Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2015 г. N 09АП-44698/15

город Москва

03 ноября 2015 г.

Дело N А40-176877/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28.10.2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 03.11.2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей: Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полонским А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2015, по делу N А40-176877/14 (23-1291), принятое судьей Михайловой Л.В., по иску ООО "Виват Пицца" (ИНН 7717509644 ОГРН 1047796326434) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Пищаев В.С. по дов. от 20.10.2015; Мерзликин А.А. по дов. от 26.10.2015 от ответчика: Яшкин А.В. по дов. от 15.04.2015

Общество с ограниченной ответственностью "Виват Пицца" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договору купли-продажи общей площадью 209,4 кв.м. (этаж 1, пом. II, комн.1-16) по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, д.15а, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2015 года требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 28.11.2007 г. заключен договор аренды N 04-625/07, в соответствии с которым истцу в аренду переданы нежилые помещения, расположенное по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, д.15а.

Истец 25.07.2013 г. обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

05.09.2014 г. истец получил письмо исх. N ДГИ-И-18765/14 ответчика о подписании договора купли-продажи и проект договора купли-продажи без номера и даты, подписанный со стороны ответчика, с указанием стоимости имущества - 27 425 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 15.07.2014 N 738Г/903, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 29.07.2014. N 1175/С-14 подготовленным НП СРО "СВОД" без НДС.

П.3.2. договора изложен в следующей редакции: оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения.

Кроме того, п.3.4. проекта договора предусматривалось, что оплата по договору вноситься покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 761 805,56 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

В п.9 проекта договора в указании адреса ООО "Виват Пицца" указано: 129515, г. Москва, ул. Цандера, д.5, корп.1

Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету N 2014-01/3201 от 17.09.2014 выполненным ООО "ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА" стоимость нежилого помещения составляет 17 900 000 руб.

Истец подписал проект договора с учетом протокола разногласий, при этом указал, что цена объекта - п. 3.1 договора, составляет 17 900 000 руб., п.3.4. договора предусматривающий размер ежемесячных платежей, необходимо изложить в следующей редакции: оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1/36 от указанной в п.3.1. настоящего договора цены Объекта и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Пункт 9 договора - изменить юридический адрес ООО "Виват Пицца": "129515, г. Москва, ул. Цандера, д.4, корп.1".

Подписанный проект договора с протоколом разногласий истец направил ответчику 23.09.2014 г.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года ; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, судом первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

Судом определением от 10.03.2015 г. была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой было поручено ООО "Центр независимой экспертизы собственности".

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 209,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, д.15А по состоянию на 25.07.2013 составляет 21 262 141 руб. без учета НДС.

Представитель ответчика в судебном заседании не согласился с выводами эксперта, заявил ходатайство о вызове эксперта.

В судебном заседании 02.07.2015 г. был опрошен эксперт Марченкова С.В. На вопрос ответчика, эксперт пояснил, что в отношении объектов-аналогов N N 1,4 не вводилась корректировка, поскольку исследуемый объект является рестораном, в своих замечаниях ответчик ссылается на ГОСТ 50762-95, который с 2009 г. утратил силу, в новом ГОСТе жесткие требования к кафе не предъявляются.

Статья по электромощности применяется к объектам, расположенным в ЦАО, при этом, исследуемый объект находится в ВАО. Объект исследования эксперт рассматривает как помещение свободного назначения. Объекты-аналоги N 2 также может использоваться как помещение свободного назначения. В скрин-шоте объявления о продаже объекта-аналога N 1 отсутствует адрес, однако, имеются сведения об удаленности от метро и выхода на красную линию.

В скрин-шоте объявления о продаже объекта-аналога N 4 указано, что он находится в торгово-административном центре и помещение находится на первом этаже и имеет отдельный вход. В связи с изложенным, корректировки на указанные объекты-аналоги не вводились. Объект-аналог N 1 расположен на 9-й Парковой улице, то есть в том же округе.

С учетом экспертизы, суд первой инстанции установил, что п. 3.1 договора и п. 3.4 договора подлежат изложению в следующей редакции: "3.1 Цена объекта составляет 21 262 141 руб. (Двадцать один миллион двести шестьдесят две тысячи сто сорок один рубль). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 стать 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется."

"3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 590 615,03 руб. (Пятьсот девяносто тысяч шестьсот пятнадцать рублей три копейки) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."

Излагая указанный пункт в иной редакции, судом учтены положения ст. 446 ГК РФ, а также выводы судебной экспертизы и что на день рассмотрения спора согласно п. 3.2 договора в подписанной сторонами редакции, отсрочка платежа составляет 3 года.

При этом срок оплаты - до 25 числа каждого месяца обоснованно указан истцом, поскольку в проекте договора, направленного ответчика срок оплаты не указан. Обязанность указания срока оплаты товара проданного в рассрочку предусмотрена ст. 489 ГК РФ. Мотивированных возражений в отношении даты оплат и стоимости имущества ответчиком заявлено не было.

Как усматривается из материалов дела, а именно выписке из ЕГРЮЛ адресом ООО "Виват Пицца" является: 129515 г. Москва, ул. Цандера, д.4, корп.1, в связи с чем, суд считает возможным изложить п.9 договора в части указания адреса покупателя, в редакции истца.

Требование истца об урегулировании разногласий, путем изложения п.3.2. договора в следующей редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения" оставлен без рассмотрения, поскольку в протоколе разногласий по указанному пункту разногласий не содержится, таким образом, истцом не соблюден порядок досудебного урегулирования спора в указанной части.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о недостатках экспертного заключения не принимаются апелляционным судом. Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом первой инстанции при рассмотрении дела не установлено.

Ответчиками в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2015 по делу N А40-176877/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Г.С. Александрова Н.И. Панкратова