Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2015 г. N 13АП-14438/15

г. Санкт-Петербург

28 октября 2015 г.

Дело N А56-86901/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от истца: представитель Воронин Б.А. (по доверенности от 19.05.2015),

от ответчика: представитель Неяскин Е.Ю. (по доверенности от 20.10.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14438/2015) ООО "Большой проспект" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2015 по делу N А56-86901/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "Большой проспект"

о взыскании,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) (далее - КУГИ, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Большой проспект" (адрес: Россия 191024, Санкт-Петербург, ул. Харьковская, д.8А, лит.А, ОГРН: 1037828030041; ИНН: 7813144555) (далее - Общество, Ответчик) о взыскании 10 634 245 руб. 71 коп. по договору от 01.04.2009 N 00/ЗК-006111, из которых 8 187 533 руб. 40 коп. задолженность по арендной плате за периоды с 01.01.2011 по 31.12.2012, с 01.12.2013 по 30.10.2014, а также 2 446 712 руб. 31 коп. пени за период с 01.02.2011 по 30.10.2014 (арбитражное дело А56-86901/2014).

В то же время Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к КУГИ о признании незаконными действий КУГИ, выразившихся в одностороннем увеличении арендной платы по договору от 01.04.2009 N 00/ЗК-006111 и установлении платы за участок в квартал в размере 1 896 693 руб. 73 коп. с 01.12.2013 по 31.12.2013, 2 276 032 руб. 48 коп. с 01.01.2014 по 31.12.2014, 2 370 867 руб. 16 коп. с 01.01.2015 (арбитражное дело NА56-1718/2015).

Определением суда первой инстанции от 05.03.2015 названные арбитражные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения под общим номером дела N А56-86901/2014.

Решением суда первой инстанции от 23.04.2015 исковые требования КУГИ удовлетворены, в удовлетворении иска Общества отказано.

Ответчик обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, с принятием нового решения об отказе в иске КУГИ, удовлетворении иска Общества, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. По мнению Общества, при разрешении настоящего спора судом первой инстанции были неправильно применены положения постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", вследствие чего необоснованно определен подлежащий применению при расчете арендной платы код 18.0, вместо 10.1.

Судебное заседание апелляционного суда неоднократно откладывалось в целях предоставления сторонам возможности внесудебного урегулирования спора, однако стороны мирового соглашения не достигли, в связи с чем суд рассматривает апелляционную жалобу по существу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении иска КУГИ отказать.

Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Протокольным определением в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации КУГИ в связи с реорганизацией и изменением наименования юридического лица заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды от 01.04.2009 N 00/ЗК-006111 (далее - договор аренды), заключенного между КУГИ (арендодатель, правопредшественник Комитета) и Обществом (арендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:31:1512:1019 площадью 1 050 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Ивашенцова, уч. 2 (севернее д. 4/30, литер. А по ул. Профессора Ивашенцова), Зона 4, предоставленного под строительные цели (код - 10.1) на срок до 30.09.2009 (л.д. 5, т. 1).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как следует из материалов дела, возобновленный на неопределенный срок договор аренды был расторгнут по соглашению сторон 30.10.2014. Земельный участок возвращен Истцу по акту приема-передачи от 30.10.2014 (л.д. 73-75, т. 1).

Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе третьем данного договора, в соответствии с которым Общество обязано перечислять арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. При этом в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды (п. 3.6 договора аренды).

Ответственность арендатора за нарушение порядка внесения арендной платы установлена пунктом 5.2 договора аренды в виде пеней в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Уведомлением от 03.10.2014 N 18852 КУГИ сообщил Обществу об изменении размера арендной платы с 01.01.2010, а также в связи с истечением срока ввода объекта в эксплуатацию с 01.12.2013 (л.д. 20).

Ссылаясь на то, что в нарушение условий договора арендная плата за периоды с 01.01.2011 по 31.12.2012 и с 01.12.2013 по 30.10.2014 Обществом в полном объеме не внесена, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании основного долга и неустойки.

Возражая против иска, Общество указало, что одностороннее изменение КУГИ размера арендной платы уведомлением от 03.10.2014 N 18852 является неправомерным, в связи с чем Обществом заявлено самостоятельное требование о признании названного уведомления недействительным.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Руководствуясь положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119), а также постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Положение N 1379) суд первой инстанции правомерно исходил из того, что размер арендной платы за использование земельного участка после истечения срока строительства определяется на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга, устанавливающих порядок определения размера арендной платы за земельные участки.

Согласно ст. 3 Закона N 608-119 размер арендной платы рассчитывается по формуле, где в качестве одного из множителей участвует коэффициент Кф (коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка). В свою очередь согласно п. 2.3 Положения N 1379 коэффициент Кф определяется в соответствии с приложением N 4 к Положению N 1379 для установленных кодов функционального использования территории (Кн).

В соответствии с пунктом 39 приложения N 4 к Положению N 1379 код (Кн) функционального использования 10.1 применяется в случае, если земельные участки предоставлены для строительства (реконструкции) объектов недвижимости.

Как следует из пункта 3.1.1 Положения N 1379 арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется:

- по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств). Арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом настоящего пункта, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.

Как следует из материалов дела, разногласия сторон по размеру подлежащей оплате арендной платы касаются применения при расчете арендной платы пункта 3.1.1 Положения N 1379, регламентирующего порядок применения кодов 10.1 и 18.0

В данном случае спорный земельный участок предоставлен Комитетом Обществу на основании договора аренды от 01.04.2009 N 00/ЗК-006111, заключенного во исполнение инвестиционного договора от 28.02.2005 N 00-(И)03118, заключенного Обществом для осуществления инвестиционного проекта по строительству гостиницы на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 07.12.2004 N 1931.

В соответствии с пунктом 3.1.3 приложения 1 к Положению N 1379 арендная плата за земельные участки, примыкающие к земельным участкам, указанным в пунктах 3.1.1 и 3.1.2 настоящего Положения, переданные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для капитального строительства или реконструкции объектов, определяется по кодам 10.1, 10.2 в соответствии с условиями пунктов 3.1.1 или 3.1.2 настоящего Положения соответственно.

Согласно дополнительному соглашению N 4 от 15.02.2013 к инвестиционному договору от 28.02.2005 N 00-(И)03118 срок ввода объекта в эксплуатацию установлен до 30.11.2013. Инвестиционный договор в установленном порядке не расторгнут.

С учетом действующего инвестиционного договора апелляционный суд полагает, что оснований для неприменения кода 10.1 согласно приложению 4 к Положению N 1379 у Комитета не имелось.

Применение кода Кн 18.0, повлекшее увеличение размера арендной платы согласно расчету Комитета, в отсутствие доказательств вины арендатора в нарушении сроков строительства представляется неправомерным.

Согласно п. 3.1.1 Положения N 1379 арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами Санкт-Петербурга для осуществления строительства, определяется по коду 10.1 на срок строительства, предусмотренный правовыми актами, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока арендная плата также рассчитывается по кодам Кн=10.1, но без применения понижающего коэффициента Кс за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Доказательств того, что несоблюдение сроков строительства объекта связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитетом не представлено.

Напротив, в обоснование невозможности завершить строительство в установленные сроки Общество ссылалось на ненадлежащее исполнение ОАО "Ленэнерго" обязательств по обеспечению подключения объекта к электрическим сетям.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2015 по делу N А56-28405/2015 суд обязал ОАО "Ленэнерго" исполнить обязательство в натуре - осуществить технологическое присоединение к электрическим сетям по договору об осуществлении технологического присоединения N ОД-СПб-5743-13/24443-Э-12 от 19.11.2013 в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу решения по делу NА56-28405/2015.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о недобросовестном исполнении Обществом обязательств по строительству, в деле отсутствуют, в связи с чем апелляционный суд не усматривает оснований для лишения Общества возможности реализации права на внесение арендной платы в льготном режиме, предусмотренном п. 3.1.1. Положения N 1379, то есть права на ее определение с применением кода 10.1.

Кроме того, такое обстоятельство, как истечение срока ввода объекта в эксплуатацию, прямо не поименовано в п. 3.1.1. в качестве основания для применения кода 18.0.

При таких обстоятельствах и с учетом действующего инвестиционного договора суд апелляционный суд приходит к выводу о том, что основания для неприменения кода 10.1 согласно приложению 4 к Положению N 1379 у Комитета отсутствуют.

Поскольку при расчете арендной платы с применением кода 10.1 задолженность у Общества за спорный период отсутствует, следует признать исковые требования Комитета необоснованными.

Исковые требования Общества, напротив, представляются правомерными, уведомление КУГИ от 03.10.2014 N 18852 об увеличении размера арендной платы следует признать недействительным применительно к положениям статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 48, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Заменить Комитет по управлению городским имуществом на Комитет имущественных отношений.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2015 по делу N А56-86901/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований Комитета имущественных отношений отказать.

Признать незаконным одностороннее увеличение Комитетом имущественных отношений арендной платы по договору от 01.04.2009 N 00/ЗК-006111 и установление платы за участок в квартал в размере 1 896 693, 73 руб. - с 01.12.2013 по 31.12.2013, 2 276 032, 48 руб. - с 01.01.2014 по 31.12.2014, 2 370 867, 16 руб. - с 01.01.2015.

Взыскать с Комитета имущественных отношений в пользу ООО "Большой проспект" 6 000 руб. расходов по госпошлине по заявлению и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина