Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2015 г. N 03АП-4277/15

г. Красноярск

09 октября 2015 г.

Дело N А33-23416/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Споткай Л.Е.,

судей: Бабенко А.Н., Петровской О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой Т.Е.

при участии:

от истца (общества с ограниченной ответственностью "АВТОДОМ") - Пешкова В.С., представителя по доверенности от 30.03.2015 N 09,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущества Администрации города Норильск" (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "17" июня 2015 года по делу N А33-23416/2014, принятое судьёй Шишкиной И.В.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АВТОДОМ" (ИНН 2457054030, ОГРН 1032401499096, г. Норильск Красноярского края, далее - ООО "АВТОДОМ", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска" (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276, г. Норильск Красноярского края, далее - Управление имущества, ответчик) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, урегулировать разногласия между Управлением имущества с ООО "АВТОДОМ", возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Диксона, д. 11, помещение 65, общей площадью 666,90 кв.м., изложив спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:

1.1. Абзац 1 пункта 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей новой редакции:

"2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 7 496 610 рублей (Семь миллионов четыреста девяносто шесть тысяч шестьсот десять рублей 00 копеек), без учета НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

2.2. В графике платежей к договору купли-продажи указать первый платеж в размере 1,67 % от цены объекта 7 496 610 рублей без учета НДС, подлежащий уплате в течение 10 дней с даты заключения договора в сумме 125 193 рублей 39 копеек; последующие платежи подлежат уплате равными долями ежемесячно до 01 числа каждого месяца начиная с даты заключения договора в течение 5 лет в размере 122 856 рублей 94 копеек, в том числе последний платеж в размере 122 857 рублей 15 копеек".

Определением от 13.01.2015, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Сибирская консалтинговая компания" (далее - ЗАО "Сибирская консалтинговая компания").

Определением от 16.02.2015 судом удовлетворено ходатайство истца, назначена оценочная экспертиза.

В удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы отказано судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 17.06.2015 требования удовлетворены. Урегулированы разногласия по договору купли-продажи нежилого помещения N 65 площадью 666,90 кв.м. расположенного по адресу г. Норильск, район Талнах, ул. Дудинская, д. 11 между Управлением имущества администрации г. Норильска и обществом с ограниченной ответственностью "АВТОДОМ" на следующих условиях:

1. Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 7 496 610 рублей (Семь миллионов четыреста девяносто шесть тысяч шестьсот десять рубль 00 копеек), без учета налога на добавленную стоимость, далее - НДС. Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

2. В графике платежей к договору купли-продажи указать первый платеж в размере 1,67 % от цены объекта 7 496 610 рублей без учета НДС, подлежащий уплате в течение 10 дней с даты заключения договора в сумме 125 193 рублей 39 копеек; последующие платежи подлежат уплате равными долями ежемесячно до 01 числа каждого месяца начиная с даты заключения договора в течение 5 лет в размере 122 856 рублей 94 копеек, в том числе последний платеж в размере 122 857 рублей 15 копеек.

Взыскано с Управления имущества администрации г. Норильска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Автодом" 4 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины, 50 000 рублей судебных расходов по оплате экспертизы.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство ответчика о привлечении в качестве соответчика ЗАО "Сибирская консалтинговая компания", также выразил несогласие с выводами заключения судебной экспертизы N 15-2015. Также заявитель в качестве довода указал, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором отклонены доводы заявителя жалобы. Истец считает, что обязательным для ответчика в соответствии с законом N 159-ФЗ является только проведение оценки с привлечением независимого оценщика для определения величины рыночной стоимости приватизируемого субъекта малого или среднего предпринимательства арендуемого объекта. При этом обязательный характер величины стоимости объекта оценки не установлен законом.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.08.2015 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 02.10.2015.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта www.kad.arbitr.ru), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов приложенных к апелляционной жалобе ответчика, а именно: копии рецензии от 24.07.2015 N 169-07-15" на заключение эксперта на 36 листах в 1 экземпляре, копии расписки о получении представителем истца копии рецензии, а также ходатайство о назначении повторной экспертизы спорного объекта об определении рыночной стоимости объекта на дату обращения истца с заявлением о выкупе недвижимого имущества муниципальной собственности по состоянию на 25.03.2014. Ходатайство о назначении нормативно-методической экспертизы Отчета N45-2015 заявителем отозвано.

Рассмотрев заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, Третий арбитражный апелляционный суд на основании статей 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил в удовлетворении ходатайства отказать, исходя из следующего.

Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Частью 2 названной нормы Кодекса предусмотрено, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Таким образом, статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивает право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции. Оснований для приобщения документа, изготовленного после вынесения судебного акта, не имеется.

В удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы судом апелляционной инстанции также отказано по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Вопрос о необходимости проведения повторной экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Заявитель документально не подтвердил, что выводы эксперта не соответствуют установленным обстоятельствам, не указал на противоречие конкретных выводов.

Между тем, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не усматривает обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы, наличие противоречий в заключение эксперта.

Представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта отвечает требованиям статей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для назначения повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.12.2014 N 01/325/2014-63, свидетельства о государственной регистрации права от 03.09.2012 N 24ЕК 080602, нежилое помещение общей площадью 666,90 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Дудинская, д. 11, помещение 65, находится в собственности муниципального образования город Норильск.

ООО "АВТОДОМ" (арендатор) на основании заключенного с Управлением имущества (арендодатель) договора аренды недвижимого имущества от 20.12.2007 N 4235-А (далее - договор аренды) в редакции соглашений к нему от 21.04.2008, от 16.09.2008, от 30.01.2012, от 28.09.2012, от 23.10.2012, от 24.01.2014, от 28.01.2014 арендует указанный объект муниципальной собственности (пункт 1.1).

Срок действия договора пунктом 1.2 договора аренды установлен с 17.12.2007 по 12.12.2008.

Истец обратился к собственнику имущества - в Управление имущества с заявлением от 25.03.2014 (вх. N 15/2029) о приватизации арендуемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ (в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества).

Распоряжением Администрации города Норильска от 15.04.2014 N 150/А-52 признано право истца на приватизацию вышеуказанного нежилого помещения, согласно Федерального закона N 159-ФЗ.

Постановлением Администрации города Норильска от 23.09.2014 N 529 принято решение о приватизации вышеуказанного помещения по рыночной стоимости 22 568 000 рублей.

Указанная рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 666,90 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Дудинская, д. 11, помещение 65, по состоянию на 25.03.2014 установлена ответчиком на основании отчета от 15.08.2014 N Н-31/14 об оценке, выполненного ЗАО "Сибирская Консалтинговая компания" (стр.1, 3-4, 28) на основании муниципального контракта от 24.07.2014. Цена определена оценщиком по состоянию на 25.03.2014 - на дату подачи истцом заявления о выкупе.

Управление имущества направило ООО "АВТОДОМ" проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения с сопроводительным письмом от 02.10.2014 N 4828/153.

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи, продавец (Управление имущества) продает, а покупатель (ООО "АВТОДОМ") приобретает в собственность нежилое помещение расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Дудинская, д. 11, помещение 65, общей площадью 666,90 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи, рыночная стоимость объекта составляет 22 568 000 рублей без НДС. Цена равна рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истец, не согласившись в предложенной ответчиком стоимостью спорного нежилого помещения, обратился к услугам независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Северная столица" (далее - ООО "Агентство оценки "Северная столица") Чудновец А.Ю. для определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Согласно отчету оценщика ООО "Агентство оценки "Северная столица" Чудновец А.Ю. N ДП 13-2014 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 666,90 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Дудинская, д. 11, помещение 65, по состоянию на 25.03.2014 рыночная стоимость помещения составляет 9 576 271 рубль без НДС (стр.2, 57).

