Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2015 г. N 15АП-17451/15

город Ростов-на-Дону

05 ноября 2015 г.

дело N А32-40709/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Виктория" на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 28.08.2015 по делу N А32-40709/2014 по иску Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799 ИНН 2310032246) к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (ОГРН 1022301604050 ИНН 2312020052) при участии третьего лица - Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар (ОГРН 1042305701954 ИНН 2310095359) о расторжении договора аренды земельного участка, принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 4300016617 от 17.08.2010, заключенного между администрацией и обществом, обязании вернуть администрации земельный участок кадастровый номер 23:43:0109014:704 общей площадью 21279 кв. м., расположенный по адресу: г. Краснодар, хутор Октябрьский, почтовое отделение N 32 путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - третье лицо, департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции от 28.08.2015 отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что заинтересованность арендатора в использовании земельного участка подтверждена, общество защищало свои нарушенные интересы ООО "ПСК "Евро-Дом", ответчик подготовил градостроительный план, задолженности по арендной плате общество не имеет, администрацией нарушены правила проведения публичных слушаний, нарушения устранены в разумный срок, администрация не устранила нарушения, препятствующие использованию земельного участка обществом.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в нем.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении заявленного ответчиком ходатайства об отложении судебного разбирательства для достижения мирового соглашения апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 138 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение является разновидностью примирительных процедур.

Основания отложения судебного разбирательства определены статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из смысла части 2 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что основанием для отложения судебного разбирательства в целях использования примирительной процедуры является ходатайство обеих сторон.

От администрации подобного заявления в апелляционный суд не поступило.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявленного ответчиком ходатайства об отложении судебного разбирательства отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении данного ходатайства надлежит отказать.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно части 1 статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.08.2010 на основании постановления администрации N 6065 от 12.08.2010 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка земель населенных пунктов N 4300016617 кадастровый номер 23:43:0109014:704 общей площадью 21279 кв. м., расположенный по адресу: г. Краснодар, хутор Октябрьский, почтовое отделение N 32 для строительства торгового центра, расположенный в территориальной зоне ОД.2 (общественно-деловая зона местного значения).

Пунктом 6.1 договора установлено, что договор действует в течение десяти лет с момента государственной регистрации.

Пунктом 3.2.4 договора установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или данным договором.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи земельный участок передан ответчику.

По решению городской Думы Краснодара N 54 от 22.10.2013 в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар внесены изменения, по результатам которых земельный участок стал располагаться в двух территориальных зонах - общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2) и зоне инженерных транспортных инфраструктур (ИТ).

Из актов осмотра земельного участка N 1108 от 08.04.2014 и от N 1840 21.06.2014 следует, что земельный участок частично огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной травой.

Согласно письмам департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар N 29/1452 от 17.02.2014 и N 28/5357 от 09.06.2014 разрешение на строительство обществу не выдавалось.

Письмом N 19917.26 от 21.04.2014 администрация уведомила общество о необходимости устранения выявленных нарушений в месячный срок.

Предписание подучено арендатором 24.04.2014.

01.08.2014 истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 8807/01 о расторжении договора по инициативе арендодателя, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождения земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Уведомление получено арендатором 07.08.2014.

Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка подлежит расторжению, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что допущенные арендатором нарушения использования земельного участка носят существенный характер и являются основанием для расторжения договора аренды ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме указанных в пункте 1 названной статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из материалов дела усматривается, что в момент заключения спорного договора аренды (17.08.2010) спорный земельный участок находился в территориальной зоне ОД.2 (общественно-деловая зона местного значения).

Между тем, территориальная зона земельного участка, предоставленного ответчику, изменена только через три года после фактического предоставления арендатору земельного участка для освоения (22.10.2013), по результатам которых земельный участок стал располагаться в двух территориальных зонах - общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2) и зоне инженерных транспортных инфраструктур (ИТ.).

Следовательно, действия уполномоченного органа по существу не являлись препятствием для освоения обществом земельного участка в течение длительного времени (трех лет), однако ответчик никаких действий по освоению земельного участка для достижения целей землепользования не совершал.

Арендатор имел возможность осваивать земельный участок в течение трех лет, однако никаких мер по использованию земельного участка по назначению, не предпринял, что подтверждается актами осмотра.

Произведенные обществом в 2011 году действия по изменению вида разрешенного использования (с "для строительства торгового центра" на "для строительства производственных цехов и складских помещений") напротив напрямую указывают на отсутствие у арендатора заинтересованности в исполнении обязательств по договору аренды. В 2010 году ответчик испрашивал участок для целей, которые он изменил через год, однако фактических действий для выполнения задач так и не предпринял (14.09.2011), что указывает на то, что общество не преследовало первоначальных целей, которыми руководствовалось при заключении договора.

Договор от 01.11.2010, заключенный арендатором с обществом с ограниченной ответственностью "ЗемГеоСтрой" на вынос точек в натуре арендуемого спорного земельного участка, сам по себе не доказывает освоение земельного участка, так как данный договор сторонами не исполнен. Доказательств обратного ответчиком в рамках состязательности процесса не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что общество не могло использовать земельный участок по причине нарушений его прав смежным землепользователем обществом с ограниченной ответственностью "ПСК Евро-Дом", отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку решением суда общей юрисдикции установлен факт отсутствия на земельном участке общества бытовых отходов обществом с ограниченной ответственностью "ПСК Евро-Дом". Из вышеуказанного следует, что независимо от применения ответчиком судебной защиты своих прав объективных обстоятельств, которые бы делали невозможным освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением, не существовало.

Обращение общества 18.06.2014 за выдачей градостроительного плана земельного участка, 24.07.2014 о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар, получение 05.05.2015 после предупреждения истца технических условий для присоединения к электрическим сетям и иные действия, указанные апеллянтом в жалобе, являются мероприятиями административно-правового характера, не связанными с проведением каких-либо работ непосредственно на участке, т.е. не могут рассматриваться в качестве освоения, не являющегося использованием земельного участка по назначению (данная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2015 по делу N А32-35809/2013).

Обществом не приведено ни одного доказательства, указывающего на то, что строительные, монтажные, земляные и иные работы на земельном участке проводились. Урегулирование вопросов, которые, по мнению общества, позволяют ему использовать земельный участок, а также длительность их разрешения должны были им учитываться при заключении договора аренды и освоении земельного участка.

Арендатор обязан было освоить в течение трех лет и осуществить строительство торгового центра в период действия договора аренды с момента предоставления ему во владение и пользование земельного участка в соответствии с условиями договора.

Оценивая действия арендатора, произведенные им после получения предупреждения от арендодателя, суд апелляционной инстанции находит их недостаточными, так как предупреждению предшествовало длительное бездействие общества по освоению земельного участка, а меры, предпринятые им после, также не направлены на освоение, они носят формальный характер с целью изменения территориальной зоны. Между тем, ответчик еще в 2013 году знал об изменении территориальной зоны земельного участка, ему предоставленного, но своевременных мер не предпринял.

Отсутствие существенного ухудшения арендованного участка и неисполнения обязательств по внесению арендных платежей не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку основанием для обращения в арбитражный суд администрация избрала существенное нарушение условий договора, выразившихся в ненадлежащем использовании земельного участка, а именно неиспользования его для целей строительства в течение срока, превышающего три года.

Ссылка апеллянта на то, что публичные слушания проведены с нарушением закона, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной ввиду того, что данное обстоятельство не входит в предмет доказывания по настоящему делу и не повлияло на невозможность использования ответчиком земельного участка в течение трех лет с момента его предоставления.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно расторг договор аренды земельного участка, поскольку общество существенно нарушило условия договора в части освоения и целевого использования объекта аренды, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, понесенные апеллянтом в связи с подачей апелляционной жалобе, относятся на него в связи с отклонением апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015 по делу N А32-40709/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева