Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2015 г. N 17АП-12385/15

г. Пермь

13 октября 2015 г.

Дело N А50-1718/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.

судей Маарова Т.Т., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ходыревой Н.В.,

при участии:

от истца: Пашиев А.А., доверенность от 20.01.2015, паспорт,

от ответчика: Низгулов Т.С., доверенность от 27.04.2015, удостоверение,

от третьего лица: представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Департамента имущественных отношений Администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 22 июля 2015 года

по делу N А50-1718/2015,

принятое судьей Батраковой Ю.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Ефимова Вадима Андреевича (ОГРНИП 310590310400013, ИНН 590309850646)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Перми

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "АВАНГАРД" (ОГРН 1055900253001, ИНН 5902825792)

об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения, об обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

Индивидуальный предприниматель Ефимов Вадим Андреевич обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (Департамент) о признании недостоверной величину рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 160,4 кв.м. на 1-м этаже в пристрое (лит. Б) к нежилому зданию, находящемуся по адресу: г. Пермь, ул. Солдатова, 32, определенной в отчете N 14/0725-5, выполненного ООО "Авангард" по состоянию на 25.07.2014, в размере 6 390 000 руб.; возложении на Департамент обязанности заключить с предпринимателем Ефимовым В.А. договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 160,4 кв.м. на 1-м этаже в пристрое (лит. Б) к нежилому зданию, находящемуся по адресу: г. Пермь, ул. Солдатова, 32, по цене, установленной в результате проведения судебной экспертизы в сумме 5 850 000 руб. за вычетом стоимости произведенных неотделимых улучшений, стоимость которых составила 1 790 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью (ООО, общество) "АВАНГАРД".

Решением от 22.07.2015 исковые требования удовлетворены: признана недостоверной величина рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 160,40 кв.м., расположенного на 1 этаже в пристрое (лит. Б) к нежилому зданию, расположенному по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Солдатова, 32, определенной в отчете N 14/0725-5, выполненным ООО "Авангард" по состоянию на 25.07.2014 в размере 6 390 000 руб.; на Департамент возложена обязанность заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 160,40 кв.м., расположенного на 1 этаже в пристрое (лит. Б) к нежилому зданию, расположенному по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Солдатова, 32, по итоговой продажной цене в размере 4 060 000 руб.

Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

В апелляционной жалобе ответчик указал на то, что арендатор имеет право на компенсацию затрат, произведенных неотделимых улучшений в том случае, когда они произведена при наличии согласия арендодателя, смета на проведение капитальных ремонтных работ подлежит согласованию с арендодателем, представленная в материалы дела смета с Департаментом не согласовывалась. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения. Полагает, что при определении стоимости неотделимых улучшений на спорном объекте, должна быть проведена оценка и единственным доказательством является отчет оценщика или эксперта об их стоимости. Проведенная судебная экспертиза по делу такой оценки доказательств не производила.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, истец является арендатором объекта муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений в одноэтажном пристрое к 2-х этажному нежилому зданию (литер Б), расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Солдатова, 32, общей площадью 162,30 кв.м., на основании договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества N 3559-10С от 23.04.2010.

29.10.2013 истец обратился к ответчику с заявкой о реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимого имущества на основании Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ от 22.07.2008).

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 07.11.2014 рыночная стоимость объекта продажи была установлена в размере 6 390 000 руб., в соответствии с оценочным отчетом N 14/0725-5 по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 160,4 кв.м. на 1 этаже в пристрое (лит. Б) к нежилому зданию по адресу: г. Пермь, ул. Солдатова, 32, выполненным ООО "Авангард" по состоянию на 25.07.2014.

20.11.2014 ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи арендуемого объекта муниципальной собственности с указанием стоимости объекта в размере 6 390 000 руб.

22.12.2014 истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности с указанием выкупной стоимости объекта в размере 3 680 908,04 руб., рассчитанной с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 2 109 091,96 руб.

Департамент данный протокол разногласий не принял, в письме от 12.01.2015 исх. N СЭД-19-38-446 указал предпринимателю Ефимову на то, что цена продажи спорного объекта была установлена в размере 6 390 000 руб. в соответствии с оценочным отчетом N14/0725-5 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного ООО "Авангард" в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также указал на то, что разрешение на проведение капитального ремонта нежилого помещения общей площадью 160,4 кв.м. на 1 этаже нежилого здания по ул. Солдатова, 32 (лит.Б) Ефимову В.А. не выдавалось.

Поскольку возникшие разногласия не урегулированы, предприниматель Ефимов В.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и учитывая наличие противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного помещения, судом первой инстанции на основании ст.ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу была назначена судебная экспертиза на предмет установления соответствия отчета ООО "Авангард" N 14/0725-5 от 28.07.2014 законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки (определение от 17.04.2015).

Согласно заключению судебной экспертизы отчет об оценке N 14/0725-5 от 28.07.2014, выполненный ООО "Авангард", признан не соответствующим требованиям Федерального закона N135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N1, N2, N3, утвержденных Приказами Минэкономразвития от 20.07.2007; рыночная стоимость спорного нежилого помещения установлена в размере 5 850 000 руб.

В силу ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 6 ст. 5 Закона 3 159-ФЗ от 22.07.2008 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Правовая позиция по применению указанной нормы определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12.

В отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает. При применении данной нормы следует учитывать, что если арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, то при установлении выкупной цены данного имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического износа, степени повреждения и т.д.

В подтверждение стоимости неотделимых улучшений представлен отчет N 15/0115-5 от 20.01.2015 об оценке рыночной стоимости объекта оценке: права требования компенсации затрат на создание неотделимых улучшений (с учетом технического состояния), выполненных арендатором в результате капитального ремонта нежилого помещения, общая площадью 160,4 кв.м., номера на поэтажном плане 6-15, этаж 1, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Солдатова, д. 32, выполненный по состоянию на 25.07.2014 ООО "Авангард".

Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта оценки - права требования компенсации затрат на создание неотделимых улучшений вышеуказанного объекта составляет 1 790 000 руб.

При этом судом первой инстанции признано значимым то, что письмом от 26.04.2010 исх. N 19-24-2635/03 подтверждается согласие ответчика на проведение за счет предпринимателя Ефимова В.А. ремонтно-строительных работ в помещениях по адресу: ул. Солдатова, 32.

При таких обстоятельствах, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, принимая во внимание выводы экспертных заключений, которые Департаментом не оспорены и надлежащими доказательствами не опровергнуты (ст. ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражный суд апелляционной инстанции признает правомерным удовлетворение судом первой инстанции заявленных исковых требований в полном объеме.

Таким образом, не может быть признано влекущим удовлетворение апелляционной жалобы указание в ней на то, что при определении стоимости неотделимых улучшений на спорном объекте, должна быть проведена оценка и единственным доказательством является отчет оценщика или эксперта об их стоимости.

Департаментом в процессе исследования отчета оценщика N 15/0115-5 от 20.01.2015 не было приведено возражений в отношении соответствующих выводов, ходатайства о назначении судебной экспертизы по данному вопросу заявлено не было (ст. 65, ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд апелляционной инстанции исследовал и оценил доводы заявителя апелляционной жалобы, которые заключаются в указании на п. 3.2.5 договора аренды N 3559-10С от 23.04.2010, согласно которому смета на проведение капитальных ремонтных работ подлежит согласованию с арендодателем, поскольку сметы с арендодателем не согласовывались, зачет произведен быть не может.

В этой части арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из того, что, как верно указано судом первой инстанции, представленное письмо Департамента от 26.04.2010 исх. N 19-24-2635/03 свидетельствует о согласии ответчика на проведение за счет предпринимателя Ефимова В.А. ремонтно-строительных работ в помещениях по адресу: ул. Солдатова, 32 (т.1 л.д.58).

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 22.07.2015 по делу N А50-1718/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Т.В. Макаров Г.Л. Панькова