Подписав договор купли-продажи указанного нежилого помещения с протоколом разногласий от 20.10.2014, но, не согласившись с его условиями в части установления выкупной цены в размере 22 568 000 рублей, истец направил ответчику с письмом исх. N 20-10/2014 от 20.10.2014 (вх. номер ответчика 150/6794 от 21.10.2014) отчет N ДП 13-2014 от 20.10.2014 об оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, выполненный по заказу истца экспертом-оценщиком ООО "Агентство оценки "Северная столица" Чудновец А.Ю., и протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором изложил свою редакцию пункта 2.1 договора купли-продажи, согласно которой стоимость выкупаемого муниципального нежилого имущества составляет 9 576 271 рубль без НДС.

В письме от 30.10.2014 N 150-5512/153 ответчик сообщил истцу, что стоимость спорного выкупаемого имущества подлежит установлению на основании отчета об оценке N Н-31/14 от 15.08.2014, выполненного ЗАО "Сибирская Консалтинговая компания". В случае несогласия истца в части достоверности величины рыночной стоимости объекта указанный спор подлежит рассмотрению в судебном порядке.

В связи с необходимостью установления соответствия отчета об оценке N Н-31/14 от 15.08.2014, выполненного ЗАО "Сибирская Консалтинговая компания" Федеральному закону РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки на дату оферты - 25.03.2014 и установления рыночной стоимости недвижимого имущества, судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 16.02.2015, ее проведение поручено эксперту - оценщику "Траст-Аудит" (далее - ООО "Траст-Аудит") Лукину Александру Александровичу.

Согласно заключению эксперта Лукина Александра Александровича N 15-2015 и отчету от 16.03.2015 N 45-2015, отчет об оценке N Н-31/14 от 15.08.2014, подготовленный ЗАО "Сибирская Консалтинговая компания", не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки (стр. 3 заключения эксперта Лукина Александра Александровича N15-2015), рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 666,90 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Дудинская, д. 11, помещение 65, на 25.03.2014 составляет 7 496 610 рублей без НДС (стр. 5 заключения эксперта Лукина Александра Александровича N15-2015, стр.2, 54 отчета от 16.03.2015 N45-2015).

Полагая, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в проекте договора купли-продажи не соответствует его рыночной стоимости, ООО "АВТОДОМ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон N 159-ФЗ).

В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Материалы дела свидетельствуют о том, что нежилое помещение общей площадью 666,90 кв.м. по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Дудинская, д. 11, помещение 65, является муниципальной собственностью и было передано на праве аренды ООО "АВТОДОМ" по договору аренды недвижимого имущества от 20.12.2007 N 4235-А в редакции соглашений к нему от 21.04.2008, от 16.09.2008, от 30.01.2012, от 28.09.2012, от 23.10.2012, от 24.01.2014, от 28.01.2014.

С учетом положений подпункта 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", пунктов 1.1, 1.2, 3.5 Положения об управлении имущества администрации города Норильска, утвержденного решением Норильского городского совета депутатов от 11.12.2012 N 7/4-125, Управление имущества администрации является уполномоченным органом на решение вопросов о предоставлении расположенного на территории г. Норильска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (статья 3 данного Федерального закона).

Ответчик не оспаривал, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности", оплачивает арендную плату, площадь помещений не превышает установленное предельное значение.

При этом, согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из представленных материалов дела, рыночная цена выкупаемого имущества указана ответчиком в проекте договора купли-продажи на основании отчета от 15.08.2014 N Н-31/14 об оценке, выполненного ЗАО "Сибирская Консалтинговая компания" по заявке ответчика. Рыночная цена в сумме 22 568 000 рублей определена оценщиком в отчете на дату оферты (получения Управлением имущества заявления истца о выкупе имущества) - 25.03.2014.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорному пункту 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества.

Истец просит установить выкупную цену имущества в размере 7 496 610 рублей, без учета НДС, по состоянию на 25.03.2014, согласно результатам экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела экспертом - оценщиком ООО "Траст-Аудит" Лукиным А.А.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12).

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что заявление истца на выкуп помещений получено ответчиком 25.03.2014, рыночная цена выкупаемого имущества рассчитана истцом и ответчиком также на 25.03.2014 (отчет ЗАО "Сибирская Консалтинговая компания" N Н-31/14 от 15.08.2014 и отчет ООО "Агентство оценки "Северная столица" N ДП 13-2014 от 20.10.2014).

Между тем, учитывая, что истцом представлен отчет иного оценщика с рыночной ценой по состоянию на 25.03.2014 в размере 9 576 271 рубль без НДС, существенно отличающийся от указанного Управлением в проекте договора купли-продажи, для решения вопроса о соответствии отчета ЗАО "Сибирская Консалтинговая компания" от 15.08.2014 N Н-31/14, Федеральному закону Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции по ходатайству истца, назначил экспертизу по оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения по состоянию на 25.03.2014. Проведение экспертизы поручено эксперту - оценщику Лукину Александру Александровичу - генеральному директору ООО "Траст-Аудит".

Перед экспертом были поставлены вопросы:

- соответствует отчет N Н-31/14 от 15.08.2014, об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 666,9 кв.м. (1 этаж, цоколь), расположенный по адресу г. Норильск, ул. Дудинская, 11, пом. 65, подготовленный оценщиком - ЗАО "Сибирская консалтинговая компания" по состоянию на дату оценки 25.03.2014 Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки?

- в случае, если отчет ЗАО "Сибирская консалтинговая компания" N Н-31/14 от 15.08.2014 не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности". Федеральным стандартам оценки, какова рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г. Норильск Красноярского края, район Талнах, ул. Дудинская, д.11, помещение 65, общей площадью 666,90 кв.м. (1 этаж, цоколь), по состоянию на 25.03.2014?

В заключении эксперта ООО "Траст-Аудит" N 15-2015, в отчете N 45-2015 " Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 65 общей площадью 666,9 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Норильск, район Талнах, ул. Дудинская, д.11", содержатся следующие выводы:

По вопросу 1:

- не указано местонахождение оценщика;

- в качестве правоустанавливающего документа оценщик указывает правоподтверждающий документ, устанавливающие документы отсутствуют;

- не указаны в задании допущения, установленные заказчиком. Приведенный раздел является допущениями оценщика (например, мы не предоставляем гарантии, все иллюстрированные материалы использованы в настоящем отчете). Отсутствует соответствующий раздел;

- методические основы оценки по затратному подходу содержат несоответствующую ФСО N 2 терминологию. В описании сравнительного подхода не приведены основные ценообразующие факторы, отсутствует сама методика корректировок;

- анализ рынка носит описательный характер, не содержит сведения, предусмотренные ФСО N 3;

- отказ от доходного подхода необоснован. Показатели доходности должны приниматься не по объекту, а по данным рынка. Результат, полученный при применении доходного подхода, необоснован. Нарушены требования ФСО N 3;

-- в приложении не приведены данные технического паспорта объекта оценки, поэтому сведения, указанные в описании объекта оценки, не имеют документального подтверждения.

Содержание недостатков исследуемого экспертом отчета подробно приведены в заключении эксперта.

Выявленные несоответствия указанного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки оказали влияние на рыночную стоимость объекта.

По вопросу 1 экспертом сделан вывод о том, что отчет ЗАО "Сибирская консалтинговая компания" от 15.08.2014 N Н-31/14 не соответствует требованиям закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 и Федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3).

По вопросу 2 экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г. Норильск Красноярского края, район Талнах, ул. Дудинская, д.11, помещение 65, общей площадью 666,90 кв.м. (1 этаж, цоколь), по состоянию на 25.03.2014, согласно прилагаемому отчету N 45-2015, составляет 7 496 610 рублей без НДС.

С учетом указанного обстоятельства истец, определяя предмет иска в судебном заседании 08.04.2015, уточнил исковые требования, устанавливая выкупную цену арендуемого нежилого помещения, определенную экспертным путем оценщиком Лукиным А.А.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Таким образом, оценка в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела доказательств, в том числе, относимости, допустимости и достоверности заключения эксперта, составленного по результатам проведения экспертизы, является правовым процессуальным действием и относится к исключительной компетенции суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

С учетом правил статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает заключение экспертиз в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из отчета эксперта Лукина А.А. N 45-2015 и заключения N 15-2015, в исследовательской части экспертного заключения экспертом указано, что оценка с применением затратного подхода не производилась, поскольку в соответствии с Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611 (п. 24), затратный рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, занятых объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых помещений.

Оценка проведена экспертом с применением сравнительного и доходного подходов.

Доводы заявителя апелляционной жалобы относительно достоверности величины стоимости объекта и отсутствии в отчете анализа рынка нежилой недвижимости в г. Норильске, а также некорректном применении в качестве аналогов объектов, расположенных в г. Красноярске, суд апелляционной инстанции отклоняет на основании следующего.

Как следует из заключения эксперта, экспертом использованы аналоги помещений в г. Красноярске. При этом, с учетом иного местонахождения аналогов в г. Красноярске экспертом правомерно и обоснованно применены соответствующие поправки на местоположение, о чем указано в отчете (стр. 51 заключения эксперта таблица 31). Кроме того, в исследовательской части экспертного заключения N 45-2015 от 16.03.2015 экспертом отражено, что оценка рыночной стоимости имущества сделана с применением сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода экспертом обоснован.

В заключении эксперта подробно обоснованы примененные в сравнительном подходе корректировки на место расположении, на состояние, на разницу в площадях, на этаж расположения, на торг, корректировка на этаж расположения цоколя. Указанные в отчете характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительною подхода, так как в характеристике объектов-аналогов указано их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условие сделки, состояние внутренней отделки, наличие инженерных коммуникаций, приведены источники использованной информации.

Кроме того, в отчете (страницы 19-20 отчета) экспертом приведен подробный анализ рынка недвижимости в г. Норильске, проанализированы средние цены на рынке квартир г. Норильска, составляющие 15 774 рублей за 1 кв.м., проанализирован рынок недвижимости г. Норильска, по результатам которого экспертом сделан вывод о том, что рынок представлен ограниченно, в связи с чем не дает полного обзора состояния всего рынка недвижимости города на дату оценки. С учетом этого обстоятельства экспертом использованы данные по недвижимости в г. Красноярска с применением корректировок.

Таким образом, учитывая, что объекты-аналоги в полной мере не были идентичны по определенным параметрам объекту оценки (в том числе в части местоположения объекта) экспертом были применены корректировочные коэффициенты в целях достижения сходства с ними объекта оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует требованиям пп. "б" п. 22 ФСО N 1.

В разделе "Согласование результатов оценки" указано значение весовых коэффициентов двух подходов - по 0,5 каждый подход, соответственно рыночная стоимость с применением сравнительного и доходного подходов определена в размере 7 496 610 руб. без НДС и 8 846 000 руб. с НДС 18%.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что оценщик Лукин А.А. не осматривал оцениваемое нежилое помещение, судом не принимается, поскольку оценка объекта производится на ретроспективную дату - 25.03.2014, о чем указано в отчете N 45-2015 (стр.3).

Заявитель в апелляционной жалобе указал, что Управление ведет реестр недвижимого имущества, согласно которому средняя стоимость 1 кв. м. реализованного им в Норильске муниципального имущества в 2014 году составляет 31 570 рублей, а данный реестр является надлежащим доказательством недостоверности отчета N 45-2015 ООО "Траст-Аудит".

Суд апелляционной инстанции установил, что указанная ответчиком средняя стоимость, определена ответчиком самостоятельно, рассчитана способом, не допустимым для определения рыночной стоимости конкретного объекта. Указанная величина получена им путем сложения стоимости лишь выборочных объектов и делением полученной суммы на количество взятых в расчет объектов. При этом, в реестре ответчиком приведена стоимость только по избранным им сделкам о реализации муниципального имущества самим ответчиком.

Ответчик не представил доказательств того, что в реестре приведен исчерпывающий перечень состоявшихся сделок купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно законодательству об оценочной деятельности ФСО и экспертных методик определения рыночной стоимости имущества, во внимание должны приниматься именно аналоги объекта экспертизы, что подразумевает максимальную идентичность такого объекта-аналога объекту экспертизы. Именно поэтому при проведении оценочных экспертиз, методиками по их проведению в отношении объектов-аналогов предусмотрено обязательное применение корректировок, а именно: на место расположения, на состояние, на разницу в площадях, на этаж расположения, на торг, корректировка на этаж расположения цоколя.

С учетом изложенного, реестр ответчика не может свидетельствовать о величине рыночной стоимости именно спорного объекта, и не является надлежащим доказательством недостоверности отчета N 45-2015 ООО "Траст-Аудит".

Довод заявителя о том, что экспертиза должна быть поручена эксперту, являющемуся членом той же саморегулируемой организации, членом которой является эксперт ЗАО "Сибирская консалтинговая компания", отклоняется.

Действительно, в силу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

По смыслу указанных норм предусмотренная Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" экспертиза отчета представляет собой внесудебный (административный) порядок проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не связывает суд обязанностью при проверке достоверности определения рыночной стоимости приватизируемого объекта в судебном порядке разрешать вопрос о такой достоверности в той СРО, членом которой является оценщик.

Согласно абзацу 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, в том числе, что лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

Как следует из материалов дела, эксперт Лукин А.А. обладает достаточными специальными познаниями и опытом в области порученного исследования. Лукин А.А. является кандидатом экономических наук, доцентом, имеющим высшее образование по специальности "Экономика и организация энергетики" и диплом о профессиональной переподготовке в 2001 году по программе "Оценка предприятия (бизнеса)", а также является членом некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков СМАО" и имеет стаж работы в области специальных знаний 34 года.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанная экспертиза произведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованы.

Заключение эксперта Лукина А.А. составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки ФСО NN 1-3, в связи с чем правомерно принято судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

С учетом изложенного, доводы заявителя о недопустимости указанных доказательств (заключения эксперта N 15-2015 и отчета эксперта N 45-2015) отклонены судом апелляционной инстанции.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Из заключения экспертов следует, что рыночная стоимость выкупаемого имущества определена отдельно с НДС и без НДС. Таким образом, при заключении договора имеется возможность вычислить рыночную стоимость без учета НДС, подлежащую уплате покупателем.

Довод заявителя жалобы о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства о привлечении закрытого акционерного общества "Сибирская Консалтинговая Компания" соответчиком по настоящему делу отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальное соучастие допускается, если: I) предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков. 2) права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков имеют одно основание. 3) предметом спора являются однородные права и обязанности.

В настоящем деле рассматриваются требования ООО "Автодом" к Управлению имущества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

В силу части 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика. Частью 5 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.

В рассматриваемом случае привлечение соответчика к участию в деле возможно лишь при согласии истца, а при отсутствии такого согласия истца лишь в случае, когда федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика.

Поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции истец возражал против привлечения в качестве соответчика закрытого акционерного общества "Сибирская Консалтинговая Компания", суд первой инстанции правомерно отказал в его привлечении к участию в деле.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца и признал условия пункта 2.1 договора подлежащими урегулированию в редакции истца.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "17" июня 2015 года по делу N А33-23416/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Л.Е. Споткай

Судьи

А.Н. Бабенко О.В. Петровская