Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2015 г. N 18АП-11744/15

г. Челябинск

16 октября 2015 г.

Дело N А76-451/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "УРАЛЬСКАЯ СКАЗКА" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2015 по делу N А76-451/2015 (судья Бесихина Т.Н.).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "УРАЛЬСКАЯ СКАЗКА" (далее - общество "СК "УРАЛЬСКАЯ СКАЗКА", общество, ответчик) о взыскании основного долга в размере 5 632 286 руб. 30 коп., пени в размере 613 919 руб. 17 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Евсеев Игорь Яковлевич (далее - предприниматель Евсеев И.Я., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2015 (резолютивная часть от 04.08.2015) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласилось общество "СК "УРАЛЬСКАЯ СКАЗКА" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований Комитета отказать.

Податель апелляционной жалобы полагает, что в силу норм ст.ст. 606, 611, 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) у ответчика отсутствует обязанность по оплате арендной платы в силу неисполнения истцом встречной обязанности по предоставлению в аренду имущества, соответствующего условиям договора. Земельный участок, являющийся объектом договора аренды, был предназначен для строительства жилого дома, однако возможности использования земельного участка по назначению у ответчика не имелось вследствие создания органом местного самоуправления необоснованных препятствий в выдаче разрешения на строительство и согласовании перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

От истца поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальному образованию - Трехгорный городской округ Челябинской области на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 74:42:0103005:674, площадью 10 807 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства жилого дома N 20 в микрорайоне N 5, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Трехгорный, ул. Уральская, д. 16 (свидетельство о государственной регистрации права серии 74АД 219942 от 25.07.2013, л.д. 37).

На основании протокола о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства жилого дома N 20 в микрорайоне 5 от 06.08.2013 (л.д. 29-35) между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Евсеевым И.Я. (арендатор) оформлен договор аренды N 56 от 19.08.2013 (л.д. 15-19).

В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из категории земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 74:42:0103005:674, площадью 10 807 кв.м, расположенный в Челябинской области, г. Трехгорный, ул. Уральская, 16, для строительства жилого дома N 20 в микрорайоне 5.

Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы за земельный участок в год составляет 6 229 650 руб.

Арендная плата вносится арендатором 1 раз в год единовременным платежом не позднее 31 августа каждого года (п. 2.2. договора).

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы платежа за каждый календарный день просрочки платежа.

Срок аренды участка установлен на 3 года (п. 8.1. договора).

Договор аренды N 56 от 19.08.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке 29.08.2013, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 19).

По акту приема-передачи земельного участка от 19.08.2013 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:42:0103005:674 площадью 10 807 кв.м (л.д. 20).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.11.2014 N 74-74-01/184/2014-76601 за арендатором 04.09.2014 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 1010 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:42:0103005:674 (л.д. 24-26).

23.09.2014 право собственности на указанный объект незавершенного строительства со степенью готовности 15%, зарегистрировано за обществом "СК "УРАЛЬСКАЯ СКАЗКА", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АЕ 021458 (л.д. 36).

Соглашением N 1 от 11.11.2014 в договор аренды N 56 от 19.08.2013 внесены изменения, произведена замена арендатора с Евсеева И.Я. на общество "СК "УРАЛЬСКАЯ СКАЗКА" (л.д. 22-23).

Данное соглашение зарегистрировано 10.12.2014, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 23).

Ссылаясь на то, что с момента возникновения у общества права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды N 56 от 19.08.2013, обществом не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 23.09.2014 по 18.08.2015, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Признавая обоснованными требования истца, суд пришел к выводу о том, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по заключенному договору аренды земельного участка.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, здесь и далее - в ранее действовавшей редакции) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

На основании п.п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и предпринимателем Евсеевым И.Я. (арендатор) оформлен договор аренды N 56 от 19.08.2013 земельного участка с кадастровым номером 74:42:0103005:674, площадью 10 807 кв.м, расположенного в Челябинской области, г. Трехгорный, ул. Уральская, 16, для строительства жилого дома N 20 в микрорайоне 5 (л.д. 15-19).

Действительность и заключенность указанного договора лицами, участвующими в деле, не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Договор аренды заключен на основании протокола от 06.08.2013 (л.д. 29-35) по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства жилого дома N 20 в микрорайоне 5, что соответствует требованиям ст.ст. 30, 30.1, 38 ЗК РФ, а также зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 19).

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По смыслу указанной правовой нормы обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом изложенных правовых норм и разъяснений, а также с учетом того, что с 23.09.2014 общество "СК "УРАЛЬСКАЯ СКАЗКА" стало собственником ранее принадлежащего третьему лицу объекта незавершенного строительства площадью 1010 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:42:0103005:674 (л.д. 24-26, 36), арбитражный апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что с указанной даты обязанность по оплате арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды N 56 от 19.08.2013, возникла у ответчика.

На основании п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В то же время, по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Поскольку в рассматриваемом случае размер арендной платы определен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, арендная плата в данном случае не является регулируемой ценой.

В обоснование заявленных исковых требований Комитет сослался на ненадлежащее исполнение обществом обязательств арендатора по договору аренды N 56 от 19.08.2013 и наличие за период с 23.09.2014 по 18.08.2015 задолженности по арендной плате в размере 5 632 286,3 руб.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств обществом в дело не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца в части взыскания с ответчика суммы основного долга.

Возражений относительно порядка начисления арендной платы по договору аренды N 56 от 19.08.2013 ответчиком суду представлено не было.

Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика обязанности по оплате арендной платы за земельный участок в силу неисполнения истцом встречной обязанности по предоставлению в аренду имущества, соответствующего условиям договора, апелляционная коллегия находит необоснованными, поскольку они не соответствуют фактическими обстоятельствам дела и противоречат положениям п. 1 ст. 423, ст.ст. 606, 614 ГК РФ.

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:42:0103005:674, а соответственно и обязанность по оплате арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды N 56 от 19.08.2013, возникла у ответчика с момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 1010 кв.м, расположенный на данном земельном участке. При этом, ответчиком суду в порядке ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ не представлены доказательства того, что с момента возникновения у него в силу закона обязательственных прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:42:0103005:674 у него возникли препятствия в пользовании участком, вызванные действиями (бездействием) арендодателя.

Обществом "СК "УРАЛЬСКАЯ СКАЗКА" документально не подтверждено, что органом местного самоуправления были созданы необоснованные препятствия в выдаче разрешения на строительство, о чем указывает апеллянт в жалобе, равно как и доказательства обращения общества в орган местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство, что исключает возможность оценки судом данных доводов на предмет их достоверности (ст.ст. 10, 71 АПК РФ).

Ссылки апеллянта на уклонение Комитета от согласования перехода прав и обязанностей арендатора от третьего лица к ответчику по договору аренды земельного участка отклоняются апелляционной коллегией, поскольку на основании п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" с момента возникновения у общества права собственности на объект незавершенного строительства площадью 1010 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:42:0103005:674, у ответчика в силу закона возникли права и обязанности арендатора на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего арендатора по договору аренды N 56 от 19.08.2013, вне зависимости от оформления дополнительных соглашений, а, следовательно, названные апеллянтом действия не могли повлиять на права ответчика как арендатора земельного участка.

При таких обстоятельствах доводы апеллянта об отсутствии у него обязанности по оплате арендной платы до оформления соглашения N 1 от 11.11.2014 и его государственной регистрации противоречат нормам материального права.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

В пункте 5.2 договора аренды N 56 от 19.08.2013 стороны соблюли письменную форму соглашения о договорной неустойке, установив, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы платежа за каждый календарный день просрочки платежа.

Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды и в порядке ст. 333 ГК РФ не было заявлено в суде первой инстанции о чрезмерности договорной неустойки, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика пени в заявленном истцом размере.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2015 по делу N А76-451/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "УРАЛЬСКАЯ СКАЗКА" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.В. Пивоварова