Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2015 г. N 18АП-8855/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10 февраля 2016 г. N Ф09-10012/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

20 октября 2015 г.

Дело N А76-20966/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Забутыриной Л.В.,

судей Скобелкина А.П., Хоронеко М.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Седухиной И.Л.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Киселева Сергея Сергеевича, Бутова Павла Евгеньевича, Валова Василия Анатольевича на определение Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2015 по делу N А76-20966/2011 об отказе в удовлетворении заявления о признании торгов по продаже имущества недействительными (судья Калина И.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Киселева Сергея Сергеевича - Лазарева Е.А. (паспорт, доверенность 74 АА 2029948 от 30.03.2015);

Бутова Павла Евгеньевича, Валова Василия Анатольевича - Кайряк Ю.А. (паспорт, доверенность 74 АА 2029586 от 28.01.2015),

общества с ограниченной ответственностью "Правовые и управленческие технологии" - Кочетов А.В. (паспорт, доверенность от 30.01.2015),

конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Киселева Сергея Сергеевича Тумбасова Павла Дмитриевича - Кочетов А.В. (паспорт, доверенность от 08.04.2015),

Семенова Георгия Владимировича - Кочетов А.В. (паспорт, доверенность от 30.01.2015).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 13.12.2011 возбуждено производство по делу о банкротстве индивидуального предпринимателя Киселева Сергея Сергеевича (ОГРНИП 304744406900019, ИНН 744403332353, далее - должник).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2012 (резолютивная часть от 04.07.2012) должник признан банкротом; в отношении его имущества открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим должника утвержден Тумбасов Павел Дмитриевич (далее - конкурсный управляющий), член некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Южный Урал".

Информационное сообщение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликованы в официальном издании "Коммерсантъ" N 133 от 21.07.2012.

Кредиторы - Бутов Павел Евгеньевич и Валов Василий Анатольевич обратились в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением (вх. N 52147 от 23.12.2014, с учетом уточнений от 09.02.2015 (вх. N 4639), принятых судом 03.04.2015, определение суда - т.2, л.д. 55-57) о признании недействительными торгов по продаже имущества должника в составе:

- Лот N 1 публичного предложения N 338205. Квартира, назначение жилое, общей площадью 82,7 кв.м., этаж 1, кв. 11, начальная цена лота 1 620 000 рублей,

- Лот N 2, квартира, назначение жилое, общей площадью 81,6 кв.м., этаж 1, кв. 12, начальная цена лота 1 598 400 рублей,

- Лот N 3 публичного предложения N 338205: квартира, назначение жилое, общей площадью 81,8 кв.м., этаж 1, кв. 13, начальная цена лота 1 602 000 рублей,

- Лот N 4 публичного предложения N 338205: квартира, назначение жилое, общей площадью 82,8 кв.м., этаж 1, кв. 14, начальная цена: 1 608 300 рублей, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский р-н, д. Кусимово, ул. Тагира Кусимова, д. 2в., оформленных протоколами N 1, 3, 4 от 18.05.2014 организатора торгов - общества с ограниченной ответственностью "Правовые и управленческие технологии" (далее - общество "Правовые и управленческие технологии") о результатах проведения открытых торгов посредством публичного предложения N 338205;

- договоров купли-продажи недвижимого имущества N Л-01/КП от 20.05.2014, N Л-03/КП от 20.05.2014, N Л-04/КП от 20.05.2014, заключенных с Семеновым Георгием Владимировичем по результатам проведения открытых торгов посредством публичного предложения N338205 (т. 1, л.д. 11-16, 134-137; т. 3, л.д. 13-16).

Определением суда от 24.12.2014 заявление принято к производству суда, назначено судебное заседание.

Определениями суда от 10.02.2015, от 29.04.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Павлов Илья Геннадьевич, Бурков Дмитрий Валерьевич, Горбунов Михаил Михайлович, открытое акционерное общество "Уральский транспортный банк" (далее - общество "Уральский транспортный банк", банк), Чернобровин Алексей Николаевич (далее также - третьи лица) (т. 1, л.д. 150-152; т. 2, л.д. 109-112).

Определением суда от 29.04.2015 Горбунов М.М. привлечен в качестве соответчика, исключен из числа третьих лиц (т. 2, л.д.109-112).

Определением суда от 03.06.2015 Горбунов М.М. привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, по лотам N N 1, 3, 4 (т. 3, л.д.76-78).

Определением суда от 03.04.2015 по ходатайствам кредиторов Бутова П.Е. и Валова В.А., и должника, в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объединены в одно производство заявления кредиторов Бутова П.Е. и Валова В.А., и должника о признании торгов недействительными (т. 2, л.д. 55-57).

В своем заявлении должник просил признать недействительными торги по лотам N N 1, 2, 3, 4, и договоры купли-продажи от 20.05.2014 (т. 2, л.д. 88-90; т. 3, л.д. 4-6, 17-20).

Определением от 01.07.2015 (резолютивная часть от 17.06.2015) в удовлетворении требований отказано (т.3, л.д. 99-113).

С определением суда от 01.07.2015 не согласились кредиторы Бутов П.Е. и Валов В.А., а также должник, обратившись с самостоятельными апелляционными жалобами.

Должник просит определение суда от 01.07.2015 отменить, и вынести новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (с учетом принятых дополнений к жалобе), ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Как указал должник, в оспариваемом определении суд пришел к выводу о том, что земельный участок под спорными объектами недвижимости является правом общей долевой собственности на данный земельный участок собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Одновременно суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 02:01:121501:270 площадью 2299 кв.м. принадлежит на праве собственности должнику. Данные выводы суда, по мнению заявителя, противоречат друг другу. Общей долевой собственности на земельный участок, на котором находятся спорные квартиры, возникнуть не может, так как на нем находятся еще 10 отдельно стоящих квартир. В связи с этим земельный участок, принадлежащий должнику, не может входить в состав общего имущества, поскольку оба "многоквартирных дома" являются самостоятельными объектами, которые находятся на едином земельном участке. На этом же земельном участке находится и автостоянка, что также не дает возможность признать наличие общей долевой собственности на земельный участок.

Кроме того, по мнению должника, вывод суда об общей долевой на земельный участок собственности собственников спорных квартир противоречит статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Фактически суд и ответчики лишили должника земельного участка, бесплатно передав его в общую долевую собственность, основываясь на выводах оценщика, который выйдя за рамки прав оценщика, пришел к выводу, что земельный участок не подлежит оценке как объект права. Данный принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов не устанавливает, что в рыночную стоимость жилых квартир стоимость земельного участка уже входит. Спорные квартиры занимают не весь земельный участок. На этом земельном участке имеются другие объекты недвижимости. Конкретно под этот "многоквартирный дом", в котором находятся спорные квартиры, земельный участок не выделен, поэтому говорить о единстве всего земельного участка и конкретных квартир нельзя. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов распространяется только на земельные участки, находящиеся под самим объектом недвижимости. Однако от этого земельный участок не перестает быть объектом права и без каких-либо ограничений может быть оценен отдельно от стоящего на нем объекта недвижимости. Кроме того, как объект права земельный участок с находящимися на нем объектами недвижимости был оценен в договоре залога, заключенном между должником и обществом "Уральский транспортный банк". Следовательно, вывод суда о том, что рыночная стоимость земельного участка определена в отчете N 0441/2012 от 30.11.2012 является необоснованной и противоречащей статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В дополнениях к жалобе должник отметил, что ответчиками (обществом "Правовые и управленческие технологии" и конкурсным управляющим) допущены нарушения правил проведения торгов в виде некорректного определения предмета торгов. Судом не принят довод о том, что в извещении от 15.02.2014, опубликованном в издании "Коммерсант" обществом "Правовые и управленческие технологии" на торги посредством публичного предложения были выставлены 4 квартиры, принадлежащие должнику, и находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д.Кусимово, ул. Тагира Кусимова, д.2, но в договорах купли-продажи недвижимого имущества, заключенных с ответчиком Семеновым Г.В. по результатам торгов указан другой адрес квартир: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д.Кусимово, ул. Тагира Кусимова, д.2в. Такой же адрес (как и в договорах) указан в свидетельствах о государственной регистрации права на квартиры, выставленные на торги. Таким образом, ответчики осуществили продажу квартир, находящихся по одному адресу, а заключили договоры купли-продажи на квартиры, находящиеся по другому адресу, которые на торги не выставлялись. Кроме того, извещение в издании "Коммерсант" не содержит сведений о земельном участке, на котором расположены квартиры, предлагаемые к продаже.

По мнению подателя жалобы, суд необоснованно отклонил ходатайство о назначении экспертизы по определению возможности раздела земельного участка, принадлежащего должнику. Продажа спорных квартир на торгах посредством публичного предложения без земельного участка привела к занижению стоимости продаваемого с торгов имущества и нарушению прав должника. Земельный участок не может быть продан полностью, так как на нем помимо продаваемых квартир находятся еще 10 квартир, то он должен быть разделен на несколько земельных участков, и оцениваться должен именно новый сформированный участок.

Бутов П.Е. и Валов В.А. просят определение суда от 01.07.2015 отменить, и принять новый судебный акт (с учетом принятых дополнений к жалобе), ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Заявители жалобы указали, что суд не дал оценки нарушению правил проведения торгов, установленных пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так извещение не содержит сведения о времени, месте, форме торгов; предмет торгов определен некорректно (адрес в извещении о месте расположении имущества указан неверно); нарушен порядок информирования о предмете торгов, поскольку извещение о торгах не содержало информации о характеризующих данных объектов, сведения о правах на земельный участок, на которых располагаются объекты, предлагаемые к продаже.

Податели жалобы не согласны с выводом суда о том, что земельный участок фактически перешел в долевую собственность к покупателю, поскольку не соответствует норме закона, приобретенные истцом помещения могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком, на котором они расположены. Выставляя на торги только объекты недвижимости в виде квартир, конкурсный управляющий не установил: возможен ли раздел земельного участка, принадлежащего должнику; возможно ли образование нескольких земельных участков в границах, допускающих нормальную эксплуатацию каждого из объектов. При этом, конкурсный управляющий злоупотребляя правом, зная о том, что и продаваемые квартиры должника и земельный участок под ними принадлежат одному лицу, что для каждого объекта в виде квартир предполагалось выделение земельного участка для эксплуатации, организовал торги по продаже квартир без выдела соответствующего земельного участка, соответственно уменьшив реальную стоимость продаваемого имущества.

В дополнениях к жалобе Бутов П.Е. и Валов В.А. отметили, что реализация квартир в отсутствие сведений и документов, подтверждающих право на земельный участок, на котором расположен малоквартирный одноэтажный дом и документов о формировании под данным домом земельного участка в соответствии с действующим законодательством, свидетельствует о нарушении порядка проведения торгов, а договор, заключенный с Семеновым Г.В. не отвечает требованиям статей 552, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебное разбирательство, назначенное в суде апелляционной инстанции на 16.09.2015, откладывалось для представления дополнительных пояснений и доказательств в целях установления значимых для дела обстоятельств.

Дополнительно представленные лицами, участвующими в деле, пояснения и доказательства приобщены к материалам дела в порядке, предусмотренном статьями 65, 66, 81, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации определением Заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в судебном составе произведена замена судьи Серковой З.Н. в связи с прекращением полномочий на судью Скобелкина А.П. Рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании представители подателей жалобы доводы последних поддержали в полном объеме.

Представители конкурсного управляющего, покупателя и организатора торгов указали на отсутствие оснований для удовлетворения жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились, представителей не направили.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 02:01:121501:270, площадью 2299 кв.м., принадлежит Киселеву Сергею Сергеевичу на праве собственности, дата государственной регистрации 06.04.2009, вид пользования "для ведения личного подсобного хозяйства" (выписка из ЕГРП от 23.04.2015 - т. 2, л.д. 92-93).

Решением Абзелиловского районного суда Республики Башкортостан от 15.04.2010 по заявлению прокурора изменен вид пользования земельного участка с кадастровым номером 02:01:121501:270, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д. Кусимово, ул. Т.Кусимова, 2в, с "для ведения личного подсобного хозяйства" на "для строительства многоквартирных жилых домов" (т. 2, л.д. 22-23).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2012 по делу о банкротстве должника признаны обоснованными требования общества "Уральский транспортный банк" и установленными в третью очередь реестра требований кредиторов должника в размере 10 023 824 рублей, как обеспеченные залогом имущества должника по договору N 145/1-091/МБМ от 30.03.2009 (квартиры N N 11-14, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д. Кусимово, ул. Т.Кусимова, 2в).

Начальная стоимость квартир имущества определена на основании отчета N 0441/2012 от 30.11.2012 (приложение N 1), согласно которому стоимость квартир составила: N 11 - 1 800 000 рублей, N 12 - 1 776 000 рублей, N 13 - 1 780 000 рублей, N 14 - 1 787 000 рублей. Отчет об оценке N 0441/2012 от 30.11.2012 размещен организатором торгов по адресу: www.b2b-center.ru (т. 3, л.д. 67- 69, 87-88).

Начальная стоимость имущества утверждена определением суда от 24.05.2013 по делу о банкротстве должника, в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле о банкротстве (определение суда размещено на официальном сайте арбитражного суда).

Общество "Правовые и управленческие технологии" являлось организатором торгов по продаже имущества должника.

Порядок продажи имущества должника утвержден залоговым кредитором, в соответствии с которым имущество сформировано по лотам: лот N 1 - квартира 11, общей площадью 82,7 кв.м., этаж 1; лот N 2 - квартира 12, общей площадью 81,6 кв.м., этаж 1; лот N 3 - квартира 13, общей площадью 81,8 кв.м., этаж 1; лот N 4 - квартира 14, общей площадью 82,8 кв.м., этаж 1.

Первые и повторные торги, проводимые в августе и ноябре 2013 года, признаны несостоявшимися.

15.02.2014 размещено сообщение о проведении торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения (т. 1, л.д. 23-24).

Как следует из представленной в материалы дела публикации от 15.02.2014 N 66030142769, имущество выставлено на продажу посредством публичного предложения, торги проводятся в электронной форме на сайте электронной площадки "В2В-Сеnter" (адрес в интернете: www.b2b-center.ru), прием заявок на участие в торгах по лотам N N 1, 2, 3, 4 осуществляется по адресу: www.b2b-center.ru с даты выхода информационного сообщения, указана также информация о предмете торгов, периоде проведения торгов (т. 1 л.д. 23-24).

Согласно сообщению на торги выставлено 4 лота (квартиры жилого назначения, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский р-н, д. Кусимово, ул. Тагира Кусимова, д. 2в), в том числе:

- лот N 1 по начальной цене - 1 620 000 рублей;

- лот N 2 - 1 598 400 рублей;

- лот N 3 - 1 602 000 рублей;

- лот N 4 - 1 608 300 рублей.

Согласно сообщению сумма задатка составляет 10 % от стоимости лота, соответствующей определенному периоду подачи заявки.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации, техническим паспортам, реализуемые объекты недвижимости в составе лотов являются квартирами (т. 3, л.д. 22-39).

По лоту N 1 поступило 5 заявок: заявка Павлова И.Г. 14.05.2014 - не допущена к торгам (не поступление задатка); заявка Горбунова М.М. 15.05.2014 - заявка не допущена к торгам (не поступление задатка); заявка Семенова Г.В. 16.05.2014 в 00:10:06, допущена к торгам; заявка Санникова М.И. 16.05.2014 в 00:38:38, допуск не оформлен; заявка Устюжина С.А. 16.05.2014 в 07:05:56, допуск не оформлен (т. 1, л.д. 25-26).

По лоту N 2 поступило 2 заявки: заявка Горбунова М.М. 15.05.2014, допущена к торгам; заявка Павлова И.Г. 15.05.2014, не рассматривалась (т.2, л.д.24, 40).

По лоту N 3 поступило 5 заявок: заявка Буркова Д.В. 18.04.2014, не допущена к торгам; заявка Горбунова М.М. 15.05.2014, не допущена к торгам (не поступление задатка); заявка Павлова И.Г. 15.05.2014, не допущена к торгам

(не поступление задатка); заявка Семенова Г.В. 16.05.2014 в 00:10:31, допущена к торгам; заявка Санникова М.И. 16.05.2014 в 00:46:16, допуск не оформлен (т. 1, л.д. 27-28).

По лоту N 4 поступило 5 заявок: заявка Горбунова М.М. 15.05.2014, не допущена к торгам (не поступление задатка); заявка Павлова И.Г. 15.05.2014, не допущена к торгам (не поступление задатка); заявка Семенова Г.В. 16.05.2014 в 00:10:59, допущена к торгам; заявка Санникова М.И. 16.05.2014 в 00:47:16, допуск не оформлен; заявка Устюжина С.А. 16.05.2014 в 07:04:09, допуск не оформлен (т. 1, л.д. 30-31).

Согласно протоколам о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника, победителем по продаже имущества посредством публичного предложения по лотам N N 1, 3, 4 признан Семенов Г.В., по лоту N 2 Горбунов М.М. (т. 1, л.д. 38-44). На момент рассмотрения заявок задатки от Семенова Г.В., Горбунова М.М. поступили на счет организатора торгов.

В отношении остальных участников организатором торгов не оформлен допуск.

С участником торгов (победителем) Семеновым Г.В. подписаны договоры купли-продажи от 20.05.2014 (т. 1, л.д. 45-53).

Полагая, что организатором торгов неправомерно были не допущены заявки Павлова И.Г. по лоту N 1, Буркова Д.В. по лоту N 3, поскольку заявки от указанных лиц поступили раньше, чем от победителя торгов (один из доводов), ссылаясь на ненадлежащее извещение о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, не указание сведений о правах на земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимого имущества, проведение оценки стоимости квартир без учета стоимости имущественных прав на земельные участки, заниженную рыночную стоимость объектов недвижимости, заявители обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заявители в подтверждение стоимости представили справку о рыночной стоимости спорных объектов, по состоянию на апрель 2015 года, согласно которой стоимость одного объекта недвижимости с земельным участком составила 2 314 000 рублей (т. 3, л.д. 57-59); выписку из отчета N 37-2010-О, по состоянию на 05.12.2010, согласно которому стоимость спорных объектов составила от 1 810 000 рублей до 2 110 000 рублей, стоимость отдельно земельного участка - 1 475 000 рублей (т. 3, л.д. 47).

Ответчик представил письменные пояснения и подробную таблицу с указанием даты и времени подачи заявок, поступления задатка (т. 2, л.д.13-15, 24).

В ходе судебного разбирательства должник заявил ходатайство от 28.04.2015 о назначении экспертизы в отношении следующих вопросов: возможен ли раздел земельного участка, принадлежащего должнику и образование из него земельных участков в границах, допускающих нормальную эксплуатацию каждой из квартир в отдельности; какова разница в стоимости имущества в случае его реализации единым целым (квартира и земельный участок) и раздельно (т. 2, л.д. 87).

Судом ходатайство о назначении экспертизы по указанным вопросам отклонено, поскольку стоимость спорных объектов уже была предметом рассмотрения при утверждении начальной стоимости объектов, определение суда 24.05.2013 вступило в законную силу, а вопрос о возможности раздела земельного участка не является предметом рассмотрения настоящего заявления и обстоятельством, подлежащим установлению.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что допущенное нарушение в отношении допуска заявки лица, которым не внесен задаток на момент подачи заявки, является незначительным, и не оказало влияния на результат торгов, учитывая, что задаток от иных лиц, которым отказано в допуске не внесен, нарушений в данном случае прав конкретных лиц (кредиторов Бутова П.Е. и Валова В.А., должника) материалы дела не содержат. Суд, проанализировав сообщение о торгах, отклонил довод о нарушении правил торгов в части ненадлежащего извещения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, как не подтвержденный материалами дела. Суд посчитал, что право на земельный участок под спорными объектами недвижимости является правом общей долевой собственности на данный земельный участок собственников квартир в многоквартирном жилом доме; начальная цена имущества определена на основании отчета об оценке и утверждена судом, а стоимость земельного участка входит в рыночную стоимость жилых квартир. Суд пришел к выводу, что заявители не представили доказательств нарушения закона при проведении торгов, а также их прав, которые были бы восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Оснований для отмены судебного акта не имеется в силу следующего.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при признании торгов недействительными надлежит установить факт нарушения порядка проведения торгов. Оценка поданных заявок и определение лучших предложенных условий не входят в компетенцию суда. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной по результатам торгов сделки.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5 информационного письма от 22.12.2005 N 101).

Таким образом, обращаясь с подобным иском, истец должен доказать, что отчуждение имущества должника посредством торгов проведено с существенным нарушением законодательства, вследствие чего победитель определен неверно, что привело к нарушению прав истца. Такое нарушение прав не может иметь предположительный характер.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона (пункт 3 статьи 139 Закона о банкротстве).

В силу абзаца 5 части 4 статьи 139 Закона о банкротстве победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.

Относительно нарушений правил проведения торгов в части ненадлежащего извещения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как следует из представленной в материалы дела публикации от 15.02.2014 N 66030142769, имущество выставлено на продажу посредством публичного предложения, торги проводятся в электронной форме на сайте электронной площадки "В2В-Сеnter" (адрес в интернете: www.b2b-center.ru), прием заявок на участие в торгах по лотам NN 1, 2, 3, 4 осуществляется по адресу: www.b2b-center.ru с даты выхода информационного сообщения, указана также информация о предмете торгов, периоде проведения торгов (т. 1, л.д. 23-24).

Заявителями не учтено, что описание объектов недвижимости было размещено организатором торгов на электронной площадке посредством выгрузки на нее отчета об оценке N 0441/2012 от 30.11.2012. Данный отчет содержал описание каждой квартиры, ее технические характеристики, надлежащий адрес их нахождения, расположения на конкретном земельном участке. В документации и сообщениях о торгах, размещенных на электронной площадке и ЕФРС о банкротстве, прикладывались типовые формы договоров купли-продажи каждого лота.

Таким образом, доводы в указанной части противоречат фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Материалами дела не подтверждено, что информация, указанная в сообщении, недостаточна и воспрепятствовала участию в проведении торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из статьи 1 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) следует, что Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 01.03.2005.

Согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

В силу части 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.

На спорном земельном участке расположено несколько объектов недвижимого имущества, в том числе иной многоквартирный дом, квартиры в котором принадлежат другим лицам (не должнику, приобретены в 2010-2014 годах).

Учитывая приведенные нормы, характер имущества, следует признать покупателям спорных лотов перешли права на земельный участок, занятый приобретенной недвижимостью и необходимый для ее использования. Новые собственники самостоятельно будут определять дальнейшую судьбу земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, наличие зарегистрированного в 2009 году за должником права собственности на земельный участок правового значения не имеет. Кроме того, по пояснениям конкурсного управляющего земельный участок не входит в конкурсную массу должника.

Доводы заявителей о том, что фактически оценка стоимости квартир производилась без учета стоимости имущественных прав на земельные участки, в связи с чем, рыночная стоимость объектов недвижимости занижена; о том, что конкурсный управляющий, злоупотребляя правом, зная о том, что и продаваемые квартиры должника и земельный участок под ними принадлежат одному лицу, что для каждого объекта в виде квартир предполагалось выделение земельного участка для эксплуатации, организовал торги по продаже квартир без выдела соответствующего земельного участка, соответственно уменьшив реальную стоимость продаваемого имущества, не принимаются судом апелляционной инстанции как противоречащие материалам дела.

Начальная цена продажи определена судом на основании отчета об оценке, достоверность величины рыночной стоимости объектов недвижимости, включающей стоимость земельного участка, определенной оценщиком в установленном порядке не оспорена и не опровергнута, а судебный акт не отменен, не изменен, не пересмотрен, следовательно, обязателен к исполнению всеми в силу положений статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе для должника, кредиторов и конкурсного управляющего. Последующая цена на торгах путем публичного предложения определена, исходя из цены, ранее установленной судом. Следовательно, доводы в указанной части направлены на пересмотр судебного акта, вступившего в законную силу, способом, не предусмотренным действующим законодательством. Должник и кредиторы, являясь лицами, участвующими в деле, имели возможность представить свои возражения при утверждении начальной продажной цены судом, в отсутствие таковых самостоятельно несут риск наступления неблагоприятных последствий. Следовательно, представленные документы в обоснование стоимости не могут быть приняты во внимание в опровержение фактов, установленных судом.

Учитывая, что цена лотов включала стоимость земельного участка отсутствие в публикации сообщения об отчуждении квартиры одновременно с правами на земельный участок правового значения не имеет.

Заявителем жалобы не учтено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагаются. Доказательств злоупотребления правом не имеется (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства от должника поступило ходатайство от 28.04.2015 о назначении экспертизы в отношении следующих вопросов: возможен ли раздел земельного участка, принадлежащего должнику и образование из него земельных участков в границах, допускающих нормальную эксплуатацию каждой из квартир в отдельности; какова разница в стоимости имущества в случае его реализации единым целым (квартира и земельный участок) и раздельно (т. 2, л.д. 87).

Судом первой инстанции правомерно отклонено ходатайство о назначении экспертизы, поскольку стоимость спорных объектов уже была предметом рассмотрения при утверждении начальной стоимости объектов, определение суда 24.05.2013 вступило в законную силу, а вопрос о возможности раздела земельного участка не является предметом рассмотрения настоящего заявления и обстоятельством, подлежащим установлению. По этим же основаниям оно отклонено и судом апелляционной инстанции.

Довод заявителей в части указания в публикации неверного адреса спорных квартир, а именно, Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д. Кусимово, ул. Т.Кусимова, дом 2, тогда как, в договорах купли-продажи указан дом 2в, в связи с чем, торги проведены в отношении иных объектов недвижимости, судом не принимается.

Должником представлена справка сельского поселения Ташбулатовского сельсовета муниципального района Абзелиловского района Республики Башкортостан от 23.04.2015, согласно которой в д. Кусимово имеются объекты капитального строительства, находящиеся по адресу д. Кусимово, дом 2, дом 2г, дом 2д (т. 2, л.д. 91). Более того, в представленной заявителями справке о рыночной стоимости также указан адрес "дом 2", а не "2в" (т. 3, л.д. 57), а в отчете N 37-2010-О указан адрес "дом 2в" (т. 3, л.д. 47).

Указание в сообщении о торгах названного адреса месторасположения объектов не повлияло на результаты торгов (доказательств обратного не имеется).

Заявителями не учтено, что описание объектов недвижимости было размещено организатором торгов на электронной площадке посредством выгрузки на нее отчета об оценке N 0441/2012 от 30.11.2012. Данный отчет содержал описание каждой квартиры, ее технические характеристики, надлежащий адрес их нахождения: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д. Кусимово, ул. Т.Кусимова, дом 2в. В документации и сообщениях о торгах, размещенных на электронной площадке и ЕФРС о банкротстве, прикладывались типовые формы договоров купли-продажи каждого лота, в которых тоже был указан правильный адрес объектов.

Потенциальные участники торгов не были введены в заблуждение при указании адреса, что подтверждается наличием поданных заявок на участие в торгах.

Нарушений проведения торгов, которые могли бы повлиять на результаты торгов, в рассматриваемом случае не установлено.

Заявители не представили доказательств нарушения закона при проведении торгов, а также их прав, которые были бы восстановлены в случае признания торгов недействительными (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При названных обстоятельствах определение арбитражного суда первой инстанции отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку оснований для удовлетворения жалоб не имеется, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей (квитанции от 06.07.2015, 12.08.2015) за их рассмотрение относятся на заявителей в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации.

Руководствуясь статьями 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2015 по делу N А76-20966/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Киселева Сергея Сергеевича, Бутова Павла Евгеньевича, Валова Василия Анатольевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Председательствующий судья

Л.В. Забутырина

Судьи

А.П. Скобелкин М.Н. Хоронеко