Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2015 г. N 15АП-17056/15

город Ростов-на-Дону

30 октября 2015 г.

дело N А32-47272/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей О.Г. Авдониной, М.Н. Малыхиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

при участии представителя истца Фок В.Ю. по доверенности от 15.12.2014, N 110-15-15083/14-37-01, представителя ответчика Кузьменко Т.Е. по доверенности от 15.04.2015, рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин" и апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Долина" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2015 по делу N А32-47272/2014 (судья Левченко О.С.) по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Аквамарин" при участии третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Долина" Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о признании права отсутствующим,

установил:

Администрация муниципального образования город - курорт Геленджик (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Аквамарин" (далее - общество, ответчик) о признании отсутствующим права аренды ООО "Аквамарин" на земельный участок площадью 28000 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0405075:21, расположенный по ул. Пограничной, б/н в г. Геленджике, с видом разрешенного использования - для размещения гостиничного комплекса (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом).

От ранее заявленных требований об истребовании земельного участка площадью 28000 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0405075:0021, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Погрничная, б/н, путем возложения обязанности по освобождению данного земельного участка и признания подлежащей погашению записи о регистрации права аренды общества на спорный земельный участок, администрацией заявлен отказ.

К участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью "Долина" и Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Исковые требования мотивированы наличием в реестре записи об обременении - аренда, зарегистрированной в пользу ответчика на основании ничтожного договора аренды в отношении участка муниципальной собственности, который не находится во владении ответчика, является пустующим заброшенным участком.

В отзыве на иск ООО "Долина" (предшествующий арендатор) доводам администрации о ничтожности договора не возражало, просило применить срок исковой давности.

В отзыве на иск ООО "Аквамарин" указало на то, что владеет земельным участком с 23.05.2013, сослалось на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2014 по делу N А32-34528/2013, полагает, что истец не доказал нарушение законных прав и интересов, подлежащих защите в соответствии с избранным способом защиты.

Решением от 01.09.2015 суд принял отказ администрации от иска в части виндикационных требований, производство в указанной части прекратил. Признал отсутствующим право аренды ООО "Аквамарин" на земельный участок площадью 28000 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0405075:21, расположенный по ул.Пограничной, б/н в г. Геленджике, с видом разрешенного использования - для размещения гостиничного комплекса.

Суд установил наличие обстоятельств, достаточных для удовлетворения заявленного иска.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Аквамарин" и ООО "Долина" обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционных жалобах просят решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Апелляционные жалобы мотивированы следующими доводами:

- истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, в настоящем деле оснований для его применения у суда не было;

- земельным участком вначале владело ООО "Долина", что установлено решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2014 по делу N А32-34528/2013, затем - ООО "Аквамарин", на земельном участке находится фундамент;

- истец намеренно препятствует ответчику в освоении земельного участка, поскольку отказывает ответчику в выдаче разрешения на строительство, действия истца, препятствующего продолжению строительства на спорном земельном участке, являются злоупотреблением правом, что не учтено судом;

- истец не обосновал, каким образом констатация отсутствия права (обременения) сама по себе может восстановить права собственника земельного участка, истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, истец не владеет спорным земельным участком;

- суд принял уточнение исковых требований, в котором истец изменил как предмет, так и основание иска.

В отзыве на апелляционные жалобы администрация доводам жалоб возражала, просила решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои правовые позиции по делу.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно имеющимся в деле выпискам из ЕГРП от 03.02.2015, 06.04.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером N 23:40:0405075:0021, площадью 28 000 кв.м, расположенного по адресу: г.Геленджик, ул. Пограничная, б/н, в реестре зарегистрировано обременение - аренда, сроком с 29.12.2007, в течение 49 лет, правообладатель - ООО "Аквамарин" - л.д. 73, л.д. 90.

Земельный участок согласно выпискам из ЕГРП находится в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт "Геленджик" с 07.09.2009.

Из дела следует, установлено судом, не отрицается участвующими в деле лицами, что данная запись внесена в реестр по следующим основаниям.

По результатам проведения торгов на основании протокола от 27.06.2007 N 17-3 заседания Комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков и продажи права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона и распоряжения главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 28.04.2007 N 122-р, между администрацией (арендодатель) и ООО "Долина" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключаемого по результатам торгов, от 31.07.2007 N 4000001438. В соответствии с условиями указанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 28000 кв. метров, с кадастровым номером 23:40:04 05 075:0021, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, ул. Пограничная, б/н, для размещения гостиничного комплекса. В соответствии с пунктами 7.1, 7.2 договор аренды действует с момента его государственной регистрации в течение 49 лет. Договор был зарегистрирован.

На основании решения общего собрания участников ООО "Аквамарин" от 23.05.2013 (протокол N 1) по акту приема-передачи от 23.05.2013 ООО "Долина" передало в качестве вклада в уставный капитал ООО "Аквамарин" право аренды земельного участка площадью 28000 кв. метров, с кадастровым номером 23:40:0405075:0021 по договору аренды от 31.07.2007 N 4000001438.

Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0405075:0021 по адресу г.Геленджик, ул. ул. Пограничная, б/н, расположен в пределах границ округов санитарной охраны города-курорта Геленджика. Исследование расположения земельного участка по карде города Геленджик и публичной кадастровой карте показывает, что участок расположен по направлению к береговой полосе.

По действовавшему в момент распоряжения администрацией земельным участком законодательству земельный участок относился к федеральному уровню собственности.

Согласно Распоряжению Правительства РФ от 12 апреля 1996 N 591-р, принятому в соответствии с Указом Президента РФ от 06 июля 1994 г. N1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральному закону от 14 марта 1995 г. N33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", Федеральному закону от 23 февраля 1995 г. N26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в действовавшей на момент заключения договора редакции) курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г.Геленджика и г.Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение, были отнесены к федеральной собственности, находились в ведении федеральных органов исполнительной власти.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Геленджик является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), земельный участок, расположенный в границах города Геленджика по ул. Пограничной, входит в состав особо охраняемой природной территории.

Любой участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относился по общему правилу к федеральной собственности. Право государственной собственности возникало в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.

Администрация г.Геленджика через ее структурное подразделение - Управление имущественных отношений и муниципального земельного контроля совершила действия, направленные на организацию и проведение торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, являющихся федеральной собственностью и находящихся в ведении федеральных органов исполнительной власти.

Данные действия являются незаконными, поскольку нарушают положения ст.114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", п.10 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст.17 Земельного кодекса РФ, ст.п.6 ст.2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", п.3 п.1 ст.125, ст.209, ст.214 Гражданского кодекса РФ (в действовавшей на соответствующий момент редакции).

Поэтому верен вывод суда о ничтожности договора аренды земельного участка от 31.07.2007, заключенного между администраций и ООО "Долина".

Последующее вступление в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность _" не исцеляет данный договор.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 названного Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из ничтожности данного договора суды исходили и при рассмотрении дел N А32-8665/2011, А32-34528/2013.

В апелляционных жалобах отсутствуют доводы, направленные на опровержение выводов судов о ничтожности договора аренды между администрацией и ООО "Долина".

Поскольку из данного договора не возникло право аренды ООО "Долина", последнее не могло распорядиться данным правом, передав его новому арендатору.

Поэтому запись об аренде на 49 лет в отношении земельного участка муниципальной собственности, отраженная в реестре в отношении ответчика ООО "Аквамарин", не имеет под собой каких-либо оснований.

При таких обстоятельствах очевиден интерес муниципального образования в устранении данной ложной записи, не имеющей под собой законного основания, из реестра.

Данный интерес является законным, поскольку:

- реестр призван отражать объективные данные, а не ложные записи, не имеющие под собой оснований;

- наличие в реестре обременения сроком на 49 лет, не имеющего под собой оснований, тем не менее, препятствует муниципальному образованию как собственнику распоряжаться данным участком, обеспечивать освоение в соответствии с назначением муниципальных земель с получением платежей в бюджет, что составляет задачу администрации как органа местного самоуправления.

Доводы заявителей жалоб относительно злоупотребления администрацией своим правом подлежат отклонению.

Тот факт, что в 2007 года администрация незаконно распорядилась земельным участком публичной собственности, не может быть преодолен самой администраций, подобные сделки конвалидации не подлежат, равно администрация не может предоставить в обход публичных процедур тот же участок для строительства отраженному в реестре арендатору.

Неверен довод апелляционных жалоб, согласно которому истец намеренно препятствует ответчику в освоении земельного участка, поскольку отказывает ответчику в выдаче разрешения на строительство.

Для выдачи либо продления разрешения на строительства в силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок, которые в рассматриваемом случае отсутствуют.

В настоящее время возведение легальных объектов на земельном участке, запись об аренде в отношении которого стремится сохранить ответчик, невозможно, по причине ничтожности договора аренды.

Фундамент, на который ссылается ответчик, является самовольной постройкой, поскольку наличие разрешения на строительства для создания объекта недвижимости недостаточно, первым условием создания легального объекта недвижимости и его введения в оборот является наличие прав на земельный участок для целей строительства.

Констатация отсутствия права (обременения) восстановит права собственника земельного участка, поскольку единственным выходом из сложившейся ситуации является освобождение прав на участок от ложного обременения в реестре, с последующим распоряжением администрацией участком в соответствии с положениями действующего земельного законодательства.

Более того, такая констатация позволит и ответчику как заинтересованному лицу претендовать на получение участка в установленном порядке, поскольку сложившаяся ситуации, как отмечено выше, исключает получение разрешения на строительство и возведение на участке легального объекта. Возвести возможно лишь самовольную постройку, что является правонарушением, самовольная постройка подлежит сносу в порядке ст. 222 ГК РФ.

Поэтому подлежат отклонению доводы заявителей апелляционных жалоб о неверном избрании администрацией такого способа защиты, как признание отсутствующим права аренды ООО "Аквамарин" на земельный участок площадью 28000 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0405075:21.

Апелляционная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб об отсутствии основания для применения судом исключительного способа защиты в виде признания отсутствующим права (обременения).

Судом первой инстанции исследованы вопросы о владении земельным участком, в том числе с учетом вывода суда по иному делу (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2014 по делу N А32-34528/2013).

Суд верно отклонил доводы ООО "Долина" и ООО "Аквамарин" о владении земельным участком со стороны ответчика.

Администрацией в дело представлены акты осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:40:0405075:21 от 25.03.2015 и от 10.08.2015 с фотоматериалами к ним, из которых наглядно следует, что участок не огорожен, на участок имеется свободный доступ любых лиц, никакие строительные работы не ведутся, участок находится в заброшенном состоянии, захламлен мусором, не осваивается, охрана участка не осуществляется - л.д. 83-86, л.д. 184-192

Согласно акту осмотра земельного участка от 10.08.2015, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0405075:0021 не огорожен, на участок имеется свободный доступ, строительные работы не осуществляются, участок имеет признаки заброшенности, на участке расположены элементы разрушенного фундамента. На земельном участке в палатках отдыхают граждане, свободно проезжающие на транспортных средствах, участок захламлен бытовыми отходами.

Указанная в актах информация подтверждается соответствующими фотоматериалами.

Судом также учтено, что разрешение на строительство у ООО "Аквамарин" отсутствует. Срок действия разрешения на строительство от 18.11.2011, в соответствии с которым ООО "Долина" производило освоение спорного земельного участка, истек 18.01.2013 - л.д. 113. Срок действия указанного разрешения в установленном порядке не продлен. Новое разрешение на строительство ООО "Аквамарин" не выдавалось, что подтверждается письмом управления архитектуры и градостроительства администрации от 05.06.2015 N 110-52-3042/15-01-11 - л.д. 193.

Судом также верно учтено, что вывод суда по делу N А32-34528/2013 о владении участком со стороны ООО "Долина" обусловлен указанием на ведение на участке строительных работ.

В рассматриваемом деле имеются иные обстоятельства, установленные судом на основании объективных и непротиворечивых доказательств. Поэтому выводы суда по иску администрации к ООО "Долина", сделанные в решении по делу N А32-34528/2013 (основанные на акте обследования от 26.01.2014, фототаблицы к которому представлены и в настоящее дело, отражают неактуальную информацию) не могут быть положены в основу отказа в иске по данному делу.

Наличие на участке поросших травой плит, которые ответчик рассматривает как фундамент, правовой позиции ответчика не укрепляет.

По данным Росреестра объекты недвижимого имущества на земельном участке отсутствуют - л.д. 91.

Суд первой инстанции верно указал на то, что наличие на участке элементов фундамента здания, созданного согласно данным технического паспорта иным лицом (ООО "Долина"), в отсутствие легализации не свидетельствует о факте владения участком.

Документы, на которые ссылается ответчик (договор на выполнение работ по подготовке территории строительства от 22.05.2015, локальный сметный расчет от 22.05.2015, справка о стоимости выполненных работ от 22.07.2015 N 03, акт приемки выполненных работ от 22.07.2015,) сами по себе, в отсутствие надлежащим образом оформленного разрешения на строительство, в отсутствие фактического владения со стороны ответчика, не подтверждают факт законного владения земельным участком.

При применении способа защиты в виде признания отсутствующим обременения права на земельный участок публичной (муниципальной) собственности следует учитывать особенности владения земельными участками публичными собственниками.

В рассматриваемом случае владение не следует отождествлять с фактическим пребываем на земельном участке (в его границах) органов (служб) соответствующего публичного образования.

Являясь лицом, уполномоченным распоряжаться земельными участками на территории муниципального образования, администрация тем самым опосредованно владеет земельными участками, находящимися в ее собственности и распоряжении.

При отсутствии иного непосредственного владельца (как в рассматриваемом случае) владение администрации остается единственным подлежащим защите.

Поскольку владение участком со стороны обществ утрачено и не может быть противопоставлено владению (опосредованному) администрации, участок заброшен, подлежит защите законный интерес муниципального собственника о погашении в реестре не имеющей под собой законных оснований записи об аренде для обеспечения использования участка в соответствии с его назначением.

Доводы о пропуске администрацией срока исковой давности отклонены судом верно, поскольку заявленные требования подлежат квалификации как негаторные - л.д. 208 ГК РФ.

Также подлежит отклонению довод апелляционной жалобы, согласно которому суд принял уточнение исковых требований, в котором истец изменил как предмет, так и основание иска. Запись о регистрации со ссылкой на ничтожность договора аренды оспаривалась администрацией в первоначальной редакции иска, поэтому тождество исков не утрачено.

Доводы апелляционных жалоб своего подтверждения не нашли. Решение суда соответствует толкованию, которое дано в совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2015 по делу N А32-47272/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина