Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2015 г. N 15АП-12917/15

город Ростов-на-Дону

09 ноября 2015 г.

дело N А32-32613/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Малыхиной М.Н., судей Авдониной О.Г., Попова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.,рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А32-32613/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции,по иску индивидуального предпринимателя Макаревич Натальи Владимировны к администрации муниципального образования город Краснодар, департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодар, индивидуальному предпринимателю Коробка Максиму Николаевичу, обществу с ограниченной ответственностью "ЕкатеринодарИнвест-Строй" о признании торгов на право аренды земельного участка недействительными,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Макаревич Наталья Владимировна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар, департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, индивидуальному предпринимателю Коробке Максиму Николаевичу о признании недействительными торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 9226 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0128002:357, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, 98, а также о признании недействительным заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка от 02.09.2014 N 4300021023 и применении последствий его недействительности в виде двусторонней реституции (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявление мотивировано тем, что Макаревич Н.В. была подана заявка на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 14.08.2014 N 161, уплачен задаток. Письмом от 19.08.2014 администрация уведомила предпринимателя об отказе в допуске к участию в аукционе на основании пункта 1 части 17 статьи 38.1 Земельного кодекса по причине несоответствия поданной ею заявки установленной форме. Истец полагает отказ незаконным, а торги и заключенный по их результатам договор недействительными в результате нарушения процедуры торгов - незаконного недопуска истца к участию в торгах.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу о том, что у организатора торгов имелись достаточные основания для отказа заявителю в допуске к участию в аукционе, поскольку Макаревич Н.В. не сообщила в своей заявке о наличии у нее регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, вой ОГРНИП или ИНН не указала, а также поскольку заявка Макаревич Н.В. указаний на градостроительные ограничения не содержит, однако таковые имеются в аукционной документации.

Не согласившись с указанным решением, индивидуальный предприниматель Макаревич Наталья Владимировна обратилась с апелляционной жалобой в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, просила решение отменить, удовлетворив иск.

Заявитель жалобы указывает, что у комиссии отсутствовали основания полагать, что заявку на участие в торгах подало одно лицо, а оплату произвело другое, в заявке имелась отметка о согласии с ограничениями, установленными в аукционной документации.

В возражениях на апелляционную жалобу Коробка М.Н. просил отказать в удовлетворении жалобы.

В дополнениях к возражениям на апелляционную жалобу представил документы, подтверждающие утрату названным ответчиком статуса арендатора по спорному договору на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора (перенаем) от 18.12.2014, зарегистрированного 30.12.2014. При этом сообщил, что спорный участок объединен с иным земельным участком и предметом аренды выступает сформированный в результате объединения земельный участок с кадастровым номером 23:43:0128002:2154.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Таким образом, перенаем является формой перемены лиц в обязательстве (глава 24 Гражданского кодекса), при этом имеют место как уступка права требования (по обязательству предоставить в аренду земельный участок), так и перевод долга (по обязательству вносить арендную плату).

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса ответчиками по иску о признании сделки недействительной в случае предъявления иска третьим лицом являются стороны сделки, а в случае предъявления иска стороной сделки - другая сторона.

При перенайме прежний арендатор выбывает из спорных правоотношений и перестает быть стороной сделки.

Как видно, предметом оспаривания в рамках настоящего дела являлся в том числе договор аренды, заключенный по результатам торгов. При таких обстоятельствах смена арендатора до вынесения решения судом первой инстанции являлась основанием для замены ответчика в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации либо для привлечения нового арендатора соответчиком в порядке статьи 46 Кодекса.

Как указано в рекомендациях Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа от 27 июня 2014 года, вопрос о необходимости привлечения к участию в деле предыдущего арендатора в качестве соответчика или третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, разрешается судом в соответствии с правилами статей 46 и 51 Кодекса в зависимости от обстоятельств конкретного дела.

Таким образом, суд первой инстанции в любом случае не мог рассмотреть спор без привлечения к участию в деле в статусе ответчика нового арендатора - ООО "ЕкатеринодарИнвест-Строй".

В силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Рассмотрение вопроса о действительности договора, стороной которого на момент вынесения решения является лицо, не привлеченное к участию в деле, свидетельствует о наличии оснований для отмены решения в порядке п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение.

По изложенным причинам суд апелляционной инстанции определением от 27.08.2015 г. перешел к рассмотрению дела N А32-32613/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции и привлек ООО "ЕкатеринодарИнвест-Строй" (ОГРН 1142312003789, ИНН 2312213689), г. Краснодар, к участию в деле в качестве соответчика, назначив судебное заседание по делу на 24.09.2015.

В судебное заседание не явились представители истца и ответчиков, кроме представителя ИП Коробка М.Н., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

От ООО "ЕкатеринодарИнвест-Строй" поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя с указанием на несогласие с исковыми требованиями.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против доводов искового заявления. Поддержали ранее изложенные пояснения о том, что права аренды переданы иному лицу, участок, являвшийся предметом торгов, объединен с иным участком, в связи с чем прекратил свое существование, на объединенных участках новым арендатором активно ведется жилищное строительство, что подтверждено представленным разрешением на строительство и копиями фотоматериалов с официального сайта застройщика.

Суд в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлял перерыв в судебном заседании до 01 октября 2015 года, информация о чем размещена на официальном сайте суда. После перерыва явка представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечена. Апелляционный суд рассматривал дело в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на сайте torgi.gov.ru было опубликовано извещение о проведении торгов N 160714/0968891/03 в форме открытого аукциона по лоту N 1 - аренда земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:357 в г. Краснодаре, размер задатка в валюте лота - 6 800 000 рублей. Согласно данной информации единственным участником аукциона признан Коробка М.Н., аукцион по лоту признан несостоявшимся в связи с подачей заявки единственным участником.

В соответствии с извещением о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием: многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения, предметом торгов (лот N 767-З) выступало право аренды земельного участка площадью 9226 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0128002:357. Разрешенное использование земельного участка - многоэтажные и среднеэтажные жилые дома. Победитель или единственный участник обязан соблюдать режим использования земельного участка, расположенного на площади распространения пресных подземных вод Краснодарского месторождения, используемых для хозяйственно-питьевого водоснабжения населения и технологического обеспечения водой объектов промышленности г. Краснодара, в третьем поясе зоны санитарной охраны Ново-Северного водозабора. Победитель или единственный участник обязан соблюдать режим использования земельного участка, расположенного в охранных зонах инженерных коммуникаций.

Как видно из представленных суду материалов, заявка на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка была подана 14.08.2014 Макаревич Натальей Владимировной, идентифицировавшей себя как физическое лицо и представившей паспорт в качестве удостоверяющего личность документа, в графе ОГРНИП свой регистрационный номер предпринимателя Макаревич Н.В. не указала, так же как не указала свой ИНН.

В графе заявки "градостроительные ограничения" поставлен прочерк, какие-либо градостроительные ограничения не указаны.

Задаток на участие в торгах в размере 6 800 000 рублей уплачен индивидуальным предпринимателем Макаревич Н.В. (платежное поручение N 212 от 14.08.2014).

Свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя Макаревич Н.В. при подаче заявки не представила.

Комиссия по проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства признала заявку Макаревич Н.В. не соответствующей установленной форме, в связи с чем Макаревич Н.В. не была допущена к участию в аукционе по лоту N 767-З на право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:357. Участником аукциона признан Коробка М.Н., аукцион признан несостоявшимся, с единственным участником аукциона принято решение о заключении договора аренды земельного участка по начальной цене аукциона - 13 600 000 рублей.

Как следует из материалов дела, администрацией г. Краснодара и ИП Коробка М.Н. заключили договор N 4300021023 аренды земельного участка площадью 9226 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0128002:357 для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов.

В письме от 19.08.2014 N 9460/04 администрация муниципального образования г. Краснодар сообщила Макаревич Н.В. об отказе в допуске к участию в аукционе по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:357 на основании пункта 1 части 17 статьи 38.1 Земельного кодекса.

В отзыве администрация также пояснила, что заявка Макаревич Н.В. не соответствовала обязательным требованиям к форме, поскольку не были отражены установленные градостроительные ограничения в использовании земельного участка, а также отсутствовала информация о наличии у Макаревич Н.В. регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, согласился с доводами о наличии нарушений формальных требований к заявке, отметив, что вопреки установленным требованиям в заявке не отражено наличие статуса индивидуального предпринимателя у Макаревич Н.А., а также не заполнена графа "градостроительные ограничения".

Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанными выводами суда по следующим основаниям.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, в силу статьи 449 Гражданского кодекса, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 5 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определен статьей 38.1 Земельного кодекса. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок заявку на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка, копии документов, удостоверяющих личность, (для физических лиц) и документы, подтверждающие внесение задатка. Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 12 данной статьи. Заявитель не допускается к участию в аукционе в случаях непредставления определенных пунктом 12 данной статьи необходимых для участия в аукционе документов или представления недостоверных сведений, непоступления задатка на указанный в извещении о проведении аукциона счет до дня окончания приема документов, подачи заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки, отсутствия сведений о заявителе в Едином государственном реестре юридических лиц (для юридических лиц) или Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей). Отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям не допускается.

Как видно, заявка Макревич Н.В. на участие в торгах в графе "банковские реквизиты заявителя" содержала ссылку на ИНН Макаревич Н.В.

Также свое участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка истец обеспечила внесением на счет департамента 6 800 000 рублей задатка по платежному поручению от 14.08.2014 N 212, в котором прямо отражено наличие у Макаревич Н.В. статуса индивидуального предпринимателя. При указанных обстоятельствах и с учетом общей доступности сведений о регистрации индивидуальных предпринимателей на официальном сайте МНС России (https://egrul.nalog.ru/) у аукционной комиссии не могло возникнуть затруднений с идентификацией заявителя в качестве индивидуального предпринимателя. Отказ в допуске к участию в аукционе по названному основанию не может быть оценен как соответствующий требованиям закона.

Кроме того, содержание заявки Макаревич Н.В. не свидетельствует о том, что претендент ограничил круг принимаемых на себя обязанностей по договору аренды, заявкой на участие в аукционе предприниматель подтвердил намерение обеспечить строительство многоквартирного жилого дома, а также прямо принял на себя обязательство выполнить требования, указанные в извещении о проведении торгов. Текст заявки не свидетельствовал о намерении истца принимать участие в торгах без принятия во внимание установленных градостроительных ограничений. В этой связи, у организатора торгов отсутствовали основания для принятия решения об отказе в допуске предпринимателя Макаревич Н.В. к участию в торгах, торги проведены с нарушением нормативно установленного порядка.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности восстановления прав истца посредством удовлетворения настоящего иска по следующим причинам.

Лица, чьи права нарушены, не ограничиваются в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса. По смыслу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса, части 1 статьи 4 Кодекса целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав (интересов) истца (заявителя). Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены оспариваемой сделкой (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05 и от 28.11.2006 N 9148/06).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 07.02.2012 N 12573/11 сформулировал правовой подход, согласно которому признание торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск. Понуждение аукционной комиссии повторно рассмотреть заявки на участие в аукционе в условиях исполнения контрагентам заключенного на торгах договора не приведет к восстановлению истца в правах участника аукциона, соответствующие судебные акты будут неисполнимыми, а их принятием может быть нарушен принцип правовой определенности.

Без установления обстоятельств, связанных с осуществлением исполнением заключенного по результатам торгов договора аренды, достижением арендатором цели предоставления земельного участка в аренду, вывод о возможности защиты прав предпринимателя избранным им способом защиты не может быть сделан судом.

Вместе с тем, при проверке вышеуказанных обстоятельств судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Предпринимателем Коробка М.Н. наряду с приобретением права аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:357 площадью 9226 кв.м по ул. Дзержинского,98 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара по результатам оспариваемых торгов по лоту N 767-З на основании договора N 4300021023 от 02.09.2014, одновременно приобретено право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:356 площадью 8014 кв.м по ул. Дзержинского,98 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара по результатам торгов по лоту N 768-З также состоявшихся 21.08.2014, на основании договора N 4300021024 от 02.09.2014.

Оба договора зарегистрированы в установленном порядке.

Постановлением администрации МО г. Краснодар от 10.11.2014 названные земельные участки объединены, образован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0128002:2154 площадью 17240 кв.м с присвоением ему адреса: в г. Краснодар, Прикубанский внутригородскй округ, ул. Кореновская, 57. Коробке М.Н. предписано заключить договор аренды на вновь сформированный земельный участок.

14.10.2014 г. на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0128002:2154, с указанием на его формирование в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0128002:356 и 23:43:0128002:357.

После объединения земельных участков вновь сформированный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0128002:2154, площадью 17240 кв.м, являлся предметом аренды предпринимателя Коробки М.Н. по договору N 430021134 от 17.11.2014, зарегистрированному 15.12.2014 г.

18.12.2014 Коробка М.Н. на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора (перенаем) передал свои права и обязанности по указанному договору обществу "ЕкатеринодарИнвест-Строй".

Согласно представленной суду Управлением Росреестра по Краснодарскому краю выписке из ЕГРП от 15.09.2015 арендатором указанного земельного участка в настоящее время является "ЕкатеринодарИнвест-Строй".

В материалы дела представлено разрешение на строительство N RU 23306000-3828р от 29.12.2014, выданное обществу "ЕкатеринодарИнвест-Строй" Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0128002:2154.

Предпринимателем Коробка М.Н. в материалы дела представлены распечатки с официального сайта указанного застройщика, из которых усматривается, что на земельном участке ведется строительство.

Обозрев материалы, размещенные на указанном сайте (http://ek-invest.ru/zhk-krasnaya-ploshchad), в том числе видео- и фотоматериалы, размещенные в разделе "Ход строительства", суд установил, что на спорном земельном участке по ул. Кореновская, 57 уже возведен корпус жилого дома в рамках проекта застройщика Жилой комплекс "Красная площадь".

Суд апелляционной инстанции определением от 24.09.2015 предлагал истцу ознакомиться с представленными ответчиком доказательствами ведения строительства, в том числе на земельном участке, являвшемся предметом торгов. Однако каких-либо возражений по существу представленных ответчиком доказательств истцом в адрес суда не направлено.

При изложенных обстоятельствах приведение сторон сделки, заключенной по результатам оспариваемых торгов с единственным участником торгов, невозможно. Следовательно, избранный способ защиты путем оспаривания торгов и договора не приведет к восстановлению нарушенного права предпринимателя Макаревич Н.В., что само по себе является достаточным основанием к отказу в иске. Таким образом, в удовлетворении исковых требований Макаревич Н.В. надлежит отказать.

Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

С учетом изложенного, вынесенное судом первой инстанции по делу решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2015 по делу N А32-32613/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Макаревич Натальи Владимировны отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа..

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов