Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2015 г. N 15АП-10102/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 февраля 2016 г. N Ф08-9724/15 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

21 сентября 2015 г.

дело N А32-35906/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.

при участии:

от истца: представитель Фок В.Ю. (доверенность от 15.12.2014),

от ответчика: представитель не явился, извещен,

от третьих лиц: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, общества с ограниченной ответственностью "Дикон"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27.04.2015 по делу N А32-35906/2014

по иску Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840 ИНН 2304026276)

к обществу с ограниченной ответственностью "Дикон" (ОГРН 1137746654143 ИНН 7704840778)

при участии третьих лиц Департамента имущественных отношений Краснодарского края; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды от 04.05.2006,

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курот Геленджик (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дикон" (далее - ответчик, общество) о взыскании с задолженности по арендной плате в размере 9 570 587 рублей 57 копеек, пени в размере 758 707 рублей 67 копеек, о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 04.05.2006 N 4000004739, площадью 52 000 кв.м., с кадастровым номер 23:40:0402005:0003, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, б/н (в порядке уточнения первоначально заявленных требований, принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Росреестр).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2015 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 04.05.2006 N 4000004739 за период с 06.11.2013 по 10.01.2015 в размере 8 660 020 рублей 98 копеек, пени за период с 07.12.2013 по 03.04.2015 в размере 696 709 рублей 67 копеек. Расторгнут договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 04.05.2006 N 4000004739, площадью 52 000 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0402005:0003, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, б/н, заключенный с обществом на основании договора уступки права аренды земельного участка. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 27.04.2015 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на то, что суд первой инстанции пришел к неправомерному выводу о частичном удовлетворении исковых требований без применения уровня инфляции. По мнению заявителя жалобы, расчет размера взыскиваемой арендной платы должен быть произведен с учетом положений, указанных в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.09.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582). Таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате с учетом применения коэффициента инфляции.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик также обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции от 27.04.2015 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на отсутствие обязательств по оплате арендной платы за период с 06.11.2013, а также пени за период с 07.12.2013, поскольку право аренды возникло на основании договора уступки права аренды земельного участка от 24.02.2014. Ссылается на то, что договор зарегистрирован 23.04.2014, в связи с чем, обязательства по внесению арендной платы не могут быть применены за период ранее 24.06.2014. По мнению заявителя жалобы, администрация является ненадлежащим истцом по заявленным исковым требованиям. Указывает на нарушение судом первой инстанции правил подсудности. Апеллянт указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка предъявления требований об оплате, а также требований о расторжении договора, предусмотренного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку требования, на которые ссылается истец в исковом заявлении, в адрес ответчика не направлялись.

Определением председателя второго судебного состава Величко М.Г. от 24.08.2015 в составе суда произведена замена судьи Ванина В.В. на судью Величко М.Г в связи с нахождением судьи Ванина В.В. в отпуске.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В материалы дела от администрации поступил расчет арендной платы.

В материалы дела от ответчика поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором ответчик указывает на то, что земельный участок не используется по назначению, на земельном участке отсутствует недвижимое имущество, строительство не ведется.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы и возражал против удовлетворения апелляционной жалобы общества.

В судебном заседании, начатом 25.08.2015, объявлен перерыв до 28.08.2015 до 09 часов 30 минут.

Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено 28.08.2015 при участии представителя истца, который поддержал ранее заявленную позицию.

В материалы дела от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании представил возражения на дополнение к апелляционной жалобе, поддержал доводы своей апелляционной жалобы и возражал против удовлетворения апелляционной жалобы общества.

В судебном заседании 28.08.2015, объявлен перерыв до 31.08.2015 до 14 часов 50 минут.

Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.

За время объявленного перерыва от истца поступили дополнения к апелляционной жалобе.

После перерыва судебное заседание продолжено 31.08.2015 при участии представителя истца, который поддержал ранее заявленную позицию.

Ходатайство ответчика об отложении судебного заседания подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.

В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления конкретных дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).

Указывая на то, что представитель ответчика попал в аварию, в связи с чем, не мог обеспечить явку своего представителя, не обосновал причины невозможности явки представителя в судебное заседание 31.08.2015, после объявленного судом апелляционной инстанции перерыва.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении апелляционной жалобы администрации и отказе в удовлетворении апелляционной жалобы общества по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между департаментом и ОАО "Нефтегазстрой" был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 04.05.2006 N 0000001633 площадью 52 000 кв.м. к/н 23:40:0402005:0005, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Туристическая, б/н, на основании Приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 80-з от 04.05.2006.

Договор N 0000001633 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю за N 23-23-12/082/2006-509.

Соглашением о передаче прав и обязанностей арендодателя от 21.08.2013 департамент передал права и обязанности арендодателя по договору аренды администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, при этом был изменен номер договора на N 4000004739 (т. 1 л.д. 128-129).

Договором переуступки прав аренды земельного участка от 17.02.2007 ОАО "Нефтегазстрой" передало права и обязанности по договору аренды N 0000001633 ООО "Диолта" (номер регистрационной записи 23-23-12/008/2007-446).

18.08.2008 ООО "Диолта" уступило свои права и обязанности по договору аренды N 0000001633 Филиной Елене Олеговне (номер регистрационной записи 23-23-12/120/2008-094).

04.03.2012 Филина Елена Олеговна передала права и обязанности по договору аренды N 0000001633 ООО "СобФинИнвест" на основании договора уступки (номер регистрационной записи 23-23-12/029/2012-395). В свою очередь, ООО "СобФинИнвест" по договору уступки права аренды земельного участка 24.02.2014 передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды N 0000001633 ответчику - ООО "Дикон" (номер регистрационной записи 23-23- 12/2007/2014-976).

Земельный участок был предоставлен в аренду для эксплуатации курортного гостиничного комплекса.

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 02.07.2014 специалистами управления муниципального земельного контроля администрации было выявлено нарушение порядка использования земельного участка в виде неиспользования (неосвоение) земельного участка. Таким образом, с 04.05.2006 земельный участок не используется по его назначению.

Письмом управления муниципального контроля администрации от 02.07.2014 N 51-2674/14-01-35 ответчику было предложено в добровольном порядке устранить допущенные нарушения условий договора аренды, однако обращение было оставлено без ответа.

Согласно пункту 3.2.4 договора аренды земельного участка арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком при невнесении арендной платы за землю в течение одного квартала.

Согласно пункту 5.2. договора аренды в случае невнесения арендной платы в сроки установленные договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

На основании письма от 02.07.2014 истец просил погасить образовавшуюся задолженность, однако ответчиком обязательства по оплате не исполнены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение, суд первой инстанции установил, что истец рассчитывает арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента инфляции 5% и сослался на положения главы Администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" указав, что на основании указанного постановления определен порядок расчета арендной платы, согласно которому в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды земельного участка расчет арендной платы должен производиться без применения коэффициента инфляции. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендная плата подлежит определению без учета индекса инфляции и с ответчика в пользу истца за период с 06.12.2013 по 03.04.2015 следует взыскать 8 660 020 рублей задолженности по арендной плате, а также 696 709 рублей 67 копеек неустойки.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор 04.05.2006 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

Из пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ следует, что установление порядка определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014.

Учитывая, что коэффициент индексации устанавливается Постановлением Главы Администрации Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 ежегодно в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункт 5.2), оснований для неприменения его при расчете арендной платы у суда не имелось.

В соответствии с Федеральным законом от 03.12.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" на 2013 год уровень инфляции составил 5,5%. В соответствии с Федеральным законом от 02.12.2013 N 349-ФЗ (ред. от 26.12.2014) "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" уровень инфляции составил 5%. В соответствии с Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 и на плановый период 2016 и 2017 годов" уровень инфляции установлен в размере 5,5%.

Таким образом, расчет арендной платы на 2013-2015 годы правомерно произведен истцом с учетом уровней инфляции на 2013-2015 годы и составил 9 570 587 рублей 57 копеек. Погашение указанной задолженности по арендной плате в указанный период не производилось.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации по делу N А12-1426/2014.

Расчет размера арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", судом апелляционной инстанции проверен и признан правомерным.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 9 570 587 рублей 57 копеек задолженности за период с 06.12.2013 по 03.04.2015.

Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы также послужило основанием для требований истца о взыскании 61 034 рублей 26 копеек пени по состоянию на 31.12.2014.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.

Согласно положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором аренды, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

С учетом задолженности ответчика по арендной плате по договору, размер пени по состоянию на 03.04.2015 составил 758 707 рублей 67 копеек.

Расчет пени судом апелляционной инстанции проверен, ответчиком не оспорен, контррасчета не представлено, ввиду чего признан правомерным.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 9 570 587 рублей 57 копеек задолженности за период с 06.12.2013 по 03.04.2015, пени по состоянию на 03.04.2015 в сумме 758 707 рублей 67 копеек.

Ссылка общества на то, что договор зарегистрирован 23.04.2014, в связи с чем, обязательства по внесению арендной платы не могут быть применены за период ранее 24.06.2014, несостоятельна.

Из позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/2013 по делу N А06-7751/2010, следует, что по общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, Президиум пришел к выводу, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и применительно к пункту 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Солидарная ответственность - один из видов гражданско-правовой ответственности должников. Солидарная ответственность возникает при неделимости предмета обязательства, совместном причинении вреда и т. д. и представляет собой совместную ответственность группы лиц, принявших на себя обязательство.

При солидарной ответственности кредитор вправе предъявить требование об исполнении, а, следовательно, и об ответственности, как ко всем должникам совместно, так и к любому из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Если кредитор предъявляет требование к одному из должников, остальные должники несут перед должником, удовлетворившим требование кредитора, ответственность в равных долях, если иное не установлено законом или договором.

Из представленных администрацией документов следует, что между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ОАО "Нефтегазстрой" заключен договор аренды земельного участка площадью 52 000 кв.метров, с кадастровым номером 23:40:0402005:3, расположенного по ул.Туристической, б/н в г.Геленджике, для эксплуатации курортного гостиничного комплекса, от 4 мая 2006 года N 0000001633.

Соглашением от 21.08.2013 департамент имущественных отношений Краснодарского края передал права и обязанности арендодателя по вышеуказанному договору администрации муниципального образования город-курорт Геленджик. Договору присвоен номер 4000004739.

17.02.2007 ОАО "Нефтегазстрой" передало права и обязанности арендатора ООО "Диолта".

18.08.2008 ООО "Диолта" передало права и обязанности арендатора гр.Филиной Елене Олеговне.

15.09.2008 гражданка Филина Елена Олеговна передала права и обязанности арендатора ООО "НиА Лайн".

04.03.2012 ООО "НиА Лайн" передало права и обязанности арендатора ООО "СобФинИнвест".

24.02.2014 "СобФинИнвест" передало права и обязанности арендатора ООО "ДИКОН".

В марте 2014 года администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в Геленджикский городской суд с исковым заявлением к гражданке Филиной Елене Олеговне, как к последнему известному арендатору земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402005:3, о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора от 04.05.2006 N 4000004739.

Определением Геленджикского городского суда от 27.05.2014 производство по делу прекращено в связи с неподведомственностью. Указанным определением отменены меры по обеспечению иска, принятые определением Геленджикского городского суда от 14.03.2014 в виде ареста на земельный участок, площадью 52000 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0402005:003, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, без номера и запрете Управлению Росреестра по Краснодарскому краю проводить регистрационные действия в отношении данного земельного участка.

Суд указал, что согласно выписке из ЕГРП, с 02.05.2012 арендатором спорного земельного участка является ООО "СобФинИнвест", на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 04.03.2012.

Между тем, администрация лишена права обращения с исковым заявлением к солидарному должнику - ООО "СобФинИнвест" как предыдущему арендатору, на основании вышеуказанного постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, поскольку, как указано выше, земельный участок неоднократно передавался в аренду от одного арендатора к другому на основании договоров о передаче прав и обязанностей, и согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО "СобФинИнвест" прекратило деятельность в качестве юридического лица 24.12.2014 в связи с ликвидацией.

Таким образом, суд апелляционной инстанции усматривает на стороне арендаторов злоупотребление правом, предусмотренное статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, а также положения статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о расторжении договора аренды земельного участка.

Довод ответчика о том, что администрацией не соблюден претензионный порядок расторжения договора, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Истец обязан принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Поскольку часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора администрацией представлена претензия от 02.04.2014 N 51-2675/14-01-35 (т. 1 л.д. 42) о погашении задолженности по арендной плате, а также уведомление от 02.07.2014 N 51-2674/14-01-35 о расторжении договора земельного участка, с приложением копии соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 04.05.2006 N 4000004739 (т. 1 л.д. 38-40).

Претензия от 02.04.2014 и уведомление о расторжении договора направлены ООО "Дикон" по юридическому адресу: г. Москва, ул. Кооперативная, дом 4, корпус 9.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", при разрешении споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица, следует учитывать, что в силу подпункта "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица отражается в едином государственном реестре юридических лиц для целей осуществления связи с юридическим лицом.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные единого государственного реестра юридических лиц об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в единый государственный реестр юридических лиц в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неполучение корреспонденции обществом, по адресу места нахождения согласно государственной регистрации, является риском самого общества, поскольку все неблагоприятные последствия несет юридическое лицо, надлежащим образом не обеспечившее получение корреспонденции по официальному адресу.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ, юридическим адресом ООО "Дикон" является: г. Москва, ул. Кооперативная, дом 4, корпус 9. Аналогичный адрес указан и в договоре уступки прав аренды земельного участка от 24.02.2014, а также и в апелляционной жалобе ООО "Дикон".

Таким образом, материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного урегулирования спора.

Довод ответчика о том, что администрация является ненадлежащим истцом по заявленным исковым требованиям, подлежит отклонению.

Как следует из материалов дела, ООО "Дикон" приобрело права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка на основании договора уступки прав аренды от 24.02.2014.

Указанный договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2014 за номером 23-23-12/2007/2014-976.

Администрация приобрела права и обязанности арендодателя на основании соглашения от 21.08.2013, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 06.11.2013, то есть до момента перехода прав и обязанностей арендатора по договору от 04.05.2006 N 4000004739 к ООО "Дикон".

Таким образом, на момент перехода прав и обязанностей арендатора ООО "Дикон" не могло не знать о надлежащем арендодателе земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2012 N 15АП-3205/2012 по делу N А32-11450/2011, по смыслу разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", отсутствие в момент заключения договора о распоряжении недвижимостью у распоряжающегося последней лица права собственности на недвижимость - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время для внесения в ЕГРП соответствующей записи на основании указанного договора лицо, распоряжающееся недвижимостью должно обладать правом на такое распоряжение.

Следовательно, администрация не вправе была распоряжаться спорным земельным участком, однако само по себе это не влечет недействительность заключенного между администрацией и обществом договора аренды земельного участка.

Довод ответчика о нарушении судом первой инстанции правил подсудности, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку исковые требования заявлены о расторжении договора аренды, государственная регистрация которого обязательна в силу указанной нормы права, то учитывая положение пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество", иск по настоящему делу подлежит рассмотрению по месту нахождения недвижимого имущества в порядке части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок по спорному договору аренды расположен в городе Краснодаре. Следовательно, данный спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Краснодарского края.

Таким образом, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2015 подлежит изменению.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2015 по делу N А32-35906/2014 изменить.

Абзац 3 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дикон" (ОГРН 1137746654143 ИНН 7704840778) в пользу Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840 ИНН 2304026276) 9 570 587 рублей 57 копеек задолженности, 758 707 рублей 67 копеек пени.

Абзац 6 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дикон" (ОГРН 1137746654143 ИНН 7704840778) в доход федерального бюджета 78 646 рублей 47 копеек государственной пошлины по исковому заявлению".

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2015 по делу N А32-35906/2014 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дикон" (ОГРН 1137746654143 ИНН 7704840778) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко