Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 г. N 15АП-17195/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 марта 2016 г. N Ф08-462/16 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

11 ноября 2015 г.

дело N А32-9783/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: представитель Косинская О.А., паспорт, доверенность от 02.02.2015

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2015 по делу N А32-9783/2015 (судья Мигулина Д.А.)

по иску администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" (ИНН 2309064660, ОГРН 1022301612739)

о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрации, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ССМУ "Краснодар" (далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.11.2010 N 4300016875 и его возврате.

Исковые требования мотивированы тем, что предоставленный в аренду земельный участок обществом не используется по назначению, указанному в договоре, что является основанием для расторжения данного договора.

Решением от 03.08.2015 в удовлетворении иска отказано. Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что у ответчика отсутствовала возможность своевременного хозяйственного освоения земельного участка и получения разрешительной документации на строительство по причине необоснованного бездействия муниципальных органов, что подтверждено материалами дела и вступившим в законную силу судебным актом по делу N А32-38254/2014.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 03.08.2015 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель указывает, что неиспользование ответчиком земельного участка по его целевому назначению для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения в соответствии с условиями заключенного договора послужило основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 16.11.2010 N 4300016875. Из материалов дела не усматривается, что в течение трех лет с даты заключения договора аренды ответчик обращался в администрацию или её структурные подразделения с заявлениями о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, а также что администрацией принимались решения об отказе в выдаче указанных документов, которые впоследствии были признаны судом незаконными. Действия, совершенные ответчиком с момента заключения договора аренды земельного участка не являются действиями по освоению земельного участка, соответственно, время на совершение указанных действий не может быть исключено из периода неиспользования земельного участка. Таким образом, выводы суда первой инстанции об отсутствии у ответчика возможности освоения земельного участка и получения разрешительной документации на строительство по вине муниципальных органов сделаны на основе неверной оценки исследованных судом доказательств. Администрация муниципального образования город Краснодар полагает, что нарушения, допущенные ответчиком, являются существенными и договор аренды земельного участка подлежит расторжению.

В судебное заседание заявитель апелляционной жалобы, истец по делу, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления администрации муниципального образование город Краснодар от 01.11.2010 N 8824 "О предоставлении гражданин Е.И.Короткову земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" между администрацией муниципального образования г: Краснодар и гражданином Коротковым Евгением Ивановичем заключен договор аренды земельного участка от 16.11.2010 N 4300016875, зарегистрированный в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1.1 договора, истец обязуется передать ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 2 479 кв.м., расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Кубанской Набережной, 3/3, кадастровый номер N 23:43:0208042:1081.

Согласно пункту 1.3 договора, участок предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения.

Пунктом 6.1 договора срок действия данного договора установлен с 01.11.2010 по 01.11.2020.

На основании договора от 17.01.2011 уступки права аренды земельного участка, зарегистрированного в установленном порядке, гражданин Коротков Евгений Иванович переуступил ООО "Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар" права и обязанности арендатора по договору.

Актом осмотра земельного участка от 09.07.2014 N 1939 установлено, что земельный участок огражден, на части участка расположено два металлического вагончика, которые на момент осмотра были закрыты, два сооружения из металлоконструкций - хозяйственно-бытового назначения, складирован строительный материал, основная часть земельного участка свободна от строений и сооружений, на ней произрастает трава, деревья.

Актом осмотра земельного участка от 23.09.2014 N 2513 установлено, что земельный участок огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на участке произрастают деревья.

Согласно письмам департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 11.07.2014 N 29/6665 и от 18.09.2014 N 29/9114 разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения не выдавалось.

В адрес ответчика было направлено предписание от 13.08.2014 N 35700.26 о необходимости устранения выявленных нарушений в месячный срок, которое было вручено ответчику 14.08.2014 вх. N 233-СС лично (отметка на уведомлении л.д. 37, т. 1).

