Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2015 г. N 03АП-3946/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 января 2016 г. N Ф02-7272/15 настоящее постановление отменено

г. Красноярск

29 сентября 2015 г.

Дело N А74-2863/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "22" сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "29" сентября 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Радзиховской В.В.,

судей: Бабенко А.Н., Ишутиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.,

при участии:

от Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана - Приходько О.Ф. - представителя по доверенности от 17.08.2015 N 1937,

от администрации города Абакана - Приходько О.Ф. - представителя по доверенности от 09.07.2015 N 2008,

от общества с ограниченной ответственностью "Малтат-КиноБизнес" - Парамоновой С.В. - представителя по доверенности от 25.04.2014,

эксперта Лукина А.А. (паспорт),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 03 июня 2015 года по делу N А74-2863/2014, принятое судьей Кожура-Кобыляцкой Н.Н.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Малтат-КиноБизнес" (ИНН 1901070982, ОГРН 308190129700019) (далее - ООО "Малтат-КиноБизнес", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442) (далее - КМЭ г. Абакана, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора от 01.04.2014 купли-продажи нежилого здания площадью 2484 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 19:01:040205:2680 площадью 1945 кв.м., расположенных в г. Абакане Республики Хакасия, ул. Шевченко, 74, в результате чего просило:

- пункт 2.1. договора изложить в редакции: "2.1. Рыночная стоимость недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, составляет 51 439 000 (пятьдесят один миллион четыреста тридцать девять тысяч) рублей, в том числе:

здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов - 44686000 (сорок четыре миллиона шестьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей, в том числе стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, 25 321 000 (двадцать пять миллионов триста двадцать одна тысяча) рублей, НДС -18% - 6 816 508 (шесть миллионов восемьсот шестнадцать тысяч пятьсот восемь) рублей 47 копеек,

земельного участка - 6 753 000 (шесть миллионов семьсот пятьдесят три тысячи) рублей без НДС";

- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "Стоимость недвижимого имущества определяется в соответствии со статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008";

- пункт 2.3.1 договора изложить в следующей редакции: "Стоимость недвижимого имущества, подлежащего оплате, уплачивается покупателем за минусом стоимости неотделимых улучшений в размере 25 321 000 (двадцати пяти миллионов трёхсот двадцати одной тысячи) рублей и НДС в размере 18%, всего 23 164 017 (двадцать три миллиона сто шестьдесят четыре тысячи семнадцать) рублей в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение N 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора".

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 08.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ".

Определением арбитражного суда от 01.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Администрация города Абакана.

Определением арбитражного суда от 25.07.2014 принято исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Малтат-КиноБизнес" и возбуждено производство по делу N А74-4914/2014. Дело N А74-4914/2014 объединено с делом N А74-2863/2014, делу присвоен номер N А74-2863/2014.

Определением арбитражного суда от 27.08.2014 принят отказ общества с ограниченной ответственностью "Малтат-КиноБизнес" от требований к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана о признании недостоверным отчёта ООО "ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ" N А26-14 и об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания с земельным участком в редакции истца. Производство по делу N А74-2863/2014 в указанной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.06.2015 исковые требования удовлетворены. В порядке урегулирования разногласий общества с ограниченной ответственностью "Малтат-КиноБизнес" и Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана при заключении договора от 01.04.2014 купли-продажи нежилого здания площадью 2484 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 19:01:040205:2680 площадью 1945 кв.м., расположенных в г. Абакане Республики Хакасия, ул. Шевченко, 74:

- исключен из договора пункт 2.2;

- пункт 2.1. договора изложен в редакции: "2.1. Рыночная стоимость недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, составляет 51 439 000 (пятьдесят один миллион четыреста тридцать девять тысяч) рублей, в том числе:

здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов - 44686000 (сорок четыре миллиона шестьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей;

земельного участка - 6 753 000 (шесть миллионов семьсот пятьдесят три тысячи) рублей;

- пункт 2.3.1 договора изложен в следующей редакции: "Стоимость недвижимого имущества уплачивается покупателем за минусом 21 458 474 (двадцати одного миллиона четырёхсот пятидесяти восьми тысяч четырёхсот семидесяти четырёх) рублей 58 копеек стоимости неотделимых улучшений, всего 29 980 525 (двадцать девять миллионов девятьсот восемьдесят тысяч пятьсот двадцать пять) рублей 42 копейки в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение N 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора".

С Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью "Малтат-КиноБизнес" взыскано 64000 (шестьдесят четыре тысячи) рублей судебных расходов.

Обществу с ограниченной ответственностью "Малтат-КиноБизнес" возвращено из федерального бюджета 4000 (четыре тысячи) рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда от 03.06.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что установленная судом стоимость нежилого здания и земельного участка является недостоверной, а экспертное заключение неправомерно принято в качестве доказательства рыночной стоимости имущества. Стоимость неотделимых улучшений определена судом первой инстанции с нарушением части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации": отсутствует обоснование отнесения работ к неотделимым улучшениям, износ не определен надлежащим образом, согласование объема работ с Комитетом не подтверждено.

Судом первой инстанции необоснованно не удовлетворено ходатайство о назначении повторной экспертизы спорного объекта с целью определения его рыночной стоимости.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу пояснил, что экспертиза отчета об оценке проводилась вне рамок арбитражного дела, без участия истца. Одним из экспертов являлась Турова Е.Ю., кандидатура которой была отклонена судом при выборе эксперта для производства судебной экспертизы по делу по причине сомнений в независимости эксперта.

Администрация г. Абакана представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором отметила, что ввиду большой стоимости объекта оценки комиссионная оценочная экспертиза могла бы сократить риск субъективности в оценке спорного объекта.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, поддержал заявленное ранее ходатайство о проведении повторной экспертизы. Представил дополнение к ходатайству с приложенными к нему дополнительными документами: письма общества с ограниченной ответственностью "Центр деловых услуг", распечатки с сайта, выписки из протокола заседания Дисциплинарного комитета НП СРО "Деловой Союз Оценщиков" N 21, выписки из протокола заседания Дисциплинарного комитета НП СРО "Деловой Союз Оценщиков" N 53.1, уведомления НП СРО "Деловой Союз Оценщиков" о результатах внеплановой проверки и доказательства, подтверждающие перечисление денежных средств на депозитный счет Третьего арбитражного апелляционного суда. Поддержал заявленное ранее ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: экспертного заключения от 17.06.2015 N 15-06-116/ЭЗ/77, акта внеплановой проверки от 26.06.2015, акта повторной внеплановой проверки от 09.07.2015 N 530/ВП, выписки из протокола от 07.07.2015 N 60 заседания Дисциплинарного комитета СМАО.

Представитель истца поддержал возражения на доводы жалобы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение арбитражного суда от 03.06.2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения; представил письменные возражения относительно дополнения ответчика к ходатайству о проведении повторной экспертизы и дополнительных пояснений по делу; возразил против назначения повторной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, заявленное ответчиком, содержит указание на несогласие ответчика с выводами эксперта, а также наличие у ответчика сомнений в обоснованности заключения эксперта, однако такие доводы сами по себе не являются достаточными основаниями для назначения повторной судебной экспертизы по правилам части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Несогласие заявителя апелляционной жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости экспертного заключения.

Заключение эксперта является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей, противоречий. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется, в выводах эксперта отсутствуют противоречия.

Основания сомневаться в беспристрастности эксперта у суда апелляционной инстанции также не имеются.

Следует также указать, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленные в материалы настоящего дела заключения экспертов отвечают требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований в проведении повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы рыночной стоимости здания и земельного участка под ним.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, Третий арбитражный апелляционный суд на основании статей 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил в удовлетворении ходатайства отказать на основании следующего.

Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Частью 2 названной нормы Кодекса предусмотрено, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Таким образом, статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивает право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.

Таким образом, поскольку дополнительные документы датированы позднее обжалуемого судебного акта, не были предметом судебного разбирательства, и оценка им не дана судом первой инстанции, следовательно, указанные доказательства не подлежат приобщению к материалам дела.

Вопрос о рассмотрении ходатайства истца от 09.09.2015 о поручении проведения повторной экспертизы экспертам открытого акционерного общества "Промстрой НИИпроект", общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Северная столица" арбитражным апелляционным судом оставлен без рассмотрения в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ" в судебное заседание не явилось, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела (отчетом о публикации судебных актов в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/)).

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле доказательствам.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

ООО "Малтат-КиноБизнес" (арендатор) на основании заключённого с Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодателем) договора от 03.07.2006 N 104 (в редакции дополнительных соглашений от 03.07.2005, от 08.09.2006, от 10.10.2006, от 15.04.2010) арендует объект муниципальной собственности - нежилое здание площадью 2486 кв.м. и использует для эксплуатации здания земельный участок, на котором оно расположено, общей площадью 3503 кв.м. Срок действия договора согласован в пункте 1.4 - с 03.07.2006 по 01.07.2015.

Актом от 10.10.2006 сторонами зафиксирована передача здания и земельного участка (т.1 л.д. 17-26).

Истец в порядке реализации права на выкуп арендуемого имущества, предоставленного ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", 19.07.2013 обратился к собственнику имущества с заявлением о выкупе арендуемого здания и земельного участка (т.1 л.д. 29,30).

Постановлением администрации г. Абакана от 28.03.2014 N 559 (т.1 л.д. 41-42) принято решение о приватизации вышеуказанных объектов по цене 113 327 000 рублей, в т.ч. здание - 98 107 000 рублей, земельный участок - 15 220 000 рублей согласно отчёту об оценке ООО "ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ", с рассрочкой оплаты на 5 лет (т.1 л.д. 55-187).

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил обществу с ограниченной ответственностью "Малтат-КиноБизнес" проект договора купли-продажи с сопроводительным письмом от 31.03.2014 N 640 (т.1 л.д.31-37, 40).

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи от 01.04.2014 продавец продаёт, а покупатель покупает здание городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов общей площадью 2482 кв.м., нежилое помещение общей площадью 80,2 кв.м и земельный участок общей площадью 1945 кв.м., расположенные в г. Абакане Республики Хакасия, ул. Шевченко, 74.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости, составляет 113327000 рублей, в т.ч. здание - 98107000 рублей, земельный участок - 15 220 000 рублей. Стоимость определена на основании отчёта ООО "ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ" N А26-14.

В пункте 2.3.2 проекта договора указано, что сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу в размере 113327000 рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора путём перечисления денежных средств в течение 5 лет согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1).

Истец обратился к услугам независимого оценщика ООО "Агентство профессиональной оценки собственности" для определения рыночной стоимости неотделимых улучшений спорного здания.

В соответствии с отчётом от 27.03.2014 N 239-01/03 рыночная стоимость неотделимых улучшений определена в сумме 22698077 рублей, в т.ч. НДС 3 462 419 рублей (т.4 л.д. 17-43).

Не согласившись с условиями приватизации объектов, истец направил ответчику с письмом от 25.04.2014 N 01-05/68 протокол разногласий к договору и подписанный проект договора купли-продажи с отметкой о протоколе разногласий (т.1 л.д.38, 39, 44).

Согласно редакции покупателя стоимость выкупаемого имущества составляет 111005967 рублей 70 копеек (в т.ч. здание - 98107000 рублей, земельный участок - 12898697 рублей 70 копеек (из стоимости 15220000 рублей, указанной ответчиком в договоре, вычтен НДС); стоимость неотделимых улучшений составляет 19235658 рублей (определена на основании отчёта ООО "АПОС" от 27.03.2014 N 239-01/03 без НДС).

Стоимость недвижимого имущества, подлежащего оплате в размере 91 770 309 рублей 70 копеек, уплачивается в рассрочку (далее по тексту договора).

Письмом от 22.05.2014 N 1004 ответчик отклонил разногласия, настаивая на своей редакции договора (т. 3 л.д.105).

Поскольку стороны при заключении договора купли-продажи объектов муниципальной собственности не пришли к согласию о цене выкупа недвижимого имущества, спор передан для разрешения разногласий в арбитражный суд в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заслушав устные выступления, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Ответчиком признано право истца на выкуп муниципального имущества в указанном порядке и направлен проект договора купли-продажи.

Поскольку документы, опровергающие право истца на выкуп имущества, в деле отсутствуют, между сторонами нет спора по данному вопросу, суд исходит из того, что истец обладает правом выкупа имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам 2.1, 2.2 и 2.3.1 договора купли-продажи, касающиеся стоимости выкупаемого имущества.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из неё подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).

Из материалов дела следует, что заявление истца на выкуп помещений получено ответчиком 19.07.2013, рыночная цена выкупаемого имущества определена в проекте договора на 19.07.2013.

По ходатайству истца, к которому присоединился и ответчик в части необходимости строительной экспертизы, судом определениями от 25.09.2014 и от 17.02.2015 назначена комплексная экспертиза по определению рыночной стоимости приватизируемых объектов и неотделимых улучшений. Проведение экспертизы поручено: строительно-техническая часть экспертизы здания - эксперту открытого акционерного общества "Научно-технический прогресс" Кухаренко Алле Сергеевне; оценочной экспертизы - эксперту общества с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит" Лукину Александру Александровичу.

Согласно полученным экспертным заключениям:

- от 20.04.2015 N 227 ОАО "Научно-технический прогресс" (эксперт А.С. Кухаренко) общая стоимость затрат по созданию неотделимых улучшений в 2008-2011 годах составила 23 468 267 рублей 59 копеек (в т.ч. НДС 3 312 722 рубля 89 копеек), в ценах 3 квартала 2013 года - 40 754 143 рубля 75 копеек (в т.ч. НДС 5 809 099 рублей 38 копеек;

- от 08.05.2015 N 17-2015 ООО "Траст-Аудит" (эксперт А.А. Лукин) на 19.07.2013 рыночная стоимость нежилого здания составила 44 686 000 рублей (в т.ч. НДС 18%), рыночная стоимость земельного участка составила 6 753 000 рублей (без НДС), рыночная стоимость неотделимых улучшений составила 25 321 000 рублей (в т.ч. НДС).

Ответчик не согласился с выводами экспертизы и ходатайствовал о назначении повторной экспертизы, оспаривая достоверность экспертных исследований и выводов в части объёмов и состава работ, включённых в стоимость неотделимых улучшений, применённых экспертом расценок и нормативов, использованных экспертом Лукиным А.А. методов оценки, нарушения им федеральных стандартов оценки (пунктов 19, 22 ФСО N 1, пунктов 4, 5, 10 ФСО N 3, пунктов 11, 25 и раздела 6 ФСО N 7) при подготовке экспертного заключения.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно отметил, что для получения в качестве доказательства по делу компетентного мнения специалистов по ходатайству сторон назначалась судебная экспертиза. При этом возражения представителей ответчика и третьего лица на заключение экспертов не могут конкурировать с выводами экспертов.

Судом не выявлены пороки экспертного заключения, вызывающие сомнение в его достоверности.

Надлежаще оформленные заключения представлены в дело, содержат исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, не содержат неясностей, являются полными, не вызывают сомнений в обоснованности, не содержат противоречий, требующих повторной экспертизы в соответствии со статьёй 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие участника дела с мнением экспертов не является основанием для назначения повторной экспертизы, в связи с чем судом первой инстанции правомерно отклонено ходатайство ответчика и третьего лица о её назначении.

При оценке экспертного заключения А.А. Лукина суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии противоречия только в части указания экспертом рыночной стоимости здания досугового центра 44686000 рублей с учётом налога на добавленную стоимость (НДС), в то время как из исследовательской части заключения следует, что данная стоимость является рыночной стоимостью без НДС, поскольку не подтверждено включение НДС в цену предложения по аналогам, использованным экспертом при оценке здания доходным методом (таблицы, 18, 21 и приложения к заключению с публикациями), выведенные по таблицам средние значения стоимости 1 кв.м. для расчёта коэффициента вариации указаны без НДС (стр.52 заключения), что свидетельствует также в пользу вывода о том, что экспертом значения рыночной стоимости с НДС указаны предположительно с определённой степенью допуска, но без соответствующего документального подтверждения, исходя из статьи 12 ФЗ "Об оценочной деятельности".

Но, в данном случае значение рыночной стоимости получено в рамках судебной экспертизы и не является рекомендацией оценщика для целей совершения сделки, поскольку разногласия по договору разрешаются судом с учётом совокупности доказательств по делу, поэтому наличие налога в рыночной стоимости объектов не предполагается.

В данном случае выявленное судом противоречие не влечёт недостоверность заключения, поскольку содержание заключения позволяет определить, что итоговая рыночная стоимость здания не включает НДС.

Часть экспертного заключения, посвящённая рыночной цене неотделимых улучшений, наоборот содержит ценовые выкладки с НДС, в том числе НДС включён в итоговую стоимость неотделимых улучшений, хотя в составе неотделимых улучшений налог не возмещается.

С учётом данных выводов суда рыночная стоимость выкупаемых объектов составляет 51439000 рублей, в том числе: здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов - 44686000 рублей; земельного участка - 6753000 рублей; рыночная стоимость неотделимых улучшений - 21458474 рублей 58 копеек.

Возражения ответчика, касающиеся включения в стоимость неотделимых улучшений работ материалов по капитальному и текущему ремонту и работ, не согласованных с собственником, не нашли подтверждения в ходе рассмотрения дела, поскольку в экспертное заключение включены выявленные экспертом неотделимые улучшения объекта, произведённые в 2008-2011 годах до завершения реконструкции здания, принятого собственником после реконструкции и введённого в эксплуатацию в октябре 2012 года.

После чего собственник дополнил информацию в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество новыми правоустанавливающими документами и получил свидетельство о праве муниципальной собственности 18.02.2014 (т.2 л.д. 87).

Доказательства того, что какие-либо работы по реконструкции не приняты собственником, в деле отсутствуют. Ответчик также не доказал, что зданию требовался капитальный ремонт в условиях реконструкции и что таковой производился истцом вне рамок реконструкции.

Несоответствие работ проекту реконструкции, разночтимость проектов реконструкции не относятся к предмету исследования по заявленному спору, поэтому возражения ответчика в этой части отклонены судом как несостоятельные.

Поскольку при выкупе имущества ответчиком необоснованно отказано в зачёте стоимости неотделимых улучшений, истец правомерно с учётом фактических обстоятельств дела и императивной нормы части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ настаивает на выкупе имущества по рыночной цене, уменьшенной на стоимость неотделимых улучшений.

Данные выводы суда влияют на редакцию пунктов 2.1 и 2.3.1 договора.

Что касается пункта 2.2. договора, то данный пункт не является определяющим в договоре и не несёт смысловой нагрузки, поскольку в данном случае цена выкупа имущества определена в ходе судебного разбирательства по рассмотрению разногласий при заключении договора, поэтому его следует исключить из договора.

Ответчик в апелляционной жалобе не согласился с отказом в удовлетворении судом первой инстанции ходатайства о назначении повторной экспертизы спорного объекта с целью определения его рыночной стоимости. Данный довод не влияет на выводы суда апелляционной инстанции о законности обжалуемого судебного акта, поскольку ответчиком не представлено надлежащих доказательств несоответствия заключения эксперта положениям действующего законодательства. Возражения ответчика по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе, что приведенные им доводы повлияли на существо оценки и/или величину рыночной стоимости объекта.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы апелляционной жалобы повторяют доводы возражений, заявленных ответчиком в суде первой инстанции на исковое заявление, которым дана полная и правильная оценка в обжалуемом судебном акте.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 03 июня 2015 года по делу N А74-2863/2014 не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей относится на заявителя апелляционной жалобы (ответчика), которая в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации с него не взыскивается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 03 июня 2015 года по делу N А74-2863/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

В.В. Радзиховская

Судьи

А.Н. Бабенко О.В. Ишутина