Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2015 г. N 12АП-8276/15

г. Саратов

10 сентября 2015 г.

Дело N А12-11771/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Богатырёвой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д.15, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 июня 2015 года по делу N А12-11771/2015 (судья Зотова Н. П.)

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540)

к обществу с ограниченной ответственностью "МСК" (400074, г. Волгоград, ул. Козловская, д. 20 ОГРН 1093460001172, ИНН 3445102147)

о расторжении договора N 9250 от 31.05.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:020098:302, площадью 2 556 кв.м, расположенного по адресу: ул. 2-ая Горная, 21, Краснооктябрьский район, г. Волгоград; понуждении вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:020098:302, площадью 2 556 кв.м, расположенный по адресу: ул. 2-ая Горная, 21, Краснооктябрьский район, г. Волгоград,

при участии:

представителя Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области Ребровой Л.Ю., действующей по доверенности N 150 от 18.06.2015,

представителя общества с ограниченной ответственностью "МСК" Кошелева И.Н.. действующего по доверенности от 01.04.2015,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МСК" (далее - ООО "МСК", ответчик) о расторжении договора аренды N 9250 от 31.05.2010 земельного участка с кадастровым номером 34:34:020098:302, площадью 2 556 кв.м, расположенного по адресу: ул. 2-ая Горная, 21, Краснооктябрьский район, г. Волгоград; понуждении вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:020098:302, площадью 2 556 кв.м, расположенный по адресу: ул. 2-ая Горная, 21, Краснооктябрьский район, г. Волгоград.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25 июня 2015 года в части расторжении договора исковые требования оставлены без рассмотрения.

В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объёме. В обоснование доводов жалобы её податель указывает, что спорный земельный участок в течение длительного времени ответчиком не осваивается, строительство объекта не начато, что является существенным нарушением договора аренды, в связи с чем договор подлежит расторжению, а земельный участок - возврату. Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 10.12.2014 N 12-17/33852 о расторжении договора, в котором установлен срок на подписание соглашения о расторжении договора - 30 дней со дня его получения. Это, по мнению апеллянта, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

ООО "МСК" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило в материалы дела письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором настаивает на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, возражает против доводов апелляционной жалобы и просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители Комитета и ООО "МСК" поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на неё, дали аналогичные пояснения.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей Комитета и ООО "МСК", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, между 31.05.2010 между Администрацией Волгограда (в настоящее время Комитет) (Арендодатель) и ООО "Стройконсалтинг" (Арендатор) заключен договор N 9250 аренды земельного участка (далее - Договор N 9250), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды на один год земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 2-113-241, кадастровый номер 34:34:020098:302, общей площадью 2 556 кв.м, расположенный по адресу: Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. 2-ая Горная, 21, для строительства капитального объекта - административного здания.

Срок действия договора сторонами определен на один год с 30.04.2010 по 30.04.2011 (пункты 1. 1. и 2. 1. Договора N 9250).

03.11.2010 между ООО "Стройконсалтинг" (Арендатор) и ООО "МСК" (Новый Арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 9250 от 31.05.2010.

В соответствие с условиями данного договора Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает права и обязанности по договору N 9250 от 31.05.2010.

Впоследствии изменениями от 31.10.2011 и от 05.03.2012 к Договору N 9250 срок его действия продлен сторонами соответственно, до 17.10.2012 и до 17.10.2015.

Согласно пункту 4.5. Договора N 9250 Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

14.11.2014 специалистом отдела оформления прав на землю, учета и использования земель Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области проведен осмотр указанного земельного участка на предмет его фактического использования, о чем составлен акт осмотра.

Согласно акту от 14.11.2014 указанный земельный участок не имеет ограждения, свободен от строений и сооружений, заращен сорной травой, замусорен.

Комитет, полагая, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:020098:302, предоставленный для строительства, не используется Обществом в указанных целях в течение трех лет, направило в его адрес письмо N 21-17/33852 от 10.12.2014 с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды N 9250 от 31.05.2010 и акта приема-передачи земельного участка.

В связи с неполучением подписанного со стороны Общества соглашения о расторжении договора аренды от N 9250 от 31.05.2010, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, оставляя иск о расторжении договора без рассмотрения и отказывая в остальной части исковых требований, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Положениями пункта 1 и подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Пунктом 3.1 Договора N 9250 предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в установленном законом порядке, в том числе и в случае использования участка не по целевому назначению (разрешенному использованию).

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации РФ и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В данном случае существенным нарушением ответчиком условий договора N 9250 истец считает не освоение Обществом в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в Договоре.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:

- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;

- предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

- требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Между тем, в направленном ответчику письме N 21-17/33852 от 10.12.2014 истцом не указано на необходимость исполнения Арендатором обязательства в разумный срок.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что в данном письме установлен срок - 30 дней со дня получения уведомления для подписания соглашения о расторжении договора, который, по мнению апеллянта, является сроком для исполнения арендатором обязательства, несостоятельна. Данное письмо не содержит предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок. Указание на необходимость подписания соглашения о расторжении договора и возврата земельного участка по акту приема-передачи в течение 30 дней со дня получения уведомления само по себе не может расцениваться как направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок.

Иных предупреждений (уведомлений), направленных в адрес ООО "МСК", содержащих четкое и однозначное предупреждение о необходимости исполнения Арендатором обязательства по Договору N 9250 в разумный срок, истцом в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о неисполнении истцом обязанности по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренной пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и правомерно на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставил иск в части требований о расторжении договора без рассмотрения, а в удовлетворении остальной части иска отказал.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу Комитета следует оставить без удовлетворения

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 июня 2015 года по делу N А12-11771/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

И.И. Жевак В.Б. Шалкин