Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2015 г. N 10АП-7408/15

г. Москва

06 октября 2015 г.

Дело N А41-23320/15

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александрова Д.Д.,

судей Диаковской Н.В., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Душкиной Ю.Д.

при участии в заседании: лиц согласно протоколу от 29 сентября 2015 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы АО "Дикси-Юг" и ЗАО "Ногинск-Восток" на решение Арбитражного суда Московской области от 05 июня 2015 года по делу N А41-23320/15, по иску АО "Дикси-Юг" к ЗАО "Ногинск-Восток", при участии третьего лица - Управления Росреестра по Московской области, о регистрации договора,

УСТАНОВИЛ:

АО "ДИКСИ ЮГ" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском об обязании ЗАО "НОГИНСК-ВОСТОК" (далее - ответчик) зарегистрировать договор аренды от 08.10.2013 г.

Решением от 05 июня 2015 года Арбитражного суда Московской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, стороны подали апелляционные жалобы.

Истец в своей апелляционной жалобе просил решение суда отменить, принять по делу новое решение, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик в своей апелляционной жалобе просил решение суда отменить, оставить исковое заявление без рассмотрения.

По мнению истца, суд первой инстанции неверно определил срок договора аренды. Истец полагает, что для целей применения правила о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, следует учитывать не время возможного использования арендатором помещений, которое не было определено, а общий срок действия договора.

Поскольку договор от 08 октября 2013 г. прямо не ограничивает срок аренды каким-либо периодом времени, то как к обязательствам в части предварительного договора, так и к обязательствам в части аренды, должен применяться единый срок действия договора. Так как суд первой инстанции установил, что срок действия предварительного договора составлял 1 год, то и срок договора аренды должен считаться заключенным сроком на 1 год.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор заключен на срок не менее 1 года, то он подлежит государственной регистрации.

Неопределенность срока текущих арендных отношений вызвана отличиями в регулировании последствий истечения срока действия предварительного договора и договора аренды. После истечения срока предварительного договора обязанности сторон в соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ прекращаются, а в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, права и обязанности сторон по договору аренды пролонгируются на неопределенный срок.

По мнению истца, договор является смешанным и регулирует отношения аренды помещений, в связи с чем подлежит государственной регистрации. Фактическое принятие ответчиком всех платежей без возражений является признанием с его стороны существования отношений аренды.

По мнению ответчика, вместо выполнения предусмотренной предварительным договором обязанности по заключению договоров аренды, истец обратился в суд с иском об обязании ответчика зарегистрировать предварительный договор.

При рассмотрении дела и вынесении решения суд первой инстанции не применил подлежавший применению п. 5 ч. 1 ст. 148 АПК РФ и п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

По мнению ответчика, снования для признания судом компетенции рассматривать настоящий спор отсутствовали. Исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения в силу наличия действительной и исполнимой арбитражной оговорки, закрепленной в ст. 14.3 предварительного договора. Предмет спора по рассматриваемому договору не является публично-правовым ни по характеру, ни по участникам спора. Объект спора (помещения определенной площади по конкретному адресу) представляет собой оборотоспособное частное имущество. Рассмотрение спора третейским судом (арбитражем) порождает тот же результат, что и добровольное урегулирование спора сторонами.

Кроме того, всякое установление решением третейского суда (арбитража) определенности в частноправовых отношениях влечет возникновение или изменение у участников этих отношений различных публично-правовых связей и обязанностей. В этом смысле любой гражданско-правовой спор опосредованно связан со сферой публичных отношений, однако не изъят на этом основании из компетенции третейских судов. Исходя из изложенного, вопрос о государственной регистрации права аренды недвижимости не превращает гражданский спор в спор публично-правового характера.

Вывод суда первой инстанции о наличии в предварительном договоре элементов договора аренды необоснован, что прямо противоречит условиям предварительного договора и представленным доказательствам, а также положениям ст. ст. 154, 606 и 650 ГК РФ. Указанные положения предусматривают предоставление истцу доступа на объекты для осуществления отделочных работ, направленных на подготовку помещений к последующей аренде (ст. 2.2.), а также право ответчика на получение платежей за предоставление данного доступа (ст. 2.4).

Такая передача объекта направлена на осуществление подготовительных работ, а не использование объекта по назначению, то есть, не связана с пользованием объектом. Предварительный договор, закрепляющий помимо обязанности сторон заключить в будущем договор аренды, непосредственную обязанность арендодателя передать будущему арендатору соответствующие помещения для целей их последующей отделки, является смешанным.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии в предварительном договоре согласованного сторонами срока заключения основных договоров, что прямо противоречит условиям предварительного договора, доказательствам по делу, доводам сторон, а также положениям ст. 190 и п.п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ.

Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.

Представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, просил решение суда отменить, принять по делу новое решение, обязать ответчика зарегистрировать договор аренды от 08.10.2013 г.

Представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы поддержал, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца, просил решение суда отменить, оставить исковое заявление без рассмотрения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом.

Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителей истца и ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу и письменные пояснения с дополнениями, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований об обязании ответчика зарегистрировать договор аренды от 08.10.2013 г. являются правильными.

Суд установил, что между сторонами 08 октября 2013 г. подписан договор, по которому ответчик обязуется предоставить истцу доступ к нежилым помещениям для осуществления в помещениях отделочных работ с последующей сдачей в аренду в соответствии с договором аренды, а истец обязуется оплачивать предоставленный доступ.

В договоре установлено, что стороны обязуются подписать как краткосрочный договор, так и долгосрочный договор аренды в течение 10 рабочих дней с даты предоставления ответчиком нотариально заверенной копии свидетельства о собственности на здание.

Согласно положения ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Учитывая предмет договора и его условия (в том числе содержащиеся в п.5.3, 13.4), суд расценивает данный договор как смешанный, поскольку последний содержит элементы предварительного договора и договора аренды.

В соответствии с ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу положений ст.ст. 650, 651 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 13 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 указано, что при наличии в смешанном договоре элементов договора, подлежащего государственной регистрации, это требование распространяется на весь смешанный договор, который при несоблюдении данного требования считается незаключенным.

Как следует из 5.3 договора, последний прекращает свое действие после подписания сторонами долгосрочного и краткосрочного договоров аренды, которые стороны обязуются подписать в течение 10 дней рабочих дней с даты предоставления ответчиком истцу нотариально заверенной копии свидетельства о собственности на здание. Согласно п.4.13 договора в случае, если истец воспользуется своим правом на занятие и использование помещения до даты начала по договору аренды, стороны буду иметь те же права и обязанности, которые бы имели в случае подписания договора аренды.

В соответствии со статьей 190 ГК РФ срок может быть определен календарной датой, истечением периода времени либо указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Не допускается установление срока путем указания на событие, которое напрямую зависит от действий сторон.

Тем не менее, ответчик полагает, что основной договор аренды должен быть заключен в срок, указанный в п. 5.3. договора, а истец указывает, что согласно п. 13.4 договора предварительный договор был заключен в течение 2 лет с момента его подписания.

В соответствии с ч.6 ст. 429 ГК РФ срок действия предварительного договора представляет собой срок, в течение которого стороны либо должны заключить основной договор, либо одна из сторон должна направить другой предложение заключить этот договор.

Противоречивые условия, содержащиеся в п.п. 5.3 и 13.4 договора от 08 октября 2013 г., не согласуются между собой, также как и позиции сторон договора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что стороны не согласовали условие о сроке действия договора от 08 октября 2013 года определенное событием, которое неизбежно должно наступить. Кроме того, рассматриваемый договор не содержит условие о сроке аренды.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, при отсутствии в договоре аренды срока его действия он считается заключенным на неопределенный срок. При этом согласно ст. 651 ГК РФ обязательной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее года.

Рассматриваемый договор в части аренды заключен на неопределенный срок, а следовательно обязательной регистрации не подлежит. Исходя из п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Поскольку в предварительном договоре соответствующий срок заключения основного договора сторонами не определен, следовательно, срок действия договора от 08 октября 2013 г., согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, истек 08 октября 2014 г.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований об обязании ответчика зарегистрировать договор аренды от 08.10.2013 г.

Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований об обязании ответчика зарегистрировать договор аренды от 08.10.2013 г.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 июня 2015 года по делу N А41-23320/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Судья

Д.Д. Александров

Судьи

Н.В. Диаковская Н.В. Марченкова