Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2015 г. N 11АП-14930/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 2 марта 2016 г. N Ф06-5917/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

10 ноября 2015 г.

Дело N А65-16748/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 ноября 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бажана П.В.,

судей Рогалёвой Е.М., Корнилова А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Резник А.С.,

с участием:

от заявителей:

индивидуального предпринимателя Кузнецова Дмитрия Сергеевича - не явился, извещён,

индивидуального предпринимателя Мустафина Рафиса Чулпановича - не явился, извещён,

от ответчика - не явился, извещён,

от третьего лица - не явился, извещён,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 сентября 2015 года по делу N А65-16748/2015 (судья Хамитов З.Н.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Кузнецова Дмитрия Сергеевича, (ОГРНИП 315167700005807) город Чистополь Республики Татарстан,

индивидуального предпринимателя Мустафина Рафиса Чулпановича, (ОГРНИП 310167705000054), город Чистополь Республики Татарстан,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, город Казань Республики Татарстан,

с участием третьего лица - Палаты земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального района, город Чистополь Республики Татарстан,

о признании незаконным решения и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Кузнецов Дмитрий Сергеевич и Мустафин Рафис Чулпанович (далее - заявители) обратились в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан (далее - Управление), с привлечением в качестве третьего лица Палаты земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального района, о признании незаконным решения Чистопольского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии N 16/090/001/2015-4586 от 18 февраля 2015 года об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: кадастровый N 16:54:090301:294, объект незавершенного строительство, назначение: объект незавершенного строительства, адрес: РТ, Чистопольский муниципальный район, Чистополь, ул. Левитана, 48Ж, об обязании Чистопольского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости: кадастровый N 16:54:090301:294, объект незавершенного строительство, назначение: объект незавершенного строительства, адрес: РТ, Чистопольский муниципальный район, Чистополь, ул. Левитана, 48Ж и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

Определением от 05.08.2015 г. суд по ходатайству заявителя ненадлежащий ответчик - Чистопольский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан, заменен на надлежащего ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан.

Решением суда требования заявителей удовлетворены полностью.

Управление, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, и принять новый судебный акт об отказе заявителям в удовлетворении заявления.

Заявители, апелляционную жалобу отклонили, по основаниям, приведенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, и просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.04.2015 г. в Чистопольский отдел Управления Росреестра по Республике Татарстан Кузнецовым Д.С. и Мустафиным Р.Ч. было подано заявление (16/090/001/2015-4586) о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве 1/2) на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 369 кв.м., степень готовности объекта 27 %, кадастровый номер 16:54:090301:294, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Чистопольский муниципальный р-н, г. Чистополь, ул. Левитана, 48Ж.

Уведомлениями от 20.04.2015 г. Управление со ссылкой на п. 1 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) не представление документов, необходимых в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документа возложена на заявителя, уведомило Кузнецова Д.С и Мустафина Р.Ч. о приостановлении государственной регистрации на срок до 19.05.2015 г.

Сообщениями от 18.05.2015 г. за номером 6/090/001/2015-4586 на основании абзаца 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Управлением отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости: кадастровый N 16:54:090301:294, назначение: объект незавершенного строительства, адрес: Республика Татарстан, Чистопольский муниципальный р-н, г. Чистополь, ул. Левитана, 48Ж.

В обоснование отказа в сообщении Управления указано, что на основании п. 2 ст. 25 Закона о регистрации, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством РФ для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Согласно условиям договора аренды N ТО 11-071-1775 от 01.03.2012 г. земельного участка расположенного по адресу: г. Чистополь, ул. Левитана, 48Ж, на котором расположен объект незавершенного строительства, срок аренды установлен с 28.12.2011 г. по 28.12.2014 г., т.е. на момент регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, срок действия договора истек. В ЕГРП отсутствуют сведения и не представлены документы, подтверждающие наличие иных прав на указанный земельный участок.

Считая, что отказ нарушает права, заявители обратились в суд с заявлением.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требования заявителей подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о государственной регистрации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В силу ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В компетенцию регистрирующего органа, определенную с учетом положений ст.ст. 9, 13 и 17 Закона о государственной регистрации, входит проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав документов.

Исходя из ст. ст. 131, 223 и 551 ГК РФ, ст. 16 Закона о государственной регистрации переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации на основании заявлений сторон договора.

Пунктами 1 и 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя, а к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в ст. 20 Закона о государственной регистрации, согласно абз. 10 п. 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Палаты земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального района N 608 от 28.11.2011 г. Мустафину Ильдару Чулпановичу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:54:090301:250, расположенный по адресу: РТ, Чистопольский муниципальный район, г. Чистополь, ул. Левитана, 48 Ж, для строительства комплекса бытовых услуг с автосервисом, и на основании данного распоряжения был заключен договор аренды указанного земельного участка от 01.03.2012 г N Т011-071-1775, срок аренды по договору с 28.12.2011 г. по 28.12.2014 г., а 21.09.2012 г. к данному договору было заключено дополнительное соглашение N Т011-114-2008, в соответствии с которым изменился размер арендной платы.

В мае 2014 г. Мустафин Ильдар Чулпанович переуступил свои права и обязанности по договору Мустафину Рафису Чулпановичу и Кузнецову Дмитрию Сергеевичу (Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.05.2014 г.).

26.09.2014 г. Исполнительным комитетом Чистопольского муниципального района РТ было выдано разрешение N RU 16542000-198 на строительство комплекса бытовых услуг с автосервисом, совмещенный с автобусной остановкой, сроком действия до 26.06.2015 г.

06.04.2015 г. Мустафин Р.Ч. и Кузнецов Д.С. обратились в Чистопольский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве 1/2) объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 369, степень готовности объекта 27 % с кадастровым номером 16:54:090301:294, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Чистопольский муниципальный р-н, г. Чистополь, ул. Левитана, 48Ж.

В сообщении об отказе в государственной регистрации N 16/090/001/2015-4586 от 18.05.2015 г. в государственной регистрации объекта незавершенного строительства Управлением отказано по следующей причине: срок действия договора аренды на момент регистрации права собственности на объект незавершенного строительства истек.

Давая оценку оспариваемому отказу, исходя из совокупности представленных в дело доказательств, суд считает, что 26.09.2014 г. Исполнительным комитетом Чистопольского муниципального района РТ было выдано разрешение N RU 16542000-198 на строительство комплекса бытовых услуг с автосервисом, совмещенный с автобусной остановкой, сроком действия до 26.06.2015 г.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По окончании срока договора аренды земельный участок не был передан арендатором по акту приема-передачи в фонд города, уведомление о расторжении договора аренды земельного участка со стороны арендодателя не направлялось, арендатор с заявлением об отказе от права аренды не обращался, арендные платежи ему продолжают начисляться.

Согласно справке от 07.08.2015 г. N 881, выданной Палатой земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального района оплата за земельный участок, расположенный по адресу: РТ, г. Чистополь, ул. Левитана, 48-ж, представленный Мустафину Р.Ч. и Кузнецову Д.С. согласно договору аренды N ТО 11-071-1775 от 01.03.2012 г., произведена по состоянию на 01.01.2015 г. по 01.08.2015 г. полностью.

С учетом совокупности данных обстоятельств суд пришел к правильному выводу, что государственным регистратором при отказе в регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства необоснованно сделан вывод о наличии у арендодателя земельного участка возражений к возобновлению на новый срок договорных отношений в отношении арендуемого Мустафиным Р.Ч. и Кузнецовым Д.С. у Администрации под строительство земельного участка.

В письме от 28.04.2015 г. N 434 Палата земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального района указала, что продление данного договора не представляется возможным в связи с тем, что по информации Управления ФСГР кадастра и картографии по РТ отсутствует информация об объекте недвижимости, расположенном на земельном участке, расположенном по адресу: РТ, г. Чистополь, ул. Левитана, 48-ж. Вместе с тем здесь же указано, что согласно ЗК РФ, предоставление без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенный строительством, возможно однократно для завершения строительства собственникам объекта.

Согласно п. 2 и 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством РФ для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя на указанный земельный участок в установленном настоящим Законом порядке.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений п. 3 настоящей статьи.

Согласно п. 3 ст. 25 этого же Закона в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Поскольку заявителями по делу подтверждено, что объект, с регистрацией права собственности на который они обратились, существует, является объектом незавершенного строительства со степенью готовности 27 %, площадью 369 кв.м., кадастровый номер 16:54:090301:294 (согласно кадастровому паспорту), доказательств о том, что заявители как арендаторы земельного участка ненадлежащее его используют, либо иным образом недобросовестно действуют вопреки цели договора аренды, в материалах дела не имеется, а поэтому суд апелляционной инстанции считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

Ответчиком при вынесении оспариваемого отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства неправомерно не учтено, что государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства не может препятствовать тот факт, что указанный в договоре аренды земельного участка срок действия договора истек.

Данный договор не мог считаться прекращенным, а напротив, в соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ, договор аренды земельного участка N ТО 11-071-1775 от 01.03.2012 г. (в отсутствие у государственного регистратора прямых доказательств обратному) надлежало считать продленным на неопределенный срок.

На основании изложенных обстоятельств и в соответствии с ч. 2, п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ суд считает, что оспариваемый отказ нарушает права заявителей как собственников объекта незавершенного строительства на регистрацию своего права в отношении объекта, а поэтому следует необходимым возложить на Управление устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителей путем государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: кадастровый номер 16:54:090301:294, объект незавершенного строительство, назначение: объект незавершенного строительства, адрес: РТ, Чистопольский муниципальный район, г. Чистополь, ул. Левитана, 48Ж и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

Вышеизложенное в совокупности свидетельствует о том, что суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении заявленных требований.

Положенные в основу апелляционной жалобы другие доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 сентября 2015 года по делу N А65-16748/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

П.В. Бажан

Судьи

Е.М. Рогалёва А.Б. Корнилов