Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2015 г. N 12АП-8693/15

г. Саратов

29 октября 2015 г.

Дело N А12-11102/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "28" октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "29" октября 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Барышниковой В.А.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Эверест" - Семенько С.Д. по доверенности от 26.10.2015,

представителя Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Ребровой Л.Ю. по доверенности от 18.06.2015 N 150,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А12-11102/2015

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (ИНН 3447027015, ОГРН 1083461002965) о расторжении договора аренды, третье лицо: комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате в размере 320 052 руб. 90 коп., пени в размере 135 541 руб. 10 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму долга и неустойки с момента вступления судебного акта в законную силу до исполнения по ставке рефинансирования Банка России, действующей в момент исполнения судебного акта.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил об увеличении суммы задолженности до 1 198 060 руб. 92 коп., пени до 411 995 руб. 40 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области суда от 9 июля 2015 года по делу N А12-11102/2015 исковые требования удовлетворены частично: с общества с ограниченной ответственностью "Эверест" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взыскана задолженность по арендной плате в размере 76 998 руб. 76 коп., пени в размере 57 225 руб., проценты на взыскиваемую сумму по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день исполнения судебного акта.

В части требования о расторжении договора аренды земельного участка оставлено без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С общества с ограниченной ответственностью "Эверест" в доход федерального бюджета РФ взыскана госпошлина в размере 2 771 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства дела, на дату обращения истца в суд с настоящим иском истек, установленный пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации 3-годичный разумный срок на освоение земельного участка в соответствии с его целевым использованием, в адрес ответчика было направлено уведомление от 14.01.2015 N 21-17/358 о расторжении договора аренды от 31.05.2010 N 9260, таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, оснований для перерасчета арендной платы по спорному договору, начиная с 01.01.2014, исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, у суда не имелось.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2015 года суд перешел к рассмотрению дела N А12-11102/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды земельного участка.

Законность и обоснованность решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы истца в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды земельного участка, а исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - удовлетворению в указанной части, а в остальной части решение следует оставить без изменения в силу следующего.

Как установлено материалами дела, между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Управляющая компания "Недвижимость и Консалтинг" (Арендатор) заключен договор от 31.05.2010 N 9260 аренды земельного участка, с кадастровым номером 34:34:02 00 99:69, площадью 2 960 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. 2-я Горная. 20а, для строительства капитального объекта - административного здания.

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской является правопреемником Арендодателя, а ООО "Эверест" Арендатора.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату.

Согласно п. 2.6. договора, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными частями не позднее 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N13 от 25.01.2013 г. "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N73 от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.06.2014 г. по делу А12-7276/2014 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:02 00 99:69 равной его рыночной стоимости в размере 6 406 679 руб.

Согласно ст. 24.20 Закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закона) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Положения данной статьи (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22 июля 2014 года, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на вышеуказанную дату (статья 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ).

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку решение об оспаривании кадастровой стоимости вступило в законную силу после 22 июля 2014 года, следовательно новый размер стоимости земельного участка, и новый размер арендной платы подлежит применению с 1 января 2014 года, а не с момента вынесения решения.

При таких обстоятельствах, с учетом произведенных платежей, задолженность за период с 01.11.2013 г. по 31.01.2015 г. составит 76 998 руб. 76 коп.

В остальной части требование о взыскании задолженности удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 12.2. указанного выше договора, стороны предусмотрели взыскание неустойки с арендатора в размере 0,1% с суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленного истцом уточненного расчета, ответчику начислена пеня за просрочку платежей с 11.11.2003 г. по 31.01.2015 г. в размере 411 995 руб. 40 коп.

С таким расчетом и его обоснованием суд первой инстанции обоснованно не согласился.

При проверке расчета неустойки, с учетом применения, методики определения размера арендной платы на 2014 г., судом первой инстанции правомерно установлено, что неустойка за период с 11.11.2013 г. по 31.01.2015 г. составит 76 300 руб. 14 коп.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 г. N81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В обоснование заявленного ходатайства о снижении размера неустойки ответчиком заявлено, что штрафная санкция в виде 0,1% в день явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Учитывая компенсационную природу неустойки, а также явную несоразмерность взыскиваемой пени последствиям нарушения обязательства (размеру обязательства и периоду просрочки), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что имеются основания для удовлетворения ходатайства ответчика, применения п.1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшения неустойки до 57 225 руб.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец считает, что ответчиком условия договора в части использования земельного участка исполняются ненадлежащим образом, в результате чего земельный участок не имеет ограждения, свободен от строений и сооружений, в качестве строительной площадки не используется, признаки подготовительных работ к освоению земельного участка отсутствуют.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствие со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания для прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя помимо общих оснований, предусмотренных пунктом 1 этой же статьи.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований для прекращения аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Из материалов дела следует, что на дату обращения с настоящим иском истек 3-летний срок (с момента предоставления рассматриваемого земельного участка в аренду) на освоение земельного участка в соответствии с его целевым использованием.

С обращением о выдаче разрешения на строительство объекта ответчик обратился в Администрацию Волгограда уже после обращения истца в суд.

Согласно представленному истцом в апелляционный суд письму от 27.05.2015, Администрация Волгограда отказала ответчику в выдаче разрешения на строительство объекта: "Административное здание" по ул. 2-я Горная, 20А, в связи с отсутствием документов (градостроительного плана земельного участка, материалов, содержащихся в проектной документации), указанных в п. 2.6 раздела 2 административного регламента "Выдача разрешения на строительство", утв. Постановлением Администрации Волгограда.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, ответчик не использовал земельный участок, его освоением не занимался, в связи с чем, исковые требования в части требования о расторжении договора аренды земельного участка следует удовлетворить, договор аренды N 9260 от 31.05.2010 земельного участка подлежит расторжению, обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" следует возвратить Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области земельный участок с кадастровым номером 34:34:020099:69 площадью 2960 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. 2-я Горная, 20а.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 167 - 170, 270-271 АПК РФ считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по безусловным основаниям в части, требование о расторжении договора аренды земельного участка следует удовлетворить, договор аренды N 9260 от 31.05.2010 земельного участка подлежит расторжению, а земельный участок с кадастровым номером 34:34:020099:69 площадью 2960 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. 2-я Горная, 20а возврату, в остальной части решение следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09 июля 2015 года по делу N А12-11102/2015 отменить по безусловным основаниям в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды земельного участка.

Расторгнуть договор аренды N 9260 от 31.05.2010 земельного участка.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Эверест" возвратить Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области земельный участок с кадастровым номером 34:34:020099:69 площадью 2960 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. 2-я Горная, 20а.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

О.А. Дубровина И.И. Жевак