Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2015 г. N 07АП-7693/15

г. Томск

13 октября 2015 г.

Дело N А67-7156/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.Е. Стасюк,

судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева,

при ведении протокола судебного заседания помощник судьи Т.В. Унжаковой,

при участии в судебном заседании:

от истца - не явился (извещен),

от ответчика - не явился (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (рег. N 07АП-7693/15(1))

на решение Арбитражного суда Томской области от 10 июля 2015 года по делу N А67-7156/2014 (судья М.А. Лысых)

по иску Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (ИНН 7017002351 ОГРН 1027000856211)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Клевер" (ИНН 7017107700 ОГРН 1047000302183)

о взыскании 790 518,69 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Клевер" (далее - ООО "Клевер") о взыскании 756 144,61 руб., в том числе, 698 450,38 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.06.2014 по договору аренды земельного участка N 040323:07 от 30.06.2008, 92 068,31 руб. пени за период с 16.02.2013 по 20.01.2015, с учетом принятого судом первой инстанции уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования основаны на положениях статей 12, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка N 040323:07 от 30.06.2008.

Решением Арбитражного суда Томской области от 10.07.2015 истцу отказано в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Томской области от 10.07.2015 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель указывает, что суд первой инстанции не обосновал выводы о размере площади нежилого помещения, принадлежащего ответчику - 152,03 кв.м., и, как следствие, не произвел расчета задолженности по оплате арендной платы за пользование земельным участком, исходя из установленного размера площади недвижимого имущества - 152, 03 кв.м.

Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2015 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено ввиду необходимости уточнения расчета задолженности, исходя из неоспариваемых истцом фактических обстоятельств, установленных судом первой инстанции, истцу было предложено представить апелляционному суду соответствующие расчеты и направить пояснения ответчику.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о месте и времени рассмотрения дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Клевер" на праве общей долевой собственности (359/1000 долей) принадлежали следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: Томская область, город Томск, улица Красноармейская, 114:

- нежилые помещений цокольного, первого, второго, третьего, четвертого этажей и мезонина (номер на поэтажном плане ц034-ц037, ц046, ц047, 1017, 1020, 2038, 3037, 4020, мезонин001, мезонин002, мезонин004-мезонин008), общей площадью 362,9 кв.м., условный номер у70:21:0:0:4066:46-3854, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АА N 001316 от 20.01.2005;

- нежилые помещения первого этажа (номер на поэтажном плане 1031), общей площадью 37,4 кв.м., условный номер у70:21:0:0:4066:46-3853, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АА N 000145 от 20.01.2005;

- нежилые помещения первого этажа (номера на поэтажном плане 1027, 1028), общей площадью 23,8 кв.м., условный номер у70:21:0:0:4066:46-3851, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АА N 000146 от 20.01.2005.

ООО "Клевер" на праве общей долевой собственности (61/1000 долей) принадлежали нежилые помещения первого этажа (номера на поэтажном плане 1033, 1035) общей площадью 157,9 кв.м., условный номер у70:21:0:0:4066:46-3848, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АА N 000147 от 20.01.2005.

ООО "Клевер" на праве собственности принадлежали следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: Томская область, город Томск, улица Красноармейская, 114

- нежилые помещения четвертого этажа (номера на поэтажном плане 4023-4040), общей площадью 1187,3 кв.м., условный номер у70:21:0:0:4066:46-3746, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АА N 000148 от 20.01.2005;

- нежилые помещения первого, второго, третьего, четвертого этажей (номера на поэтажном плане 1012, 1023-1026, 2036, 3032, 4004), общей площадью 109,6 кв.м., условный номер у70:21:0:0:4066:46-3852, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АА N 000149 от 20.01.2005.

Постановлением мэра города Томска N 2086з от 03.08.2007 ООО "Клевер" был предоставлен в аренду сроком на семь лет земельный участок площадью 2825 кв.м., с учетом установленных ограничений, учтенных в Едином государственном реестре земель, расположенный по адресу: город Томск, улица Красноармейская, 114, для эксплуатации нежилых помещений: для эксплуатации административных помещений - 400,53 кв.м., для эксплуатации кафе - 150,79 кв.м., для эксплуатации игрового зала - 270,37 кв.м.

Между Муниципальным образованием "Город Томск", в лице Департамента строительства и архитектуры администрации города Томска (арендодателем) и ООО "Клевер" (арендатором) на основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 040323:07 от 30.06.2008 в редакции дополнительных соглашений к договору, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование неделимый земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 2825 кв.м., в соответствии с условиями договора. Местоположение земельного участка: город Томск, улица Красноармейская, 114, кадастровый номер земельного участка 70:21:0200024:0011 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.5 договора плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в соответствующем дополнительном соглашении к настоящему договору, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Согласно пункту 4.8 договора аренды, в случае выявления уполномоченным органом муниципального земельного контроля фактов несоответствия фактического использования земельного участка разрешенному использованию, определенному в дополнительном соглашении к договору, взимание арендной платы взимается с даты выявления нарушения по ставкам арендной платы в соответствии с фактическим использованием земельного участка согласно акту обследования.

В случае изменения реально используемой площади, либо вида деятельности, арендатор обязан в течение 7-дней с момента наступления таких изменений письменно уведомить об этом арендодателя и заключить соответствующее дополнительное соглашение к настоящему договору (пункт 6.2.15 договора).

Согласно пункту 4.9 договора в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных настоящим разделом сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Арендодатель имеет право изменить в одностороннем порядке без согласования с арендатором размер пени, уведомив арендатора путем опубликования соответствующего информационного сообщения в средствах массовой информации Муниципального образования "Город Томск" либо в официальном источнике опубликования города Томска.

Спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.06.2008.

Между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение N 1 от 30.06.2008 к договору, согласно которому стороны установили виды разрешенного использования неделимой части земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200024:0011 - эксплуатация нежилого здания (нежилые помещения - административные, кафе, игровой зал).

Согласно подпункту 4 пункта 7 дополнительного соглашения к договору, общая площадь облагаемого арендной платой земельного участка, переданного арендатору, составляет 821,69 кв.м., в том числе, для эксплуатации и обслуживания административных помещений - 400,53кв.м., помещений кафе - 150,79 кв.м., помещений игрового зала - 270,37 кв.м.

В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения арендатор вступает в права и обязанности по договору и дополнительному соглашению с 03.08.2007, срок действия договора и дополнительного соглашения для арендатора истекает 03.08.2014 (пункт 4 соглашения).

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения N 1/1 от 17.06.2009 к договору аренды общая площадь земельного участка, переданного арендатору, облагаемая арендной платой, составляет 821,7 кв.м., в том числе:

- за период с 03.08.2007 по 01.06.2008 - для эксплуатации и обслуживания административно-офисных помещений - 400,53кв.м., помещений кафе - 150,79 кв.м., помещений игрового зала - 270,37 кв.м.;

- за период с 02.06.2008 по 24.12.2008 - для эксплуатации и обслуживания административно-офисных помещений - 821,7 кв.м.;

- за период с 25.12.2008 - для эксплуатации и обслуживания административно-офисных помещений - 506,15 кв.м., нежилых помещений игрового зала 205,15 кв.м., нежилых помещений (кафе) - 110,40 кв.м.

Истец, полагая, что на стороне арендатора возникла задолженность по внесению арендной платы за пользование частью спорного земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что на стороне ООО "Клевер" имеется переплата по платежам за пользование частью земельного участка, а также из того, что ответчиком за рассматриваемый по делу период обязательства по уплате задолженности по арендным платежам и пени исполнены в полном объеме.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, суд апелляционной инстанции основывается на следующем.

Исходя из положений статей 1, 3, 65 Земельного кодекса Российской Федерации землепользование осуществляется с учетом принципа платности. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии с положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование земельным участком за плату осуществляется на основании договора аренды с внесением арендных платежей.

На основании статей 307, 309, 310, 314, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации в договорном обязательстве должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, а кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями, требованиями закона, иных правовых актов, в том числе в предусмотренный обязательством или законом срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим. За просрочку исполнения обязательства в договоре может быть установлена неустойка.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из материалов дела, истец предъявил ответчику требование о взыскании задолженности по внесению арендных платежей, исходя из площади земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания нежилых помещений ответчика площадью, указанной в договоре аренды.

Вместе с тем, согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права серии 70-АВ N 190333 от 12.08.2011, на основании решения единственного участника ООО "Клевер" N от 12.02.2011, нежилые помещения, общей площадью 1170,9 кв.м., расположенные на четвертом этаже здания по адресу: город Томск, улица Красноармейская, 114, условный номер у70:21:0:0:04066:46-3746, переданы в собственность физическому лицу - Здвижкову Александру Владимировичу.

В соответствии с частью 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка, занятого отчужденной недвижимостью.

Таким образом, учитывая совокупную площадь нежилых помещений, находящихся в собственности и долевой собственности ответчика с момента отчуждения нежилых помещений, общей площадью 1170,9 кв.м., физическому лицу, а также принимая во внимание, что арендуемая площадь земельного участка соответствует доле собственника объекта недвижимости, согласно положениям договора аренды, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что фактическая площадь земельного участка, арендуемого ответчиком в заявленном исковом периоде, составляет 152,03 кв.м. ((109,60 кв.м + 37,4 кв.м *359/1000 + 23,8 кв.м.*359/1000 + 157,9 кв.м.*61/1000 + 362,9 кв.м. *359/1000) * (2 825 кв.м. (общая площадь спорного земельного участка) / 5 015,3 кв.м. (общая площадь здания, расположенного по адресу: город Томск, улица Красноармейская, 114)) = 152,03 кв.м.).

Отклоняя довод апеллянта о том, что суд первой инстанции не обосновал выводы о размере площади нежилого помещения, принадлежащего ответчику - 152,03 кв.м., и, как следствие, не произвел расчета задолженности по оплате арендной платы за пользование земельным участком, исходя из установленного размера площади недвижимого имущества - 152, 03 кв.м., суд апелляционной инстанции обращает внимание, что фактически указание суда первой инстанции в тексте мотивировочной части на то, что ответчику в течение искового периода и на дату рассмотрения настоящего иска принадлежали нежилые помещения площадью 152,03 кв.м., является опечаткой, указанная площадь рассчитана в качестве облагаемой арендной платой части площади земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200024:0011, при этом, апелляционный суд, проверив расчеты суда первой инстанции, считает, что указанное обстоятельство не влияет на правильность выводов суда первой инстанции, изложенных в мотивировочной и резолютивной частях обжалуемого решения.

В связи с произведением реконструкции помещений, в результате которой была приостановлена деятельность арендатора по оказанию услуг по игровым видам спорта без денежного выигрыша и общественного питания, на основании пункта 6.2.16 договора аренды ответчик направил в адрес истца уведомление (исх.N 3 от 27.01.2014) об изменении вида деятельности с просьбой пересмотреть ставки арендной платы на время производства строительных работ.

Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Томска письмом (исх.N 1646 от 05.03.2014) отказал в пересмотре ставок арендной платы.

Арбитражный суд Томской области с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 5743/10 от 28.10.2010, поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии правовых оснований для применения с 27.01.2014 ставок арендной платы "для административно-офисных помещений" в размере 360 руб./кв.м ко всей площади земельного участка, облагаемого арендной платой для ответчика, на основании пункта 6.8 приложения N 1 к решению Думы города Томска N 965 от 19.08.2008 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск" в редакции от 27.01.2014.

Указанные обстоятельства сторонами спора в суде апелляционной инстанции не оспариваются.

Как следует из материалов дела, ответчик произвел перечисление задолженности по внесению арендной платы за 2013 год по договору аренды в размере 500 000 руб. Указанное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением N 1 от 30.01.2014.

Установив площадь облагаемой арендной платой части земельного участка, а также подлежащие применению ставки арендной платы, с учетом фактического использования объекта недвижимости, расположенного на арендованном земельном участке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком за рассматриваемый по делу период обязательства по уплате задолженности по арендным платежам и пени исполнены в полном объеме, следовательно, отсутствуют основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени.

На основании изложенного, проверив решение Арбитражного суда Томской области от 10.07.2015, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно является законным и обоснованным. Нарушений норм материального или процессуального права судом допущено не было, выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам на основании представленных в дело доказательств, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 10 июля 2015 года по делу N А67-7156/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

В.М. Сухотина Д.Г. Ярцев