Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2015 г. N 15АП-14107/15

город Ростов-на-Дону

09 ноября 2015 г.

дело N А32-44947/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гойхман Д.А.,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТД Мидас"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2015 по делу N А32-44947/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "ТД Мидас"

к индивидуальному предпринимателю Гусько Наталье Владимировне

о расторжении договора аренды нежилых помещений, о взыскании авансированной арендной платы, принятое в составе судьи Корейво Е.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ТД Мидас" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Гусько Наталье Владимировне (далее - предприниматель) о расторжении с 1 декабря 2014 года договора аренды нежилых помещений N 19 от 17 ноября 2014 года, подписанного между сторонами, и взыскании с ответчика 32 930 рублей авансированной арендной платы (с учетом уточнения предмета заявленных требований в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иск мотивирован фактом обнаружения недостатков, препятствующих пользованию сданного в аренду имущества, а именно отсутствием отопления.

Решением суда первой инстанции в иске отказано. Суд пришел к выводу о том, что оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется. Суд указал, что при подписании договора аренды, акта приема-передачи и во время осмотра помещения арендатор должен был определить возможность его использования под конкретный вид деятельности.

Отдельно суд отметил невозможность расторжения договора в судебном порядке с определенной даты, иной, нежели дата вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Отмечает, что пунктами 5.2, 5.5 договора предусматривалась плата за отопление, в связи с чем из договора следовала обязанность арендодателя передать истцу отапливаемое помещение. Также отмечает, что осмотр помещений произведен после подписания акта и договора, полагает, что суд неправомерно не принял во внимание данное обстоятельство.

Не согласившись с решением суда, общество обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отметить, удовлетворив исковые требования.

В жалобе общество повторяет доводы иска, настаивая на выявленном 25.11.2014 года факте отсутствия отопления в спорном помещении и невозможности его использования по указанной причине в качестве офисного

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу общества - без удовлетворения.

Отмечает, что отзывы об осмотре помещения после подписания акта и договора истцом документально не обоснованны, помещения находились в пользовании истца с 17.11.2014, составление истцом одностороннего акта осмотра лишь подтверждает наличие у него доступа в помещения к указанному моменту. В период отопительного сезона отсутствие отопления являлось явным и не могло быть не установлено истцом. Также указывает, что из содержания пунктов 5.2, 5.3, 5.4 договора, напротив, явствует отсутствие отопления. Арендодатель не сдавал помещения как офисные. Кроме того, отмечает, что отсутствуют основания полагать произведенный истцом платеж авансовым, так как указанное не следует из назначения платежа.

В судебное заседание не явились представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) подписан договор аренды нежилых помещений N 19 от 17 ноября 2014 года, по условиям которого ответчик обязался передать в пользование истцу на срок с 1 декабря 2014 года по 31 октября 2015 года нежилые помещения общей площадью 66 м2, в том числе - частично литеры К, 29,4 м2. литера А, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Текстильная. 30, в состоянии, не требующем капитального ремонта, для осуществления коммерческой деятельности.

Срок аренды установлен с 01.12.2014 по 31.10.2015.

Согласно пунктам 5.1-5.3 договора размер ежемесячной арендной платы определен сторонами в 26 280 руб. без НДС и без учета компенсации дополнительных платежей: за электроэнергию, уборку прилегающей территории, вывоз отходов бытового назначения, услуги связи, порядок оплаты которых сторонами согласован отдельно.

Согласно пункту 5.5. плата за декабрь 2014 года подлежит внесению до 25.11.2014.

В силу пункта 4.1 договора передача арендуемой площади и ключей производится по акту приема-передачи, подписание которого сторонами свидетельствует о фактической передаче арендуемых площадей.

Объект аренды передан от арендодателя к арендатору по акту N 19 от 17.11.2014 (л.д. 13 т.1). В акте отражен факт передачи помещений, пригодных для осуществления предпринимательской деятельности, указано, что помещения не требуют капитального ремонта, пригодны для использования в целях, обозначенных в пункте 2.1 договора.

Арендатор перечислил арендодателю по платежному поручению N 271 от 21 ноября 2014 года 32 930 рублей, указав назначением платежа "оплата за аренду помещения, электроэнергию и услуги связи за 2014 год".

Согласно составленному истцом в одностороннем порядке, но с привлечением сторонних лиц акту о 25.11.2014 арендованные помещения не отапливаются (отключены от системы отопления), температура воздуха 16°С.

Письмом от 27 ноября 2014 года истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды в связи с отсутствием отопления и непригодностью помещения к использованию в качестве офисного и предложил возвратить авансовый платеж в сумме 32 930 рублей. Также указал, что арендованное имущество ему не передано, ключи им не получены.

Поскольку названная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился с настоящими требованиями в суд.

Суд первой инстанции правильно квалифицировал спорные правоотношения сторон, верно определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Согласно п.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании п.1 ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации урегулированы общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества.

В частности, арендодатель не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Арендодатель также не несет ответственности за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче.

Пунктом 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Истец, направляя в адрес ответчика досудебную претензию ссылался на расторжение договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Между тем, ссылка на приведенную норму права является ошибочной, основанной на неверном понимании норм материального права заявителем.

Отсутствие отопления в спорных помещениях не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку могло быть установлено на момент заключения договора. Ответчик не отрицает факт отсутствия отопления в спорных помещениях (полное, а не временное отсутствие ввиду неисправности в системе), однако настаивает на том, что из условий заключенного сторонами договора не следовало обязательное наличие отопления, не следовало намерение арендатора использовать помещения под офис, отсутствие отопления не могло быть не замечено арендатором при приемке помещения.

С учетом приведенных норм права апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае не может быть констатировано нарушение арендодателем условий заключенного с истцом договора аренды.

Из условий договора не усматривается передача помещений для использования под офис. Также договор не содержит каких-либо иных пунктов, позволяющих установить, что наличие отопления являлось обязательным условием пользования помещениями.

Приводимые ссылки на пункты 5.2, 5.3, 5.4, 5.5. договора не принимаются судом как подтверждение согласования сторонами условия об отоплении, поскольку носят взаимно противоречивый характер. Указание на отсутствие платы за отопление (0,00 руб.) препятствует признанию верной позиции истца о том, что наличие отопления согласовано посредством установления платы за него.

Таким образом, основания для вывода о нарушении ответчиком условий договора отсутствуют. Истец не счел необходимым указать при заключении договора более конкретно цели его использования, принял спорные помещения в аренду без замечаний, указав, что они соответствуют целям аренды. Поэтому оснований полагать отсутствие отопления безусловным препятствием к использованию помещений по назначению не имеется.

Вместе с тем, даже, если бы суд констатировал согласование сторонами данного условия договора либо исходил бы из назначения помещений по техническому паспорту как предполагающего наличие отопления, то правомерными являются ссылки ответчика на явный характер соответствующего недостатка, который нельзя было не установить в ходе приемки. Суд критически оценивает доводы жалобы о том, что приемка помещений по акту 17.11.2014 года носила формальный характер. Данное обстоятельство не подтверждено достоверно относимыми и допустимыми доказательствами. Составленный без уведомления и без участия арендодателя односторонний акт арендатора от 25.11.2014 года не является подтверждением того, что акт 17.11.2014 г. был составлен без фактического осмотра помещения. Кроме того, справедливо указание ответчика на то, что составление арендатором одностороннего акта свидетельствует о наличии у него доступа к помещению и получению такого доступа ранее 25.11.2014.

Акт от 01.12.2014 не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку по заявленному в нем основанию истец от договора не отказывался и в иске ссылку на такое нарушение не приводил. Изменение оснований иска о расторжении договора аренды требует соблюдения правил статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного правомерен вывод суда первой инстанции об отсутствии основании к досрочному судебному расторжению договора аренды по заявленному истцом основанию.

Кроме того, суд обоснованно отметил невозможность расторжения договора в ретроспективе, то есть на желаемую истцом дату. Как верно указал суд первой инстанции, в соответствии с п.3 ст.453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

До расторжения договора его условия являются действующими и сохраняют силу для сторон, в связи с чем, вне зависимости от того, использовал ли истец арендуемое имущество, арендная плата подлежит уплате арендодателю.

Достоверных доказательств факта препятствования доступу арендатора в спорные помещения судом не установлено. Акт осмотра от 01.12.2014 не расценивается судом в качестве безусловного препятствия в доступе арендатору в спорные помещения. Объективные средства фиксации недопуска арендатора, такие как, например, видеозапись, не применены. Из содержания акта невозможно установить факт доведения до вахтера правовых оснований пользования помещениями (с учетом того, что 01.12.2014 являлось первым согласованным сторонами днем арендного пользования) и действительные причины недопуска, если таковые имели место. При этом из материалов дела следует, что ранее истцом был получен доступ к помещениям, доказательства возвращения арендодателю ключей отсутствуют, длящийся характер недопуска не подтвержден материалами дела.

С учетом изложенного оснований для возврата истцу денежных средств, уплаченных в счет арендной платы, не имеется.

Таким образом, отказ в иске правомерен. Судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2015 по делу N А32-44947/2014 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов