Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2015 г. N 05АП-6261/15

г. Владивосток

01 сентября 2015 г.

Дело N А51-31904/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 01 сентября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей А.В. Ветошкевич, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абушаевой Рямзии Лятифовны,

апелляционное производство N 05АП-6261/2015

на решение от 27.05.2015 судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-31904/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску открытого акционерного общества "Приморское автодорожное ремонтное предприятие" (ИНН 2538099431, ОГРН 1062538079856)

к индивидуальному предпринимателю Абушаевой Рямзие Лятифовне (ИНН 581266937207, ОГРНИП 311582611000061), обществу с ограниченной ответственностью "Товарищество-ТК" (ИНН 5812902611, ОГРН 1145826000132)

о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

при участии:

от ООО "Товарищество-ТК": представитель Никитина О.А. по доверенности от 15.08.2014 на три года, паспорт,

от ИП Абушаевой Р.Л.: представитель Никитина О.А. по доверенности от 16.09.2014 на три года, паспорт,

от ОАО "Приморское автодорожное ремонтное предприятие" в судебное заседание не явились. о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Приморское автодорожное ремонтное предприятие" (далее - ОАО "Примавтодор", истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к ответчикам - ИП Абушаевой Рямзии Лятифовне (далее - ИП Абушаева) и обществу с ограниченной ответственностью "Товарищество-ТК" (далее - ООО "Товарищество-ТК" о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ИП Абушаевой и ООО "Товарищество-ТК" соглашения от 29.09.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 1192/2011 от 28.12.2011, заключенному между ИП Абушаевой и ОАО "Примавтодор" (далее - договор аренды), о применении последствий недействительности ничтожного соглашения и обязании ООО "Товарищество-ТК" возвратить ИП Абушаевой права и обязанности арендатора здания и земельного участка по договору аренды (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.05.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Абушаева обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 27.05.2015 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что согласно приведенным в жалобе положениям статей 166, 167, 606, 607 ГК РФ, пункту 25 статьи 22 Земельного кодекса РФ, а также правовым разъяснениям пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, ответчиком обосновывается позиция о том, что условия спорного договора аренды от 28.12.2011 N 1192/2011 не содержат запрета на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу, полагает, что передачей прав и обязанностей по договору не производится изменения его условий, в том числе в части существующих обязательств и задолженности. Полагал не доказанным обстоятельство нарушения прав и законных интересов истца оспариваемой сделкой, сослался на необходимость исследования данного обстоятельства согласно позиции Арбитражного суда Дальневосточного округа в Постановлении от 01.06.2015 по делу N А51-19078/2014.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее АПК РФ), рассматривает дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчиков поддержал доводы апелляционной жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Как следует из материалов дела, 28.12.2011 ОАО "Примавтодор" (арендодатель) и ИП Абушаевой (арендатор) заключен договор аренды N 1192/2011, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду: здание - котельная, назначение: нежилое, общей площадью 469,1 кв.м. (лит.А), адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство производственной котельной, общей площадью 6 400 кв.м., кадастровым (условный) N 25:34:016301:670, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17.

Согласно пункту 1.2 договора здание и земельный участок передаются в аренду сроком на 15 лет с 28.12.2011 по 27.12.2026.

Пунктом 1.5 договора определено, что арендатор вправе сдавать арендованное здание и земельный участок в субаренду, предоставлять здание и земельный участок в безвозмездное пользование.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В дальнейшем между Абушаевой Р.Л. (цедент) и ООО "Товарищество-ТК" (цессионарий) 29.09.2014 подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 1192/2011 от 28.12.2011, согласно которому цедент обязуется передать цессионарию свои права и обязанности по договору аренды (далее - спорное соглашение).

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

ИП Абушаева направила в адрес истца уведомление от 30.09.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды на основании спорного соглашения.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными и удовлетворил их.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению положения ГК РФ о недействительных сделках, нормы главы 34 ГК РФ, общие положения ГК об обязательствах, а также нормы Земельного кодекса РФ.

Судом первой инстанции обоснованно учтено содержание статей 166, 168, 173.1, 606, 615 ГК РФ в редакции, применимой к отношениям сторон с учетом даты заключения спорного соглашения от 29.09.2014, при этом судом первой инстанции обоснованно учтено, что приведенные нормы в совокупности не устанавливают форму и порядок дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделки перенайма. При этом, в соответствии с пунктом 1.5. спорного договора аренды, закрепляет только право арендатора сдавать имущество в субаренду, предоставлять имущество в безвозмездное пользование.

Доказательства получения согласия истца, в том числе последующего, на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды (осуществление перенайма имущества) в материалы настоящего дела не представлены.

Таким образом, признавая спорное соглашение недействительным, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оно явно нарушает права и охраняемые законом интересы арендодателя, поскольку не соответствует принципам свободы заключения договора и самостоятельного выбора контрагента для целей предварительного учета его личности и платежеспособности, что отвечает разумным интересам арендодателя как собственника имущества, рассчитывающего на стабильное получение арендной платы от сдачи такого имущества в пользование.

Довод о том, что истцом не представлены доказательства наступления неблагоприятных последствий передачи прав и обязанностей по договору аренды отклоняется, поскольку принцип свободы договора (статьи 421 ГК РФ) в совокупности с прямым указанием закона на необходимость получения согласия арендодателя на осуществление перенайма имущества (пункт 2 статьи 615 ГК РФ) не содержат изъятий, обязывающих к заключению договора с любым лицом, правоотношения с которым ранее не повлекли неблагоприятных последствий.

Иной подход означал бы, что дача согласия арендодателем на перемену лица в арендном правоотношении является не имеющей реального правового значения формальностью, и лишал бы арендодателя права на выбор арендатора.

Ссылка апеллянта на постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу N А51-19078/2014 не принимается судебной коллегией с учетом изложенного, а также в силу различия обстоятельств указанного и настоящего дела, а именно в настоящем деле отсутствуют какие-либо доказательства признания истцом конклюдентными действиями перехода прав арендатора к ООО "Товарищество-ТК".

Указание апеллянта на положения земельного законодательства, допускающего передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка без получения согласия, но с уведомлением арендодателя (пункт 5 статьи 22 ЗК РФ, с учетом соответствующих разъяснений судебной практики), не принимается судебной коллегией, поскольку в настоящем случае среди двух передаваемых в аренду объектов недвижимости (здание и земельный участок) определяющее функциональное значение имеет именно здание, при этом земельный участок в отдельности от данного здания передан в пользование быть не может.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно сослался на пункт 1 статьи 652 ГК РФ, которым закреплено, что арендатору здания или сооружения одновременно с передачей прав на такую недвижимость передаются и права на ту часть земельного участка, на котором она расположена и который необходим для ее использования, при этом данная норма является частным случаем принципа единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, сооружения.

Фактически в рассматриваемом случае доводы о передаче прав арендатора земельного участка, в силу положений статьи 22 ЗК РФ не требующей согласия арендодателя, направлены на обход требований статьи 615 ГК РФ о необходимости такого согласия, действующей в рассматриваемом случае в отношении арендуемого здания (котельной), что является недопустимым действием, отвечающим критериям обхода закона в целях злоупотребления правом, недопустимого согласно статье 10 ГК РФ.

При таких обстоятельствах спорное соглашение не соответствует требованиям пункта 2 статьи 615 ГК РФ, в связи с чем является недействительным в силу пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ, а соответствующие требования удовлетворены правомерно.

По общему правилу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, оснований для неприменения указанной нормы не установлено, в данной части апеллянтом решение по существу не оспаривается, в связи с чем требования истца о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО "Товарищество-ТК" возвратить ИП Абушаевой права и обязанности арендатора здания и земельного участка обоснованы и также подлежали удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.05.2015 по делу N А51-31904/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

А.В. Ветошкевич Д.А. Глебов