Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2015 г. N 14АП-7349/15

г. Вологда

13 октября 2015 г.

Дело N А05-1890/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2015 года.

В полном объёме постановление изготовлено 13 октября 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградова О.Н., судей Журавлева А.В. и Козловой С.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,

при участии от открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" представителя Крыловой Н.В. по доверенности от 16.01.2015, от общества с ограниченной ответственностью "БОРЕЙ" представителя Прокофьева В.Н. по доверенности от 30.08.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БОРЕЙ" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 июля 2015 года по делу N А05-1890/2015 (судья Бутусова Н.В.),

установил:

открытое акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" (место нахождения: 119034, г. Москва, пер. Гагаринский, д. 3; ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488; далее - Банк), ссылаясь на статьи 309, 310, 337, 348, 349, 807, 809, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БОРЕЙ" (местонахождение: 163060, г. Архангельск, ул. Шабалина, д. 15, корп. 1, офис 10; ОГРН 1142901008601; ИНН 2901250465; далее - Общество) о признании за Банком права первоначального залогодержателя в отношении следующего имущества: объект незавершенного строительства (нежилое здание), адрес объекта: Архангельская область, город Архангельск, территориальный округ Ломоносовский, пересечение улицы Суфтина 1-ый проезд и улицы Шабалина, кадастровый номер объекта 29:22:050107:902, возникшего в силу пункта 5 статьи 5, пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке и о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление) по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр, ЕГРП) записи о Банке как о первоначальном залогодержателе данного объекта.

Общество предъявило встречное исковое заявление, в соответствии с которым просило суд признать недействительным договор о залоге права аренды земельных участков от 11.02.2014 N 124800/0058-6/1, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Монолит" (далее - ООО "Монолит") и Банком, а также о возложении на Управление обязанности по исключению из Реестра записи за номером 29-29-01/026/2014-122 о регистрации договора о залоге права аренды земельных участков от 11.02.2014 N 124800/0058-6/1.

Определением суда от 20.05.2015 порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) встречное исковое заявление принято к производству для его совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО "Монолит", Управление, общество с ограниченной ответственностью "Каскад Вин" (далее - ООО "Каскад Вин").

Решением суда от 09.07.2015 принят отказ Банка от требования по первоначальному иску о возложении на Управление обязанности по внесению в Реестр записи о первоначальном залогодержателе объекта незавершенного строительства, производство по первоначальному иску в указанной части прекращено. В остальной части первоначальный иск удовлетворен. Принят отказ Общества от требования по встречному иску о возложении на Управление обязанности по исключению из Реестра записи за номером 29-29-01/026/2014-122, производство по встречному иску в указанной части прекращено. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просило его изменить, исключив из мотивировочной части решения выводы, содержащиеся в интервале абзаца 3 страницы 11 по абзац 5 страницы 12 обжалуемого решения, как не основанные на доказательствах и не относимые к рассматриваемому спору. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции, рассматривая заявление Банка, вышел за пределы исковых требований и дал необоснованную, неподтвержденную доказательствами оценку добросовестности приобретения спорного объекта Обществом у общества с ограниченной ответственностью "Атмосфера" (далее - ООО "Атмосфера"). Кроме того арбитражный суд, по мнению апеллянта, оценил экономическую целесообразность сделок с участием ООО "Атмосфера" без его привлечения к участию в настоящем деле, тем самым лишив ООО "Атмосфера" возможности представлять доказательства и давать пояснения по рассматриваемому спору.

Представитель Общества в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснил, что оспаривает лишь выводы, содержащиеся в указанных выше абзацах мотивировочной части решения. В остальной части решение не оспаривает.

Представитель Банка в судебном заседании доводы апелляционной жалобы отклонил по мотивам, приведенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его разбирательства, в суд не явились, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть судебного акта и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 АПК РФ.

Заслушав представителей Общества и Банка, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, 07.12.2012 Банком (кредитор) и ООО "Каскад Вин" (заемщик) заключен договор об открытии кредитной линии N 124800/0058, в соответствии с которым кредитор предоставил заемщику кредит в сумме 60 000 000 руб. на срок по 22.11.2017 включительно.

Факт предоставления ООО "Каскад Вин" денежных средств по кредитному договору от 07.12.2012 в указанном размере участвующими в деле лицами не оспаривается и подтверждается материалами дела.

В пункте 2.1 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика использовать полученный кредит на следующие цели: инвестирование строительства здания административно-торгового назначения на пересечении улицы Суфтина 1-ый проезд и улицы Шабалина в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска.

В последующем, 15.10.2012 ООО "Монолит" (застройщик) и ООО "Каскад Вин" (инвестор) заключили договор инвестирования N 3, в соответствии с которым инвестор обязался передать застройщику денежные средства для строительства объекта: здания административно-торгового назначения на пересечении улицы Суфтина 1-ый проезд и улицы Шабалина в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска (далее - объект недвижимости, объект незавершенного строительства, здание), который после постройки подлежит передаче инвестору.

В обеспечение исполнения ООО "Каскад Вин" обязательств по кредитному договору от 07.12.2012 Банком (залогодержатель) и ООО "Монолит" (залогодатель) заключен договор N 124800/0058-6/1 о залоге права аренды земельных участков от 11.02.2014.

В пункте 1.1 договора залога от 11.02.2014 предусмотрено, что залогодатель, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору от 07.12.2012 N 124800/0058, заключенному между Банком и ООО "Каскад Вин", передает залогодержателю в залог право аренды земельного участка, свободного от расположенных на нем объектов недвижимого имущества, характеристики и залоговая стоимость которого определены в статье 3 настоящего договора.

Согласно пункту 3.1 договора залога от 11.02.2014 предметом залога является: право аренды земельного участка площадью 595 кв.м., расположенного по адресу: примерно в 7 метрах по направлению на север от ориентира - здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Архангельск, улица Суфтина, 1 проезд, дом 12, кадастровый номер 29:22:05:01:07:0034.

В пункте 3.1.1 договора залога от 11.02.2014 Банк и ООО "Монолит" согласовали, что право залога распространяется также на здания и сооружения, возведенные залогодателем на земельном участке в период действия договора. Если к моменту заключения договора на земельном участка, права аренды которого заложены залогодержателю, ведется строительство объектов недвижимости, то залогодатель обязуется обеспечить государственную регистрацию права собственности залогодателя на возводимые объекты (оформить права на объекты незавершенного строительства), а также государственную регистрацию ипотеки указанных объектов в пользу залогодержателя (оформить ипотеку объектов незавершенного строительства) в течение трех календарных месяцев с даты заключения настоящего договора (абзац 2 пункта 3.1.1 договора залога от 11.02.2014).

Если строительство объектов недвижимости на земельном участке, права аренды которого заложены залогодержателю, начнется в период действия настоящего договора, то залогодатель обязуется обеспечить государственную регистрацию права собственности залогодателя на возводимые объекты (оформить права на объекты незавершенного строительства), а также государственную регистрацию ипотеки указанных объектов в пользу залогодержателя (оформить ипотеку объектов незавершенного строительства) в течение шести календарных месяцев с даты начала строительства (абзац 3 пункта 3.1.1 договора залога от 11.02.2014).

В соответствии с пунктом 3.3 договора залога от 11.02.2014 в редакции дополнительного соглашения от 28.02.2014 N 1 стороны оценили рыночную стоимость предмета залога (права аренды земельного участка) в размере 328 297 руб. 00 коп., а залоговую стоимость - в размере 164 148 руб. 50 коп.

В ЕГРП 16.07.2013 внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО "Монолит" на указанный объект недвижимости, расположенный на земельном участке, право аренды которого передано ООО "Монолит" в залог Банку по договору залога.

Между ООО "Монолит" (продавец) и ООО "Атмосфера" 01.07.2014 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО "Монолит" продает, а ООО "Атмосфера" принимает в собственность названное здание.

Согласно пункту 2.1 договора от 01.07.2014 стоимость объекта составляет 115 000 000 руб., которые покупатель оплачивает в течение одного года после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию.

По акту приема-передачи от 01.07.2014 ООО "Монолит" передало ООО "Атмосфера" указанный выше объект незавершенного строительства.

Переход права собственности к ООО "Атмосфера" зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.

В дальнейшем, 21.08.2014 ООО "Атмосфера" (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 1, по условиям которого ООО "Атмосфера" передало Обществу в собственность данный объект недвижимости.

По условиям договора купли-продажи (пункт 2.1 в редакции дополнительного соглашения N 1) стоимость объекта установлена сторонами в размере 115 000 000 руб.

Указанную сумму покупатель (Общество) уплачивает продавцу (ООО "Атмосфера") в течение одного месяца с даты подписания договора (пункт 2.2 договора купли-продажи от 21.08.2014).

В пункте 2.3 договора купли-продажи от 21.08.2014 в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2014 N 1 предусмотрено, что с момента подписания договора возникает ипотека объекта незавершенного строительства в пользу общества с ограниченной ответственностью "СТК "Северград" (далее - ООО "СТК "Северград"). Основание ипотеки - договор займа для приобретения объектов недвижимости от 21.08.2014 между Обществом и ООО "СТК "Северград".

В соответствии с договором займа для приобретения объектов недвижимости с процентами от 21.08.2014, заключенным между ООО "СТК "Северград" (займодавец) и Обществом (заемщик), займодавец передает заемщику заем на сумму 216 000 000 руб. на приобретение объектов недвижимости.

Проценты по займу выплачиваются по требованию займодавца в размере 12% годовых (пункт 1.2 договора займа от 21.08.2014).

В пункте 1.1 договора займа от 21.08.2014 приведен перечень пяти объектов, в числе которых указан названный выше объект незавершенного строительства.

Согласно пункту 2.2 договора займа от 21.08.2014 в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2014 N 1 заемщик (Общество) возвращает сумму займа в срок с 21.08.2019 по 21.08.2024. Проценты выплачиваются заемщиком после погашения основного долга.

В ЕГРП 15.09.2014 внесена запись о государственной регистрации права собственности Общества на здание. В этот же день в ЕГРП также внесена запись об ипотеке спорного объекта в пользу ООО "СТК "Северград".

Ссылаясь на то, что право залога распространяется также и на объект незавершенного строительства, расположенный на заложенном Банку земельном участке, Банк обратился в суд с первоначальным иском, удовлетворенным судом первой инстанции.

Удовлетворяя данный иск, суд первой инстанции сделал вывод о том, что условия указанных выше договоров купли-продажи здания между ООО "Монолит", ООО "Атмосфера" и Обществом не соответствуют основной цели деятельности коммерческих организаций, которой является извлечение прибыли, а также вывод об отсутствии для ООО "Атмосфера" экономической целесообразности приобретения здания. Кроме этого, суд сделал выводы о том, что Общество, также приобретшее право собственности на объект незавершенного строительства, не является его добросовестным приобретателем.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для несогласия с указанными выводами в силу следующего.

Как уже указывалось выше, после регистрации за ООО "Монолит" права собственности на объект незавершенного строительства, указанный объект являлся предметом двух последовательных договоров купли-продажи от 01.07.2014 и от 21.08.2014.

При этом документов, подтверждающих фактическое исполнение сторонами договоров купли-продажи, в материалах дела не имеется. Условия указанных сделок (в частности, условия об оплате приобретенного имущества) не соответствуют основной цели деятельности коммерческих организаций - извлечение прибыли. Также в материалах дела отсутствуют доказательства фактического исполнения сторонами и договора займа от 21.08.2014.

В свете изложенного, а также с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением по делу N А05-14111/2014, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами Арбитражного суда Архангельской области об отсутствии экономической целесообразности названных выше сделок и об отсутствии у Общества статуса добросовестного приобретателя объекта незавершенного строительства.

Ссылка апеллянта на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права в связи с непривлечением ООО "Атмосфера" к участию в деле, несостоятельна, поскольку обжалуемым решением суда вопрос о его правах и обязанностях не разрешался.

Суд апелляционной инстанции констатирует, что аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и учтены Арбитражным судом Архангельской области при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем данные аргументы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Поскольку материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 июля 2015 года по делу N А05-1890/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БОРЕЙ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Арбитражный суд Северо-Западного округа.

Председательствующий

О.Н. Виноградов

Судьи

А.В. Журавлев С.В. Козлова