Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 октября 2015 г. N 09АП-36244/15

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

08 октября 2015 г.

Дело N А40-4581/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С., судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Новый Импульс-Центр на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 июня 2015 года по делу N А40-4581/2015, принятое Дудкиным В.В.

по иску ОАО "Новый Импульс-Центр"

(ОГРН 1027713000952, ИНН 7713323078) к ответчику: Департаменту городского имущества г.Москвы

(ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) о расторжении договора аренды и обязании возвратить часть

оплаты стоимости права заключения договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Долайчук А.В., по доверенности от 27.02.2015;

от ответчика: Белова А.А., по доверенности от 30.12.2014;

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Новый Импульс-Центр" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г.Москвы (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N М-02-027438 от 31.10.2006 года, об обязании ДГИ г. Москвы вернуть 1 234 508 руб., часть оплаты стоимости права заключения договора аренды земельного участка, которая приходится на период после расторжения договора, ссылаясь на ст.ст.200,309,310,452,620,1102 Гражданского кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Отказывая в иске, суд сделал вывод о том, что полученный ГПЗУ с нулевыми показателями не подпадает под категорию существенного изменения обстоятельств и не является основанием для расторжения договора аренды в силу п.2 ст.450 ГК РФ; в сложившихся правоотношениях неосновательное обогащение отсутствует.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ОАО "Новый Импульс-Центр" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, о расторжении договора аренды.

Как указал заявитель жалобы, у него имелись все основания обратиться в суд за расторжением договора в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно, отсутствие согласования разрешительной документации на строительство объекта, по причинам, не зависящим от воли истца; обстоятельства, по которым разрешительная документация не может быть получена возникли после заключения договора, дальнейшее исполнение договора невозможно, договор не предусматривает рисков неполучения ГПЗУ. По мнению заявителя, давая оценку действиям истца, суд проигнорировал и не дан оценку обстоятельствам, связанным с изменением закона, который с момента принятия существенно повлиял на возможность исполнения договора.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал жалобу по изложенным в ней доводам, просил отменить оспариваемый судебный акт.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 31.10.2006 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N М-02-027438, предметом которого является земельный участок площадью 455 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Широкая, вл.5, корп.4, предоставляемый в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации магазина с оплатой за право заключения договора аренды.

В соответствии с п. 2.1. договор заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке.

По условиям сделки ( пункты 4.1,4.2 ) арендатор обязуется предоставить в Департамент земельных ресурсов г.Москвы проект организации строительства объекта; осуществить строительство в сроки, установленные проектом.

23.05.2013 г. между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору за N М-02-027438, в соответствии с которым арендатор обязуется завершить проектирование и строительство магазина в срок до 31.12.2014 года ( л.д.30).

Истец в 2013 году обратился в Москомархитектуру с заявлением о выдаче ГПЗУ на земельный участок. Письмами от 13.03.2013 и от 11.06.2013 г. N 001-ГПЗУ-380/3-(0)-8 Москомархитектура сообщила о приостановке подготовки ГПЗУ по причине его передачи на согласование в Градостроительно-земельную комиссию г. Москвы (л.д.6).

Истец обратился в Москомархитектуру за выдачей ГПЗУ только в 2013 г.

По результатам рассмотрения Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы одобрила оформление ГПЗУ, предусмотрев основные виды разрешенного использования земельного участка: участки благоустройства и озелененных территорий; максимальный процент застройки в границах земельного участка -0%; предельная высота - 0 метров; предельную плотность застройки - 0 тыс. кв.м./га.

Во исполнение решения Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы Москомархитектурой подготовлен ГПЗУ N RU77-192000-007883. При этом 25.03.2013 г. сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому арендатор обязуется завершить проектирование и строительство в срок до 31.12.2014 г.

Рабочей группой ГЗК г. Москвы 22.04.2013 г. принято решение одобрить ГПЗУ на земельный участок для последующего согласования с Советом депутатов муниципального округа. По этой причине приостановка выдачи ГПЗУ на земельный участок была продлена.

Полагая, что отсутствие согласованного ГПЗУ, являющееся препятствием для проектирования и строительства объекта капитального строительства, делающее нецелесообразным сохранение договора и несение по нему расходов, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земли, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст.451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет,

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота,

3) исполнение договора без изменений его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора,

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующих изменений настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Между тем, само по себе изменение порядка получения разрешения на строительство не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность изменения порядка регулирования выдачи разрешений на строительство в период исполнения долгосрочного договора аренды.

Следовательно, приостановка подготовки ГПЗУ по причине его передачи для последующего согласования с Советом депутатов муниципального округа на момент рассмотрения спора в суде не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на расторжение договора аренды в судебном порядке по требованию одной из сторон (п.2 ст.451 ГК РФ).

Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04. 2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767, определении ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8602/10 по делу N А40-81247/09-28-616.

Таким образом, вопреки требованиям ч.1 ст.65 АПК РФ истцом не доказано наличие оснований, предусмотренных пунктом 4 ст. 451 ГК РФ, и судом первой инстанции наличие данных оснований не установлено. При таких обстоятельствах спорный договор аренды не подлежит изменению в судебном порядке по правилам, предусмотренным статьей 451 ГК РФ, и суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении требований.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, о том, что у суда не было оснований и доказательств делать выводы относительно возможности освоения истцом земельного участка, как основание для отмены судебного акта отклоняются судебной коллегией, поскольку не подтвержденные, по мнению заявителя, выводы суда первой инстанции в указанной части не привели к принятию неправильного решения об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды по заявленным основаниям.

Отклоняются доводы жалобы и о неосновательном обогащении ответчика, поскольку спорная сумма 1 234 508 руб. уплачивалась во исполнение договора аренды.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Законом не установлено, что стоимость права аренды при расторжении договора в судебном порядке подлежит возврату. Договором аренды не предусмотрен возврат денежных средств при расторжении договора.

В рассматриваемой ситуации плата за право на заключение договора взималась на основании Распоряжения Префекта, а также договора аренды. Истец после подписания договора добровольно принял на себя обязательство по оплате.

Судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что стоимость выкупа права аренды на участок в рассматриваемом случае не связана со сроком, на который предоставляется участок. Поэтому, неправомерно рассматривать уплаченные денежные средства как оплату "действия" права за период 49 лет. Оплата права, в отличие от арендной платы, исходя из действующего законодательства, является единовременным платежом, который представляет собой расходы лица, заинтересованного в заключении договора, то есть в возникновении обязательства.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба истца по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 июня 2015 года по делу N А40-4581/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Т.Ю Левина О.В. Савенков