Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 г. N 04АП-5729/15

г. Чита

11 ноября 2015 г.

Дело N А19-4158/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 3 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О.,

при участии в судебном заседании представителя Администрации города Иркутска Глущенко К.Д. (доверенность от 31.07.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общественной организации Городской Межрайонный Центр Инвалидов города Иркутска "Инва-Иркутск" и Администрации г. Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года по делу N А19-4158/2015 (суд первой инстанции - Пенюшов Е.С.),

установил:

Администрация города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, место нахождения: 664025, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Ленина, д 14, далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к общественной организации Городской Межрайонный Центр Инвалидов города Иркутска "Инва-Иркутск" (ОГРН 1083800002428, ИНН 3811125060, место нахождения: 664003, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Киевская, д. 11, далее - ответчик, Инва-Иркутск) о взыскании 621 520 рублей 54 копеек, из которых: 379 557 рублей 76 копеек - основной долг за пользование нежилым помещением по договору аренды N 8725 от 06.05.2010, 80 486 рублей 58 копеек - основной долг за пользование земельным участком по договору аренды N 8725 от 06.05.2010, 144 886 рублей 46 копеек - неустойка за просрочку внесения платежей за пользование нежилым помещением, 16 589 рублей 74 копейки - неустойка за просрочку внесения платежей за пользование земельным участком; об обязании вернуть путем освобождения и подписания акта прием-передачи нежилого одноэтажного здания, расположенного по адресу: город Иркутск, ул. Киевская, 11, общей площадью 151,50 кв.м, инвентарный номер 25:401:001:020301810, литер Д, Д1, Д2, Д3, номера на поэтажном плане N N 1-4, 4а, 5, 5а, 5б, 6, 6а, 6б, 7, 7а, отраженные в техническом паспорте нежилого здания, изготовленным МУП "БТИ г. Иркутска" от 20.09.2006.

Общественная организация Городской Межрайонный Центр Инвалидов города Иркутска "Инва-Иркутск" заявила к Администрации г. Иркутска встречные иски о признании договора аренды земельного участка под арендуемым нежилым помещением по договору N 8725 от 06.05.2010 незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 283 рубля 46 копеек в счет погашения задолженности по оплате за аренду нежилого помещения по договору N 8725 от 06.05.2010 и о признании действий по досрочному расторжению договора аренды N 8725 от 06.05.2010 по инициативе арендодателя в 2013 году незаконными, признании указанного договора, возобновленным и продолженным на тех же условиях на неопределенный срок.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года по делу N А19-4158/2015 исковые требования удовлетворены частично.

Суд обязал общественную организацию Городской Межрайонный Центр Инвалидов города Иркутска "Инва-Иркутск" вернуть Администрации города Иркутска в течение десяти рабочих дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу, путем освобождения и подписания акта прием-передачи, нежилое одноэтажное здание, расположенное по адресу: город Иркутск, ул. Киевская, 11, общей площадью 151,50 кв.м, инвентарный номер 25:401:001:020301810, литер Д, Д1, Д2, Д3, номера на поэтажном плане N N 1-4, 4а, 5, 5а, 5б, 6, 6а, 6б, 7, 7а, отраженные в техническом паспорте нежилого здания, изготовленным МУП "БТИ г. Иркутска" от 20.09.2006.

С общественной организации Городской Межрайонный Центр Инвалидов города Иркутска "Инва-Иркутск" в пользу Администрации города Иркутска взысканы 137 972 рубля 25 копеек - основного долга, 11 895 рублей - неустойки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Встречные исковые требования общественной организации Городской Межрайонный Центр Инвалидов города Иркутска "Инва-Иркутск" оставлены без удовлетворения.

Общественная организация Городской Межрайонный Центр Инвалидов города Иркутска "Инва-Иркутск" обратилась с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полном объеме с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований администрации г. Иркутска в полном объеме и удовлетворении заявленных в рамках встречного иска требований о признании действий КУМИ администрации г. Иркутска по досрочному расторжению Договора аренды нежилого помещения N 8725 от 06.05.2010 года по инициативе арендодателя в 2013 году незаконным и о признании действия указанного Договора возобновленным после 31 декабря 2014 года на неопределенный срок по тем же условиям, а также о признании договора аренды земельного участка незаключенным и о возврате неосновательного обогащения в виде ранее осуществленных выплат за нее в сумме 1 283 р.46 к. в счет оплаты за аренду нежилого помещения по договору N 8725 от 06.05.2010 года. При несогласии с предложенными вариантами решений по апелляционной жалобе просит суд апелляционной инстанции произвести перерасчет реальной задолженности по арендной плате за нежилое помещение и земельный участок под ним согласно расчетам, имеющимся в материалах дела.

По мнению заявителя жалобы, приведенные им доводы дают основания полагать о том, что в данном случае допущено неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение в форме неправильного применения норм материального права и нарушение норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения.

Администрация г. Иркутска отзыв на жалобу Инва-Иркутск не представила. В судебном заседании представитель истца с доводами жалобы не согласна, считает её подлежащей оставлению без удовлетворения.

Администрация г. Иркутска также обратилась с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в части с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований администрации города Иркутска в полном объеме.

Инва-Иркутск отзыв на жалобу администрации не представила.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 08.10.2015, 10.10.2015. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Инва-Иркутск явку своих представителей в судебное заседание не обеспечила. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду, что если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

В связи с тем, что стороны не настаивали на проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, возражения в суд до начала судебного заседания не поступили, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой заявителями апелляционной жалобы части.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав в судебном заседании пояснения представителя Администрации, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ОО ГМЦИИ г. Иркутска "Инва-Иркутск" (арендатором) и Администрацией города Иркутска (арендодателем) 6 мая 2010 года подписан договор аренды нежилого здания, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование муниципальное одноэтажное здание, расположенное по адресу: город Иркутск, ул. Киевская, 11, общей площадью 151,50 кв.м, инвентарный номер 25:401:001:020301810, литер Д, Д1, Д2, Д3, номера на поэтажном плане N N 1-4, 4а, 5, 5 а, 5б, 6, 6а, 6б, 7, 7 а, отраженные в техническом паспорте нежилого здания, изготовленным МУП "БТИ г. Иркутска" от 20.09.2006.

Срок действия договора аренды установлен пунктом 1.4. договора с 01.01.2010 по 31.12.2014.

Сведений о государственной регистрации указанного договора, как заключенного на срок более одного года по правилам пункта 2 статьи 609 ГК РФ, в материалы дела не представлено.

Пунктом 3.1. означенного договора определено, что за пользованием арендованным имуществом арендатор уплачивает арендную плату, включающую в себя плату за пользование земельным участком, расчет которой производится в соответствии с порядком определения размера арендной платы за земельные участка, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска (приложение N 2 к договору).

Пунктом 3.1. спорного договора, установлена обязанность арендатора оплачивать арендодателю арендную плату в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 1 к договору) ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца.

Названным пунктом стороны оговорили, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в соответствии с пунктом 5.2 Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду.

Пунктом 2.2.1. договора аренды N 8725 от 06.05.2010 стороны предусмотрели право арендодателя досрочно отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных пунктом 6.2.2. пункта 6.2. договора, путем направления арендатору извещения (заказным письмо с уведомлением о вручении) о принятом решении и требовании освободить объект аренды, по истечении 30 дней с момента направления советующего извещения арендодателем, настоящий договор считается расторгнутым.

Право собственности на переданное в аренду имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 38 АГ 923997 от 10.02.2009 (номер регистрационной записи 38-38-01/210/2010-748).

Право собственности на земельный участок, занятый переданным в аренду имуществом подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 38 АД 026352 от 21.08.2009 (номер регистрационной записи 38-38-01/078/2009-881).

Во исполнение условий договора аренды N 8725 от 06.05.2010 истцом передано в аренду одноэтажное здание, расположенное по адресу: город Иркутск, ул. Киевская, 11, общей площадью 151,50 кв.м, инвентарный номер 25:401:001:020301810, литер Д, Д1, Д2, Д3, номера на поэтажном плане N N 1-4, 4а, 5, 5 а, 5б, 6, 6а, 6б, 7, 7а, отраженные в техническом паспорте нежилого здания, изготовленным МУП "БТИ г. Иркутска" от 20.09.2006, что подтверждается передаточным актом (приложение N 3 к договору).

Письмом от 01.03.2013 исх. N 505-71-4069/13 (том дела 1, лист дела 133), врученным ответчику 14.03.2013 согласно уведомлению (том дела 1, лист дела 139) администрация уведомила общественную организацию о том, что Постановлением администрации г. Иркутска от 21.09.2012 N 031-06-1899/12 с 1 января 2013 года отменена методика расчета годовой арендной платы по пользование объектами муниципального жилого фонда города Иркутска, утвержденная постановлением администрации г. Иркутска от 08.02.2010 N 031-06-256/10, в связи с чем на основании решения Думы г. Иркутска от 27.09.2012 N 005-380626/2 "О внесении изменений в Порядок передачи объектов муниципального жилого фонда г. Иркутска в аренду" размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта.

Названным письмом ответчику направлено для подписания дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 8725 от 06.05.2010, и приложены расчеты арендной платы: за нежилое помещение на 2013 год, согласно которому размер арендной платы определен в соответствии с отчетом N 571-12-60-А от 30.11.2012 "Об оценке рыночной стоимости арендной платы зав пользование объектом недвижимости, выполненным ООО КПК "Мост" (том дела 1, лист дела 137) и земельного платежа на 2013 год (том дела 1 лист дела 138).

Расчеты платы и дополнительное соглашение к спорному договору, направленные указанным письмом, ответчиком не подписаны.

В ответ на это письмо и впоследствии заявлениями исх N 53, исх. 53/2 от 29.03.2013, направленным истцу посредством факсимильной связи, исх. от 27.08.2013 N105, исх.N 125 от 18.10.2013, переданными в администрацию, ОО ГМЦИИ г. Иркутска "Инва-Иркутск" выразило несогласие с условиями дополнительного соглашения, как ухудшающими его положение как арендатора, в том числе в части увеличения размера арендной платы, отрицало наличие задолженности по арендной плате.

13 мая 2013 года письмом N 505-70-9575/13 (том дела 1, лист дела 75) администрацией заявлено об одностороннем отказе от договора аренды N 8725 от 06.05.2010 и предложено в срок до 01.07.2013 освободить занимаемое помещение и передать его по акту сдачи - приема, передаточный акт приложен к указанному письму.

Односторонний отказ от договора получен ответчиком 20 мая 2013 года, о чем свидетельствует уведомление о вручении почтового отправления с почтовым идентификатором N 664007628861400 (том дела 1, лист дела 77).

В срок, указанный в означенном письме здание ответчиком не освобождено, арендодателю не возвращено.

Поскольку здание ОО ГМЦИИ г. Иркутска "Инва-Иркутск" не освобождено, администрация письмом 16.04.2014 исх. N 505-71-7590/11 (том дела 1 лист дела 34), полученным ответчиком 28.04.2014, что повреждается уведомлением с почтовым идентификатором N 66400773981470 (том дела 1, лист дела 60) направила последнему расчеты платы за фактическое пользование нежилого здания и земельного участка за период с 01.07.2013 по 31.12.2013, 01.01.2014 по 31.12.2014.

Письмом от 06.02.2015 исх. N 505-71-1307/15 (том дела 1 лист дела 34) администрация уведомила общественную организацию о наличии задолженности по договору аренды N 8725 от 06.05.2010, предложив оплатить сумму основного долга и неустойку, а так же в связи с допущенной технической ошибкой в расчетах при установлении коэффициента к арендной плате направило расчеты земельного платежа на 2011 год, за период с 01.01.2012 по 30.06.2012, с 01.01.2013 по 08.04.2013, с 09.04.2013 по 30.06.2013.

Из материалов дела следует, что оплата арендных платежей в размерах, указанных истцом в расчетах, направленных последнему ответчиком, за пользование нежилым помещением за период с 06.08.2012 по 31.01.2015 и за пользование земельным участком за период с 16.03.2011 по 31.12.2014 ответчиком не производилась, возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 379 557 рублей 76 копеек - за часть арендной платы за здание, в сумме 80 486 рублей 58 копеек - за часть арендной платы за земельный участок.

В связи с нарушением срока оплаты арендной платы, на основании пункта 4.2. спорного договора, истец начислил ответчику неустойку (пеню) в сумме 144 886 рублей 46 копеек за период с 06.08.2012 по 31.01.2015 по просрочке платы за помещение, в сумме 16 589 рублей 74 копейки за период с 18.03.2013 по 31.12.2014 по просрочке платы за земельный участок, исходя из 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о принудительном взыскании суммы основного долга и неустойки, обязании освободить арендованное здание.

ОО ГМЦИИ г. Иркутска "Инва-Иркутск" заявило к администрации встречные иски о признании договора аренды земельного участка под арендуемым нежилым помещением по договору N 8725 от 06.05.2010 незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 283 рубля 46 копеек в счет погашения задолженности по оплате за аренду нежилого помещения по договору N 8725 от 06.05.2010 и о признании действий по досрочному расторжению договора аренды N 8725 от 06.05.2010 по инициативе арендодателя в 2013 году незаконными, признании указанного договора, возобновленным и продолженным на тех же условиях на неопределенный срок.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленного администрацией г. Иркутска иска и об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ОО ГМЦИИ г. Иркутска "Инва-Иркутск" встречных исковых требований.

Согласно пункту 3 статья 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Ответчик во встречном иске с требованием о признании договора аренды земельного участка под арендуемым нежилым помещением по договору N 8725 от 06.05.2010 незаключенным, фактически утверждает, что договор N 8725 от 06.05.2010 является смешанным договором и содержит условия, как договора аренды здания, так и договора аренды земельного участка, и в части аренды земельного участка этот договор является незаключенным в связи с несогласованием предмета аренды - земельного участка, индивидуализированного посредством постановки на кадастровый учет.

Признавая такой довод неправомерным, суд первой инстанции с учетом положений статьи 431 ГК РФ правильно руководствовался следующим.

Согласно пунктам 1, 2 статья 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в пункте 22 к применению указанной статьи разъяснено, что отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Такой подход Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации направлен на реализацию в гражданско-правовых отношениях одного из базового принципов земельного законодательства, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно, принципа единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Поскольку из пункта 1.1. договора следует, что в аренду передается здание, сведений о передаче в аренду земельного участка ни договор, ни передаточный акт к нему, не содержат и доказательств того, что при заключении договора волеизъявление сторон также было направлено и на передачу в аренду земельного участка, не представлено, суд первой инстанции правильно исходил из того, что договор аренды N 8725 от 06.05.2010 не регулирует правоотношения сторон в части аренды земельного участка. При этом право пользование земельным участком возникает для арендатора в силу закона на основании положений статьи 652 ГК РФ и согласования земельного участка как объекта гражданских прав и его индивидуализации не требуется.

Согласно пункту 2 статья 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Тот факт, что в пункте 1.3. стороны согласовали необходимую площадь земельного участка, для использования объекта аренды в большем размере, чем занимает здание и то обстоятельство, что арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, как установлено пунктом 3.1. договора, не свидетельствуют о том, что сторонами заключен договор аренды с элементами двух видов договоров: недвижимости и земельного участка.

Таким образом, указанные положения договора наоборот свидетельствуют, что арендодатель руководствовался положениями статьи 652 ГК РФ и исчислил размер арендной платы с учетом того факта, что будет происходить и пользование земельным участком и определил размер земельного участка необходимого для использования предаваемого в аренду объекта.

Судом также принято во внимание, что обстоятельство несогласования предмета аренды, а равно его площади, ввиду не индивидуализации земельного участка, опровергнуто истцом, предоставлением последним кадастрового паспорта на земельный участок в материалы дела (т. 1 л.д. 149-151).

При таких обстоятельствах неправомерным и неподлежащим удовлетворению является требование ОО ГМЦИИ г. Иркутска "Инва-Иркутск" о признании договора аренды земельного участка под арендуемым нежилым помещением по договору N 8725 от 06.05.2010 незаключенным.

Статьей 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Таким образом, применительно к договору аренды здания (сооружения) существенными являются условия о предмете и размере арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судом установлено, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды недвижимости - предмет и размер арендной платы.

Договор аренды N 8725 от 06.05.2010 заключен на срок более одного года, при этом сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Следовательно, между сторонами возникло обязательство из договора аренды здания.

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Факт передачи объекта договора аренды N 8725 от 06.05.2010, подтверждается передаточным актом (приложение N 3 к договору).

Между арендатором и арендодателем возникли разногласия по поводу размера арендной платы в части платы за пользование зданием с 2013 года.

Признавая неправомерной и неподлежащей применению к спорным правоотношениям позицию истца о том, что на основании пункта 3.1.1. имеет право на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы посредством перехода от расчетного метода определения размера платы, по которому определена плата при заключении договора, к рыночному размеру в соответствии в соответствии с отчетом об оценке, о чем ответчик извещен письмом от 01.03.2013 исх. N 505-71-4069/13, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Пунктами 1, 2 статья 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Пунктом 3 статья 614 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

При заключении договора N 8725 от 06.05.2010, пунктом 3.1.1. стороны согласовали право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в соответствии с пунктом 5.2. Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду.

Судом установлено, что пункт 5.2. Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду, утвержденного Решением Думы г. Иркутска от 02.03.2010 N 005-20-070096/10 действовал на момент заключения спорного договора в следующей редакции: Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем (Представителем собственника) в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в следующих случаях:

а) на основании соответствующего правового акта администрации города Иркутска о внесении изменений в Методику расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска;

б) на основании договора аренды объекта с учетом индекса потребительских цен, установленного Минэкономразвития РФ на расчетный год, - в остальных случаях.

Решением Думы г. Иркутска от 01.11.2011 N 005-20-270429/1 в пункт 5.2. Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду внесены изменения "Если иное не предусмотрено договором аренды объекта, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год на основании:

сохранены пункты "а" и "б" и введен пункт "в", согласно которому на основании нового отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы.

Пункт 5.2. полностью отменен Решением Думы г. Иркутска от 28.09.2012 N 005-20-380626/2, опубликованным 16.10.2012.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом положений пункта 3.1.1. договора и дальнейшего поведения сторон при исполнении договора N 8725 от 06.05.2010, следует, что при заключении договора размер арендной платы по нему определялся Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска, то есть расчетным методом, что по существу истцом и ответчиком не отрицается и следует из расчета арендной платы на нежилое помещение (приложение N 1 к договору). Поэтому арендодатель включил в условия договора, а арендатор принял это условие о праве изменения арендной платы с отсылкой к пункту 5.2. Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду, который в действующей на момент заключения договора редакции предусматривал право изменения размера арендной платы в одностороннем порядке только в связи с изменением Методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска.

Исходя из буквального содержания условия пункту 3.1.1. договора N 8725 от 06.05.2010, суд первой инстанции установил, что пользуясь диспозитивностью пункта 3 статья 614 ГК РФ волеизъявление обеих сторон при заключении договора в части предоставления возможности арендатору изменения в одностороннем порядке размера арендой платы направлено только, по существу согласованных волеизъявлений сторон договора на один исключительный случай - изменение методики ее расчета, по которой она определялась при заключении договора.

Апелляционный суд не находит оснований для иной оценки приведенных выводов.

Кроме того, об указанном свидетельствует и дальнейшее поведение ответчика, не подписавшего дополнительное соглашение к договору с расчетом арендной платы, произведенным на основании отчета об оценке независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы. Ни истцу, ни ответчику невозможно было знать, что впоследствии пункт 5.2. Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду дополнится правом определения размера арендной платы по рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах действительное волеизъявление сторон в части предоставления арендодателю право одностороннего изменения размера арендной платы ограничено условиями договора только одним случаем - внесением изменений в методику, по которой определена арендная плата при заключении договора.

Внесенное изменение в любом случае не подлежит применению к правоотношениям сторон, как полагает истец, поскольку расчет размера арендной платы, определенной по рыночной оценке исчислен на 2013 год и направлен ответчику письмом от 01.03.2013 исх. N 505-71-4069/13, тогда как пункт 5.2. полностью отменен Решением Думы г. Иркутска от 28.09.2012 N 005-20-380626/2, опубликованным 16.10.2012, то есть еще в 2012 году. Следовательно, истец в любом случае не мог руководствоваться при изменении размера арендой платы в одностороннем порядке пунктом 5.2. Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду, который к тому времени был отменен.

Несостоятельной следует признать и ссылку Администрации города Иркутска на положения пункта 5.1. Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду, утвержденного Решением Думы г. Иркутска от 02.03.2010 N 005-20-070096/10, в редакции Решения Думы г. Иркутска от 28.09.2012 N 005-20-380626/2, предусматривающего установление размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, поскольку данная редакция не подлежит применению к отношениям сторон по договору аренды N 8725 от 06.05.2010 в силу правила пункта 2 статьи 422 ГК РФ и отсутствия в Решении Думы г. Иркутска от 28.09.2012 N 005-20-380626/2 специальной нормы, распространяющей его действие на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров аренды.

В связи с чем, применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд первой инстанции правильно указал, что положения Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором, то есть право одностороннего изменения возникает у арендодателя только в случае, если размер арендой платы изменяется в связи с изменением методики ее расчета.

Изменения методики расчета (её составляющих - коэффициентов и т.п.), в результате которого сумма арендной платы за пользование нежилым помещение должна составить размер, как он определен в расчетах к письму от 01.03.2013 исх. N 505-71-4069/13, истцом в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ суду не представлено.

При таких обстоятельствах при определении размера задолженности по арендной плате в части платы за пользование нежилым помещением подлежат применению расчеты, составленные в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска.

Из материалов дела следует, что 13 мая 2013 года письмом N 505-70-9575/13 администрацией заявлено об одностороннем отказе от договора аренды N 8725 от 06.05.2010.

Признавая не подлежащим удовлетворению требование ответчика об оспаривании права одностороннего отказа от договора у администрации и признании договор N 8725 от 06.05.2010 возобновленным и действующим, суд первой инстанции с учетом положений статьи 450 ГК РФ, пунктов 2.2.1., 6.2.2. договора аренды N 8725 от 06.05.2010, установив факт несовременного внесения арендой платы, поскольку фактически указанное ответчиком не оспаривается в связи с несогласием только с размером подлежащей внесению арендной платы, сделал обоснованный вывод о том, что односторонний отказ от договора N 8725 от 06.05.2010 произведен истцом в соответствии с условиями названного договора при наличии случая, предусматривающего право на такой отказ и в той форме, которая предписана договором - посредством направления извещения заказным письмом с уведомление о вручении.

Доводы ответчика об отсутствии права администрации на односторонний отказ от исполнения договора со ссылкой на заключение специалиста-филолога несостоятельны в виду их неотносимости, поскольку названным специалистом анализировались положения пункта 6.2.2 договора, тогда как односторонний отказ от договора предусмотрен не пунктом 6 2.2., а пунктом 2.2.1. спорного договора. При этом пункт 2.2.1. отсылает к пункту 6.2.2. исключительно с целью определения случая, при котором возникает право досрочного отказа, а не с целью определения порядка расторжения договора, как полагает ответчик.

Поскольку условия спорного договора с правом одностороннего отказа от его исполнения, не противоречат положениям статьи 619 ГК РФ, так как названная статья регулирует случаи расторжения договора по требованию арендатора судом, а в рассматриваемом случае истец отказался от исполнения договора в одностороннем порядке, что регулируется положениями статьи 450 ГК РФ, суд первой инстанции не усмотрел ничтожности условий договора N 8725 от 06.05.2010, регулирующих право одностороннего отказа от его исполнения арендодателем и полагает действия истца соответствующими закону и условиям договора N 8725 от 06.05.2010.

Следовательно, договор N 8725 от 06.05.2010 считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления извещения о расторжении, которое направлено ответчику 15 мая 2013 года (том дела 1 лист дела 78), то есть с 14 июня 2013 года.

При таких обстоятельствах встречное исковое заявление о признании действий по досрочному расторжению договора аренды N 8725 от 06.05.2010 по инициативе арендодателя в 2013 году незаконными, признании указанного договора, возобновленным и продолженным на тех же условиях на неопределенный срок удовлетворению не подлежит.

Поскольку факт неисполнения обязанности по возврату арендованного имущества ответчиком не отрицается и установлен судом, принимая во внимание положения статьи 622 ГК РФ и факт расторжения договора аренды N 8725 от 06.05.2010, обоснованными являются требования истца об обязании вернуть путем освобождения и подписания акта прием-передачи нежилого одноэтажного здания, расположенного по адресу: город Иркутск, ул. Киевская, 11, общей площадью 151,50 кв.м, инвентарный номер 25:401:001:020301810, литер Д, Д1, Д2, Д3, номера на поэтажном плане N N 1-4, 4а, 5, 5а, 5б, 6, 6а, 6б, 7, 7а, отраженные в техническом паспорте нежилого здания, изготовленным МУП "БТИ г. Иркутска" от 20.09.2006.

Согласно статье 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 8 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, в силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан уплачивать арендные платежи ежемесячно в согласованном размере не позднее 5-го числа текущего месяца (пункт 3.1.1. договора).

Как следует из материалов дела, ответчиком в суде первой инстанции предпринимались меры к согласованию размера задолженности, к урегулированию спора (листы дела 95, 97-99, 156, 157, 162 том 1). Представитель ответчика, обосновывая контррасчет задолженности, ссылался на наличие оснований для применения льготного тарифа, распространяющегося в соответствии с пунктом 3.1. Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду, утвержденного Решением Думы г. Иркутска от 02.03.2010 N 005-20-070096/10, в редакции Решения Думы г. Иркутска от 28.09.2012 N 005-20-380626/2, на социально-ориентированные, а также благотворительные некоммерческие организации.

По мнению истца, в соответствии с положениями данного пункта, соответствующая льгота предоставляется в отношении объектов, включенных в Перечень муниципального имущества города Иркутска, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав некоммерческих организаций), утвержденный постановлением администрации города Иркутска, спорное здание в соответствующей перечень не включено.

Суд первой инстанции не установил наличия как фактических, так и правовых оснований для применения указанный льготы по размеру арендной платы по договору N 8725 от 06.05.2010 применительно к объекту аренды - нежилому зданию по адресу: город Иркутск, ул. Киевская, 11, общей площадью 151,50 кв.м., поскольку ответчик, ссылаясь на наличие льготы, в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ не представил суду надлежащих доказательств, а именно, включения нежилого здания по адресу: город Иркутск, ул. Киевская, 11, общей площадью 151,50 кв.м. в Перечень муниципального имущества города Иркутска, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав некоммерческих организаций), утвержденный постановлением администрации города Иркутска.

Такой вывод апелляционный суд считает законным и обоснованным с учетом того, что в силу распределения бремени доказывания право на льготу обязано доказывать лицо, претендующее на ее получение, тогда как ответчиком указанного сделано не было.

Суд первой инстанции признал обоснованным исчисление арендной платы за пользование зданием за 2013 год и последующие годы на основании последнего расчета, составленного истцом расчетным путем на основании Методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска (том дела 1 листы дела 1 7, 26), задолженность ответчика перед истцом составляет 61 688 рублей 85 копеек за период с 06.08.2012 по 31.01.2015 согласно следующему расчету:

с 06.07.2012 по 05.08.2012 2 047, -315,75 (переплата 2 362,75); с 06.08.2012 по 05.09.2012 2 0471, 731,25; с 06.09.2012 по 05.10.2012 1 981, 3 712,55; с 06.10.2012 по 05.11.2012 2 047, 5 759,25; с 06.11.2012 по 05.12.2012 1 981, 7 740,25; с 06.12.2012 по 05.01.2013 2 047, 9 787,25; с 06.01.2013 по 05.02.2013 2 047, 11 834,25; с 06.02.2013 по 05.03.2013 1 848,90, 13 683,15; с 06.03.2013 по 05.04.2013 2 047, 15 730,15; с 06.04.2013 по 05.05.2013 1 981, 17 711,15; с 06.05.2013 по 05.06.2013 2 0473, 19 758,15; с 06.06.2013 по 05.07.2013 1 981, 21 739,15; с 06.07.2013 по 05.08.2013 2 047, 23 786,15; с 06.08.2013 по 05.09.2013 2 047, 25 833,15; с 06.09.2013 по 05.10.2013 1 981, 27 814,15; с 06.09.2013 по 05.10.2013 2 047, 29 861,15; с 06.10.2013 по 05.11.2013 1 981, 31 842,15; с 06.11.2013 по05.12.2013 2 047, 33 889,15; с 06.12.2013 по 05.01.2014 2 047, 35 936,15; с 06.01.2014 по 05.02.2014 1 848,90, 37 785,05; с 06.02.2014 по 05.03.2014 2 047, 39 832,05; с 06.03.2014 по 05.04.2014 1 981, 41 813,05; с 06.04.2014 по 05.05.2014 2 047, 43 860,05; с 06.05.2014 по 05.06.2014 1 981, 45 841,05; с 06.06.2014 по 05.07.2014 2 047, 47 888,05; с 06.07.2014 по 05.08.2014 2 047, 49 935,05; с 06.08.2014 по 05.09.2014 1 981, 51 916,05; с 06.09.2014 по 05.10.2014 2 047, 53 963,05; с 06.10.2014 по 05.11.2014 1 981, 55 944,05; с 06.11.2014 по 05.12.2014 2 047, 57 991,05; с 06.12.2014 по 05.01.2015 2 047, 60 038,05; с 06.12.2014 по 31.01.2015 1 650, 80, 61 688,85; итого по состоянию на 01.02.2015: 61 688,85.

Поскольку ответчик арифметическую правильность расчета арендной платы за пользование зданием по договору N 8725 от 06.05.2010 не оспорил, в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ доказательств оплаты задолженности в указанной сумме не представил, а истец также не заявил о наличии арифметических ошибок и ошибок исходных данных в расчете, суд первой инстанции правильно исходил из правомерности и обоснованности заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга по договору N 8725 от 06.05.2010 в части арендной платы за пользование зданием в размере 61 688 руб. 85 коп. Оснований для удовлетворения остальной части требований о взыскании суммы основного долга по договору N 8725 от 06.05.2010 в части арендной платы не установлено.

Обоснованно частично и требование о взыскании 80 486 рублей 58 копеек - основного долга за пользование земельным участком по договору аренды N 8725 от 06.05.2010.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Расчет суммы основного долга с учетом заявления о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 76 283 рублей 40 копеек, нормативно обоснован и соответствует правилам статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации редакции, в действующей на момент заключения договора.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности к исковым требованиям администрации.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

В соответствии со статьей 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

Как следует из условий договора аренды N 8725 от 06.05.2010, арендатор обязан уплачивать арендные платежи ежемесячно в согласованном размере не позднее 5-го числа текущего месяца (пункт 3.1.1. договора).

Поскольку исковое заявление администрацией подано 23 марта 2015 года, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 16 марта 2011 года по 23 марта 2012 года истек. Следовательно, требования о взыскании арендных платежей за пользование земельным участком за указанный период заявлены за пределами срока давности.

О перерыве срока исковой давности, равно как и доказательств такого перерыва по правилам статьи 203 ГК РФ суду не представлено.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, в части суммы 76 283 рублей 40 копеек заявленные требования подлежат удовлетворению на основании статьей 309, 614 ГК РФ, так как доказательств оплаты задолженности в указанной сумме ответчиком в материалы дела не представлено. В части суммы задолженности 4 203 руб. 18 коп., приходящейся за период с 16 марта 2011 года по 23 марта 2012 года, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Требование ответчика по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения является необоснованным, поскольку у ответчика имеются неисполненные денежные обязательства перед истцом по договору аренды N 8725 от 06.05.2010, что исключает на стороне последнего неосновательное обогащение.

Анализ положений статей 307, 309, 407, 408 ГК РФ в их системной взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что обязательство арендатора по оплате арендных платежей возникает из договора аренды и прекращается полной оплатой арендных платежей, причитающейся арендодателю по договору.

Следовательно, до того как размер произведенных оплат по договору не превысил всех причитающихся в связи с его исполнением арендодателю сумм, неосновательное обогащение на стороне арендатора отсутствует, поскольку обязательство надлежащим исполнением не прекратилось.

Указанная позиция подтверждается пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении"), согласно которому на основании положений статьи 1102 ГК РФ осуществляется возврат излишне уплаченных сумм по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.2 договора аренды N 8725 от 06.05.2010 стороны согласовали условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1 процента от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Истец начислил ответчику неустойку (пеню) в сумме 144 886 рублей 46 копеек за период с 06.08.2012 по 31.01.2015 за просрочку платы за помещение, в сумме 16 589 рублей 74 копейки за период с 18.03.2013 по 31.12.2014 за просрочку платы за земельный участок, исходя из 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

С учетом установленного обстоятельства просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей за пользование здание и за пользование земельным участком требование о взыскании неустойки заявлено истцом правомерно и соответствует условиям договора.

При этом судом правильно учтено, что отсутствие у ответчика сведений о размере подлежащей оплате арендной платы, что как следствие послужило основанием ее невыплаты истцу в установленные сроки, и соответствующее заявление истцом требования о взыскании неустойки не может быть квалифицированно как злоупотребление правом, поскольку ответчиком не исполнялась обязанность по оплате арендных платежей и несогласие с размером арендной платы не является основанием для её неоплаты и не препятствовало при разумности и добросовестности ответчика как участника гражданского оборота исполнять обязательства по внесению арендных платежей в объеме и размере, которые, по его мнению, соответствуют условиям договора аренды N 8725 от 06.05.2010, однако, ответчик с августа 2012 года не производил оплату истцу.

Кроме того, отрицая заключенность договора в отношении земельного участка, ответчик в любом случае должен был знать, что в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации пользование землей является платным, поэтому на нем в любом случае лежала обязанность оплачивать пользование земельным участком, занимаемым арендованным зданием.

Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, указав на то, что является некоммерческой организацией социальной направленности - добровольным объединением инвалидов.

Согласно статье 333 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и ответчиком заявлено о её снижении, суд вправе уменьшить неустойку.

Ходатайство ответчика о снижении начисленной неустойки судом первой инстанции удовлетворено и оснований для признания таких выводов суда первой инстанции необоснованными апелляционный суд не усматривает.

В данном случае, вопреки утверждению истца, суд первой инстанции правомерно принял во внимание размер основного долга, ставку неустойки, предусмотренную в договоре, период просрочки, за который начислена неустойка, а также то обстоятельство, что ответчик является некоммерческой организацией социальной направленности и истцом под сомнение указанное не ставилось. Также судом учтено, что неустойка во взысканному судом размере является необходимой и достаточной для восстановления нарушенного права истца.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года по делу N А19-4158/2015 оставить в обжалуемой части без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Д.В. Басаев

Судьи

Е.О. Никифорюк Э.В. Ткаченко