Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2015 г. N 10АП-8109/15

г. Москва

14 сентября 2015 г.

Дело N А41-21495/15

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Диаковской Н.В., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Закурдаевой А.В.,

при участии в заседании:

от КУМИ Администрации Одинцовского м/р МО: Чичкова Е.Н., представитель по доверенности N 16 от 21.01.2015,

от ООО "ОЛИМПИК": представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2015 года по делу N А41-21495/15, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ООО "ОЛИМПИК" о взыскании неустойки, расторжении договора и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - КУМИ Администрации Одинцовского м/р МО) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ОЛИМПИК" о взыскании неустойки за несвоевременное внесение платежей по арендной плате в сумме 249 629,37 руб., расторжении договора аренды N 2973 от 06.06.2007 и о выселении ответчика из нежилых помещений (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.06.2015 по делу N А41-21495/15 исковые требования КУМИ Администрации Одинцовского м/р МО удовлетворены в части взыскания неустойки, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением суда в части оставленных без удовлетворения требований, КУМИ Администрации Одинцовского м/р МО обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель КУМИ Администрации Одинцовского м/р МО поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.

Представители ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя КУМИ Администрации Одинцовского м/р МО, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции по настоящему делу в обжалуемой части подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между КУМИ Администрации Одинцовского м/р МО (арендодатель) и ООО "ОЛИМПИК" (арендатор) был заключен договор аренды (с учетом дополнительных соглашений), в соответствии с условиями которого, Комитет предоставил ответчику в аренду муниципальное имущество: нежилые помещения первоначально общей площадью 556,9 кв.м (впоследствии на основании Дополнительного соглашения предмет договора изменился в части размера общей площади, арендуемых нежилых помещений - 573,3 кв.м), расположенных по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, г. Голицыно, ул. Советская, д. 54, корп. 4.

Дополнительными соглашениями к Договору аренды стороны продляли срок действия договора, а также изменяли размер арендной платы.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 Договора аренды, устанавливающими порядок расчета между сторонами, арендная плата за пользование нежилым помещением вносится арендатором до пятого числа месяца, следующего за расчетным, в согласованном сторонами размере. Размер арендной платы может пересматриваться истцом (арендодателем) без согласования с ответчиком (арендатором) в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжений Администрации района, но не чаще чем раз в год.

Как указывает истец, ответчик принятые обязательства по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность в размере 454 791,05 руб., которая в последующем была погашена только после обращения КУМИ Администрации Одинцовского м/р МО в суд с настоящим иском.

В обоснование требования о расторжении спорного договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений истец ссылается на существенные, по его мнению, нарушения ответчиком условий договора аренды.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части взыскания неустойки, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела обстоятельства несвоевременного исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей. Вместе с тем, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения спорного договора аренды и выселения ответчика из занимаемых им по указанному договору помещений.

Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, КУМИ Администрации Одинцовского м/р МО ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего, как полагает ответчик, заявленные обществом исковые требования были необоснованно оставлены судом без удовлетворения в части требования о расторжении договора и выселении ответчика.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Исходя из предмета, договор N 2973 от 06.06.2007 по своей правовой природе является договором аренды, ввиду чего спорные правоотношения сторон подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328) и специальными нормами, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606-625).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с п. 1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05.06.2013) арендуемые помещения переданы ответчику для использования под физкультурно-оздоровительный центр, парикмахерскую и сауну.

Согласно пп. "а", "д" п.2.1 договора аренды, ответчик (арендатор) обязан использовать помещения исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 договора и технической документации на него; производить реконструкцию, перепланировку и переоборудование арендуемых помещений согласно действующему законодательству при наличии письменного согласия "Арендодателя" и "Балансодержателя".

По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Как усматривается из материалов дела, 21.11.2014 комиссией, назначенной приказом председателя Комитета от 20.11.2014 г. N 215, был произведен осмотр нежилых помещений арендуемых ответчиком, в ходе которого было установлено, что нежилые помещения фактически используются другим лицом. На занимаемых площадях располагается магазин. Кроме того, комиссией установлен факт самовольной перепланировки (снесены межкомнатные перегородки) (л.д.37).

Так, 04.12.2014 в адрес ответчика была направлена претензия за исх.N 7.1.18/3385 с требованиями:

- о прекращении использования нежилого помещения третьими лицами, не являющимися арендаторами по договору;

- о прекращении торговой деятельности, не предусмотренной договором;

- о восстановлении демонтированных межкомнатных перегородок (незаконная перепланировка);

- о погашении задолженности по арендной плате и пени.

В претензии Комитет указал, что в случае неисполнения указанных требований, арендодатель обратится в суд с иском о расторжении договора.

Указанная претензия получена ответчиком (л.д.30 оборот).

Аналогичная претензия направлена 04.12.2014 (л.д.38).

Таким образом, материалами дела подтверждается обстоятельство того, то ответчик, в нарушение положений пп. "д" п.2.1 договора, произвел перепланировку в отсутствие на то соответствующих согласований.

Кроме того, согласно п.1.2 спорного договора аренды, ответчику спорные нежилые помещения были предоставлены для использования под оздоровительный центр.

Между тем, из представленных в материалы дела протокола комиссии и акта от 21.11.2014 усматривается, что арендуемые ответчиком нежилые помещения фактически были переданы в пользование третьим лицам для осуществления торговли (л.д.35, 37).

Аналогичные акты составлены 27.02.2015, 19.05.2015 (л.д.44, 45, 75).

Кроме того, материалами настоящего дела подтверждается обстоятельство того, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного спорным договором срока платежа не вносил арендную плату.

Исходя из совокупности указанных нарушений, установленных арбитражным апелляционным судом и подтвержденных материалами настоящего дела, арбитражный апелляционный суд полагает доказанным наличие правовых оснований, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, для расторжения спорного договора.

В силу изложенных обстоятельств, исковые требования истца в части расторжения спорного договора аренды подлежат удовлетворению.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ установлено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с требованиями статьи 622 ГУ РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Принимая во внимание вышеизложенное, требование истца о выселении ответчика из занимаемых им по спорному договору аренды помещений также подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266 - 268, п. 2 ст. 269, п.4 ч.1. ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2015 года по делу N А41-21495/15 в обжалуемой части отменить.

Расторгнуть договор от 06.06.2007 N 2973 на аренду нежилых помещений, заключенный между Комитетом по управлению муниципальном имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "ОЛИМПИК".

Выселить ООО "ОЛИМПИК" из нежилых помещений общей площадью 573,3 кв.м., этаж 1, инв. N 168: 054-1417, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Голицино, ул.Советская, д.54, корпус 4 и в освобожденном виде передать Комитету по управлению муниципальном имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.В. Диаковская С.К. Ханашевич