Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 октября 2015 г. N 09АП-36925/15

г. Москва

06 октября 2015 г.

Дело N А40-40903/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29.09.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.10.2015.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Кораблевой М.С.

судей: Тихонова А.П., Левиной Т.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Абдуловой Э.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Компании с ограниченной ответственностью "Ф.В. Савацкий (Кипр) Лимитед" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.07.2015 г. по делу N А40-40903/2015, принятое судей Никоновой О.И. (шифр судьи 105-313), по иску Компания с ограниченной ответственностью "Ф.В. Савацкий (Кипр) Лимитед" (ИНН 9909004792, КПП 773851001, дата постановки на учет 18.05.1994 г.) к ГАУК г. Москвы ПКИО "Красная Пресня" (ОГРН 1027739692188, ИНН 7703032947, дата регистрации 04.12.2002 г., 123100, г. Москва, ул. Мантулинская, 5, стр.2) об уменьшении размера арендной платы, расторжении договора аренды, взыскании убытков

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Коврова И.В. по доверенности от 06.08.2013;

от ответчика: Лисецкий К.В. по доверенности от 25.08.2014;

УСТАНОВИЛ:

Компания с ограниченной ответственностью "Ф.В. Савацкий (Кипр) Лимитед" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ГАУК г. Москвы ПКИО "Красная Пресня" (далее - ответчик) об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 20.07.1991, регистрационный номер в ЕГРП 77-01/00-02/1999-23606 от 29.07.1999, расторжении указанного договора аренды и взыскании 16 136 871,41 руб. расходов и упущенной выгоды, ссылаясь на статьи 12,15,393, п.2 ст.450,.п.5 ст.453, п.п.1.4 ст.620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда 03.07.2015 исковые требования удовлетворены частично; договора аренды расторгнут судом, в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Расторгая договор, суд сослался на факт невозможности использования истцом арендуемых помещений по назначению в связи с отключением здания от электроснабжения в целях проведения капитального ремонта. Отказывая в требовании о взыскании убытков, суд сделал вывод о том, что истец не представил доказательства освобождения арендуемых помещений и не доказал, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, принять по делу новый судебный акт, в указанной части иск удовлетворить полностью, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, на то, что выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

В обоснование доводов жалобы о необоснованном отказе в уменьшении арендной платы и во взыскании убытков истец ссылается на невозможность использования объектом аренды с 01.05.2014 года по назначению в связи с отключением ответчиком в указанную дату здания от электроснабжения.

Ответчик в письменных возражениях и его представитель в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражений на судебный акт не имеет.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным ч.5 ст.268 АПК РФ, в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, истец (арендатор) арендует у ответчика (арендодатель) здание по адресу: г. Москва, ул. Мантулинская, д. 5, стр. 1 на основании договора аренды от 20 июля 1991 года, в редакции дополнительных соглашений N 1 от 30.09.1993 г, N 2 от 04.05.1995 г., которым была подтверждена передача договора аренды от первоначального арендатора - советско-канадского совместного предприятия "Сватстрой" к существующему арендатору - Компании "Ф.В. Савацкий (Кипр) Лимитед" (Дополнение N 2), и N 3 от 07.04.1999 г., сроком действия до 31 июля 2016 года.

Договор аренды был зарегистрирован Московским комитетом по регистрации прав 29 июля 1999 года за регистрационным номером 77-01/00-02/1999-23606.

По условиям сделки ответчик предоставил истцу во временное владение и пользование здание по адресу: г. Москва, ул. Мантулинская, д. 5, стр. 1, представляющее из себя отдельно стоящее двухэтажное деревянное строение, для использования в качестве офиса на срок 25 лет, который исчисляется с 01.08.1991 г. (п. 1.1, п. 2.1, п. 3 Договора).

В обязанности арендодателя входит, в числе прочего, обеспечение сдаваемого в аренду Здания коммунальными ресурсами посредством подключения Здания к тепловым, электрическим, водопроводным и канализационным сетям, а также обеспечение доступа автотранспорта Истца (и его субарендаторов) к арендуемому имуществу для парковки машин на прилегающей к Зданию площадке с твердым покрытием (п. 5.8, п. 5.10, п. 5.11 Договора).

01 мая 2014 года по устному распоряжению директора ГАУК г. Москвы ПКиО "Красная Пресня" Ответчиком было отключено электроснабжение Здания, прекращен доступ автотранспортных средств истца (и его субарендатора) к зданию, что подтверждается Актом N 1 об отключении электроснабжения здания от 01.05.2014 г, составленным представителями Ответчика, управляющей Зданием организации (ФКОО "Парагон Констракшн Лимитед") и субарендатора Здания (ООО "ИнтерКонсалтЛизинг").

26 мая 2014 года письмом за Исх.N 1583 Ответчик уведомил Истца о том, что Здание выведено из производственного оборота в связи с необходимостью проведения капитального ремонта Здания и на этом основании арендодатель потребовал расторгнуть договор аренды и освободить Здания (Письмо Ответчика Исх.N 20 от 04.02.2014 г.).

Мотивом расторжения договора явилось также необходимость устранения нарушения требований пожарной безопасности, по предписаниям N 744/1/ от 12.12.2012 г., выданных ГУ МЧС России по г. Москве, и N436/1/1 от 03.07.2013 г., установленных на основании акта внеплановой выездной проверки 2 РОНД Управления по ЦАО ГУ МЧС России по г. Москве N 436 от 02.08.2013 г. ( Письмо Ответчика Исх.N 30/1 от 07.02.2014 г.).

Ответчику были направлены два требования за Исх. N 28/05/14 от 28 мая 2014 года и Исх. N 19/06/14 от 19.06.2014 г. о прекращении нарушения условий Договора аренды и предложение о расторжении договора по соглашению сторон с возмещением Истцу понесенных расходов и убытков, которые были оставлены без удовлетворения.

Полагая, что в связи с существенными нарушениями договора арендодателем, арендная плата подлежит уменьшению, а расходы арендатора, понесенные на восстановление нарушенного права, компенсации, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды, уменьшении арендной платы и компенсации понесенных расходов и упущенной выгоды

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы жалобы, оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, правовыми актами или договором аренды; капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

По смыслу п.п. 1,2 ст.407, ст.622 ГК РФ обязательство прекращается полностью по основаниям предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в силу упомянутых законодательных норм обязанность по проведению капитального ремонта объекта недвижимости возлагается на арендодателя, то письменное требование ответчика в феврале 2014 года о досрочном расторжении договора аренды со сроком действия 25 лет и освобождении двухэтажного деревянного здания, которым ответчик пользуется на правах аренды с августа 1991 года, в целях проведения капитального ремонта и устранения нарушений требований пожарной безопасности, установленных предписанием ГУ МЧС России по г.Москве, направленное истцу заблаговременно - 04.02.2014 N исх.N20 не выходит за пределы осуществления гражданских прав.

Между тем, несмотря на то, что имелись обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что здание выведено из производственного оборота, отключено от энергоснабжения на основании предписания контролирующих органов, в целях недопущения аварийных ситуаций до момента проведения капитального ремонта, арендатор уклонился от освобождения занимаемых помещений, действуя своей волей и в своем интересе.

При таких условиях суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в компенсации понесенных расходов и взыскании упущенной выгоды, поскольку причинно-следственная связь между заблаговременным предложением арендодателя о досрочном расторжении договора аренды по причинам, вызванным объективной необходимостью, и последующими действиями арендатора, направленными на продолжение пользования объектом аренды и на получение доказательств отсутствия у ответчика необходимости в проведении капиатльного ремонта, отсутствует.

Пунктом 2, 3 ст.453 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором; при изменении договора в судебном порядке обязательства сторон изменяются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Что касается требования об изменении арендной платы с 01.05.2014 года по 30.06.2014 ее уменьшении до 50 000 руб. в месяц, а с 01.07.2014 и до момента расторжения договора 5000 руб. в месяц, то по заявленным основаниям суд первой инстанции обоснованно отказал в иске в указанной части, поскольку избранный истцом способ защиты - " требование об изменении условий договора" действует на будущее время ( п.3 ст.453 ГК РФ).

Согласно ст.622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу ч. 2 ст.66, ч.1 ст.65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами права; ответчик, участвующий в деле, должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается, как на основание своих возражений.

Суд первой инстанции правомерно отказал и в удовлетворении требования о возврате истцу арендной платы, уплаченной за период с 01.05.2014 по 31.03.2015 года, поскольку вопреки требованиям ч.1 ст.65 АПК РФ истец не представил доказательства освобождения помещений; обязанность по возврату здания, которая бы свидетельствовала о прекращении пользования арендатором зданием де-факто, не исполнил.

При таких условиях обязанность по уплате арендной платы, вытекающую из спорного договора аренды, нельзя признать прекращенной. При этом, доводы апелляционной жалобы со ссылкой на правоотношения истца с субарендатором, на досрочное расторжение договора субаренды, что привело, по мнению заявителя, к недополучению им дохода по договору субаренды (упущенной выгоде) в размере 52818,78 долларов США судебной коллегией отклоняются в связи с недоказанностью размера причиненных убытков.

Ссылка на снижение ежемесячных арендных платежей по договору субаренды от 16.09.2013 N МА/160913, заключенному между истцом и ООО "ИнтерКонсалтЛизинг", как основание для взыскания с ответчика упущенной выгоды, несостоятельна, поскольку изменение условий договора субаренды с 01.05.2014 по 26.06.2014 - снижение арендной платы до 13085,30 долларов США произведено по соглашению сторон сделки: арендатора и субарендатора, а доказательств, что в связи с досрочным расторжением договора субаренды истец возместил субарендатору причиненные убытки, заявитель жалобы в суд не представил.

Что касается доводов жалобы о планах истца использовать здание с 01.09.2014 года для размещения собственных сотрудников, а в связи с невозможностью его использования по назначению последний понес расходы на аренду помещений под офис в другом здании, доводов о том, что для восстановления своего нарушенного права истец понес расходы в размере 4 740 431,83 руб., по заказу истца выполнен расчет величин пожарного риска, то, как основание для отмены или изменения судебного акта они отклоняются судебной коллегией.

Истец заблаговременно, в феврале 2014 года был уведомлен о намерениях арендодателя по вопросу проведения капитального ремонта здания; собственно здание для размещения своих сотрудников не использовал, наличие каких-либо приготовлений по его использованию для себя с 01.09.2014 года и понесенные в этой связи расходы документально не подтвердил, следовательно, заключенный с 22.08.2014 года договор аренды N 22/08/201429 с ОАО "Пушкинская Десять" не находится в причинно-следственной связи с действиями ответчика.

Судом первой инстанции дана правильная правовая оценка заявленным истцом требованиям, оснований для переоценки у судебной коллегии не имеется.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2015 г. по делу N А40-40903/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Т.Ю. Левина А.П. Тихонов