Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2015 г. N 18АП-10899/15

г. Челябинск

02 октября 2015 г.

Дело N А07-7748/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И. Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Экострой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.07.2015 по делу N А07-7748/2015 (судья Проскурякова С.В.).

В судебное заседание явились представители:

истца: общества с ограниченной ответственностью "Центр социальных технологий" - Ишмухаметова Эльвира Рафисовна (доверенность от 23.12.2014 б/н);

ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Экострой" - Пакутин Павел Вильямович (доверенность от 15.07.2015 б/н), Якупов Илья Наильевич (решение N 7 от 19.09.2015).

Общество с ограниченной ответственностью "Центр социальных технологий" (далее - истец, ООО "ЦСТ") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Группа компаний "ЭКОСТРОЙ" (далее - ответчик, ООО "ГК "Экострой") о расторжении договора N 06/17 аренды здания от 17.06.2013 и освобождении здания, расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, д. 19/4.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.07.2015 (резолютивная часть объявлена 10.07.2015) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т.1 л.д. 176).

С указанным решением не согласилось ООО "ГК "Экострой" (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе (т.3 л.д. 5) и дополнении к ней (т.3 л.д. 16) ее податель просил отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель полагает, что у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска, поскольку ответчиком на основании ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) произведено удержание расходов по проведению капитального ремонта кровли, ввиду неустранения арендодателем недостатков переданного в аренду имущества. Ответчик полагает не соответствующим имеющимся в деле доказательствам вывод суда о недоказанности проведения ремонта и расходов на него, поскольку судом приобщены к материалам дела договор подряда и справки по форме КС-2, КС-3. Об удержании арендной платы арендатор был уведомлен письмом от 02.12.2014.

К апелляционной жалобе ее подателем приложены дополнительные доказательства (в копиях): договор N 2-50 на оказание услуг по ведению бухгалтерского учета от 01.01.2014 с приложением N 1 к нему, приказ общества с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональных бухгалтеров" от 01.07.2015 N 21/5 "О выходных днях в связи с проведением Саммитов ШОС и БРИКС с 8 по 12 июля 2015 в г. Уфе", платежные поручения от 30.06.2015 N 139, от 18.05.2015 N 107, от 02.06.2015 N 118, от 16.06.2015 N 127, договор на ремонтные работы от 15.05.2015, реквизиты ООО ПТФ "Каскад", справка формы КС-3 о стоимости выполненных работ и затрат от 05.06.2015 N 14, локальный сметный расчет от 15.05.2015, акт формы N КС-2 о приемке выполненных работ за июнь 2015 г. N 14 фев, договор от 29.05.2015, реквизиты ОО "Практика", справка формы N КС-3 о стоимости выполненных работ и затрат от 26.06.2015, локальный сметный расчет от 29.05.2015, акт формы N КС-2 о приемки выполненных работ за июнь 2015 г. от 26.06.2015.

В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 ПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Обосновывая ходатайство о приобщении дополнительных доказательств, апеллянт указал, что не мог представить указанные документы в суд первой инстанции, так как во время судебного заседания 9-10.07.2015 организация, осуществляющая бухгалтерский учет ООО "ГК "Экострой", не работала ввиду проведения в г. Уфе саммитов ШОС и БРИКС 8-12.07.2015.

Иных уважительных причин, исключающих возможность представления документов в суд первой инстанции, представитель ответчика не назвал.

Принимая во внимание, что ответчик не был лишен возможности подготовить и представить в суд первой инстанции необходимые документы до начала судебного заседания, ранее указанного выше мероприятия, либо заявить ходатайство об отложении судебного заседания с целью получения и представления суду указанных документов, суд апелляционной инстанции не усматривает уважительных причин, не зависящих от ответчика и исключающих возможность представления указанных ранее документов в суд первой инстанции.

Кроме того, договор на ремонтные работы от 15.05.2015, справка формы КС-3 о стоимости выполненных работ и затрат от 05.06.2015 N 14, акт формы N КС-2 о приемке выполненных работ за июнь 2015 г. N 14 фев, договор от 29.05.2015, справка формы N КС-3 о стоимости выполненных работ и затрат от 26.06.2015, локальный сметный расчет от 29.05.2015, акт формы N КС-2 о приемки выполненных работ за июнь 2015 г. от 26.06.2015 в копиях содержатся в материалах дела.

Суд апелляционной инстанции на основании ст. 159, ч. 2 ст. 268 АПК РФ определил указанные документы к материалам дела в качестве доказательств не приобщать, возвратить подателю жалобы (протокол судебного заседания 01.10.2015).

К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Также ответчик в отзыве пояснил, что о понесенных ответчиком расходах на проведение ремонтных работ ему стало известно лишь в ходе судебного заседания 10.07.2015. Арендная плата арендатором не внесена за 14 месяцев из 26-месячного периода аренды, оснований для её удержания у ответчика не имеется.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.06.2013 между обществом "Центр социальных технологий" (арендодатель) и обществом "ГК "Экострой" (арендатор) заключен договор аренды здания N 06/17 (далее - договор 06/17, т. 1 л.д. 10-17), по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду арендатору за плату во временное пользование отдельно стоящее административное здание общей площадью 1669,4 кв. м, назначение - нежилое, количество этажей - 3, мансарда, инв. N 510168, лит. А, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Рихарда Зорге, д. 19/4, характеристика здания указана в техническом паспорте здания (приложение N 2 - т.1 л.д.21), здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020105:770 площадью 691 кв. м (пункт 1.1 договора).

Договор аренды заключен сроком на десять лет с 17.06.2013 по 16.06.2023 (пункт 2.1 договора).

По условиям п. 3.1 договора 06/17, ставка аренды одного квадратного метра площади составляет 300 руб. за один кв. м площади здания в месяц. Общая сумма арендной платы за задние составляет 500 820 руб. в месяц (п.3.2 договора). Арендатор обязуется вносить арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре, на основании выставляемого арендодателем счета на оплату. Счет на оплату арендной платы выставляется не позднее чем за 5 дней до даты внесения арендной платы (п.3.3 договора).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт здания (пункт 4.2.2 договора).

Арендатор обязан для поддержания имущества, его конструктивных элементов и оборудования в исправном состоянии за свой счет осуществлять техническое обслуживание находящихся в здании инженерных систем и оборудования в соответствии с эксплуатационной документацией и нормативными актами (пункт 5.2.6 договора).

Арендатор обязан производить за свой счет текущий, косметический ремонт здания (пункт 5.2.7 договора).

Арендатор обязан не проводить реконструкции здания, систем жизнеобеспечения здания и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя, неотделимые улучшения производить только с письменного разрешения арендодателя.

Договор от 17.06.2013 N 06/17 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 19.07.2013 на документе (т. 1 л.д. 19).

Право собственности истца на переданное в аренду здание подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АД N 029413 от 05.10.2012 (т.1 л.д. 20).

Во исполнение договора 06/17 объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 17.06.2013 (т. 1 л.д. 18).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2014 по делу N А07-404/2014 с общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Экострой" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Центр социальных технологий" взыскана сумма долга по арендной плате за период с ноября 2013 года по сентябрь 2014 года в размере 1 752 460 руб. и пени в размере 306 913 руб. 28 коп. Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Экострой" удовлетворен частично. С общества с ограниченной ответственностью "Центр социальных технологий" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Экострой" взыскана стоимость произведенного в арендуемом здании капитального ремонта в размере 474 900 руб.

Ввиду ненадлежащего исполнения обязательства по оплате арендных платежей за январь, февраль и март 2015 года и образования задолженности по арендной плате, в адрес ООО "ГК "Экострой" было направлено уведомление N 13/03 от 13.03.2015 с предложением погасить имеющуюся задолженность в срок до 30.03.2015. В случае невозможности погашения задолженности истец предложил расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое здание (т.1 л.д. 37, 38).

Требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Принимая судебный акт об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции установил факт нарушения ответчиком обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы; поскольку обязанность истца о досудебном урегулировании спора о расторжении договора исполнена, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца о расторжении договора являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, а также к выводу о необходимости освобождения занимаемого объекта нежилого фонда.

Отклоняя довод ответчика о том, что им реализовано указанное в ст. 612 ГК РФ право на удержание суммы понесенных расходов на устранение недостатков арендуемого имущества из арендной платы, суд первой инстанции указал на недоказанность ответчиком факта уведомления истца об удержании арендной платы и фактического несения расходов.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 ГК РФ, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценив договор N 06/17 аренды здания от 17.06.2013 на предмет его заключенности и действительности на основании Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о согласованности существенных условий договора аренды, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется, признаков ничтожности договор не содержит.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Обязательства в силу ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Доказательств внесения арендной платы по договору 06/17 за первый квартал 2015 г. ответчиком не представлено. Данный факт апеллянтом не оспаривается.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены ст. 619 ГК РФ. Указанная норма права также устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, 13.03.2015 письмом N 13/03 (л.д. 37,38) ответчику было направлено уведомление о наличии задолженности и необходимости ее погашения до 30.03.2015, а также о расторжении договора и освобождении здания в случае неисполнения указанного требования.

Указанное уведомление было направлено ответчику заказным письмом, факт его получения спорным при рассмотрении дела в суде первой инстанции не являлся, обществом ООО "ГК "Экострой" не оспаривался (т.1 л.д. 85).

Возражая против иска, ответчик, ссылаясь на ст. 612 ГК РФ, указал на удержание в счет арендной платы расходов по проведению ремонтных работ в арендуемом здании.

Отклоняя указанные доводы ответчика, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Право арендатора удерживать сумму расходов по устранению выявленных недостатков объекта аренды, по смыслу абзаца 4 названного пункта, возникает после того, как такие недостатки устранены в ходе ремонтных работ, а арендодатель предварительно уведомлен о предстоящем удержании.

Как правильно указал суд первой инстанции, ответчик не представил доказательств направления арендодателю предварительного уведомления об удержании арендной платы, произведенного ремонта и фактического несения расходов на него.

Ссылка апеллянта на письмо 02.12.2014 N 12/03 (т.1 л.д.88), в котором ООО "ГК "Экострой" перечисляет неисправности котельной арендуемого здания и просит предоставить документацию на неё, указывая, что в случае бездействия будет вынуждено устранить указанные недостатки за свой счет, а затраченные средства вычесть из ежемесячной арендной платы, судебной коллегией не может быть принята в доказательство исполнения ответчиком обязанности предварительного уведомления истца об удержании арендной платы.

В обоснование заявленных возражений по иску ответчиком представлены в дело договор на ремонтные работы от 15.05.2015, подписанный между ООО "ГК "Экострой" (заказчик) и ООО ПТФ "Каскад" (исполнитель) на выполнение работ по ремонту фасада на объекте по адресу: г. Уфа, ул. Р. Зорге, д. 19/4 (т.1 л.д. 96), справка к нему о стоимости выполненных работ и затрат от 05.06.2015 N 14 (т.1 л.д. 98), акт о приеме выполненных работ за июнь 2015 г. N 14.фев от 08.06.2015 (л.д.99 т.1), договор от 29.05.2015 между ООО "ГК "Экострой" (заказчик) и ООО Практика (подрядчик) на выполнение работ по капитальному ремонту кровли здания по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, 19/4 (т.1 л.д.102), справка о стоимости выполненных работ и затрат от 26.06.2015 (т.1 л.д. 110), акт о приемке выполненных работ за июнь 2015 г. от 26.06.2015 (т.1 л.д. 111).

Таким образом, поскольку представленные ответчиком документы составлены после направления письма от 02.12.2014, данное письмо не содержит указание на размер суммы, удерживаемой в счет арендной платы; представлены документы на проведение работ по ремонту фасада и кровли (в то время как письме от 02.12.2014 указано на неисправности котельной); доказательства фактического несения расходов на устранение недостатков арендуемого имущества на момент направления письма от 02.12.2014 ответчиком суду первой инстанции не представлены - в силу указанных обстоятельств письмо от 02.12.2014 не может свидетельствовать о предварительном уведомлении истца об удержании арендной платы.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика по настоящему делу не влекут отказ в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды ввиду невнесения арендной платы более двух раз подряд, поскольку указанные апеллянтом обстоятельства ненадлежащего состояния арендуемого имущества, с учетом вышеизложенного, не освобождают арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования истца о расторжении договора являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия отмечает, что ООО "ГК "Экострой" не лишено права обратиться в самостоятельном порядке в арбитражный суд с требованиями о возмещении стоимости фактически понесенных им расходов на проведение ремонтных работ арендуемого здания.

Как определено ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчиком свои обязательства по освобождению занимаемого помещения не выполнены, принятый в аренду объект недвижимого имущества до настоящего времени истцу не возвращен, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Поскольку договор аренды расторгнут, а арендатор (ответчик) на момент обращения арендодателя (истца) с иском не возвратил арендованное по договору имущество, требования истца об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, также законно и обоснованно, поскольку у арендатора отсутствуют правовые основания для пользования спорным объектом недвижимого имущества.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.07.2015 по делу N А07-7748/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Экострой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина