Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2015 г. N 10АП-7709/15

г. Москва

18 сентября 2015 г.

Дело N А41-11176/15

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания Леоновой И.В.,

при участии в заседании:

от истца Общества с ограниченной ответственностью "Фрязино М" - Головин А.В. представитель по доверенности от 09 февраля 2015 года,

от ответчика Администрации города Фрязино Московской области - Матвейчук Д.Г. представитель по доверенности от 31 декабря 2014 года N 2-47/4137,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Фрязино М" на решение Арбитражного суда Московской области от 29 мая 2015 года по делу N А41-11176/15, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фрязино М" к Администрации города Фрязино Московской области об обязании заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фрязино-М" (далее - ООО "Фрязино-М", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации города Фрязино Московской области (далее - администрация) об обязании Администрации города Фрязино в рамках исполнения инвестиционного контракта от 22 октября 2012 года N 6/12 заключить с ООО "Фрязино-М" договор аренды земельного участка по адресу: Московская область, город Фрязино, ул. Полевая, д. 15.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 мая 2015 года в удовлетворении заявленных требований ООО "Фрязино-М" отказано (л.д. 69).

Не согласившись с данным судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель администрации возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 22 октября 2012 года между Администрацией г.Фрязино и ООО "Фрязино М" (инвестор) был заключен инвестиционный контракт N 6/12 "на строительство пристройки к магазину по адресу: Московская область, г.Фрязино, ул.Полевая, д. 15".

Согласно пункту 1.1 контракта стороны объединяют взаимные усилия для реализации инвестиционного проекта: администрация предоставляет инвестору право аренды земельного участка для строительства и размещения вновь создаваемого комплекса недвижимого имущества; инвестор за счет собственных и (или) заемных средств производит строительство.

Предметом контракта является строительство пристройки (объект) на земельном участке в соответствии с договором аренды земельного участка от 27 октября 2009 года N 51/2009, ориентировочной площадью 646 кв.м. по адресу: МО, г. Фрязино, ул. Полевая, д.15 (пункт 1.2).

В соответствии с пунктом 1.4 контракта ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию 3 квартал 2012 года.

Администрация г. Фрязино является участником данного контракта. Вкладом администрации является предоставление инвестору права аренды земельного участка, выдача разрешения на строительство для реализации настоящего контракта, оказание содействий при подключении к муниципальным инженерным сети (пункт 1.6. контракта).

ООО "Фрязино М" 10 февраля 2015 года обратилось в администрацию с требованием предоставить ему право аренды земельного участка путем заключения договора аренды (л.д. 11).

Вместе с тем, администрация на указанное заявление не ответила, в связи с чем общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Согласно статье 2 АПК РФ, основной задачей арбитражного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц в указанной сфере.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков и преимущественного права субъекта Российской Федерации на покупку земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из положений статей 28 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки из земель, находящихся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду на основании решения органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьей 11 названного Кодекса.

Основанием заявленного иска являлись обязательства, возникшие из заключенного между сторонами инвестиционного контракта от 22 октября 2012 года N 6/12 "на строительство пристройки к магазину по адресу: Московская область, г. Фрязино, ул. Полевая, д.15".

Между Администрацией г. Фрязино и ООО "Фрязино М" был заключен договор аренды от 27 октября 2009 года N 51/2009 земельного участка площадью 957,3 кв.м., находящегося в государственной собственности, по адресу: М.О., г. Фрязино, ул.Полевая, д. 15, прилегающий к принадлежащим ООО "Фрязино М" помещениям. Срок действия договора - с 14 августа 2009 года по 13 августа 2019 года.

Впоследствии между Администрацией г. Фрязино и ООО "Фрязино М" (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 22 октября 2012 года N 6/12 "на строительство пристройки к магазину по адресу: Московская область, г. Фрязино, ул. Полевая, д. 15".

Предметом контракта является строительство пристройки (объект) на земельном участке в соответствии с договором аренды земельного участка от 27 октября 2009 года N 51/2009, ориентировочной площадью 646 кв.м., по адресу: МО, г. Фрязино, ул. Полевая, д. 15 (пункт 1.2).

Договор аренды от 27 октября 2009 года N 51/2009 был расторгнут с 25 апреля 2011 года по заявлению ООО "Фрязино М" от 02 сентября 2011 года, по соглашению сторон от 26 сентября 2011 года N 51/2009-Р/2011 (л.д. 59-60).

Администрация г. Фрязино является участником данного контракта. Вкладом администрации является предоставление инвестору права аренды земельного участка, выдача разрешения на строительство для реализации настоящего контракта, оказание содействий при подключении к муниципальным инженерным сети (пункт 1.6. контракта).

Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2015 года по делу N А41-2526/15, оставленным без изменении постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07 сентября 2015 года, установлено, что рассматриваемый инвестиционный контакт от 22 октября 2012 года N 6/12 не породил у муниципального образования гражданско-правовых обязанностей. Обязанность же передать обществу земельный участок является публично-правовой и не может являться предметом торга.

Также в рамках дела N А41-2526/15 установлено, что сторонами по указанному инвестиционному контракту выполнялись действия, направленные на его исполнение: администрацией города Фрязино Московской области был утвержден градостроительный план земельного участка, выданы разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, а ООО "Фрязино М" осуществлялись действия по строительству объекта и вводу его в эксплуатацию.

Таким образом, воля и фактические действия сторон соответствовали цели договора, неопределенность в отношении инвестиционного объекта и содержания договоренностей сторон отсутствовала. Поскольку объект, являющийся предметом контракта от 22 октября 2012 года N 6/12 создан и введен в эксплуатацию 24 июня 2013 года, то результат инвестиционной деятельности достигнут и представленный Администрацией города Фрязино Московской области акт о реализации инвестиционного контракта от 22 октября 2012 года N 6/12 предоставляет ей право на оформление имущественных прав на построенный объект пропорционально его доле.

Таким образом, апелляционным судом установлено, что результат инвестиционной деятельности достигнут при существующих положениях инвестиционного контракта и каких-либо неопределенностей в отношениях сторон по контракту не существует.

Как следует из материалов дела, при формировании земельного участка под многоквартирным домом по адресу: Московская область, г. Фрязино, ул. Полевая, д. 15 и проведении государственного кадастрового учета с 25 апреля 2011 года (с момента расторжения договора аренды от 27 октября 2009 года N 51/2009), участок под помещениями ООО "Фрязино-М" площадью 957,3 кв.м. вошел в состав земельного участка с кадастровым номером N 50:44:0020204:90 площадью 10 410 кв.м. с видом разрешенного использования "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" (л.д. 61).

На основании части 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" согласно которой земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил суду доказательств того, что земельный участок, истребуемый истцом, поставлен на кадастровый учет.

В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Согласно статье 36 ЗК РФ, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии с частями 7, 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ) местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.

В связи с образованием или созданием объекта недвижимости осуществляется кадастровый учет объекта (статья 16 Федерального закона N 221-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Пунктом 2 статьи 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Перед тем, как стать объектом земельных отношений, земельный участок должен быть сформирован в соответствии с законодательством - то есть необходимо пройти кадастровый учет, определить границы земельного участка.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлено, что земельный участок, истребуемый истцом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, границы его в соответствии с требованием земельного законодательства не сформированы.

Также апелляционный суд обращает внимание на то, что предметом инвестиционного контракта от 22 октября 2012 года N 6/12 "на строительство пристройки к магазину по адресу: Московская область, г.Фрязино, ул.Полевая, д. 15" ориентировочная площадь составляет 646 кв.м., в то время как согласно кадастровой выписке, площадь земельного участка с кадастровым номером N 50:44:0020204:90 составляет 10 410 кв.м. (л.д. 61).

Более того, согласно пункту 1.6 инвестиционного контракта от 22 октября 2012 года N 6/12 земельный участок предоставляется обществу для реализации настоящего контракта.

Поскольку объект, являющийся предметом инвестиционного контракта от 22 октября 2012 года N 6/12 (двухэтажная пристройка офисно-торгового назначения общей площадью 656,2 кв.м.) построен и введен в эксплуатацию, требование о предоставлении земельного участка в аренду необосновано.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29 мая 2015 года по делу N А41-11176/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

Е.Н. Виткалова М.В. Игнахина