Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2015 г. N 11АП-12088/15

гор. Самара

01 октября 2015 г.

Дело N А55-4322/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 24 сентября 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 01 октября 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 24 сентября 2015 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 09 июля 2015 года, принятое по делу N А55-4322/2015 (судья Ануфриева А.Э.)

по иску Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ТВ ТРАНС" (ОГРН 1106320018144, ИНН 6321253220), гор. Тольятти

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,

при участии в судебном заседании:

от истца - Абрамов А.Н. представитель по доверенности N 11524/1 от 30.12.2014;

от ответчика - Тремасов В.В. представитель по доверенности N ТВТ/11 от 10.01.2015,

Установил:

Истец - Мэрия городского округа Тольятти обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "ТВ ТРАНС" о взыскании 5 141 753 руб. 32 коп., составляющие задолженность по арендной плате за период с 12 марта 2013 года по 31 октября 2014 года в сумме 4 779 968 руб. 20 коп., пени за период с 11 апреля 2013 года по 10 ноября 2014 года в сумме 361 785 руб. 12 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09 июля 2015 года суд в иске отказал.

Заявитель - Мэрия городского округа Тольятти, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 24 сентября 2015 года на 15 час. 10 мин.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против отмены оспариваемого решения по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлениями мэрии г.о. Тольятти N 2860-п/1 от 21 декабря 2009 года, N 86-п/1 от 20 января 2010 года, N 722-п/1 от 29 марта 2010 года между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и конкурсным управляющим Молчуном В.В., действующим в интересах МП г.о. Тольятти Тольяттинское пассажирское автотранспортное предприятие N 1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 2457 от 30 августа 2011 года, сроком на три года, согласно которому арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору, а арендатор принимает земельный участок площадью 60 253 кв.м, кадастровый номер участка 63:09:0102155:577, по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 12а, для завершения строительства административно-бытового корпуса (лит. А), контрольно-пропускного пункта (лит. А2), трансформаторной подстанции (лит. А3), очистных сооружений дождевых вод (лит. С), линий электроподогрева автобусов (лит. С1-С5), открытой автостоянки с асфальтобетонным покрытием, оборудованной линиями электроподогрева автобусов (лит. Z), будки для диафрагм (лит. А1).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.5 договора аренды арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы посредством умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.2.3 договора, и перечисляет ее в соответствии с пунктом 2.3 договора ежемесячно, не позднее 10 дня текущего месяца.

Согласно пункту 2.2 договора в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года размер арендной платы за 1 (один) квадратный метр земельного участка в год составляет на 2011 год - 100,36 руб. и рассчитывается по формуле: А=Скад*2%. Для иных Арендаторов размер арендной платы в рублях за 1 кв.м в год составляет 301,09 руб. и рассчитывается по формуле: Бр=((УПКСхВП)/100% )*Ка*Кд.

Размер арендной платы изменяется на основании решений уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления с момента установления.

Пунктом 5.3 договора стороны согласовали применение ответственности за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,03 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Земельный участок передан по акту приема-передачи.

Договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Права и обязанности арендатора спорного земельного участка ООО "ТВ ТРАНС" приобрело по договору уступки части прав аренды земельного участка от 22 февраля 2013 года, заключенного с ООО "ТЕХНОВИЗА", в связи с приобретением у него объектов недвижимого имущества, которые расположены на спорном земельном участке. ООО "ТЕХНОВИЗА", в свою очередь, права и обязанности арендатора спорного земельного участка приобрело по договору уступки части прав аренды земельного участка от 03 декабря 2012 года, заключенного с МП ТПАТП-1, в связи с приобретением у него тех же объектов недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Исходя из определенных подпунктами 5, 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и платности использования земли, праву пользования земельным участком занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, корреспондирует обязанность собственника этих объектов недвижимости внесения арендной платы за указанный земельный участок.

На основании указанных норм при переходе прав собственности на объекты недвижимости находящейся на земельном участке, находящемся в аренде у продавца собственности, покупатель вступает в договор аренды указанного земельного участка в качестве арендатора. При этом бывший арендатор (продавец недвижимости) выбывает из арендных отношений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в отсутствии возражения арендодателя, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет считать его возобновленным на неопределенный срок

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Как указывает истец, в нарушение условий договора и норм права, регулирующих арендные правоотношения, ответчик не исполнял обязанности по полному и своевременному внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 12 марта 2013 года по 31 октября 2014 года в сумме 4 779 968 руб. 20 коп.

Кроме того за просрочку внесения арендной платы ответчику начислены пени из расчета 0,03 % за каждый день просрочки на основании п. 5.3 договора за период за период с 11 апреля 2013 года по 10 ноября 2014 года в сумме 361 785 руб. 12 коп.

Как следует из представленных истцом пояснений к расчету арендная плата рассчитана истцом в соответствии с Постановлением мэра г.о. Тольятти от 23 июля 2014 года N 94-1/п и кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года N 610.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается отсутствие задолженности по арендной плате за период с 12 марта 2013 года по 31 октября 2014 года.

Обжалуя решение, заявитель указал, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о том, что земельный участок предоставлен в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Кроме того, по мнению заявителя, неверно применена редакция пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует пунктам 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как следует из материалов дела, земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 30 августа 2011 года N 2457, ранее находился у ТП ТПАТП-1 на праве постоянного бессрочного пользования, о чем представлено свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования от 24 февраля 1993 года N 15897, постановление Администрации гор. Тольятти от 24 февраля 1993 года N 239, распоряжение заместителя мэра г.о. Тольятти от 20 декабря 2005 года N 3675-4/р, постановление мэра г.о. Тольятти от 21 ноября 2007 года N 3670-1/п, постановление мэрии г.о. Тольятти от 21 декабря 2009 года N 2860-п/1, постановление мэрии г.о. Тольятти от 20 января 2010 года N 86-п/1, постановление мэрии г.о. Тольятти от 29 марта 2010 года N 722-п/1.

ООО "ТВ ТРАНС" приобрело статус арендатора по договору аренды земельного участка от 30 августа 2011 года N 2458 на основании договора уступки части прав аренды земельного участка от 22 февраля 2013 года, заключенного с ООО "ТЕХНОВИЗА", в связи с приобретением у него соответствующих объектов незавершенного строительства. ООО "ТЕХНОВИЗА", в свою очередь, приобрело статус арендатора по договору аренды земельного участка от 30 августа 2011 года N 2458 на основании договора уступки прав аренды земельного участка от 03 декабря 2012 года, заключенного с МП ТПАТП-1, в связи с приобретением у него все тех же объектов незавершенного строительства.

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства истцом не представлено.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на расположенную на чужом земельном участке недвижимость к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Данному законоположению соответствует пункт 2.2 договора.

При данных обстоятельствах, ООО "ТВ ТРАНС" не является "иным арендатором" в смысле пунктов 1.1.2., 1.1.3., 2.2. договора аренды земельного участка от 30 августа 2011 года N 2458. Приобретя соответствующие объекты незавершенного строительства у ООО "ТЕХНОВИЗА", которое, в свою очередь, приобрело их у МП ТПАТП-1, ООО "ТВ ТРАНС" приобрело права и обязанности в отношении земельного участка, являющегося предметом договора аренды земельного участка от 30 августа 2011 года N 2458, в том же объеме, что они были у МП ТПАТП-1.

Доводы жалобы, аналогичны позиции истца, изложенной в исковом заявлении и возражениях на отзыв, о том, что земельный участок предоставлен в аренду не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (как один из видов вещных прав) может существовать наряду с правом собственности на тот же самый земельный участок. Что предопределяет наличие различных субъектов этих прав.

Переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому лицу не является основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования этим же земельным участком (как одним из видов вещных прав) третьего лица.

Право постоянного (бессрочного) пользования МП ТПАТП-1 земельным участком, являющимся предметом договора аренды от 30 августа 2011 года N 2457, в соответствующий период времени не прекращалось вплоть до переоформления им его на право аренды.

Поскольку земельный участок предоставлен в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования размер годовой арендной платы за земельный участок в данном случае определяется в размере 2 % кадастровой стоимости земельного участка.

Ограничение размера арендной платы двумя процентами от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования которыми переоформлено на право аренды, как имело место до принятия Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (абзацы 1, 3, 4 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в соответствующей редакции), так и имеет место после его принятия (абзацы 1, 2 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в соответствующей редакции).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка, утвержденная Постановлением Правительства Самарской области от 22 января 2013 года N 9, составляет 30 595 268 руб. 34 коп. Кадастровая стоимость спорного земельного участка, утвержденная Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года N 610, составляет 103 294 128 руб. 02 коп.

Размер арендной платы, подлежащий внесению на основании указанных норм в размере 2 % кадастровой стоимости земельного участка за период с 12 марта 2013 года по 31 октября 2014 года составляет 2 086 743 руб. 25 коп.

Из представленного истцом расчета и платежных поручений за указанный период ответчик внес арендную плату в полном объеме (платежные поручения N 450 от 04 сентября 2013 года на 124 313 руб. 64 коп., N 449 от 04 сентября 2013 года на 27 321 руб. 68 коп., N 649 от 09 октября 2013 года на 123 679 руб. 73 коп., N 22 от 10 января 2014 года на 125 679 руб. 72 коп., N 483 от 09 апреля 2014 года на 122 947 руб. 55 коп., N 3641 от 16 мая 2014 года на 292 141 руб. 51 коп., N 3785 от 09 июля 2014 года на 3 419 701 руб. 16 коп., N 989 от 10 октября 2014 года на 424 313 руб. 26 коп., N 5 от 14 января 2015 года на 424 313 руб. 26 коп., N 346 от 09 февраля 2015 года на 331 руб. 74 коп.

Кроме того, ответчиком оплачены пени в сумме 44 171 руб. 01 коп. платежным поручением от 30 марта 2015 года N 100.

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 12 марта 2013 года по 31 октября 2014 года отсутствует, в связи с чем иск о взыскании задолженности и неустойки правомерно оставлен судом первой инстанции без удовлетворения.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 09 июля 2015 года, принятого по делу N А55-4322/2015 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 09 июля 2015 года, принятое по делу N А55-4322/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Е.М. Балакирева Н.Ю. Пышкина