Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2015 г. N 09АП-3972/15

г. Москва

02 сентября 2015 г.

Дело N А40-142416/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2015 г.

В полном объеме постановление изготовлено 02.09.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Левиной Т.Ю., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола с/з секретарем Абдуловой Э.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с подачей апелляционной жалобы ООО КДО" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16-22.12.2014 г. по делу N А40-142416/2014, принятое судьей Голоушкиной Т.Г.

по спору с участием:

истец ООО "Клинико-Диагностическое Общество" (ОГРН 1037739321212, ИНН 7727086437, 117218, г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 7/12)

ответчик Департамент городского имущества г. Москвы (115954. г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,

при участии в судебном заседании:

от истца: Каплунов А.В. по дов. от 01.08.2014 г.,

от ответчика: Соболь Л.Я. по дов. от 30.12.2014 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Клинико-Диагностическое Общество" ОГРН 1147746694028 (деятельность правопредшественника ЗАО "Клинико-Диагностическое Общество" ОГРН 1037739321212 прекращена 19.06.2014 г.) (арендатор) предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы (арендодатель) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 353,1кв.м. (подвал: пом. II, комн. 1-20, 20а, 21-27, 27а, 27б, 28-33) в здании по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19, в части условия о размере покупной цены, которую Истец требует установить равной 15 747 000 руб., с рассрочкой на 3 года, по 437 417 руб. ежемесячно.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 16.12.2014 г., изготовленным в полном объеме 22.12.2014 г. (т. 4 л.д. 94-95), в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 4 л.д. 94-95).

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 г. (т. 4 л.д. 128-129) объявлен переход к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании суда апелляционной инстанции Истец уточнил исковые требования, просит установить выкупную цену равной 17 984 785 руб., с рассрочкой на 3 года, по 499 577,36 руб. ежемесячно (т. 6 л.д. 121-122); Ответчик по исковым требованиям возражал.

Суд, оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска по следующим основаниям.

Установлено, что Истец, арендующий у города Москвы по Договору аренды от 13.10.1997 г. N 2-672/97 нежилые помещения общей площадью 353,1кв.м. (подвал: пом. II, комн. 1-20, 20а, 21-27, 27а, 27б, 28-33) в здании по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Масловка, д. 19, используемые под медицинский центр, обратился к Ответчику 20.02.2014 г. с заявлением о приобретении данных помещений в собственность на основании ч. 2.1. ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Ответчик привлек оценщика, который выполнил Отчет об оценке, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 44 859 000 руб. без НДС.

После чего Ответчик подготовил проект договора купли-продажи на условиях покупной цены, определенной в Отчете об оценке привлеченного им оценщика (т. 3 л.д. 73-78), и направил его Истцу (документы получены Истцом 28.07.2014 г. (т. 3 л.д. 68)).

Истец, в свою очередь, также привлек оценщика, который выполнил Отчет об оценке, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 15 747 000 руб. без НДС.

В связи с чем Истец полученный от Ответчика проект Договора купли-продажи подписал с протоколом разногласий (т. 3 л.д. 79-80) в части условия о размере покупной цены, после чего направил их Ответчику (документы получены Ответчиком 03.09.2014 г. (т. 3 л.д. 69)).

Поскольку Ответчик протокол разногласий Истца не принял, Истец передал разногласия, возникшие при заключении Договора, на рассмотрение суда.

Проведенной по делу судебной оценочной экспертизой определено (т. 6 л.д. 38-95), что рыночная стоимость выкупаемых помещений на дату, когда Истец обратился к Ответчику с заявлением о выкупе, т.е. на 20.02.2014 г., составляет 17 984 785 руб. без НДС (т. 6 л.д. 82).

Истец уточнил исковые требования соответственно выводам судебной оценочной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции полагает, что данное заключение об оценке является недостоверным, не соответствующим требованиям Федеральных стандартов оценки, и поэтому не подлежит принятию в качестве доказательства рыночной стоимости выкупаемых помещений.

Оценщик в сравнительном и в доходном подходах указал, что объект оценки расположен в здании, якобы находящемся в неудовлетворительном состоянии (что не соответствует обстоятельствам дела), а помещения, использованные им как аналоги, расположены в зданиях, находящихся в удовлетворительном состоянии, в связи с чем оценщик применил к ценам всех объектов-аналогов в обоих подходах отрицательную корректировку -26% (т. 6 л.д. 65, 73).

Данная корректировка произведена необоснованно, т.к. ни из заключения об оценке, ни из материалов дела никак не следует, во-первых, что здание, помещения в котором требует выкупить Истец, находится в неудовлетворительном состоянии, и, во-вторых, что состояние здания, помещения в котором требует выкупить Истец, хуже, нежели состояние зданий, помещения в которых использованы как аналоги (по объекту-аналогу N 4, использованному в сравнительном подходе, есть сведения только о названии улицы, на которой он расположен, но не о номере дома).

Оценщик в сравнительном подходе указал, что все помещения, использованные им как аналоги, оборудованы отдельным входом с улицы (т. 6 л.д. 64); однако в предложении по объектам-аналогам N N 1, 2 не указано на то, что они оборудованы отдельным входом с улицы (т. 6 л.д. 84); при этом в заключении об оценке не указано, что оценщик иными способами установил наличие у объектов-аналогов NN 1, 2 отдельного входа.

Соответственно, в сравнительном подходе оценщик необоснованно не применил к ценам объектов-аналогов N N 1, 2 положительную корректировку на отсутствие у них отдельного входа.

В предложении по объектам-аналогам N N 2, 3, использованным в сравнительном подходе, указано, что они находятся в состоянии "под отделку" (т. 6 л.д. 84, 85), т.е. чтобы приступить к их использованию, необходимо выполнить в них отделочные работы, тогда как в оцениваемых помещениях отделка присутствует и в деле нет доказательств того, что они были приведены в состояние, позволяющее их использовать, после передачи их городом Москвой Истцу в пользование.

Соответственно, в сравнительном подходе оценщик необоснованно не применил к ценам объектов-аналогов N N 2, 3 положительную корректировку на отсутствие у них отделки.

В сравнительном подходе при применении корректировок оценщик указал, что объект-аналог N 4 расположен на ул. Верхняя Масловка (т. 6 л.д. 74), тогда как из приложенного к отчету об оценке объявления следует, что объект-аналог N 4 расположен на ул. Верхняя (т. 6 л.д. 85).

Датой оценки является 20.02.2014 г., тогда как использованные оценщиком в сравнительном подходе предложения о продажах объектов-аналогов были размещены: N 1 - 25.11.2012 г. (разница более 1 года), N 2 - 30.01.2012 г. (разница более 2 лет), N 3 - 15.11.2012 г. (разница более 1 года).

При том, что рынок продаж нежилых помещений в городе Москве обширен, оцениваемый объект не является уникальным, так что недостатка в подборе действительно аналогичных объектов, в т.ч. приближенных к оцениваемому по дате предложения о продаже, не имеется, эксперт никак не мотивировал, по какой причине он не воспользовался предложениями о продажах, опубликованных наиболее приближенно к дате оценки.

При этом размер примененных оценщиком корректировок в связи с расхождениями в датах оценки и датах предложений по объектам-аналогам никак не обоснован.

Характер вышеприведенных недостатков таков, что позволяет с очевидностью квалифицировать нарушения как существенные и констатировать несоответствие итогового вывода о цене обстоятельствам дела.

В суде апелляционной инстанции Ответчик представил письменные мотивированные объяснения о недостатках заключения об оценке и высказал их в судебном заседании, в котором присутствовал Истец, однако последний о проведении повторной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ не заявил.

Никаких иных доказательств того, что рыночной стоимости выкупаемых помещений соответствует цена, заявленная в иске, а не включенная в подготовленный Ответчиком проект договора, Истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая распределение бремени доказывания, предусмотренное ст. 65 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Истцом не доказаны обстоятельства, положенные в обоснование заявленного иска, в связи с чем требования как необоснованные удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ч. 6.1. ст. 268, ч. 2 ст. 269, ч. 4 ст. 270, ст. 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16-22.12.2014 г. по делу N А40-142416/2014 отменить применительно к ч. 6.1. ст. 268 АПК РФ.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Т.Ю. Левина Н.И. Панкратова