Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2015 г. N 09АП-33973/15 (ключевые темы: договор аренды - возмещение стоимости - договор подряда - неотделимые улучшения - улучшения арендованного имущества)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2015 г. N 09АП-33973/15

г. Москва

11 сентября 2015 г.

Дело N А40-34031/15

Резолютивная часть постановления объявлена "09" сентября 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме "11" сентября 2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи В.И. Тетюка

Судей: Б.В. Стешана, Б.С. Веклича

при ведении протокола судебного заседания А.А. Борисовым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ЗАО "Моспромстрой", ООО "МегаСервис"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08 июня 2015 года,

принятое судьей Н.Я. Мысаком (шифр судьи 82-265) по делу N А40-34031/15

по иску ООО "МегаСервис"

к ЗАО "Моспромстрой"

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании:

от истца: Хангереев Х.С. - реш. N 1 от 31.10.2014, Загалов Р.М. - дов. от 31.08.2015

от ответчика: Устьинцева Е.В. - дов. от 23.01.2015, Боглачев И.Ю. - дов. от 09.04.2015

УСТАНОВИЛ:

ООО "МегаСервис" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО "Моспромстрой" о взыскании денежной суммы в счет возмещения стоимости произведенного капитального ремонта, в размере 116 168 929.52 руб. и суммы неосновательного обогащения 24 500 000 руб.

Решением суда от 08.06.2015 г. взысканы с Закрытого акционерного общества "Моспромстрой" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Мега Сервис" сумма 116 168 929 руб. 52 коп. как стоимость произведенного ремонта здания.

В удовлетворении остальной части требований истцу отказано.

Взыскана с Закрытого акционерного общества "Моспромстрой" в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 165 160 руб.

Взыскана с Общества с ограниченной ответственностью "Мега Сервис" в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 34 840 руб.

ООО "МегаСервис", не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, подало апелляционную жалобу.

В своей жалобе заявитель указывает на то, что работы по мансардному этажу были согласованы с арендодателем, строительно-монтажные работы выполнены.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

ЗАО "Моспромстрой", не согласившись с решением суда в части удовлетворения исковых требований, также подало апелляционную жалобу, в которой считает его в обжалуемой части незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального и материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.

В своей жалобе заявитель указывает на неправомерность вывода суда о том, что все работы на сумму 116 168 929 руб. 52 коп. производились истцом, принимались и оплачивались ответчиком на основании договора подряда N 150.

Также заявитель жалобы указывает на то, что условия спорных договоров аренды не предусматривали права арендатора (истца) на возмещение стоимости произведенных им улучшений арендованного имущества.

Кроме того, заявитель жалобы указывает на неправомерность вывода суда о том, что сторонами было достигнуто согласие о том, что формой компенсации затрат арендатора здания выступает предоставление ответчиком возможности арендовать здание в течение 10 лет.

Помимо этого, заявитель жалобы указывает на то, что истцом пропущен срок исковой данности по требованию о взыскании стоимости произведенного ремонта.

По доводам, приведенным в жалобе, заявитель просит отменить решение суда в части удовлетворения исковых требований, в удовлетворении данного требования отказать.

В судебном заседании апелляционного суда заявители доводы своих жалоб поддерживают в полном объеме.

Дело рассмотрено Девятым арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив доводы жалоб и возражений по ним, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Удовлетворяя требование истца о взыскании стоимости произведенного ремонта здания в заявленном размере, суд первой инстанции исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор от 01.06.2004 г. N 371/20 согласно которому Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает в жилом помещении, находящимся в собственности Арендодателя на основании свидетельства о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы N 23161 от 24.03.1997 г. 55 комнат под проживание по адресу Измайловский бульвар д. 49 корп. 14.

Срок действия договора был установлен с 01.06.2004 г. по 31.05.2009 г.

Вместе с тем, договор не прошел процедуру государственной регистрации. Согласно акту приема-передачи от 12.11.2004 г. (т. 1 л.д. 75) к данному договору Арендодатель сдал, а Арендатор принял "жилое помещение в количестве 150 койко-мест".

Как указал истец, жилая площадь здания до проведения в нем ремонта составляла 1 443.2 кв.м., согласно выписке из технического паспорта (строения), из них 200 кв.м. использовались под комендантскую, вахтерскую и изолятор. Для проживающих в общежитии использовалась площадь 1 243.2 кв.м. (что составляло 150 койко-мест), остальные площади составляли: душевые, кухни, коридоры и иные места общего пользования.

Ответчиком в материалы дела представлена копия акта от 01.12.2004 г. (т. 5 л.д. 46) в которой указано: "На момент передачи жилые помещения находятся в удовлетворительном состоянии".

Из материалов дела, а также письменных пояснений ответчика (стр. 3) следует, что ЗАО "Моспромстрой" подтверждает, что Договор аренды N 371/20, по которому Истцу подлежали передаче в аренду жилые помещения (комнаты) в здании общежития, расположенного по адресу г. Москва, Измайловский бульвар, д.49, корпус 14 (в настоящее время адрес значится как г. Москва, Измайловский бульвар, д.49), подписанный Фирмой "Уют" Закрытого акционерного общества "Моспромстрой", был заключен лицом, уполномоченным Ответчиком. Данный договор исполнялся Ответчиком и никогда не оспаривался.

Согласно неоднократно высказанной правовой позиции ВАС РФ (в п. 14 постановлении от 17 ноября 2011 г. N 73 в редакции Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, и других), в том случае, если подписанный сторонами договор аренды, предусматривающий срок его действия более года, не прошел процедуру государственной регистрации, однако сторонами реально исполнялся, суд, рассматривая спор между данными сторонами принимает во внимание условия данного договора.

Президиум ВАС РФ указал, что в таком случае соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством.

Из материалов дела видно, что сторонами договора N 371/20 от 01.10.2004 г. подписан акт сдачи-приемки помещений от 12.11.2004 г.

Согласно данному акту представитель фирмы "Уют" сдал, а ЗАО "Моспромстрой" и ООО "МегаСервис" принял жилое помещение в количестве 150 койко-мест".

Также в данном акте указано, что "на момент передачи все жилые помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, требуется замена полового покрытия и замена деревянных межкомнатных перегородок".

В последующем стороны дополнительным соглашением N 4 от 01.04.2008 г. к договору аренды N 371/20 от 01.06.2004 г. уточнили предмет договора (п. 1.1), согласно которому: Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает жилое помещение, включающее 150 койко-мест, находящее в собственности Арендодателя на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 77АД N 26625 от 14.12.2006 г. по адресу Измайловский бульвар д. 49 под гостиницу.

Как следует из материалов дела и объяснений сторон договор аренды N 371/20 от 01.06.2004 г. прекратил свое действие 31.05.2009 г., ответчик в судебном заседании указал, что данный договор аренды прекратил свое действие 30.11.2009 г., а в последующем сторонами заключались иные договоры аренды в отношении указанного имущества.

Таким образом, истец и ответчик считали и признавали, что договор аренды N 371/20 действовал до ноября 2009 г. После договора N 371/20 заключен аренды новый договор аренды N 384 МПС/ИЗз/АР - 01/11 от 01.02.2010 г., на что указал в судебном заседании ответчик.

Из договора аренды N 371/20 от 01.06.2004 г. следует, что здание по адресу: Измайловский бульвар д. 49 корп. 14 являлось общежитием (п.п. 1.1, 2.1.1).

Непосредственно после заключения договора аренды N 371/20 от 01.06.2004 г. между фирмой "Уют" ЗАО "Моспромстрой" (Заказчик) и ООО "МегаСервис" заключен договор N 150 от 09.07.2004 г. в соответствии с которым Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя работы по капитальному ремонту жилого фонда (общестроительные, сантехнические и электромонтажные работы) по адресу: Измайловский бульвар д. 49 корп.14.

Таким образом, как указал суд в решении, необходимость проведения в здании (общежитии) капитального ремонта, а также переоборудования здания с целью возможности его использования как гостиницы подтверждается заключением сторонами договора N 150 от 09.07.2004 г.

Из прилагаемых к настоящему договору описей работ, стороны согласовали перечни работ по капитальному ремонту общежития по указанному адресу (в т.ч. 1, 2, 3 этажи, гостиничные номера, коридоры 2-5 этажей, работы в полуподвальном помещении).

Суд первой инстанции указал на то, что ответчик не отрицает и не оспаривает, что работы по договору N 150 от 09.07.2004 г. выполнялись истцом и принимались ответчиком.

Необходимость выполнения работ по капитальному ремонту здания в целях возможности его использования по прямому назначению подтверждается содержанием договора аренды N 371/20 от 01.06.2004 г., актом сдачи-приемки помещений от 12.11.2004 г. (т. 1 л.д. 75) в котором указано, что на момент передачи все жилые помещения находятся в неудовлетворительном состоянии.

Также представленная истцом редакция акта приема-передачи помещений (т. 1 л.д. 75) соответствует условиям договора N 371/20 от 01.06.2004 г., в акте зафиксированы представители сторон, принимавших и передававших помещения, указано, что переданы жилые помещения, составляющие 150 койко-мест, и указано, что все жилые помещения находятся в неудовлетворительном состоянии.

В то же время, как указал суд в решении, редакция акта, представленная ответчиком (т. 5 л.д. 46) не содержит информации и о лицах его подписавших, содержит информацию о передаче 50 койко-мест, что не соответствует условиям договора, оригинал акта в представленной ответчиком редакции им не представлен и не заявлено, что оригинал акта в указанной редакции имеется у ответчика и может быть представлен суду.

При этом, указание в акте сдачи-приемки помещений, представленного истцом (т. 1 л.д. 75) сторонами того, что: "требуется замена полового покрытия и замена деревянных межкомнатных перегородок" суд первой инстанции оценил как фиксирование сторонами в акте дополнительного вида работ, которые требуется провести (выполнить) в общежитии для возможности его использования, а не как единственный вид работы, относящийся к констатации сторонами неудовлетворительного состояния здания.

То, что здание (в т.ч. помещения, переданные в аренду) находились в неудовлетворительном состоянии подтверждается заключением между сторонами договора N 150 от 09.07.2004 г. с целью капитального ремонта здания, описями работ (Приложения к данному договору (т. 1 л.д. 84-95).

Оплата ответчиком по договору N 150 от 09.07.2004 г. не производилась, доказательств, свидетельствующих об обратном, ответчиком не представлено.

Также суд первой инстанции указал, что ООО "Билдинг-Констракшин" было разработано 08.02.2007 г. Техническое заключение о состоянии конструкций, проект переустройства и изменения фасадной части здания по адресу: Москва Измайловский бульвар д. 49, оригинал которого приобщен к материалам дела. Из данного Технического заключения следует, что его согласовали ООО "МегаСервис" и владелец помещений ЗАО "Моспромстрой" (в лице фирмы "Уют").

Из содержания и смысла данного Технического заключения следует, что владелец помещений предоставил свое согласие на переустройство помещений подвала и 1-5-го этажей здания для организации новых кабинетов, комнат, санузлов, коридоров, подсобных помещений и т.д. и изменение фасадной части здания (стр. 31). Данным проектом переустройства предусматривалось как собственно переустройство помещений подвала, 1-5 этажей, так и внутренняя отделка помещений, монтаж инженерного оборудования, работы по водоснабжению и канализации, противопожарные мероприятия (стр. 31-33 технического заключения), благоустройство территории вокруг здания (См. Пояснительную записку).

Довод ответчика о том, что он не знал о данном Техническом заключении и не давал своего согласия на выполнение указанных выше работ, признан судом первой инстанции необоснованным, т.к. Техническое заключение согласовано владельцем помещений (имеется подпись уполномоченного лица и печать организации ответчика).

Кроме того, направленность действий собственника здания на перепланировку помещений в здании, проведение в нем ремонта в т.ч. ремонта, связанного с неотделимыми улучшениями (монтаж инженерного оборудования, работы по водоснабжению и канализации, противопожарные мероприятия и т.д.) подтверждается представленными в материалы дела заключениями ГлавАПУ в отношении подвала и 1-5-го этажей (т. 1 л.д. 96-107).

Арендатор запрашивал разрешение Арендодателя на перепланировку здания с устройством фасада (реконструктивные работы) в рамках договора N 371/20 от 01.06.2004 г., что подтверждается письмом от 27.07.2006 г. (т. 1 л.д. 109), а Арендодатель давал свое согласие на выполнение данного вида работ, что подтверждается письмом (т. 1 л.д. 110).

Необходимо отметить, что Арендатор письмом (т. 1 л.д. 117) информировал Арендодателя к окончанию срока действия договора N 371/20 от 01.06.2004 г. о том, что Арендатором полностью в рамках договора N 150 от 09.07.2004 г. к октябрю 2009 года выполнены согласованные Арендодателем работы, результатом которых явилось то, что здание используется как гостиница, в здании с согласия собственника устроены ресторан, сауна, парикмахерская. Арендатором согласно согласованной Арендодателем документации собственными силами выполнены работы по улучшению объекта на сумму более 160 000 000 руб. За время аренды Арендатор уплачивал Арендодателю арендные платежи по коммерческой цене.

Арендатор просил Арендодателя с целью оправдания своих вложенных в здание Арендодателя инвестиций продлить договор аренды на 10 лет. Как указал суд в решении, данное письмо содержит резолюцию генерального директора ЗАО "Моспрострой" Гурецкого Б.О.: "Малаховой Л.В. Пр. оформить" и дату 21.10.2009 г.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что собственник здания (Арендодатель) знал и давал свое согласие на проведение Арендатором за свой счет работ в здании. При этом, формой компенсации затрат Арендатора по ремонту здания в силу сложившихся отношений между сторонами, являлось предоставление Арендодателем возможности арендовать здание в течение 10 лет, после завершения ремонта с целью ведения своей деятельности.

Частичная уплата ответчиком истцу суммы 1 922 904.48 руб. также свидетельствует о согласии возмещения затрат арендатора.

Ссылки ответчика на то, что последующими договорами аренды, заключенными между сторонами, не предусматривалось обязанность Арендодателя компенсировать Арендатору какие-либо затраты последнего по ремонту здания, суд первой инстанции посчитал необоснованными, т.к. истцом иск предъявлен на основании договора аренды N 371/20, в период которого и выполнялись работы. При этом, последующими договорами аренды фиксировалось, что выполненные арендатором именно в рамках данных договоров улучшения здания не подлежат возмещению арендатору и остаются в собственности Арендодателя.

Сторонами данных договоров, как следует из их условий, не решалась судьба ранее вложенных арендаторов инвестиций в здание арендодателя. При этом, сторонами в данных договорах устанавливалось, что арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Заявление ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленному иску, суд первой инстанции также посчитал необоснованным. Из материалов дела видно, что просьба Арендатора, содержащаяся в его письме (т. 1 л.д. 117) о продолжении арендных отношений сроком на 10 лет с целью оправдания вложенных им инвестиций, была признана Арендодателем обоснованной. Однако, сторонами в последующем договор N 980 МПС/ИЗб/АР-02/10 от 01.08.2010 г. был заключен на три года.

Заключение сторонами в 2010, 2011, 2012 годах договоров аренды свидетельствовало о том, что ответчик учитывает затраты истца, связанные с его инвестициями в здание.

Согласно соглашению о расторжению договора аренды N 980 МПС/ИЗб/АР-02/10 от 01.08.2010 г. данный договор расторгнут в связи с наличием у Арендатора задолженности по арендным платежам, на что ссылался ответчик в судебном заседании.

При этом, согласно письма ООО "МегаСервис" от 24.07.2014 г. (т. 2 л.д. 42) данное общество получило уведомление от Арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды. В связи с невозможностью разрешения разногласий Арендодатель просил предоставить время для проведения независимой оценочной экспертизы по затратам, связанным с неотделимыми улучшениями, комплектации номеров, оборудованию здания гостиницы.

Как указал суд в решении, то, что Арендодатель отказывается компенсировать Арендатору сумму затрат последнего по ремонту здания, Арендатору стало известно из письма ЗАО "Моспромстрой" от 02.02.2015 г. исх. N 01/ВФ-81 (т. 2 л.д. 83).

В данном письме ответчик указывает, что с 28.07.2014 г. здание передано новому арендатору. Следовательно, стороны пришли к выводу о невозможности продолжения арендных отношений.

Учитывая, что истец узнал об отказе ответчика компенсировать его затраты из письма от 02.02.2015 г. исх. N 01/ВФ-81, а обратился в суд 26.02.2015 г., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Что касается затрат Арендатора по ремонту здания, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не оспаривает и не отрицает того, что истцом работы были выполнены в рамках договора N 150 своими силами и за свой счет. Результат данных работ был принят собственником здания. Истцом в материалы дела представлен Отчет об оценке восстановительной стоимости затрат на капитальный ремонт здания (т. 2 л.д. 89-144), согласно которому восстановительная стоимость затрат на капитальный ремонт задания, расположенного по адресу: г. Москва Измайловский бульвар д. 49 составляет 118 091 834 руб., стоимость затрат на оборудование и комплектацию ресторана кафе, сауны, салона-парикмахерской и гостиничных номеров: 17 172 940 руб. К данному расчету приложены фотографии, из которых следует в каком надлежащем состоянии собственник получил помещения от Арендатора, отказавшись от договора аренды и не предоставив последнему возможность продолжения Арендных отношений с целью оправдания своих инвестиций.

Сумма 116 168 929.52 руб. истцом определена с учетом того, что Арендодатель по окончании арендных отношений частично возместил арендатору сумму его затрат (1 992 904.48 руб.).

При этом, суд первой инстанции указал, что ответчик в судебном заседании не оспаривал расчет суммы 116 168 929.52 руб., в связи этим каких-либо заявлений и ходатайств не заявил, в т.ч. не заявил о назначении экспертизы (в т.ч. по вопросам неотделимых улучшений здания) в рамках рассмотрения спора в суде (ст. 9, 41, 42, 65, 71, 82 АПК РФ).

Также суд указал в решении, что учитывая направленность действий и согласие собственника здания на улучшение его качественного состояния, проведение в нем ремонта, переустройства, комплектацию здания мебелью и оборудованием, обеспечение функционирования здания как гостиницы, благоустройство прилегающей территории за счет и силами Арендатора, а также учитывая первоначальное состояние здания и прилегающей территории, отказ в судебном порядке истцу во взыскании суммы его затрат, приведет к неосновательному обогащению собственника здания за счет истца.

Правоотношения между коммерческими организациями основаны на принципах возмездности, недопустимости неосновательного обогащения одной стороны за счет другой. Обязанность оплаты полученных организацией результатов работ (услуг) вытекает из самого факта принятия этим лицом результата работ (услуг).

По правилам части 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Однако апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о правомерности заявленного истцом требования о взыскании стоимости произведенного ремонта здания.

Апелляционный суд считает необоснованным и не соответствующим материалам дела вывод суда первой инстанции о том, что все работы на сумму 116 168 929.52 рублей производились Истцом, принимались и оплачивались Ответчиком на основании Договора Подряда N 150.

Как указал ответчик, Истец никогда не получал от Ответчика помещения для выполнения строительных (ремонтных) работ по Договору Подряда N 150, передача Истцу помещений производилась только на основании заключенных между сторонами договоров аренды, что подтверждается актами, имеющимися в материалах дела, и не отрицается Истцом.

В материалах дела отсутствуют доказательства, которые бы подтверждали, что работы, стоимость которых требует взыскать Истец по настоящему делу, выполнялись именно в связи с исполнением Договора Подряда N 150, более того, в судебном заседании 25.05.2015 г. представителем Истца прямо заявлялось, что ремонтные работы производились ООО "МегаСервис" после 2007 г. и не предъявлялись Ответчику для приемки согласно Договору Подряда N 150.

Из Договора Подряда N 150 не представляется возможным установить, какие именно виды работ, их состав и объемы подлежали выполнению. Предмет договора (п. 1.1.) содержит указание на выполнение работ по капитальному ремонту (общестроительных, сантехнических и электромонтажных), которые, с учетом п.2.1. и 3.2. Договора Подряда N 150, подлежали определению на основании дефектной ведомости и составленной сметной документации, которые в материалах дела отсутствуют. Ссылка суда на то, что перечень работ по капитальному ремонту был согласован сторонами в описях работ, является неправомерной, поскольку указанные описи (т. 1 л.д. 87-91) никем не подписаны, они не содержат указания на то, что они составлялись в качестве приложения к Договору Подряда N 150 и не называются в тексте указанного договора в качестве приложений к нему, они не согласовывались сторонами до заключения Договора Подряда N 150 и впервые были представлены Ответчику Истцом только 15.12.2014 г. письмом без номера (т. 5 л.д. 45), из содержания которого прямо следует, что описи составлялись ООО "МегаСервис" после выполнения работ, а не в целях предварительного согласования работ до их проведения.

Ответчик, несмотря на утверждение суда первой инстанции об обратном, никогда не признавал, что ремонтные работы выполнялись Истцом и принимались Ответчиком в рамках Договора Подряда N 150, а напротив, утверждал, что работы по ремонту Арендованного Здания производились Истцом не по указанному договору, поэтому отношения сторон должны рассматриваться с учетом условий действовавших между ними договоров аренды Арендованного Здания (данное обстоятельство прямо подтверждается содержанием Объяснений ответчика (том 5 л.д. 66 и 67)).

Результат работ по Договору Подряда N 150, как это понимается ст. 753 ГК РФ, Ответчиком никогда не принимался, доказательств обратного Истцом не представлено, соответствующий вывод суда не подтверждается материалами дела и является необоснованным.

Истец никогда не предъявлял Ответчику для приемки работы, выполненные именно по Договору Подряда N 150, соответствующих доказательств в материалах дела не имеется.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что работы, произведенные в отношении Арендованного Здания, стоимость которых Истец требует взыскать с Ответчика, не являются работами, выполненными во исполнение Договора Подряда N 150.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что Истец выполнял работы в Арендованном Здании (стоимость которых он требует взыскать с Ответчика) в соответствии с Договором Подряда N 150, и которые принимались, оплачивались и признавались Ответчиком, не соответствует фактическим обстоятельствам и опровергается имеющимся в материалах дела доказательствами и пояснениями ЗАО "Моспромстрой".

При этом, учитывая, что между Истцом и Ответчиком были заключены договоры аренды жилых помещений (Договор Аренды N 371/20), нежилых помещений (N 1554/20 и N 1555/20 от 01 апреля 2008 года, N 1622/20 и N 1624/20 от 01 марта 2009 года) и всего здания в целом (N 384 МПС/ИЗб/АР -01/10 от 01.02.2010 г., N 1481 МПС/ИЗб/АР - 01/11 от 01.01.2011 г., N 2546 МПС/ИЗб/АР - 01/12 от 01.12.2011 г. и N 980 МПС/ИЗб/АР - 02/10 от 01.08.2010 г., который был зарегистрирован 25.09.2012 г. за N 77-77-03/056/2012-698 и с этой же даты являлся заключенным) указанные работы должны рассматриваться в качестве произведенных Истцом улучшений арендованного имущества - Арендованного Здания, в связи с чем и разрешение вопроса о возможности возмещения Истцу затрат по улучшению Арендованного Здания также должно производиться в рамках сложившихся между ними арендных отношений.

По общему правилу п. 2 ст. 623 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для этого имущества, и произведенных с согласия арендодателя.

Договор N 371/20 предусматривал, что в аренду подлежат передаче только жилые помещения, которые и были переданы Ответчиком Истцу. При этом этот договор содержал отражавшие предварительные договоренности сторон условия (пункты 2.2.6. и 3.5.), согласно которым все расходы по проведению необходимых арендатору (Истцу) ремонтных работ жилых помещений должен нести именно он. По смыслу указанных пунктов Договора Аренды N 371/20 за счет арендатора должны производиться любые работы по изменению арендованного имущества, независимо от того, кто именно эти работы выполнял.

Таким образом, Договор N 371/20 содержал применительно к п. 2 ст. 623 ГК РФ иные условия, которые не предусматривали право арендатора (Истца) на возмещение стоимости произведенных им улучшений арендованного имущества.

То, что стороны именно таким образом понимали условия Договора Аренды N 371/20, подтверждается следующими обстоятельствами:

Во всех последующих договорах аренды, которые заключались ЗАО "Моспромстрой" с Истцом в отношении имеющихся в этом же здании нежилых помещений с 2008 года (в частности), стороны подтвердили отсутствие у арендатора (Истца) права на возмещение стоимости произведенных им улучшений арендованного имущества, прямо установив, что затраты арендатора на неотделимые улучшения здания, всех его принадлежностей и объекта аренды по указанным договорам, возмещению арендодателем не подлежат, в том числе и в случае, если они были произведены с согласия Арендодателя (пункты 6.10. договоров аренды N 1554/20 и N 1555/20 от 01 апреля 2008 года, N 1622/20 и N 1624/20 от 01 марта 2009 года, пункты 7.10. договоров аренды N 384 МПС/ИЗб/АР - 01/Юот 01.02.2010 г., N 1481 МПС/ИЗб/АР - 01/11 от 01.01.2011 г., - N 2546 МПС/ИЗб/АР - 01/12 от 01.12.2011 г. и пункт 7.11. договора аренды N 980 МПС/ИЗб/АР - 02/10 от 01.08.2010 г.).

Таким образом, с 01 апреля 2008 года сторонами в указанных выше заключенных с Истцом договорах аренды было прямо установлено, что не подлежат возмещению арендатору произведенные нм расходы на неотделимые улучшения не только объекта аренды по указанным договорам, но и затраты, произведенные арендатором на неотделимые улучшения в отношении всего здания в целом (под зданием, согласно пунктам 1.1. указанных договоров, понималось все здание, расположенное по адресу Измайловский бульвар, д. 49, включая помещения, не составляющие предмет договора аренды) и его - здания - принадлежностей (инженерных систем, коммуникаций и проч.).

Никаких изъятий из указанного условия договоров аренды сторонами не установлено. Заключение договоров аренды с включением в них указанных условий означает, что Истец и Ответчик подтвердили отсутствие у арендатора права на возмещение любых расходов, понесенных им на улучшение арендованного имущества, включая арендованного по Договору N 371/20. При этом до 2010 года Истец арендовал у Ответчика не здание целиком, а отдельно жилые (по Договору Аренды N 371/20, заключенному 01.06.2004 г.) и нежилые (по Договорам Аренды NN 1554/20, 1555/20, заключенным 01.04.2008 г., и NN 1622/20 и 1624/20, заключенным 01.03.2009 г.) помещения.

Иное истолкование перечисленных выше договоров аренды означало бы, что сторонами в период до 30.11.2009 года по разному разрешался вопрос о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений: стоимость улучшения жилых помещений, арендованных по Договору Аренды N 371/20, подлежала возмещению Истцу в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ, а стоимость улучшения иных объектов (нежилых помещений здания, коммуникаций, инженерных систем и т.п.) не подлежала возмещению, поскольку договорами аренды нежилых помещений NN 1554/20, 1555/20, 1622/20 и 1624/20 с 1 апреля 2008 года было установлено иное.

Из изложенного следует, что требование о возмещении стоимости работ, выполненных Истцом в отношении нежилых помещений, коммуникаций, инженерных систем и т.п., является необоснованным. Вместе с тем. Истцом в сумму иска была включена стоимость всех работ, которые выполнялись с конца 2007 года и до конца 2009 года - как в отношении жилых, так и в отношении нежилых и иных помещений (коммуникаций, инженерных систем и т.п.), расположенных с 1 по 5 этаж Арендованного Здания, о чем он неоднократно заявлял в ходе судебного разбирательства.

Суд первой инстанции не установил, какая именно стоимость работ из заявленной Истцом суммы исковых требований относится к стоимости работ, выполненных в отношении жилых помещений по Договору N 371/20, а какая - к стоимости работ, выполненных в отношении нежилых помещений, инженерных сетей и коммуникаций, в результате чего решение об удовлетворении заявленного Истцом требования о взыскании с Ответчика стоимости произведенных расходов в размере 116 168 929,52 рублей является необоснованным.

Кроме того, подтверждается Истец не обращался к Ответчику с просьбой о компенсации ему стоимости произведенных затрат в денежном выражении на основании п. 2 ст. 263 ГК РФ, а письмом от 15 октября 2009 года без номера, просил Ответчика для оправдания инвестиций предоставить возможность заключить договор аренды помещений сроком на 10 лет (т. 1 л.д. 117). Данное письмо подтверждает, что Истец знал, что у него отсутствует предусмотренное п. 2 ст. 623 ГК РФ право на компенсацию улучшений, что Истец именно таким образом понимал (истолковывал) условия действовавших в указанное время Договора Аренды N 371/20 и Договоров аренды нежилых помещений NN 1622/20 и 1624/20.

Также апелляционный суд не может признать обоснованным, соответствующим фактическим обстоятельствам и материалам дела вывод суда о том, что сторонами было достигнуто согласие о том, что формой компенсации затрат арендатора по ремонту здания выступает предоставление Ответчиком возможности арендовать здание в течение 10 лет.

Данный вывод сделан судом на основании названного выше письма Истца от 15.10.2009 г. с просьбой продлить аренду Арендуемого Здания на 10 лет для оправдания инвестиций, который указал, что на письме имеется резолюция "....генерального директора ЗАО "Моспромстрой" Турецкого Б.О.: "Малаховой Л.В. Пр. оформить" и дата 21.10.2009 г.

При этом, как указал ответчик, и это не оспаривал истец, резолюция и подпись под ней не принадлежит генеральному директору Б.О. Гурецкому.

Кроме того, буквальное толкование содержания указанного письма с учетом действий, совершенных ЗАО "Моспромстрой" и ООО "МегаСервис" после его получения, свидетельствуют о том, что Ответчик не соглашался с возможностью компенсировать Истцу затраты ни в какой форме. Данное утверждение следует из того, что Ответчик не заключал с Истцом договора аренды Арендованного Здания на 10 лет: договор аренды N 384 МПС/ИЗб/АР -01/10 был заключен 01.02.2010 г. на срок менее одного года; договор аренды N 1481 МПС/ИЗб/АР - 01/11 был заключен 01.01.2011 г. на срок менее одного года; договор аренды N 2546 МПС/ИЗб/АР - 01/12 был заключен 01.12.2011 г. также на срок менее одного года; договор аренды N 980 МПС/ИЗб/АР - 02/10 от 01.08.2010 г. (вступивший в силу с 25.09.2012 г.) был заключен на 3 года. В соответствии со ст. 443 ГК РФ изложенное означает, что ЗАО "Моспромстрой", заключая договоры аренды Арендованного Здания на иных условиях, чем были предложены Истцом в Письме от 15.10.2009 г., не соглашалось с предложением Истца оправдать его инвестиции путем заключения договора аренды на 10 лет. При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что сторонами было достигнуто согласие об установлении формы компенсации затрат Истца путем заключения договора аренды на 10 лет противоречит фактическим обстоятельствам и материалам дела, и не соответствует ст. 443 ГК РФ.

Таким образом, ни Письмо от 15.10.2009 г., ни перечисленные выше договоры аренды, которые были заключены между Истцом и Ответчиком после ноября 2009 года, не содержали условий, которые по правилам ст. 431 ГК РФ могут быть истолкованы как достижение сторонами соглашения об установлении формы компенсации Истцу понесенных затрат в связи с проведенными ремонтными работами в Арендованном Здании или о признании Ответчиком права Истца на такую компенсацию, особенно учитывая, что все заключенные с Истцом с 2008 года договоры аренды содержали условия, прямо исключающие право Истца требовать компенсацию произведенных им затрат на любые улучшения Арендованного Здания.

Даже если исходить из позиции истца и суда первой инстанции о том, что форма компенсации затрат была установлена для Истца соглашением сторон, то ООО "МегаСервис" не приобрело права на взыскание с Ответчика стоимости проведенных работ в виде затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества в соответствии со ст. 623 ГК РФ, а могло обязать Ответчика заключить договор аренды на условиях имеющегося обязательства - на 10 лет, или требовать от Ответчика возмещения убытков, причиненных неисполнением имеющегося обязательства, заключающегося в предоставлении Истцу возможности оправдать сделанные им инвестиции в Арендованное Здание. Однако исковые требования ООО "МегаСервис" основаны на ст. 623 ГК РФ, а не на положениях ГК РФ об ответственности за неисполнение обязательств.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для взыскания с Ответчика 116 168 929,52 рублей, как стоимости произведенного ремонта здания.

Кроме того. апелляционный суд учитывает следующее.

Суд первой инстанции неправомерно не принял в качестве надлежащего доказательства представленного Ответчиком акта передачи жилых помещений от 01.12.2004 г. (т. 5 л.д. 46). В ходе судебного заседания Истец не оспаривал существования данного документа, а также имеющихся на нем подписи генерального директора Зубовой Е.А. и/или оттиска печати ООО "МегаСервис", не заявлял о фальсификации доказательства. Суд первой инстанции не предлагал Ответчику представить оригинала документа. Согласно ч. 8 и 9 ст. 75 АПК РФ письменные доказательства могут предоставляться в дело в виде надлежаще заверенной копии, а оригиналы предоставляются по требованию суда или в случаях, предусмотренных законом.

Вывод суда о том, что направленность действий собственника здания на перепланировку помещений и проведение в нем ремонта подтверждается заключениями ГлавАПУ, не соответствует содержанию указанных заключений (т. 1 л.д. 96-107), из которых прямо следует, что Ответчик не имел отношения к оформлению указанных заключений, и они выдавались на основании обращений Истца;

Также не может быть признан апелляционным судом обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что состояние жилых помещений подтверждается приложенными к расчету фотографиями. Данный вывод основан на доказательствах, из которых невозможно установить, имеют ли они отношение к рассматриваемому спору, поскольку указанные фотографии не являются приложениями к какому-либо официальному документу (отчету или расчету оценщика, акту и т.п.), а представлены самим Истцом. Из имеющихся в деле фотографий невозможно понять, имеют ли отношение сфотографированные помещения к помещениям в Арендованном Здании и когда именно сделаны эти фотографии - в момент передачи жилых помещений по актам приемки, или после того, как Истец начал работы по их перепланировке.

Также апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции неправомерно отклонен довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании стоимости произведенного ремонта.

Отклоняя заявление Ответчика о пропуске Истцом срока исковой давности, суд первой инстанции указал, что поскольку просьба арендатора, содержащаяся в Письме от 15.10.2009 г. о продолжении арендных отношений на 10 лет с целью оправдания вложенных им инвестиций, была признана арендодателем обоснованной, заключение договоров аренды в 2010 - 2012 годах свидетельствует о том, что Ответчик учитывает затраты Истца, связанные с его инвестициями, то Истец узнал о нарушении его прав - об отказе Ответчика компенсировать затраты из письма ЗАО "Моспромстрой" от 02.02.2015 г. N 01/ВФ-81.

Однако данные выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

ЗАО "Моспромстрой" никогда не признавало за Истцом права на компенсацию затрат на ремонт ввиду отсутствия у него такового права, что прямо следовало из содержания всех договоров аренды. Ответчик никогда не совершал никаких действий, которые могли быть истолкованы в качестве признания за Истцом предусмотренного п. 2 ст. 623 ГК РФ права на компенсацию улучшений. У суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для вывода о том, что заключением в 2010 - 2012 годах договоров аренды с Истцом ЗАО "Моспромстрой" учитывало затраты ООО "МегаСервис", связанные с его инвестициями, поскольку отсутствуют доказательства, которые бы подтверждали данное обстоятельство. Без оформленных сторонами соглашений, определенно выражающих волю сторон компенсировать Истцу понесенные им затраты путем предоставления Арендованного Здания в аренду, само по себе заключение договоров аренды не может свидетельствовать о признании права Истца на такую компенсацию, а означает только согласие Ответчика на сдачу Арендованного Здания в аренду Истцу в целях получения экономической выгоды.

Иное толкование условий договоров аренды и воли их сторон противоречит ст. 423 ГК РФ.

По общему правилу п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение стоимости улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для этого имущества, после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды. Данная норма связывает право на возмещение стоимости улучшений именно с прекращением конкретного договора, а не с прекращением арендных отношений, вытекающих из других договоров аренды.

Договор N 371/20 был расторгнут 30.11.2009 г., следовательно, прекращение договора аренды (применительно к п. 2 ст. 623 ГК РФ) состоялось 30 ноября 2009 года. Таким образом, именно с этой даты у Истца согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ возникло право на возмещение стоимости произведенных им улучшений. Поскольку все иные договоры аренды, которые заключались в отношении жилых и нежилых помещений Арендованного Здания, содержали определенно выраженное условие о том, что Истец не имеет права на стоимость произведенных неотделимых улучшений, у Истца не имелось правовых оснований полагать, что срок истребования произведенных им расходов на улучшение Арендованного Здания должен исчисляться с иной даты, чем дата прекращения Договора N 371/20, тем более, что Ответчиком не были приняты предложенные Истцом в письме от 15.10.2009 г. условия аренды Арендованного Здания.

Ответчик никогда не признавал наличие у него задолженности по возмещению Истцу расходов за произведенные во время срока действия Договора N 371/20 улучшения. Доказательств обратного не представлено.

Из вышеизложенного следует, что если Истец считал, что Договор N 371/20 предусматривал обязанность Ответчика компенсировать ему расходы по производству неотделимых улучшений Арендованного Здания, то его право требовать от ЗАО "Моспромстрой" уплаты соответствующей сумму возникло с момента прекращения указанного договора аренды.

Таким образом, о нарушении своего права Истец узнал с даты расторжения договора N 371/20.

При таких обстоятельствах, исчисление судом первой инстанции начала течения срока исковой давности с 02.02.2015 г. не соответствует требованиям п. 1 ст. 200 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании с ответчика стоимости произведенного ремонта здания заявлено неправомерно, в связи с чем решение суда в части удовлетворения данного требования подлежит изменению.

При этом апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании суммы неосновательного обогащения 24 500 000 руб.

Как правильно установлено судом первой инстанции, данная сумма требований связана с переоборудованием чердачного помещения под мансарду. Вместе с тем, как правильно указал суд в решении, собственник здания такого согласия не давал, соответствующей разрешительной документации истцом не представлено. Данные работы были выполнены в 2012 году по договору подряда N 112-МС от 25.10.2012 г. с ООО "СтройДизайн" и оплачены платежным поручением N 11 от 13.12.2012 г., т.е. за рамками договора аренды N 371/20 от 01.06.2010 г.

Довод заявителя жалобы о том, что работы по мансардному этажу были согласованы с арендодателем, не может быть признан апелляционным судом обоснованным.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной нормы, истцом не представлено в материалы дела надлежащих документальных доказательств согласования с ответчиком выполнения спорных работ.

Учитывая изложенное, оснований для изменения решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований апелляционный суд не усматривает.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 266, 267, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 08 июня 2015 года по делу N А40-34031/15 изменить в части удовлетворения исковых требований, а также в части взыскания с ЗАО "Моспромстрой" в доход федерального бюджета госпошлины.

В удовлетворении требования ООО "МегаСервис" о взыскании с ЗАО "Моспромстрой" 116 168 929 руб. 52 коп. стоимости произведенного ремонта здания отказать в полном объеме.

Взыскать с ООО "МегаСервис" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 165 160 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с ООО "МегаСервис" в пользу ЗАО "Моспромстрой" 3 000 руб. расходов по оплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

В.И. Тетюк

Судьи

Б.В. Стешан Б.С. Веклич