Выявленные нарушения ответчиком в установленный срок устранены не были, в связи с чем, администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 29.09.2014 N 11354/01, в котором ООО "ССМУ "Краснодар" было сообщено о наличии воли арендодателя на прекращение гражданско-правовых отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождения земельного участка посредством подписания акта приема-передачи, которое было вручено ответчику 30.10.2014 вх. N 308-СС лично (отметка на уведомлении л.д. 38-40, т. 1).

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка между администрацией муниципального образования город Краснодар и ответчиком до настоящего момента не подписано.

По мнению истца, неиспользование арендатором земельного участка площадью 2 479 кв.м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Кубанской Набережной, 3/3, кадастровый номер 23:43:0208042:1081, по его целевому назначению для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения в течение срока, предусмотренного условиями договора, является основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора, что я послужило основанием для обращения истца в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Подпунктом 1 п.2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз.2 п.2 ст.450 ГК РФ).

По смыслу подп.1 п.2 ст.450 ГК РФ правом на расторжение договора обладает потерпевшая сторона, ответчиком по такому требованию выступает лицо, которое существенно нарушило условия договора.

По правилам ч.1 ст.65 АПК РФ бремя доказывания обстоятельств нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума N 11, устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Следовательно, обратившись с иском о расторжении договора аренды истец должен доказать те обстоятельства, на которые ссылается.

Основанием требований истца является нарушение условий предоставления земельного участка: земельный участок предоставляется для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения, участок фактически используется для складирования строительного материала, основная часть земельного участка свободна от строений и сооружений, на ней произрастает трава и деревья.

В соответствии с п. 4.1.5. договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Сроки хозяйственного освоения участка договор аренды не содержит, однако, устанавливает право арендодателя в одностороннем порядке принять решение о досрочном расторжении договора аренды при неиспользовании земельного участка в течение одного года (п. 3.2.4. договора аренды).

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя закреплены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации: арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшает имущество; арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендатор не производил капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанность арендатора.

Вместе с тем, дополнительные основания расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя установлены в ч. 2 ст. 46 ЗК РФ (п. 1-4).

Одним из таких оснований является неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (п. 4 ч. 2 ЗК РФ).

В обоснование заявленных требований администрация ссылается на закрепленное в договоре право арендодателя в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при неисполнении арендатором земельного участка в течение одного года (п. 3.2.4. договора аренды).

Как указывает ООО "ССМУ "Краснодар", общество приступило к освоению земельного участка в течение года с момента государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды, что подтверждается топографической съемкой, отчетом по инженерно-геологическим изысканиям, договорами подряда на изготовление проектно-сметной документации и строительство объекта, рабочую документацию, заявлением о выдаче градостроительного плана.

В период с 2011 по 2014 год ООО "ССМУ "Краснодар" получало исходно-разрешительную документацию на проектируемый многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями на первом этаже помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Кубанская Набережная, 3/3 из них:

07.10.2011 получены технические условия от ОАО "НЭСК "Электросети" о присоединении к электрическим сетям.

05.09.2011 получены условия подключения объекта к сетям водоснабжения и водоотведения ООО "Краснодар Водоканал".

10.05.2011 получены технические условия на вынос сетей наружного электроосвещения из зоны строительства ООО "СветоСервис-Краснодар".

25.04.2011 получены технические условия на подключение к сетям дождевой канализации ОАО "КДБ".

05.08.2011 получены технические условия для телефонизации объекта выданные ОАО "Ростелеком".

06.05.2011 выполнено обследование зеленых насаждений в границах земельного участка.

27.06.2011 выполнено обследование природной среды ГУ "Краснодарский краевой центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды".

28.03.2011 перенесен в натуру проект границ земельного участка МУП "Институт Горкадастрпроект".

22.03.2011 заключен договор на проведение инженерно-геологических изысканий ООО "Кубаньградстройпроект" (изготовлен отчет).

23.03.2012 заключен договор с ООО "Краснодар Водоканал" на подключение объекта к сетям водоснабжения и водоотведения.

11.03.2012 заключен договор на изготовление проектно-сметной документации с ООО "ВЕСТ Стройсервис".

08.08.2012 получено положительное заключение о качестве почвы на земельном участке под строительство объекта ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии".

20.07.2012 выполнено и установлено ограждение земельного участка под строительство объекта.

03.03.2012 выполнено топографическая съемка земельного участка для оформления земельно-правовой документации ПКП "Геоплан".

06.10.2014 повторно подано в Департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар о выдаче градостроительного плана земельного участка.

13.10.2014 получен отказ в выдаче градостроительного плана земельного участка, который обжалован в судебном порядке в Арбитражном суде Краснодарского края.

Как указывает ответчик, по данным бухгалтерского учета ООО "ССМУ "Краснодар", на получение исходно-разрешительной документации, включая расходы на приобретение прав на земельный участок и оплату арендных платежей, общество понесло значительные расходы в размере более 50 млн. рублей.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ из периода неиспользования предназначенного для строительства земельного участка исключается время, необходимое для его освоения.

Поскольку общество в период с 2011 по 2013 годы (в течение трех лет) занималось подготовкой и получением исходно-разрешительной документации, из периода неиспользования предназначенного для строительства земельного участка исключается время, необходимое для его освоения, в том числе и технического, а не самой собственно застройки.

Пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ (пункты 1-4) предусмотрено, что основанием расторжения договора по требованию арендодателя является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

ООО "ССМУ "Краснодар" неоднократно обращалось с соответствующим заявлением о предоставлении градостроительного плана земельного участка. Однако Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - Департамент) отказывал в выдаче градостроительного плана со ссылкой на то, что земельный участок по указанному адресу расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования, что исключает возможность строительства.

06.10.2014 ООО "ССМУ "Краснодар" обратилось в многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, расположенного в Западном округе г. Краснодара по ул. Кубанская Набережная, д. 3/3. Полный пакет документов, необходимых для выдачи генерального плана на земельный участок был приложен к заявлению, что подтверждается распиской (от 06.10.2014 регистрационный номер 06102014-4067533-23-02).

Письмом от 13.10.2014 N 29/5567-1 Департамент отказал ООО "ССМУ "Краснодар" в выдаче градостроительного плана со ссылкой на то, что земельный участок по указанному адресу расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования.

Не согласившись с решением Департамента об отказе в выдаче градостроительного плана на земельный участок, общество обратилось с заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2015 по делу N А32-38254/2014 признано недействительным решение Департамента от 13.10.2014 N 29/5567/-1 об отказе в выдаче градостроительного плана на земельный участок общей площадью 2 479 кв.м., расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Кубанская Набережная, 3/3, кадастровый номер 23:43:0208042:1081. Суд также обязал Департамент в течение месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда выдать ООО "ССМУ "Краснодар" градостроительный план на спорный земельный участок.

Кроме того, в указанном решении, суд сделал вывод о том, что в рассматриваемом случае ООО "ССМУ "Краснодар" вправе продолжать использовать спорный земельный участок согласно виду разрешенного использования - для строительства многоэтажного жилого дома, без какого либо ограничения.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-38254/2014 вступило в законную силу 24.02.2015, вместе с тем, доказательств выдачи департаментом в добровольном порядке градостроительного плана обществу в материалы дела не представлено.

Из подпункта 2 пункта 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что обязательным условием выдачи разрешения на строительство капитального объекта является наличие градостроительного плана.

Таким образом, разрешение на строительство, выданное уполномоченным на осуществление соответствующего публичного контроля органом, является необходимым условием осуществления арендатором земельного участка, предоставленного для целей капитального строительства, тех действий, юридически обеспеченная возможность которых образует содержание права аренды.

Следовательно, у ответчика отсутствовала возможность своевременного освоения земельного участка и получения разрешительной документации на строительство по вине муниципальных органов, что подтверждено материалами дела и вступившим в законную силу судебным актом по делу N А32-38254/2014.

Таким образом, на момент рассмотрения спора судом не установлено нарушение арендатором договора аренды, выражающееся в создании ситуации по неосвоению земельного участка.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2015 по делу N А32-9783/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

В.В. Ванин И.В. Пономарева