Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2015 г. N 05АП-6496/15 (ключевые темы: выкупная цена - изъятие земельного участка - рыночная стоимость земельного участка - выкупная цена земельного участка - дорожное хозяйство)

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2015 г. N 05АП-6496/15

г. Владивосток

12 ноября 2015 г.

Дело N А51-29828/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 10 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 ноября 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей Л.Ю. Ротко, И.С. Чижикова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента транспорта и дорожного хозяйства Приморского края,

апелляционное производство N 05АП-6496/2015

на решение от 20.05.2015

судьи А.К. Калягина

по делу N А51-29828/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя Перемежко Алексея Владимировича (ИНН 250200131833, ОГРНИП 309250207700051, дата регистрации 18.03.2009)

к Департаменту транспорта и дорожного хозяйства Приморского края (ИНН 2538030581, ОГРН 1022501896438, дата регистрации 22.08.2002)

третьи лица: Исаков Юрий Николаевич, Кураева Лидия Васильевна, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края,

о взыскании 1 817 881 рублей,

по встречному иску Департамента транспорта и дорожного хозяйства Приморского края

к Индивидуальному предпринимателю Перемежко Алексею Владимировичу об изъятии недвижимого имущества,

при участии:

от истца: представитель Михайлов Е.А. (доверенность 25 АА 1628712 от 06.10.2015, паспорт);

от ответчика: представитель Алексеева Н.П. (доверенность N 16-7341 от 09.10.2015, паспорт);

от третьих лиц: не явились;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Перемежко Алексей Владимирович (далее - предприниматель) обратился с требованиями к Департаменту транспорта и дорожного хозяйства Приморского края (далее - Департамент) о взыскании 1 817 881 рублей, в том числе 1 416 800 рублей рыночной стоимости земельного участка, 96 000 рублей убытков, причиненных изъятием земельного участка площадью 535 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030102:515, расположенного по адресу: г. Артем, ул. Портовая, 1б, а также 305 081 рублей процентов за период с 12.05.2012 по 21.10.2014.

Арбитражным судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Исаков Юрий Николаевич, Кураева Лидия Васильевна, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

Арбитражным судом в порядке статьи 132 АПК РФ принят к производству встречный иск ответчика об изъятии в собственность Приморского края путем прекращения 8/10 доли в праве собственности Индивидуального предпринимателя Перемежко А.В. земельного участка площадью 535 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030102:515, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, д. 1б, с компенсацией выкупной стоимости в размере 658 400 рублей, в том числе 632 000 рублей рыночной стоимости объекта, 26 400 рублей убытков, причиненных изъятием; о компенсации указанной выкупной стоимости в течение 20 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности Приморского края; об обязании истца освободить указанный земельный участок в течение 20 дней с момента государственной регистрации права собственности Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2015 у предпринимателя изъят спорный земельный участок, выкупная цена установлена в размере 1 416 800 рублей - рыночная стоимость, 96 000 рублей - убытки, причинённые изъятием. В удовлетворении встречного иска в остальной части отказано. С Департамента в пользу предпринимателя взыскана выкупная стоимость земельного участка, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что Федеральный закон от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в настоящем случае не подлежал применению, поскольку изъятие имущества осуществлено в соответствии с подпрограммой "Развитие г. Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе" федеральной целевой программы "Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья в период до 2013 года". Также считает, что суд первой инстанции необоснованно взыскал с ответчика проценты с 12.05.2012 по 21.10.2014, поскольку обязанность по выплате стоимости земельного участка возникнет у Департамента только после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу. Изложенные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Определением от 26.08.2015 в заседании 26.08.2015 объявлен перерыв до 02.09.2015, определением от 02.09.2015 рассмотрение жалобы судом откладывалось на 07.10.2015, определением от 07.10.2015 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 28.10.2015 производство по делу возобновлено, рассмотрение дела назначено на 10.11.2015.

В заседание суда 10.11.2015 третьи лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела возражений на экспертное заключение ООО "ДВ-Эксперт", в которых заявлено об уточнении наименования ответчика с Департамента дорожного хозяйства на Департамент транспорта и дорожного хозяйства. В обоснование заявления приложена выписка из ЕГРЮЛ по состоянию на 10.11.2015. Уточнение наименование принято судом.

К возражениям ответчика приложены дополнительные документы: копия свидетельства о праве от 13.10.2015 и соглашение об изъятии N 210/15 от 28.09.2015. Представитель истца пояснил, что не возражает против приобщения к материалам дела указанных документов.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, коллегия определила приобщить к материалам дела возражения на экспертное заключение и приложенные к ним документы.

Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечения явки компетентного представителя.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, коллегия определила в его удовлетворении отказать в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьёй 158 АПК РФ. Коллегия учитывает, что ответчик был надлежащим образом уведомлен о дате и времени судебного разбирательства, в связи с чем располагал возможностью направления в суд для защиты своих интересов более компетентного на его взгляд специалиста.

Представитель ответчика поддержал жалобу по изложенным в ней основаниям, настаивал на отмене решения суда первой инстанции.

Представитель истца на доводы жалобы возразил, указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, возражений ответчика на экспертное заключение, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для изменения решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что на праве общей долевой собственности истцу, третьим лицам - Исакову Ю.Н., Кураевой Л.В. принадлежит земельный участок площадью 535 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030102:515, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, д. 1б (далее - спорный земельный участок), образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:27:030102:138, площадью 4 105 кв.м., имеющего местоположение: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, 1б.

Истцу принадлежит доля в размере 8/10 в праве собственности на спорный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.03.2005 серии 25-АА N 543901, кадастровым паспортом земельного участка от 23.05.2012 N 25/00-12-59076.

Распоряжением Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края N 940 от 07.06.2010 с учетом распоряжения Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края N 900 от 12.05.2012 в собственность Приморского края в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран-участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 93-ФЗ) изъяты объекты недвижимости, в том числе земельный участок площадью 535 кв.м., образуемый из земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 25:27:030102:138, площадью 4 105 кв.м, имеющего местоположение: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, 1б.

В сентябре 2012 года истцу ответчиком был направлен проект соглашения о выкупе объекта недвижимого имущества в связи с изъятием в собственность Приморского края, в котором выкупная цена земельного участка, определенная на основании отчета об оценке N 3774 от 06.07.2012, составленного ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг", составляет 162 000 рублей, в том числе 155 000 рублей - рыночная стоимость земельного участка, 7 000 рублей - убытки, возникающие в связи с изъятием земельного участка.

В материалы дела ответчиком также был представлен проект соглашения о выкупе объекта недвижимого имущества в связи с изъятием в собственность Приморского края, в котором выкупная цена земельного участка, определенная на основании отчета об оценке N 3774 от 06.07.2012, составленного ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг", указана в размере 658 400 рублей, в том числе 632 000 рублей - рыночная стоимость земельного участка, 26 400 рублей - убытки, возникающие в связи с изъятием земельного участка.

В представленной арбитражному суду иной редакции части отчета об оценке N 3774 от 06.07.2012, выполненном ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" по заказу Департамента дорожного хозяйства Приморского края, выкупная стоимость объекта установлена в размере 823 000 рублей, в том числе 790 000 рублей - рыночная стоимость объекта, 33 000 рублей - убытки, возникающие в связи с изъятием земельного участка.

Истец, не согласившись с выкупной стоимостью, указанной в проекте соглашения, направлял ответчику письма от 28.09.2012 N 28092012-1, от 30.10.2012, полученные ответчиком согласно входящим штампам, в которых предлагал произвести повторную оценку рыночной стоимости земельного участка, а также уведомлял о том, что в целях урегулирования разногласий в определении рыночной стоимости обратился к независимому оценщику для подготовки отчета о рыночной стоимости земельного участка.

Также в материалы дела представлен отчет N 268 от 05.11.2012, выполненный по заказу истца ООО Экспертно-правовая группа "Меньшов и партнеры", из которого следует, что земельный участок на момент проведения осмотра частично занят сооружением - автомобильной дорогой направления "Владивосток - Аэропорт", частично свободен как прилегающая территория между трассой и автозаправочной станцией. Кроме того, в отчете указано, что величина рыночной стоимости земельного участка площадью 535 кв.м. составляет 1 771 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием земельного участка, составляет 120 000 рублей.

Письмом от 08.11.2012, полученным ответчиком согласно входящему штампу 09.11.2012, истец предложил указать в соглашении о выкупе объекта недвижимого имущества в связи с изъятием в собственность Приморского края выкупную стоимость земельного участка в размере 1 512 800 рублей, в том числе 1 416 800 рублей - рыночная стоимость земельного участка, 96 000 рублей - убытки, причиненные изъятием земельного участка.

Ответчик письмом от 03.12.2012 N 45/8828 сообщил, что выкупная стоимость определена в отчете, составленном ООО ""РИМСКО Эксперт-Консалтинг", в соответствии с требованиями Федерального Закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На момент рассмотрения настоящего дела соглашение о выкупе объекта недвижимости в связи с изъятием в собственность Приморского края сторонами не подписано.

Изложенное обстоятельство явилось основанием для предъявления первоначального и встречного исков.

В соответствии с частью 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Согласно части 3 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

В пункте 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования.

15.04.1996 Правительством РФ принято Постановление N 480 "Об утверждении федеральной целевой программы "Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Байкальского региона до 2018 года". Согласно данной Программе важнейшей задачей в целях реализации транзитного потенциала Приморского края является строительство и реконструкция участков автомобильной дороги Владивосток - Находка - порт Восточный, а также строительство автомобильной дороги от автомобильной дороги федерального значения Хабаровск - Владивосток до автомобильной дороги Владивосток - Находка - порт Восточный. Эти проекты призваны решить проблему связи портов Находка и Восточный с транспортным коридором Восток - Запад.

В соответствии с частью 1 статьи 281 ГК РФ (в редакции на дату принятия распоряжения от 12.05.2012 N 900) плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

Материалами дела подтверждается направление в адрес истца в сентябре 2012 года проекта соглашения о выкупе земельного участка с установлением выкупной стоимости имущества в размере 162 000 рублей.

В связи с несогласием предпринимателя с размером выкупной стоимости земельного участка соглашение о выкупе заключено не было.

Вместе с тем, сторонами дела не оспаривается, что фактически спорный земельный участок уже изъят, реконструкция дороги на данном направлении завершена.

Таким образом, фактическое изъятие имущества осуществлено без предварительной компенсации стоимости изымаемого имущества и возникающих в связи с изъятием убытков.

В силу положений части 1 статьи 282 ГК РФ (в действующей редакции), если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда (часть 2 статьи 282 ГК РФ).

Согласно части 4 статьи 63 ЗК РФ (в редакции на дату принятия решения об изъятии) собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными пунктами 1 и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

Как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ).

В силу положений части 2 статьи 281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Из положений данной правовой нормы следует, что рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику земельного участка в связи с его изъятием, являются составными частями выкупной цены изымаемого земельного участка.

При этом статья 57 ЗК РФ регламентирует определение размера убытков, подлежащих возмещению при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, и не распространяется на такую часть выкупной цены изымаемого земельного участка как рыночная стоимость земельного участка.

Определение размера возмещения убытков собственника (пользователя) с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, предусмотрено частью 4 статьи 57 ЗК РФ для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае согласно части 3 статьи 55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу части 1 статьи 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Данная правовая позиция нашла своё отражение в определениях Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 89-КГ15-4, от 16.02.2015 N 304-ЭС14-5670.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия установила, что заключение оценщика, представленное истцом, подготовлено на дату 11.05.2012 - день, предшествующий принятию распоряжения Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 12.05.2012 N 900 "О внесении изменений в распоряжение Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 07.06.2010 N 940". Заключение оценщика, представленное ответчиком, подготовлено на дату 21.06.2012.

Кроме того, в соответствии с пунктом 26 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Вместе с тем, с момента изготовления представленных сторонами отчётов в обоснование размера рыночной стоимости и убытков и до даты подачи иска в суд (21.10.2014), равно как и принятия решения (20.05.2015) прошло более 6 месяцев с момента их составления.

Учитывая отсутствие в материалах дела актуального отчёта, определяющего рыночную стоимость изымаемого имущества и размера убытков, подлежащих компенсации собственнику, принимая во внимание правовую позицию, выраженную в определении Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 89-КГ15-4 по аналогичным делам, а также в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 17044/12, суд апелляционной инстанции определением от 07.10.2015 назначил судебную оценочную экспертизы, проведение которой поручено ООО "ДВ-Эксперт", эксперту Меньшову Олегу Валерьевичу.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:27:030102:515 площадью 535 кв.м., образованного путём разделения земельного участка общей площадью 4 105 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030102:138, местоположение объекта установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - дом, адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, 1-б, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также размер убытков, причиненных индивидуальному предпринимателю Перемежко Алексею Владимировичу изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данном земельном участке автомобильной дороги.

По результатам проведения судебной оценочной экспертизы экспертом в заключении N 62 от 23.10.2015 установлено, что размер рыночной стоимости 8/10 доли истца в общей долевой собственности на спорный земельный участок по состоянию на 09.10.2015 составляет 1 435 311 рублей, размер убытков - 106 000 рублей.

Представленное экспертное заключение подлежит оценке в порядке статьи 71 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

При проведений оценочной экспертизы эксперт применил методы сравнительного подхода, поскольку на дату оценки в открытых источниках массовой информации существует достаточное количество достоверной рыночной информации о ценах предложений продажи земельных участков, аналогичных оцениваемому. Отказ от использования доходного и затратного методов оценки обоснован.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12,13 ФСО N 1).

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Экспертом использованы данные о пяти объектах-аналогах, которые по своему местоположению, назначению и иным характеристикам сходны с предметом оценки.

Довод возражений ответчика о том, что объекты-аналоги существенно отличаются по местоположению, подлежит отклонению, поскольку объекты-аналоги, равно как и оцениваемый объект, расположены на территории г. Артема. Наличие или отсутствие удалённости от автомагистрали само по себе обстоятельством, свидетельствующим о безусловном различии объектов, не является, экспертом в равной степени оценены объекты, расположенные как вблизи автомагистрали (объекты N N 3-5), так и в удалении от неё (объекты NN1,2).

При этом в отношении объектов-аналогов N 1,2 экспертом применён коэффициент корректировки стоимости в связи с расположением относительно автомагистрали в размере 29 %, поскольку они расположены в удалении от автомагистрали в отличие от оцениваемого объекта, расположенного в непосредственной близости оживлённой автомагистрали. Оспаривая применение данного коэффициента, ответчик, вместе с тем, не представил суду обоснования отсутствия необходимости его применения, учитывая также то, что удалённость земельного участка от автомагистрали является обстоятельством, существенно влияющим на его стоимость.

Применение корректировки на площадь объектов в размере 4 % обосновано экспертом тем, что она вводится в цены объектов аналогов, когда площадь оцениваемого объекта недвижимости значительно отличается от площадей объектов-аналогов в большую или меньшую сторону. Здесь начинает действовать так называемый "эффект масштаба", когда выполняется условие: чем меньше площадь, тем дороже стоимость 1 кв.м., и наоборот, чем больше площадь, тем дешевле стоимость 1 кв.м. Объекты-аналоги N 1 и N 2 обладают площадью 10 343 кв.м. и 20 000 кв.м. соответственно, в то время как объекты-аналоги NN 3-5 - 5 273 кв.м., 1 200 кв.м. и 4 300 кв.м., оцениваемый объект - 535 кв.м.

В этой связи суд считает, что при оценке объектов-аналогов N N 1,2 эксперт обоснованно применил коэффициент на площадь. Позиция ответчика по оспариванию данного обстоятельства нормативно не обоснована.

Убытки, возникающие у предпринимателя в связи с изъятием земельного участка, по заключению эксперта составили 106 000 рублей и включают в себя убытки, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделки с ними, убытки, связанные с услугами риэлторов.

В отношении размера и состава убытков возражения ответчика на заключение эксперта доводов не содержат.

Исследовав заключение эксперта N 62 в порядке статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия считает, что оно может быть принято в качестве достаточного и достоверного доказательства выкупной цены изымаемого имущества.

Доводы апеллянта о существенном расхождении в стоимости объектов со ссылкой на ранее представленные в материалы дела экспертные заключения отклоняются, поскольку ранее судом обоснован отказ в принятии данных доказательств для целей определения выкупной стоимости имущества.

Аналогичные доводы ответчика со ссылкой на обстоятельство выплаты выкупной стоимости земельных участков в связи с их изъятием иным лицам по более низкой цене за 1 кв.м. не могут быть приняты в качестве доказательств, достаточно и достоверно опровергающих выводы экспертного заключения, учитывая также то, что земельный участок, изъятие которого осуществлено на основании представленного ответчиком соглашения N 210/15 от 28.09.2015, имеет вид разрешённого использования: для личного подсобного хозяйства, тогда как оцениваемый объект имеет назначение - для размещения стационарной автозаправочной станции.

Земельные участки, изъятые по решению Артемовского городского суда от 09.06.2015 N 2-1470/2015, соглашениям N 208/14 от 04.09.2014, N 224/14 от 25.09.2014 (приложение к дополнению к жалобе Департамента от 02.09.2015) также имеют вид разрешённого использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Следовательно, данные объекты не могут быть признаны аналогичными изымаемому земельному участку.

Иных достаточных и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость изъятого участка является завышенной, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

Истцом согласно иску заявлено требование о взыскании 1 416 800 рублей рыночной стоимости земельного участка и 96 000 рублей убытков.

Суд не вправе выходить за пределы исковых требований (статья 49 АПК РФ).

Таким образом, заявленное Департаментом требование об изъятии земельного участка площадью 535 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030102:515, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, дом 1б, путем прекращения права собственности предпринимателя на долю в праве собственности на указанный земельный участок в размере 8/10 подлежит удовлетворению с установлением рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в сумме 1 416 800 рублей, убытков в сумме 96 000 рублей, всего 1 512 800 рублей.

Отказывая в удовлетворении встречного иска в части требования компенсировать выкупную стоимость земельного участка в течение 20 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности Приморского края на земельный участок, суд первой инстанции верно указал, что возмещение выкупной стоимости имущества и убытков должно предшествовать изъятию земельного участка для государственных нужд. В данном случае, как установлено судом ранее, фактическое изъятие осуществлено до выплаты компенсации. Наличие правовых оснований для установления предлагаемой ответчиком отсрочки платежа Департаментом не подтверждено.

Коллегия также соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования Департамента об обязании предпринимателя освободить земельный участок в течение 20 дней с момента государственной регистрации права собственности Приморского края на него, поскольку фактически земельный участок на настоящий момент освобождён, частично занят сооружением автомобильной дороги направления Владивосток-Аэропорт, частично свободен как прилегающая территория между трассой и автозаправочной станцией.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 305 081 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами за период просрочки с 12.05.2012 по 21.10.2014.

В обоснование требования истец указал, что с 12.05.2012 - дата принятия решения об изъятии земельного участка, ответчик пользуется имуществом, уклоняется от заключения соглашения о выкупе, не оплачивает выкупную стоимость, чем причиняет истцу убытки.

Вместе с тем, последствием исполнения решения суда об изъятии имущества для государственных нужд является переход права собственности на него за установленную судом цену. В таком случае обязанность по компенсации стоимости имущества возникает у уполномоченного лица не позже перехода права на него, если иной порядок не установлен решением суда.

На основании вышеизложенного суд считает, что проценты могут быть начислены с момента регистрации права собственности Приморского края на изъятое имущество вследствие принятия соответствующего судебного акта, но не до указанного момента (определение Верховного Суда РФ от 20.07.2015 N 303-ЭС15-8477).

В случае заключения между сторонами соглашения, определяющего порядок и сроки выплаты компенсации, и при его неисполнении в данной части ответчиком, истец мог бы претендовать на присуждение процентов согласно статье 395 ГК РФ в силу возникновения на стороне ответчика обязанности по выплате возмещения фактом подписания соглашения в конкретные сроки.

В данном случае стороны относительно условия о размере выкупной стоимости земельного участка согласия не достигли, что порождает соответствующие правовые последствия - право сторон на судебную защиту: у ответчика - на предъявление иска об изъятии имущества, у истца - на установление размера компенсации.

Неосуществление Департаментом действий по возмещению выкупной стоимости, по своевременному обращению с иском в суд об изъятии имущества при его фактическом использовании, не свидетельствует о добросовестном поведении ответчика. Вместе с тем, не достигнув в 2012 году соглашения, предприниматель, также не был лишён возможности обращения в суд с предъявлением требования об установлении выкупной цены, однако иск был подан только 21.10.2014.

Поскольку соглашение между сторонами достигнуто не было, применяется иной механизм определения размера компенсации - на момент рассмотрения спора. Следовательно, конкретный размер возмещения, на который подлежат начислению проценты, в данном случае может быть установлен только по результатам спора.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в данной части, в удовлетворении требования о взыскании 305 081 рубля процентов надлежит отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску подлежат возмещению пропорционально удовлетворённым требованиям согласно статье 110 АПК РФ. Государственная пошлина по апелляционной жалобе с истца в доход федерального бюджета не взыскивается с учетом разъяснений пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2015 по делу N А51-29828/2014 изменить.

Изъять у Индивидуального предпринимателя Перемежко Алексея Владимировича для государственных нужд в собственность Приморского края земельный участок площадью 535 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030102:515, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, дом 1б, путем прекращения права собственности Индивидуального предпринимателя Перемежко Алексея Владимировича на долю в праве собственности на указанный земельный участок в размере 8/10.

Установить выкупную стоимость доли Индивидуального предпринимателя Перемежко Алексея Владимировича в размере 8/10 в праве собственности на земельный участок площадью 535 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030102:515, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир дом, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, ул. Портовая, дом 1б, в сумме 1 512 800 (один миллион пятьсот двенадцать тысяч восемьсот) рублей, в том числе 1 416 800 рублей рыночной стоимости, 96 000 рублей убытков, причиненных изъятием.

В удовлетворении встречного иска в остальной части отказать.

Взыскать с Департамента транспорта и дорожного хозяйства Приморского края в пользу Индивидуального предпринимателя Перемежко Алексея Владимировича 1 416 800 рублей рыночной стоимости изымаемого имущества, 96 000 рублей убытков, 25 946 рублей 50 копеек расходов по оплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении требования о взыскании 305 081 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

Л.Ю. Ротко И.С. Чижиков