возражая против денежных требований истца, ответчик приводит довод о том, что он понёс расходы на улучшение арендуемого недвижимого имущества.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса).

Под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Как следует из пункта 1.4 договора аренды, неотделимые улучшения производятся арендатором только после получения письменного согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором без разрешения арендодателя, не возмещается (л.д. 21).

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ЗАО "Медцентр "Валеро" не представило доказательств, подтверждающих факт наличия согласия ПО "Дружба" на осуществление неотделимых улучшений недвижимого имущества и компенсацию арендодателем соответствующих расходов арендатора.

Локальные сметные расчёты на "реконструкцию крыльца, устройство цоколя", "устройство асфальтового покрытия по ул. Спортивная, д. 14, пос.Мишкино РБ" (л.д. 97-99), документы об осуществлении третьим лицом подрядных работ (акты унифицированной формы КС-2 за апрель 2015 года - л.д. 90-93), справки о стоимости выполненных работ (на сумму 331 768 руб. 76 коп. - л.д. 94-95) собственником (истцом) не подписаны.

Иных доказательств в подтверждение своих доводов об улучшении арендуемого имущества и необходимости уменьшения размера задолженности по арендной плате ответчик не представил.

ПО "Дружба" факт наличия согласия на производство арендатором каких-либо улучшений недвижимого имущества не признало (л.д. 108).

Ответчик не подтвердил ни факт одобрения истцом производства неотделимых улучшений, ни согласование сторонами размера возмещения соответствующих расходов.

В силу этого суд первой инстанции не имел предусмотренных законом оснований для уменьшения размера задолженности по арендной плате в порядке, предусмотренном статьей 410, пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса с учётом разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований".

Право на предъявление встречного иска в соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "Медцентр "Валеро" не реализовало (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно и обоснованно в полном объёме удовлетворил исковые требования ПО "Дружба" о взыскании с ЗАО "Медцентр "Валеро" 404 365 рублей.

Как указано выше, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

Срок действия договора аренды истёк 31.07.2014.

Принимая во внимание письма арендодателя от 30.06.2014 и 29.10.2014 (л.д. 13, 14), обращение ПО "Дружба" в арбитражный суд с иском об освобождении нежилого помещения, не имеется оснований для вывода о возобновлении действия договора на неопределённый срок.

Поскольку срок действия договора аренды истёк, доказательств наличия у него иных предусмотренных законом оснований для использования спорного нежилого помещения ответчик не представил (часть 2 статьи 9, статьи 65, 66 АПК РФ), суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца об освобождении объекта аренды.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ЗАО "Медцентр "Валеро". В дело представлено доказательство оплаты государственной пошлины в размере 3 000 рублей (платёжное поручение от 13.08.2015 N 1468).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.06.2015 по делу N А07-954/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Медицинский центр "Валеро" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова