Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2015 г. N 08АП-8425/15

город Омск

30 сентября 2015 г.

Дело N А46-1359/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лотова А.Н.

судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8425/2015) общества с ограниченной ответственностью "Адидас" на решение Арбитражного суда Омской области от 04.06.2015 по делу N А46-1359/2015 (судья Мартыненко Ю.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Адидас" (ИНН 7714037390, ОГРН 1027700105993) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) при участии в деле в качестве третьего лица ООО "ИКЕЯ МОС (Торговля и недвижимость)" об обжаловании отказа в государственной регистрации,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Адидас" - Постникова Анна Владимировна, предъявлен паспорт, по доверенности от 30.06.2015 сроком действия 19.05.2017;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Бобровник Юлия Александровна, предъявлено удостоверение, по доверенности N 185 от 15.01.2015 сроком действия по 31.12.2015;

от ООО "ИКЕЯ МОС (Торговля и недвижимость)" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Адидас" (далее по тексту - ООО "Адидас", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее по тексту - Управление Росреестра по Омской области, Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации Соглашения о расторжении Договора аренды, изложенного в Сообщении N 55-55-01/256/2014-900 от 12.01.2015.

Решением Арбитражного суда Омской области от 04.06.2015 по делу N А46-1359/2015 Обществу отказано в удовлетворении требований.

Суд первой инстанции признал, что в Сообщении N 55-55-01/256/2014-900 от 12.01.2015 об отказе в регистрации правомерно указано на необходимость предоставления нотариально удостоверенной доверенности на совершение сделки по расторжению договора аренды.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Адидас" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 04.06.2015 по делу N А46-1359/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных им требований.

В обоснование апелляционной жалобы Общество, ссылаясь на статью 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, указало, что к спорной ситуации требование о нотариальной форме доверенности не применимо; заключение сторонами соглашения о расторжении договора аренды не может быть расценено как распоряжение правом.

Управление в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали заявленные доводы.

ООО "ИКЕЯ МОС (Торговля и недвижимость)", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайство об отложении судебного заседания и письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие указанного лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 20.11.2014 ООО "Адидас" были сданы документы в Управление Росреестра по Омской области на государственную регистрацию Соглашения о расторжении Договора аренды коммерческой недвижимости от 19.10.2013 (объект аренды: нежилое помещение 2П, расположенного по адресу: г. Омск, бульвар Архитекторов, дом N 35, кадастровый условный номер 55:36:140102:3916) (далее - Соглашение о расторжении Договора), заключенного между ООО "Адидас" и ООО "ИКЕА МОС (торговля и недвижимость)".

Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 55-55-01/256/2014-900 от 12.01.2015 в регистрации Соглашения о расторжении Договора ООО "Адидас" было отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Закон N 122-ФЗ), а именно: не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. При этом регистрирующий орган сослался на то, что доверенность на подписание Соглашения о расторжении Договора от имени арендатора в силу статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть нотариально удостоверена.

Полагая отказ в государственной регистрации Соглашения о расторжении договора аренды незаконным, ООО "Адидас" обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Омской области.

Как было указано выше, в удовлетворении заявленных требований Обществу отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился с настоящей апелляционной жалобой в суд апелляционной инстанции.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отказ Управления в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды является незаконным. При этом апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Частью 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Частью 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (часть 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ).

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества в случаях, когда он подлежит регистрации. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В пункте 128 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).

Как следует из материалов дела, в данном случае Обществом на государственную регистрацию были представлены следующие документы: заявление о государственной регистрации от 20.11.2014, соглашение о досрочном расторжении договора коммерческой недвижимости от 19.10.2013, акт возврата помещения к договору аренды коммерческой недвижимости от 19.10.2013, доверенность от 10.10.2014, доверенность N 1118 от 04.04.2014, выданная генеральным директором ООО "Адидас" Мартином Брюсом Шенкландом Покалюхину Д.О. (т.2 л.д. 150). Представленное на государственную регистрацию Соглашение о досрочном расторжении договора коммерческой недвижимости от 19.10.2013 подписано со стороны арендатора Покалюхиным Д.О. (т.1 л.д. 125).

Как было указано ранее, в государственной регистрации Соглашения о досрочном расторжении договора коммерческой недвижимости от 19.10.2013 было отказано на том основании, что к заявлению не были приложены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав - доверенность на подписание соглашения о расторжении договора от имени арендатора в силу статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации должна иметь нотариальную форму, тогда как доверенность N 1118 от 04.04.2014 на представителя Общества Покалюхина Д.О. нотариально не удостоверена.

Между тем, в данном случае, стороны договора обращались в регистрирующий орган за государственной регистрацией соглашения о расторжении договора, при осуществлении которой не устанавливается ограничение вещных прав на имущество.

Следовательно, обязанность представления нотариально удостоверенной доверенности у Общества в данном случае отсутствовала.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции неправомерно указал на необходимость предоставления нотариально удостоверенной доверенности на совершение сделки по расторжению договора аренды.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

В данном случае ни одного из вышеперечисленных оснований для отказа в государственной регистрации не имелось. Все необходимые документы для регистрации Соглашения о досрочном расторжении договора аренды от 19.10.2013 были представлены.

Таким образом, основания для отказа в государственной регистрации Соглашения о досрочном расторжении договора коммерческой недвижимости от 19.10.2013 отсутствовали.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Учитывая, что апелляционная жалоба Общества подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции - отмене, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления в суде первой инстанции и апелляционной жалобы, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на Управление.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Адидас" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 04.06.2015 по делу N А46-1359/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Требования, заявленные обществом с ограниченной ответственностью "Адидас", удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в государственной регистрации Соглашения о расторжении Договора аренды, изложенный в Сообщении N 55-55- 01/256/2014-900 от 12.01.2015.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области произвести государственную регистрацию соглашения о досрочном расторжении договора аренды коммерческой недвижимости от 19.10.2013.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Адидас" судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления и апелляционной жалобы в сумме 4 500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

О.А. Сидоренко Н.А. Шиндлер