Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2015 г. N 14АП-7199/15

г. Вологда

30 октября 2015 г.

Дело N А13-1964/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 30 октября 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,

при участии от администрации города Вологды представителя Чебыкиной Ю.Ю. по доверенности от 10.09.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 июля 2015 года по делу N А13-1964/2015 (судья Шумкова И.В.),

установил:

товарищество собственников жилья "Герцена, 61" (место нахождения: 160011, г. Вологда, ул. Герцена, д. 61, кв. 42; ОГРН 1103525014119, ИНН 3525247733; далее - Товарищество, ТСЖ "Герцена, 61") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Вологды (место нахождения: 160035, г. Вологда, Каменный мост, д. 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Север-белка" (место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Герцена, д. 61; ОГРН 1033500080052, ИНН 3525132316; далее - Общество) о признании недействительным договора купли-продажи муниципальных нежилых помещений от 29.11.2010 N 139, заключенного между Администрацией и Обществом, применении последствий его недействительности путем возложения на Общество обязанности по передаче нежилых помещений N 33, 34, 35, 36, 43 (литера А) в доме 61 по улице Герцена в городе Вологде Администрации, а на Администрацию - по возврату Обществу денежных средств, полученных по указанному договору купли-продажи; о признании отсутствующим права собственности муниципального образования "Город Вологда" на нежилые помещения N 33, 34, 35, 36, 43 (литера А) в доме 61 по улице Герцена в городе Вологде; о запрете Администрации производить регистрацию права собственности на спорные нежилые помещения.

Решением суда от 17 июля 2015 года исковые требования Товарищества удовлетворены судом частично. Суд признал договор купли-продажи муниципальных помещений от 29.11.2010 N 139 недействительным, применил последствия недействительности договора, возложив на Общество обязанность по передаче нежилых помещений N 33, 34, 35, 36, 43 (литера А), расположенных в жилом доме по адресу: г. Вологда, ул. Герцена, д. 61,, Администрации. Этим же решением суд взыскал с Администрации в пользу Общества 2 278 943 руб. 44 коп., а также признал отсутствующим право собственности муниципального образования "Город Вологда" на указанные нежилые помещения. В удовлетворении остальной части иска отказано. Кроме того, решением суда в пользу Товарищества в возмещение расходов по уплате государственной пошлины взыскано: с Общества - 3000 руб., с Администрации - 3000 руб.

Администрация с решением суда не согласилась, обратилась в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование доводов жалобы ссылается на пропуск истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском. Указывает, что с момента включения жилого дома по адресу: город Вологда, ул. Герцена, д. 61, в перечень муниципальной собственности решением Малого Совета Вологодского городского Совета народных депутатов от 05.11.1992 N 201 прошло более 20 лет, с момента регистрации права собственности муниципального образования на спорные нежилые помещения - 10 лет. До заключения договора купли-продажи с Обществом Администрация открыто осуществляла сдачу нежилых помещений в аренду. Постановление Администрации от 11.11.2010 N 6083, определяющее условия приватизации данных нежилых помещений, было опубликовано в печатном издании "Вологодские новости" от 17.11.2010 N 45 и на официальном сайте Администрации. Считает, что истец не обосновал наличие объективных причин препятствующих своевременному обращению в суд с заявленными требованиями.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал апелляционную жалобу по основаниям и доводам, в ней изложенным.

Товарищество и Общество о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим жалоба рассмотрена при состоявшейся явке в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав представителя Администрации, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Малого Совета Вологодского городского Совета народных депутатов от 05.11.1992 N 201 утвержден перечень муниципальной собственности по состоянию на 01.10.1992, в который включен жилой дом по адресу: ул. Герцена, д. 61.

На основании указанного решения 07.06.2005 в реестре муниципальной собственности учтены нежилые помещения N 33, 34, 35, 36, 43, общей площадью 182,6 кв.м, расположенные в данном многоквартирном жилом доме. Право собственности муниципального образования "Город Вологда" на спорные помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 04.07.2005.

По договору аренды от 08.11.2003 N 69/10 нежилые помещения площадью 171,6 кв.м преданы Администрацией Обществу во временное пользование.

На основании постановления Администрации от 11.11.2010 N 6083 "Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: г. Вологда, ул. Герцена, д. 61" Администрацией (Продавец) и Обществом (Покупатель) в порядке реализации последним преимущественного права на выкуп арендуемого имущества 29.11.2010 заключен договор купли-продажи муниципальных нежилых помещений N 139, по условиям которого Покупателю переданы в собственность нежилые помещения N 33, 34, 35, 36, 43 общей площадью 182,6 кв.м, расположенные в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Герцена, д. 61. Право собственности Обществ на указанные помещения зарегистрировано в ЕГРП 20.12.2010.

Общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома, состоявшимся 12.09.2010, принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом в виде управления товариществом собственников жилья и о создании ТСЖ "Герцена, 61".

Согласно уставу ТСЖ "Герцена, 61" Товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, созданным в целях реализации собственниками прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом, сохранения и приращения недвижимости в многоквартирном доме. На основании пункта 6.1 устава Товарищество может заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе по сдаче в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 28.05.2015 по делу N А13- 1965/2015.

Собственники помещений в многоквартирном доме, полагая, что нежилые помещения N 33, 34, 35, 36, 43 общей площадью 182,6 кв.м, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Герцена, д. 61, являются общей долевой собственностью, приняли решение уполномочить Товарищество на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 29.11.2010 N 139 и истребовании имущества (протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 18.04.2013).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности исковых требований Товарищества в части признания недействительным договора купли-продажи нежилых помещений от 29.11.2010 N 139 и применения последствий недействительности сделки, а также признания отсутствующим права муниципальной собственности на спорные помещения, отказав истцу в удовлетворений требований о запрете Администрации осуществлять регистрацию права собственности на нежилые помещения.

Апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии с пунктом 7 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. В силу пункта 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, обращение Товарищества в суд с настоящим иском является правомерным.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 ЖК РФ.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О приводятся разъяснения о том, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование); во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции; в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491), использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в ЕГРП (пункт 3).

На основании пункта 1 приложения 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, подлежали передаче в муниципальную собственность.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

В данном случае судом при исследовании указанных обстоятельств установлено следующее. Многоквартирный жилой дом по адресу: г. Вологда, ул. Герцена, д. 61, построен в 1960 году. Согласно карточке на домовладение от 03.02.1960 в подвале дома предусмотрены помещения общего назначения (номера помещений в соответствии с поэтажным планом подвала по состоянию на 1960 год): помещение 10 - сараи, помещение 11 - коридор, помещение 12 - уборная, помещения 13-15 - кладовая, помещение 17-18 - кочегарка. Впоследствии нумерация помещений была изменена на N 33, 34, 35, 36, 43.

Таким образом, спорные помещения подвала с момента проектирования и создания дома имели вспомогательное и техническое назначение.

Судом установлено, что приватизация первой квартиры в жилом доме состоялась по договору от 16.01.1992. На момент принятия решения Малого Совета Вологодского городского Совета народных депутатов от 05.11.1992 N 201 о включении жилого дома 61 по улице Герцена в перечень муниципальной собственности в указанном доме было уже приватизировано 15 квартир.

Доказательств того, что спорные помещения на момент приватизации первой квартиры в доме были сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в деле не имеется.

Согласно информации муниципального унитарного предприятия "Вологдагортеплосеть" (далее - Предприятие) в подвале спорного жилого дома проходит транзитная тепловая сеть, которая является муниципальной собственностью и на праве хозяйственного ведения закреплена за Предприятием. Тепловая сеть проложена в 1968 году, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.06.2012, кадастровым паспортом сооружения, согласованным планом наружных сетей квартала 14 от 1968 года.

В соответствии с экспертным заключением от 19.05.2015, подготовленным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз", при исследовании помещений, занимаемых Обществом, установлено, что данные нежилые помещения являются техническим подвалом, в котором имеются общедомовые инженерные коммуникации: трубопроводы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления. Данные помещения подвала обособленными не являются.

В материалах дела также усматривается, что в ходе осмотра нежилых помещений от 25.06.2015, проведенного совместно истцом и ответчиками с привлечением управляющей организации, установлено следующее. Через помещения N 34, 35, 43 проходит сетевой магистральный трубопровод отопления, труба розлива отопления дома. В помещении N 33 проходит труба отопления обогрева радиатора отопления 4-го подъезда с запорной арматурой. В помещении N 35 проходит стояк отопления для полотенцесушителей 4-го подъезда с запорной арматурой. Через помещения N 33, 34, 35, 43 проходит трубопровод розлива холодного и горячего водоснабжения. Запорная арматура стояков холодного и горячего водоснабжения, обеспечивающая водой 4-й подъезд, находится в помещении N 35, 5-й подъезда - в помещении N 43. В помещении N 36 проходит трубопровод канализации стояков 4-го и 5-го подъездов.

При таких обстоятельствах суд, установив, что спорные помещения изначально не предназначались для самостоятельного использования, а имели вспомогательное назначение и в них имеются инженерные коммуникации, оборудование (трубопроводы магистрали системы отопления жилого дома, трубопроводы системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, запорная арматура, трубопроводы системы канализации), предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме, пришел к обоснованному выводу об отнесении данных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности сам по себе не является доказательством права собственности или законного владения. Более того, в данном случае правовые основания для внесения спорных помещений в реестр муниципальной собственности у Администрации отсутствовали.

Таким образом, поскольку с момента приватизации первой квартиры в жилом доме спорные помещения, будучи предназначенными для обслуживания жилого дома, перешли в общую долевую собственность домовладельцев, Администрация не вправе был распоряжаться данными помещениями и передавать их по договору купли-продажи Обществу. Поскольку договор купли-продажи нежилых помещений от 29.11.2010 N 139 совершен с нарушением требований пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ, предоставляющих лишь собственнику право распоряжения принадлежащим ему имуществом, и в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным, судом правомерно удовлетворены исковые требования Общества о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Ввиду недоказанности оснований возникновения права собственности суд признал отсутствующим право собственности муниципального образования "Город Вологда" на спорные помещения.

Следует также отметить, что согласно пункту 3 Постановления N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. С учетом изложенного суд пришел к выводу, что удовлетворение иска в части признания сделки недействительной, применения последствий недействительности сделки и признания права муниципальной собственности отсутствующим приведет к восстановлению права общей долевой собственности на спорное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Доводы Администрации о пропуске Товариществом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском обоснованно отклонены судом первой инстанции.

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 9 Постановления N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Судом установлено, что спорные технические помещения подвала фактически находятся во владении собственников помещений в доме, использовались и используются ими в целях обслуживания иных помещений в доме; управляющей организацией проводятся регулярные осмотры, текущие ремонты коммуникаций, расположенных в данных помещениях.

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на заявленные истцом требования, фактически направленные на восстановление права общей долевой собственности собственников помещений в доме на общее имущество, срок исковой давности не распространяется.

Таким образом, судебная коллегия отмечает, что доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерность обжалуемого судебного акта, основаны на иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.

Поскольку судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материально права и нарушений норм процессуального права, которые привели или могли бы привести к принятию неправильного решения, при рассмотрении спора не допущено, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 июля 2015 года по делу N А13-1964/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

Ю.В. Зорина А.В. Романова