Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 г. N 02АП-8625/15

г. Киров

02 ноября 2015 г.

Дело N А82-8552/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании (до перерыва):

представителя истца - Бузаджи М.Н., по доверенности от 01.07.2013,

представителя ответчика (ЗАО "Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой") - Русановой В.Ю., по доверенности от 27.08.2015,

представителя ответчика ("Винтэкс") - Русановой В.Ю., по доверенности от 02.08.2015,

представителя ответчика (ООО "Альянс Строй Групп") - Русановой В.Ю., по доверенности от 02.03.2015

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой", общества с ограниченной ответственностью "Винтэкс", общества с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп", открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала Северный банк

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.07.2015 по делу N А82-8552/2013, принятое судом в составе судьи Чистяковой О.Н.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ресолт" (ИНН: 7604050046, ОГРН: 1027600693185)

к закрытому акционерному обществу "Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой" (ИНН: 7604011294, ОГРН: 1027600689434), обществу с ограниченной ответственностью "Винтэкс" (ИНН: 7602066756, ОГРН: 1087602001794), обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп" (ИНН: 7604231596, ОГРН: 1127604014130)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала Северный банк (ИНН: 7707083893, ОГРН: 1027700132195),

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН: 7604071920, ОГРН: 1047600432219),

федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Ярославского филиала (ИНН: 7701018922, ОГРН: 1027739346502),

муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884),

о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок, о признании зарегистрированного права отсутствующим, о прекращении записи о государственной регистрации права,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ресолт" (далее - ООО "Ресолт") обратилось к закрытому акционерному обществу "Ярославское специализированное управление "Гидроспецфундаментстрой" (ранее - ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой"; далее - ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой"), обществу с ограниченной ответственностью "Винтэкс" (далее - ООО "Винтэкс") и обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп" (далее - ООО "Альянс Строй Групп") с иском, с учетом уточнения от 30.06.2015,

- о признании договора N 01/06-08 от 03.06.2008 с дополнительным соглашением N 1 от 03.06.2008 к нему, заключенного между ООО "Ресолт" и ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой", прекращенным;

- о признании отсутствующим зарегистрированного за ООО "Альянс Строй Групп" права собственности на недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 365 кв.м., степень готовности 7%, инв. N 29637, лит. А, кадастровый (условный) номер: 76-76-21/036/2011-353, расположенное по адресу: г. Ярославль, в квартале ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов;

- о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее-ЕГРП) записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок общей площадью 20 505 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:042206:0034 и права собственности на объект незавершенный строительством, назначение: нежилое, площадь застройки 365 кв.м. степень готовности 7%, инв. N 29637, лит. А, кадастровый (условный) номер: 76-76-21/036/2011-353, расположенные в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов в Красноперекопском районе г. Ярославля;

- о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 18.08.2011, заключенного между ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" и ООО "Винтэкс", применении последствий недействительности сделки в виде возврата прав и обязанностей арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.10.2006 N 17751/1-о, общей площадью 20 505 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:042206:0034, расположенного в квартале, ограниченной ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов в Красноперекопском районе г. Ярославля;

- о признании недействительным решения ООО "Винтэкс" от 19.09.2012 о внесении в уставный капитал ООО "Альянс Строй Групп" объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 365 кв.м., степень готовности А. кадастровый (условный) номер: 76-76-21/036/2011-353, права аренды на земельный участок общей площадью 20 505 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:042206:0034, расположенные в квартале ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов, Красноперекопского района г. Ярославля и применении последствий недействительности сделки в виде возврата прав и обязанностей арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.10.2006 N 17751/1-о, общей площадью 20 505 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:042206:0034, расположенного в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов в Красноперекопском районе г. Ярославля;

- об обязании ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" возвратить ООО "Ресолт" права и обязанности арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.10.2006 N 17751/1-0, общей площадью 20 505 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:042206:0034, расположенного в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов в Красноперекопском районе г. Ярославля, а также о взыскании с ответчиков судебных расходов по уплате госпошлины и оплате услуг представителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице филиала Северный банк (далее-Банк), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - Управление Росреестра), ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в лице Ярославского филиала (далее - БТИ) и муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - Агентство).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 28.07.2015 исковые требования удовлетворены.

ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой", ООО "Винтэкс", ООО "Альянс Строй Групп" и ОАО "Сбербанк России" с принятым решением суда не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение от 28.07.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ОАО "Сбербанк России" полагает, что признание судом договора от 03.06.2008 не основано на нормах права. Представленный в материалы дела акт приема-передачи не подтверждает передачу исходно-разрешительной и проектно-сметной документации во исполнение обязательств ООО "Ресолт" по договору от 03.06.2008. Поскольку материалами дела не подтвержден факт исполнения истцом обязательств по передаче ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" (ответчику 2) документации, то и встречных обязательств ответчика 2 по передаче жилых помещений путем заключения договора долевого участия в строительстве не возникло. Размер произведенных имущественных предоставлений сторонами эквивалентен, следовательно, истец по смыслу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе требовать того, что было исполнено им до момента расторжения договора. Поскольку право аренды спорного земельного участка у ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" отсутствует, с него может быть взыскана лишь его стоимость. Кроме того, в обжалуемом решении не отражено, что права аренды подлежат передаче с сохранением ипотеки в пользу банка. Обязав ответчика 2 возвратить истцу права и обязанности по договору аренды, суд не разрешил вопрос о взыскании с истца денежных средств, уплаченных в счет погашения арендной платы по дополнительному соглашению N 1 от 03.06.2008. Также заявитель указывает, что заключенный между сторонами договор является договором перенайма и регулируется нормами о договоре аренды. Представленные в материалы дела заключения ООО "Лимб" и ООО "Главком" не подтверждают отсутствие объекта недвижимости на дату его технической инвентаризации и регистрации права собственности ответчика 2. Кроме того, Банк не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что сделки, совершенные без согласия, полученного от продавца, в залоге у которого находились проданные имущественные права, являются ничтожными, поскольку действующим законодательством в указанном случае предусмотрены иные правовые последствия. Также, по мнению Банка, залог прекратился при переходе прав к ООО "Винтэкс", поскольку указанное лицо является добросовестным приобретателем. Кроме того, Банк указывает, что истцом не были заявлены требования о признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды от 11.10.2006 о смене арендатора.

ЗАО "Ярославское специализированное управление "Гидроспецфундаментстрой", ООО "Винтэкс", ООО "Альянс Строй Групп" в апелляционной жалобе считают вывод суда о том, что предметом договора является передача прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 76:23:042206:0034 ошибочным. Поскольку обязательства по передаче проектно-сметной документации истцом исполнены не были, у ЗАО "ЯСУ ГСФС" не возникло обязательств по оплате оказанных ООО "Ресолт" услуг. Доказательства передачи ЗАО "ЯСУ ГСФС" проектно-сметной и исходно-разрешительной документации отсутствуют, поскольку акт приема-передачи является недопустимым доказательством. Также заявители не согласны с выводом суда первой инстанции о том, что спорный договор является договором купли-продажи имущественных прав. Заключение дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка N 17751/1-о не находилось в зависимости от наличия либо отсутствия договора от 03.06.2008, в связи с чем, заявители полагают, что право аренды возврату не подлежит. ЗАО "ЯСУ ГСФС" не являющееся с 2011 года стороной по договору аренды земельного участка не могло выступать ответчиком по требованию о возврате права аренды земельного участка ООО "Ресолт". В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351, пп.2 п. 1 ст. 352, ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность сделки, совершенной без согласия залогодержателя, в качестве последствия заключения такого договора не предусмотрена. ООО "Винтэкс" и ООО "Альянс Строй Групп" являются добросовестными приобретателями имущества. ООО "Ресолт" является ненадлежащим истцом по требованиям о признании недействительными сделок от 18.08.2011, 19.09.2012. заявители полагают, что имеет место злоупотребление правом со стороны истца, поскольку последний длительное время не обращался с исковыми требованиями к ответчикам, не интересовалось судьбой земельного участка. Кроме того, заявители не согласны с выводом суда о том, что на момент совершения оспариваемых сделок объект не обладал признаками недвижимости, поскольку имел буро-набивные сваи и ростверк, перемещение объекта неб несоразмерного ущерба было бы невозможно. Также заявители считают, что истцом пропущен срок исковой давности, который следует исчислять с даты получения истцом уведомления ответчика об отказе от исполнения договора (15.02.2010). Кроме того, заявители ссылаются на отсутствие в материалах дела доказательств фактического несения истцом судебных расходов, данный вопрос предметом судебного разбирательства не являлся, ответчики своих возражений по нему не предоставляли.

ООО "Ресолт" в отзыве на апелляционные жалобы доводы заявителей мотивированно отклонило, решение суда просило оставить без изменения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области письменный отзыв на апелляционные жалобы не представило, ходатайствовало о рассмотрении дела без участия своего представителя.

ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Ярославского филиала, МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" отзывы на апелляционные жалобы не представили.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

При рассмотрении апелляционных жалоб в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 29.10.2015 объявлялся перерыв до 29.10.2015 - 15 часов 45 минут. После перерыва стороны явку в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.10.2006 N 17751/1-о между муниципальным учреждением "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (арендодатель) и ООО "Ресолт" (арендатор) заключен договор N17751/1-о аренды с дополнительным соглашением от 13.03.2008 N1 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставил за плату арендатору, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 20505 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:042206:0034, расположенный в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов в Красноперекопском районе г. Ярославля для строительства 2-хэтажных сблокированных индивидуальных жилых домов с инженерными коммуникациями (далее-объект). Договор заключен на период строительства. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

03.06.2008 ООО "Ресолт" и ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" заключили договор N 01/06-08 (далее - договор от 03.06.2008), по условиям которого ООО "Ресолт" передает, а ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" принимает права и обязанности арендатора по договору от 11.10.2006 N17751/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, общей площадью 20 505,00 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:042206:0034, расположенного по адресу: в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов в Красноперекопском районе г. Ярославля, переход которых осуществляется путем заключения дополнительного соглашения (N2) к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, который подлежит государственной регистрации. Земельный участок по договору аренды отведен для проектирования и строительства 2-этажных сблокированных и индивидуальных домов с инженерными коммуникациями; кроме того, ООО "Ресолт" передает, а ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" принимает исходно-разрешительную документацию проекта строительства 2-хэтажных сблокированных и индивидуальных жилых домов с инженерными коммуникациями, расположенных в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов в Красноперекопском районе г. Ярославля и обязуется предпринять все возможные меры и действия, направленные на то, чтобы придать передаче прав заказчика ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" юридически обязательную силу, результатом которых будет являться получение последним разрешения на строительство объекта (пункт 1.2. договора).

За выполнение ООО "Ресолт" принятых на себя обязательств ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" обязуется в течение пяти рабочих дней с момента получения им разрешения на строительство передать ООО "Ресолт" простой вексель ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" (векселедатель) сроком предъявления к оплате не ранее 31.10.2010 номинальной стоимостью 20 000 000 руб., форма и содержание которого являются приложением к договору (пункт 1.3. договора).

Стороны договорились, что ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" (застройщик) принимает на себя обязательства построить и передать ООО "Ресолт" (участник долевого строительства) жилые помещения (квартиры) входящие в состав объекта общей площадью 500 кв.м., заключив с ООО "Ресолт" в 30-дневный срок с момента получения разрешения на строительство объекта договор долевого участия в строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом особым условием стороны определили порядок расчета по договору долевого участия. В качестве оплаты за построенное и передаваемое жилье ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" обязалось принять от ООО "Ресолт" ранее указанный вексель (пункт 1.4.).

Стороны также обязались: ООО "Ресолт" - в течение семи рабочих дней с момента заключения договора направить в мэрию города Ярославля заявление о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка и в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка передать ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" имеющуюся исходно-разрешительную документацию, касающуюся строительства объекта (пункт 2.1.); ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" - принять исполнение договора со стороны ООО "Ресолт" и исполнить обязательства, предусмотренные пунктами 1.3, 1.4. договора (пункт 2.2.).

Обязательства ООО "Ресолт" считаются выполненными и подлежат оплате с момента получения ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" разрешения на строительство (пункт 3.1.). При этом ООО "Ресолт" несет ответственность за полноту и достоверность комплекта исходно-разрешительной документации на строительство объекта (пункт 3.5.).

Обязательства ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" считаются выполненными с момента исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 1.4. договора. При этом оно освобождается от обязательств, принятых на себя, в том числе в соответствии с пунктами 1.3, 1.4. договора в случае неисполнения ООО "Ресолт" принятых на себя обязательств и неполучения ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" разрешения на строительство объекта (пункт 3.4.).

Договор действует между сторонами до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств (пункт 4.1.).

Ввиду наличия у ООО "Ресолт" задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 793 706 руб. 56 коп., стороны договора подписали дополнительное соглашение N 1 от 03.06.2008, согласно которому соразмерно уменьшили сумму вознаграждения ООО "Ресолт" за выполнение им условий пункта 1.3. договора до 19 206 294 руб. ОАО "ЯСУ Гидроспецфундаментстрой" должно передать вексель ООО "Ресолт" на указанную сумму (пункты 1-2.1. дополнительного соглашения). Стороны уменьшили общую площадь подлежащих передаче жилых помещений до 480,1 кв.м. и их стоимость - до 19 206 294 руб., соответствующей номинальной стоимости векселя (пункт 2.2. дополнительного соглашения).

Особым условием дополнительного соглашения от 03.06.2008 N 1 к договору от 03.06.2008 указано, что в качестве полной оплаты стоимости жилых помещений, являющихся предметом договора долевого участия в строительстве ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" обязуется принять от ООО "Ресолт" указанный простой вексель. Срок для заключения договора долевого участия в строительстве - 30 рабочих дней с момента получения разрешения на строительство.

03.06.2008 во исполнение договора от 03.06.2008 N 01/06-08, ООО "Ресолт", ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" и арендодатель - муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" подписали дополнительное соглашение N 2 к договору от 11.10.2006 аренды земельного участка, согласно которому права и обязанности арендатора ООО "Ресолт" приняло на себя ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой". Земельный участок передан по акту приема-передачи от 03.06.2008 от прежнего арендатора к новому. Дополнительное соглашение N 2 зарегистрировано в установленном законом порядке 03.07.2008.

15.02.2010, 10.12.2012 ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" сообщало истцу о намерении расторгнуть договор от 03.06.2008 в связи с существенным изменением обстоятельств и невозможностью его исполнения, однако стороны соглашения о расторжении договора не подписали.

18.05.2011 ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" получило разрешение на строительство N RU76301000-101-2011.

12.08.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" на незавершенный строительством объект: площадь застройки 365 кв.м., степень готовности 7%, инв. N 29637, лит. А, расположенный по адресу: г. Ярославль, в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов, кадастровый (условный) номер 76-76-21/036/2011-353 (запись регистрации N 76-76-21/036/2011-353).

18.08.2011 между ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" и ООО "Винтэкс" заключен договор, согласно которому последнее приобрело в собственность вышеуказанный объект незавершенный строительством. Право собственности ООО "Винтэкс" зарегистрировано в ЕГРП 15.09.2011.

Дополнительным соглашением N 3 от 27.02.2012 к договору от 11.10.2006 аренды земельного участка права и обязанности арендатора земельного участка переданы от ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" к ООО "Винтэкс". Земельный участок передан новому арендатору по акту приема-передачи. Дополнительное соглашение N 3 зарегистрировано в ЕГРП 04.04.2012. Срок действия договора аренды земельного участка продлен до 19.05.2014 дополнительным соглашением N 5 от 21.05.2012 (зарегистрировано в ЕГРП 25.06.2012).

Согласно решению от 19.09.2012 ООО "Винтэкс" - единственный участник учреждает ООО "Альянс Строй Групп" и в качестве оплаты уставного капитала вносит, среди прочих объектов, незавершенный строительством объект площадь застройки 365 кв.м., степень готовности 7%, инв. N 29637, лит. А, расположенный по адресу: г. Ярославль, в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов и право аренды земельного участка площадью 12 022 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:042206:0034, расположенного в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов в Красноперекопском районе г. Ярославля, предоставленного для строительства 2-хэтажных сблокированных индивидуальных жилых домов с инженерными коммуникациями. Указанные объект и право аренды переданы ООО "Альянс Строй Групп" по акту приема-передачи от 19.09.2012 и право на них зарегистрировано в ЕГРП: на объект - 12.10.2012, на земельный участок по дополнительному соглашению N 6 от 16.10.2012 к договору аренды земельного участка 11.10.2006 - 26.10.2012.

15.09.2013 ООО "Альянс Строй Групп" получило разрешение на строительство 26-этажных многоквартирных жилых домов N N 1-5 с инженерными коммуникациями в границах принадлежащего застройщику земельного участка площадью 20 505 кв.м. N RU76301000-443-2013 сроком действия до 30.06.2024.

Объект незавершенного строительства и право аренды на земельный участок находятся в залоге у Банка в обеспечение исполнения кредитных обязательств по договору ипотеки N 0077/0/12156/04 от 29.10.2012.

Поскольку обязательства по договору от 03.06.2008 перед ООО "Ресолт" не выполнены, оно 16.01.2014 направило ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" соглашение о расторжении договора с возвращением земельного участка первоначальному арендатору ООО "Ресолт". Соглашение о расторжении стороны не подписали.

Истец обратился в суд с иском о признании договора от 03.06.2008 прекращенным, всех последующих сделок недействительными, права собственности на незавершенный строительством объект отсутствующим, ссылаясь на отсутствие оплаты по договору от 03.06.2008, а также физическое отсутствие объекта на земельном участке общей площадью 20 505 кв.м. с кадастровым номером 76:23:042206:0034, расположенном в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов в Красноперекопском районе г. Ярославля.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Из содержания пунктов 2 и 3 статьи 421 ГК РФ следует, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

По условиям договора от 03.06.2008 N 01/06-08 его предметом, в том числе, является передача прав на земельный участок и исходно-разрешительной и проектно-сметной документации от ООО "Ресолт" ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой", которой корреспондирует обязанность ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" передать ООО "Ресолт" вексель в счет оплаты, а также погасить задолженность ООО "Ресолт" по договору аренды от 11.10.2006. Кроме того, в рамках указанного договора стороны также пришли к соглашению о заключении в будущем (в течение 30 рабочих дней с даты получения разрешения на строительство) договора долевого участия в строительстве в отношении жилых помещений.

Таким образом, указанный договор является смешанным, поскольку содержит элементы нескольких договоров. В частности, договором определены отношения сторон по возмездности уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - перенайму (п. 2 ст. 615 ГК РФ), реализованному путем заключения дополнительного соглашения N 2 к договору от 11.10.2006 аренды земельного участка.

При этом к отношениям ООО "Ресолт" и ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" по возмездной передаче прав применимы положения о купле-продаже в силу п. 4 ст. 454 ГК РФ.

В связи с указанным применение судом первой инстанции норм о купле-продаже и последствиях неисполнения обязанности по оплате уступки права является правильным.

В данном случае, учитывая фактические обстоятельства дела (отсутствие намерений сохранить правоотношения, несовершение в течение длительного времени действий по его исполнению со стороны ЗАО "ЯСУ Гидроспецфундаментстрой" - невыдача векселя, незаключение договора долевого участия в строительстве), а также выраженную сначала волю ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой", а затем ООО "Ресолт" на прекращение договорных правоотношений, возникших из договора от 03.06.2008, суд первой инстанции правомерно счел договор от 03.06.2008 прекращенным.

Доводы ответчиков о ненадлежащем исполнении истцом обязанностей по договору были предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили надлежащую оценку. Оснований для иных выводов суд апелляционной инстанции из материалов дела не усматривает.

Вместе с тем, между сторонами имеется спор относительно последствий расторжения договора.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При этом согласно пунктам 4 и 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Исходя из смысла и содержания указанных норм в результате отказа от договора и его расторжения, он прекращает свое действие на будущее время.

При этом признание судом договора от 03.06.2008 N 01/06-08 прекращенным не означает, что дополнительное соглашение N 2 от 03.06.2008 к договору от 11.10.2006 аренды земельного участка прекращало бы свое действие автоматически. Также прекращение договора от 03.06.2008 N 01/06-08 не означает, что истец становится владельцем спорного земельного участка, поскольку такие последствия законом прямо не предусмотрены.

Из материалов дела следует, что право аренды, полученное от истца у ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" отсутствует на момент спора, замена арендатора (передача права аренды) осуществлялась путем заключения дополнительных соглашений к договору аренды от 11.10.2006.

Иными словами, ответчики осуществляли владение спорным земельным участком на основании дополнительных соглашений к договору от 11.10.2006 N 2 от 03.06.2008, от 27.02.2012, 16.10.2012, которые зарегистрированы в установленным порядке, недействительными не признаны.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды.

Следовательно, истец из правоотношений по договору аренды от 11.10.2006 выбыл при заключении дополнительного соглашения от 03.06.2008.

Учитывая, что "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" не является владельцем земельного участка и не обладает правом аренды на спорный земельный участок, оно не может быть обязано судебным решением его передать ООО "Ресолт".

При невозможности возврата имущества в натуре сторона, нарушившая договор, обязана возместить другой стороне его стоимость по цене, указанной в расторгнутом договоре, а при ее отсутствии - стоимость имущества, определяемую по правилам пункта 3 статьи 424 ГК РФ на момент приобретения. При наличии недостатков у имущества в расчет принимается его стоимость, определенная с учетом данных недостатков (пункт 6.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").

Не соответствуют закону выводы суда первой инстанции о недействительности договоров, оспариваемых истцом.

Признавая недействительными (ничтожными) договор купли-продажи от 18.08.2011, заключенный между ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" и ООО "Винтэкс" и решение ООО "Винтэкс" от 19.09.2012 о передаче ООО "Альянс Строй Групп" в качестве вклада в уставный капитал спорного объекта незавершенного строительства и права аренды на земельный участок, суд первой инстанции посчитал, что указанные сделки совершены без согласия истца, являющегося залогодержателем права аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 23 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно которым сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя, не может быть оспорена последним, поскольку в пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом и об обращении взыскания на предмет залога.

В данном случае предметом договора от 03.06.2008 являлось имущественное право - право аренды земельного участка, вместе с тем, правовой режим регулирования имущественных прав позволяет сделать вывод о том, что отчуждение предмета залога, являющегося имущественным правом, без согласия залогодержателя также не является основанием для признания договора недействительным, поскольку в указанном случае законом прямо предусмотрены иные последствия (пп.3 п. 2 ст. 351 ГК РФ).

В связи с чем, договор от 18.08.2011 не мог быть признан судом первой инстанции ничтожным по указанному истцом основанию, равно как и последующее решение ООО "Винтэкс" от 19.09.2012 о внесении незавершенного строительство объекта и права аренды земельного участи, на котором он расположен, в уставный капитал ООО "Альянс Строй Групп".

В связи с отсутствием оснований для признания сделок недействительными не имеется основания для реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Поскольку ООО "Альянс Строй Групп" является арендатором земельного участка на основании договора аренды от 11.10.2006 и дополнительного соглашения к нему от 16.10.2012, которые в установленном порядке не оспорены, основания для погашения записи о государственной регистрации аренды N 76-76-21/036/2011-353 у суда первой инстанции отсутствовали.

По изложенным основаниям не подлежало удовлетворению и требование о прекращении записи государственной регистрации права аренды ООО "Альянс Строй Групп".

Не соответствует закону и вывод суда первой инстанции о возможности удовлетворения требования истца как заинтересованного лица о признании зарегистрированного права собственности ответчика на объект незавершенный строительством площадь застройки 365 кв.м., степень готовности 7%, инв. N 29637, лит. А, расположенный по адресу: г. Ярославль, в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов, отсутствующим.

Вывод суда о защите истцом своего права владения противоречит фактическим обстоятельствам по делу, из которых следует, что истец владельцем земельного участка не является, право аренды на него утратил. Как уже указано выше, прекращение договора от 03.06.2008 N 01/06-08 не влечет возникновения у истца прав владельца земельного участка.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, такой способ оспаривания зарегистрированного права как признание права отсутствующими является исключительным и применяется в случаях, когда право не может быть защищено путем предъявления иска о признании права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

При этом, требование о признании отсутствующим зарегистрированного права предполагает рассмотрение вопроса о законности основания его возникновения у ответчика и должно обеспечивать восстановление нарушенных прав истца.

Кроме того, такой способ защиты прав может быть использован в том случае, если истец фактически владеет имуществом, на которое зарегистрировано право другого лица, либо (как указывает истец в данном случае) наличием зарегистрированного права на объект недвижимого имущества фактически не существующий ограничиваются права истца на земельный участок.

Как указано выше, право аренды истцом утрачено и не может быть возвращено истцу, следовательно, он не может быть признан лицом, заинтересованным в оспаривании прав ответчика на объект незавершенного строительства, поскольку удовлетворение данного требования не позволит восстановить нарушенные права истца.

При указанных обстоятельствах, вопреки мнению суда первой инстанции, истец не может быть признан заинтересованным лицом в отношении требований об оспаривании зарегистрированного права собственности на объект незавершенный строительством, возведенный на спорном земельном участке, права на который им утрачены. Возможность восстановления прав истца, нарушенных неисполнением обязательств ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой", указанным способом отсутствует.

Следовательно, требование истца о признании права собственности ООО "Альянс Строй Групп" на недвижимое имущество отсутствующим не подлежало удовлетворению.

Заявление о пропуске срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку о нарушении своих прав истец мог узнать не ранее 26 мая 2011 года (п. 1.3. договора), а с иском в арбитражный суд обратился в июле 2013 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом было заявлено ходатайство о возмещении судебных расходов, понесенных по делу. В подтверждение указанных расходов в материалы дела представлены чеки-ордеры об уплате государственной пошлины от 27.06.2013, от 02.07.2013, 09.07.2013 на общую сумму 22 000 руб. 00 коп. (т. 1, л.д. 11, 13, 63), также заявителем представлен договор на оказание юридических услуг от 25.04.2013 (т.2, л.д. 133-134), заключенный между ООО "Ресолт" (заказчик) и Бузаджи М.Н. (исполнитель), по условиям которого исполнитель принял на себя обязательство по поручению заказчика оказать правовую консультацию и подготовку документов для обращения заказчика в Арбитражный суд Ярославской области. В подтверждение фактической оплаты услуг исполнителя в материалы дела представлен расходный кассовый ордер от 25.04.2013 на сумму 50 000 руб. 00 коп. (т.2, л.д. 135).

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчиков об отсутствии в материалах дела доказательств фактически понесенных расходов подлежат отклонению.

Поскольку по итогам рассмотрения апелляционных жалоб требования истца удовлетворены только в части признания договора от 03.06.2008 прекращенным, а также исходя из принципа разумности и справедливости, учитывая объем и характер оказанных представителем услуг, апелляционный суд полагает, что удовлетворению подлежат требования о возмещении расходов в сумме 8 333 рубля 33 копейки за счет ЗАО "ЯСУ Гидроспецфундаментстрой".

В отношении расходов по государственной пошлине, понесенных при рассмотрении дела в суде первой инстанции апелляционный суд отмечает, что заявителем было подано заявление об обеспечении иска, при обращении с которым уплачивается государственная пошлина в сумме 2000 рублей 00 копеек.

В результате неоднократных уточнений исковых требований предметом рассмотрения суда являлись 6 требований неимущественного характера, в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации истцу по ним следовало уплатить 24 000 рублей 00 копеек (6*4000). Вместе с тем, истцом представлены доказательства уплаты лишь 20 000 рублей 00 копеек (22000-2000 (рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер). В удовлетворении пяти требований истцу отказано, следовательно, государственная пошлина в сумме 20 000 рублей 00 копеек относится на истца. Одно требование неимущественного характера судом удовлетворено, следовательно, в удовлетворенной части государственная пошлина (4000 рублей 00 копеек) подлежит взысканию с ответчика (ЗАО "ЯСУ Гидроспецфундаментстрой") в доход федерального бюджета.

Таким образом, на основании изложенного выше решение суда от 28.07.2015 в связи с неправильным применением норм материального права подлежит изменению.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на истца, в связи с удовлетворением их требований.

При обращении с апелляционной жалобой ответчики представили в суд платежное поручение от 21.09.2015 N 827, согласно которому плательщиком выступает ООО "СК Гидроспецфундаментстрой", не являющееся участником по делу и заявителем апелляционной жалобы.

Исходя из положений пунктов 1, 3 и 8 статьи 45, статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК) плательщик государственной пошлины обязан самостоятельно, то есть от своего имени, уплатить ее в бюджет, если иное не установлено законодательством о налогах и сборах. Уплата государственной пошлины иным лицом за истца (заявителя) законодательством не предусмотрена.

Вместе с тем по смыслу статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации вправе вести свои дела в арбитражном суде через представителей. Согласно пункту 1 статьи 26 НК РФ налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах, через законного или уполномоченного представителя, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

В платежном документе на перечисление суммы государственной пошлины в бюджет с банковского счета представителя должно быть указано, что плательщик действует от имени представляемого (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Таким образом, поскольку из платежного поручения от 21.09.2015 N 827 не следует, что уплата производится за кого-либо из ответчиков, указанный документ не принимается апелляционным судом в качестве доказательства уплаты государственной пошлины, а 3000 рублей 00 копеек уплаченные по нему подлежат возврату плательщику из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой", общества с ограниченной ответственностью "Винтэкс", общества с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп", открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала Северный банк удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.07.2015 по делу N А82-8552/2013 изменить, принять по делу новый судебный акт.

Признать договор от 03.06.2008 N 01/06-08 с дополнительным соглашением N 1 от 03.06.2008 к нему, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Ресолт" и закрытым акционерным обществом "Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой", прекращенным.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой" (ИНН: 7604011294, ОГРН: 1027600689434) доход федерального бюджета 4000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек государственной пошлины.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой" (ИНН: 7604011294, ОГРН: 1027600689434) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ресолт" (ИНН: 7604050046, ОГРН: 1027600693185) 8 333 (восемь тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки расходов по оплате услуг представителя.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ресолт" (ИНН: 7604050046, ОГРН: 1027600693185) в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала Северный банк (ИНН: 7707083893, ОГРН: 1027700132195) 3000 (три тысячи) рублей 00 копеек расходов по государственной пошлине.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СК Гидроспецфундаментстрой" (ИНН: 7606002087, ОГРН: 1027600841509) из федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей 00 копеек государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 21.09.2015 N 825. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

С.Г. Полякова А.В. Тетервак