Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2015 г. N 18АП-11158/15

г. Челябинск

02 октября 2015 г.

Дело N А76-5724/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Родник" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2015 по делу N А76-5724/2015 (судья Первых Н.А.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Родник" - Колодкин Дмитрий Сергеевич (доверенность от 10.04.2015).

Индивидуальный предприниматель Бауэр Лариса Александровна (далее - предприниматель Бауэр Л.А., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Родник" (далее - общество "Родник", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 18.08.2014 в размере 240 000 руб., неустойки за период с 06.12.2014 по 09.02.2015 в размере 15 840 руб.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2015 (резолютивная часть от 27.07.2015) исковые требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось общество "Родник" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального права.

Апеллянт полагает, что суд необоснованно, в отсутствие в деле соответствующих доказательств пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате арендной плате за октябрь 2014 года и отклонил возражения ответчика о предоставлении истцом ответчику так называемых "арендных каникул" до ноября 2014 года. Апеллянт указывает, что судом допущено неверное толкование условий п.п. 3.2, 3.3 договора аренды нежилого помещения от 18.08.2014, в части определения момента возникновения у общества "Родник" как арендатора помещений обязанности по оплате арендной платы, поскольку в силу п. 3.3 договора аренды стороны определили начало возникновения обязанности по оплате арендной платы с 01.11.2014.

К дате судебного заседания от предпринимателя Бауэр Л.А. отзыв на апелляционную жалобу ответчика не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решения Центрального районного суда г. Челябинска от 25.07.2006 Усынину Д.А. и Бауэр Л.А. на праве общей долевой собственности (325/1000 и 675/1000 доли в праве соответственно) принадлежит нежилое помещение N 15 (магазин) общей площадью 473,1 кв.м, этажи расположения: 1 этаж, антресольный этаж, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, д. 86 (свидетельства о государственной регистрации права серии 74АА 413182 от 10.12.2007 и серии 74АА 413183 от 10.12.2007 - л.д. 18, 19).

Между предпринимателем Бауэр Л.А., Усыниным Д.А. (поименованных в договоре - арендодатель) и обществом "Родник" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 18.08.2014, согласно п. 1.1 которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору части нежилого помещения N 15 общей площадью 473,1 кв.м, расположенные на первом и антресольном этажах по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Кирова, 86, помещения NN 33, 34, 35, 35а, 36, 37, распложенные на первом этаже, и помещения NN 3, 4, расположенные на антресольном этаже. Общая площадь передаваемого имущества составляет 143 кв.м, в том числе 108,9 кв.м - торговая площадь, 34,1 кв.м - площадь вспомогательных и подсобных помещений. План и площадь имущества указаны в приложении N 1 к договору (л.д. 11-17).

На основании п. 2.4.2 указанного договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и другие платежи в размере и порядке, предусмотренном договором.

Согласно п. 3.1 договора арендатор в порядке, определенном договором, обязуется осуществлять оплату фиксированной арендной платы (п. 3.2 договора) по реквизитам предпринимателя Бауэр Л.А. на ее расчетный счет.

Пунктом 3.2 договора определено, что арендодатель и арендатор пришли к соглашению о размере фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение за один месяц в размере 240 000 руб. Указанный размер фиксированной арендной платы не включает в себя плату за коммунальные платежи, услуги связи и охрану внутри помещения. Оплата электроэнергии, воды, производится на основании выставленных арендодателем счетов, согласно показаниям счетчиков. Оплата других коммунальных платежей производится на основании выставленных арендодателем счетов, расчет данной оплаты производится пропорционально занимаемой площади. Оплата услуг связи и охраны производится на основании выставленных арендатором счетов.

В силу п. 3.3 договора обязательство по оплате фиксированной арендной платы возникает у арендатора с 01.11.2014. Обязательство по оплате коммунальных платежей, услуг связи, охраны возникает у арендатора с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи помещения. Размер арендной платы с 01.11.2014 по 01.10.2015 составляет 260 000 руб. в месяц. Обязательства по оплате фиксированной арендной платы, коммунальных платежей, услуг связи, охраны, иных платежей заканчиваются в момент возврата помещений арендодателю, в соответствии с п. 5.4 договора.

Арендатор обязуется оплачивать ежемесячно фиксированную арендную плату в срок до пятого числа текущего месяца, оплачивать коммунальные платежи в течение пяти календарных дней с момента выставления счета, уплатить обеспечительный платеж в размере 260 000 руб., следующим образом: 240 000 руб. - в течение пяти календарных дней после подписания договора, 20 000 руб. - до 05.10.2014.

В силу п. 5.1 договора он действует с 23.09.2014 до 30.09.2019, а в части расчетов до полного исполнения сторонами своих обязательств. Действие договора распространяется на отношения между сторонами, возникшие до момента регистрации договора.

Пунктом 6.5 договора определено, что если дата платежа по п. 3.3 договора будет просроченной, то арендодатель вправе потребовать с арендатора пеню в сумме 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки до даты получения платежа.

Пунктом 9.1 договора предусмотрен претензионный порядок разрешения споров со сроком ответа на претензию десять рабочих дней.

По акту сдачи-приемки помещения в аренду от 17.09.2014 объект аренды по договору от 18.08.2014 передан обществу "Родник" (л.д. 24).

Договор аренды нежилого помещения от 18.08.2014 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.10.2014 (л.д. 17 оборот).

По соглашению сторон от 05.12.2014 договор аренды нежилого помещения от 18.08.2014 расторгнут (л.д. 28), арендуемые помещения по акту сдачи-приемки от 05.12.2014 возвращены арендодателю (л.д. 27).

Предпринимателем Бауэр Л.А. в адрес общества "Родник" направлена претензия (л.д. 31-33), полученная последним 19.01.2015 (л.д. 34), в которой предприниматель просила оплатить задолженность по арендной плате в сумме 240 000 руб. и пени за период с 06.12.2014 по 23.12.2014 в сумме 4 320 руб.

Ненадлежащее исполнение обществом "Родник" как арендатором нежилых помещений обязанности по оплате арендной платы, оставление претензии без ответа и удовлетворения послужили поводом для обращения предпринимателя Бауэр Л.А. в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной платы за октябрь 2014 года, возникшей в силу неисполнения условий действительного и заключенного договора аренды нежилого помещения от 18.08.2014, и отклонил правовую позицию ответчика о предоставлении ему арендодателем в соответствии с п.п. 3.2, 3.3 договора аренды арендных каникул в указанный период.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого судом первой инстанции судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Из материалов дела следует, что между Бауэр Л.А., Усыниным Д.А. (поименованных в договоре - арендодатель) и обществом "Родник" (арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения от 18.08.2014, по условиям которого ответчику во временное владение и пользование была передана часть нежилого помещения N 15 общей площадью 473,1 кв.м, расположенная на первом и антресольном этажах по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Кирова, 86, - помещения NN 33, 34, 35, 35а, 36, 37, распложенные на первом этаже, и помещения NN 3, 4, расположенные на антресольном этаже, общей площадью 143 кв.м (л.д. 11-17).

Действительность и заключенность названного договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ). Договор аренды исполнялся сторонами, о чем свидетельствуют передача арендодателем арендатору помещений по акту сдачи-приемки от 17.09.2014 (л.д. 24), внесение арендатором обеспечительного платежа и арендной платы, в том числе платы за коммунальные услуги (л.д. 25, 29), а также соглашение сторон от 05.12.2014 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.08.2014 (л.д. 28).

Договор аренды нежилого помещения от 18.08.2014 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.10.2014 (л.д. 17 оборот).

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений по поводу аренды обществом "Родник" нежилых помещений N N 33, 34, 35, 35а, 36, 37, распложенных на первом этаже, и нежилых помещений NN 3, 4, расположенных на антресольном этаже, общей площадью 143 кв.м по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Кирова, 86.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 1 ст. 326 ГК РФ при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме.

Поскольку обществу "Родник" по акту сдачи-приемки от 17.09.2014 (л.д. 24) были переданы в аренду нежилые помещения и приняты им без замечаний и возражений, ответчик обязан оплатить стоимость такого пользования в виде арендной платы, а предприниматель Бауэр Л.А. как соарендодатель (л.д. 18, 19) вправе требовать исполнения данного обязательства.

В обоснование заявленных исковых требований предприниматель сослалась на наличие у общества задолженности по договору аренды нежилого помещения от 18.08.2014 в размере 240 000 рублей за октябрь 2014 года.

Из материалов дела следует, что помещение передано ответчику во владение и пользование по акту от 17.09.2014 (т. 1 л.д. 24).

Доказательств неиспользования помещения в спорный период ответчиком не представлено, напротив, из материалов дела следует, что в указанный период ответчиком производилась оплата коммунальных платежей согласно условиям п. 3.2., 3.3. договора.

Условиями п. 3.3. договора установлена обязанность арендатора по оплате арендной платы, начиная с 01.11.2014.

При изложенных обстоятельствах на момент рассмотрения настоящего спора у ответчика возникла обязанность по оплате пользования помещениями, переданными ему по договору аренды.

В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доказательств исполнения обязанности по оплате арендной платы ответчиком не представлено, в силу чего суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил правовую позицию ответчика, изложенную в отзыве на исковое заявление (л.д. 47-49), и впоследствии поддержанную им в апелляционной жалобе об отсутствии у него обязанности по оплате арендной платы за октябрь 2014 года в связи с предоставлением ему арендодателями арендных каникул в виде освобождения от оплаты пользования помещением за указанный период согласно условиям пункта 3.3. договора аренды.

Поддерживая выводы суда первой инстанции в указанной части, апелляционная коллегия исходит из следующего.

На основании п.п. 1, 2 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В пункте 3.2 договора стороны согласовали, что фиксированный размер арендной платы (без учета коммунальных услуг) составляет 240 000 руб. в месяц.

В пункте 3.3 договора указано, что обязательство по оплате фиксированной арендной платы возникает у арендатора с 01.11.2014, а также согласовано, что размер арендной платы с 01.11.2014 по 01.10.2015 составляет 260 000 руб. в месяц.

Согласно абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно абз. 2 ст. 431 ГК РФ если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, ни из анализируемых условий договора аренды, ни из иных его условий либо поведения сторон в процессе исполнения договора не следует, что стороны согласовали условие о безвозмездном использовании ответчиком помещений в период октября 2014 года.

Буквальное толкование положений пункта 3.3. договора о возникновении у ответчика обязанности по оплате арендной платы, вопреки утверждению ответчика о предоставлении ему до указанного момента права безвозмездного пользования помещением, позволяет сделать вывод исключительно о том, что стороны согласовали отсрочку исполнения обязательства по оплате фиксированной части арендной платы с 01.11.2014.

Названный вывод также подтверждается совокупным толкованием условий пунктов 3.2. и 3.3. договора, а также положений ст. 614 ГК РФ, устанавливающей по общему правилу оплату арендной платы в виде фиксированной суммы.

Так, сторонами в п. 3.2. согласован ежемесячный размер арендной платы (240 000 рублей), а в пункте 3.3., установившем обязанность арендатора по оплате арендной платы с 01.11.2014, стороны дополнительно согласовали ежемесячную оплату арендной платы за период с 01.11.2014 по 01.10.2015 в размере 260 000 руб. в месяц. Таким образом, стороны согласовали рассрочку исполнения обязательства по оплате арендной платы за октябрь 2014 года (по 20 000 рублей в месяц за период с 01.11.2014 по 01.10.2015 + 20 000 рублей - сумма обеспечительного платежа, согласованного в п. 3.3. договора).

Доказательств (преддоговорная либо договорная переписка, фактическое поведение сторон и пр.), подтверждающих иную волю сторон при согласовании указанных условий договора, отличную от его буквального толкования, ответчиком в дело не представлено.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что буквальное толкование договора не позволяет сделать вывод о предоставлении ответчику права безвозмездного пользования помещениями в период до 01.11.2014.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в п. 11 постановления Пленума от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

В данном случае, как следует из вышеизложенного, таких неясностей судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах выводы суда первой инстанции о наличии у ответчика обязанности по оплате арендной платы соответствуют обстоятельствам дела и основаны на правильной оценке представленных в дело доказательств.

Решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом отмены судебного акта суда первой инстанции судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2015 по делу N А76-5724/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Родник" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева