Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 г. N 11АП-14321/15

г. Самара

11 ноября 2015 г.

Дело N А55-13759/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Корнилова А.Б.,

судей Рогалевой Е.М., Бажана П.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Законовым А.М.,

с участием:

от Индивидуального предпринимателя Сачук Евгения Владимировича - Савчук Е.В., паспорт, Полбицин А.Ю., доверенность N 5 от 16.03.2015 г.,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара - Найдовский П.Е., доверенность 12-9289 от 29.12.2014 г.,

от Общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском", г.Самара - Перов Н.Н., доверенность N 129 от 14.08.2015 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Сачук Евгения Владимировича на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.08.2015 года по делу N А55-13759/2015 (судья Филатов М.В.)

по заявлению Индивидуального предпринимателя Сачук Евгения Владимировича, г.Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

с участием третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском", г.Самара,

о признании незаконным решения

УСТАНОВИЛ:

Предприниматель Сачук Евгений Владимирович обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной регистрации договора аренды нежилого помещения и признании незаконным решения о государственной регистрации, принятого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.08.2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Сачук Е.В. просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 28.08.2015 года по делу N А55-13759/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В материалы дела поступил отзыв общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" на апелляционную жалобу, в котором оно просит апелляционный суд оставить решение Арбитражного суда Самарской области от 28.08.2015 года без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители подателя жалобы её доводы поддержали, просили апелляционную жалобу удовлетворить.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" напротив, считая решение суда верным, просили в удовлетворении жалобы отказать и оставить решение суда без изменения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.10.2013 между ООО "Виктор и Ко" Мегакомплекс на Московском" (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Сачук Е.В. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 12-09.02.

Согласно п.2.1. договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, обозначенное в приложении N 1 к договору, расположенное на втором этаже Торгового центра.

Под торговым центром в договоре понимается торгово-развлекательный комплекс, расположенный по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д.25 В, включая места общего пользования, технические помещения, примыкающие к торговому центру, части земельного участка, предназначенные для обслуживания торгового центра, а также любые иные здания, строения, сооружения иные объекты, которые могут быть возведены в будущем в качестве неотъемлемых частей указанного Торгового центра, собственником которого является арендодатель.

В пункте 2.1. договора указано, что согласно техническому паспорту торгового центра помещение состоит из: помещение N 12 площадью 60,2 кв.м., также в передаваемое помещение входит площадь, не обозначенная на плане действующего технического паспорта торгового центра, составляющая 43,2 кв.м.

Согласно архитектурно-планировочному решению арендодателя, предполагаемому для подачи в орган власти уполномоченный на регистрацию, помещение будет состоять из: часть помещения N 32 площадью 103,4 кв.м. Размер согласованной площади помещения устанавливается в акте приема-передачи помещения и приложении N 8 договора.

В качестве приложений к договору приложены план помещения на втором этаже, план помещения архитектурно-планировочное решение, акт приема-передачи помещения от 10.10.2013.

В акте приема-передачи указано, что арендодатель передал, а арендатор принял помещение N 12 площадью 60,2 кв.м, также в передаваемое помещение входит площадь, необозначенная на плане действующего технического паспорта, составляющая 43,2 кв.м, в пункте 3 акта указана согласованная площадь помещения, применяемая для установления размера арендной платы 107 кв.м, торговая площадь 40 кв.м, складская площадь 67 кв.м, в акте указано, что у арендатора отсутствуют претензии по передаваемому помещению.

14.11.2013 ООО "Виктор и Ко" Мегакомплекс на Московском" в лице представителя обратилось в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды нежилого помещения.

20.11.2013 данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, в ЕГРП внесена запись за N 63-63-01/127/2013-717.

05.06.2015 заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями, обосновывая их тем, что договор аренды в части передачи площади, составляющей 43,2 кв.м., в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожной сделкой вследствие отсутствия права у Арендодателя распоряжаться передаваемым имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него, в связи с чем у регистрирующего органа не было оснований для регистрации этого договора.

Последствием незаконного решения Управления о регистрации договора аренды нежилого помещения N 12-09.02 заявитель считает нарушение своих прав в сфере предпринимательской деятельности, которые выражается в неосновательном обогащении арендодателя за счет арендатора. Площадь аренды по зарегистрированному договору, рассчитанная арендодателем при выставлении к оплате счетов, увеличена на 3,6 кв.м и учитывается в площади, не обозначенной на карте действующего технического паспорта торгового центра.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В силу статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания арбитражным судом незаконным оспариваемых действий Управления Росреестра необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия его закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу п.1 ст.26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в ходе проведения государственной регистрации прав осуществляется правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки).

Одним из оснований заявителя для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями послужило то, что площадь помещения, являющегося предметом спорного договора аренды, рассчитанная арендодателем увеличена на 3,6 кв.м., то есть не соответствует фактической площади переданного в аренду нежилого помещения.

Также заявитель указывает на то, что договор аренды в части передачи площади, составляющей 43,2 кв.м в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожной сделкой вследствие отсутствия права распоряжаться передаваемым имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него.

В связи с данными обстоятельствами заявитель полагает, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому спорный договор аренды является недействительной сделкой, эти доводы судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание.

По состоянию на 01.10.2013 статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации действовала в следующей редакции: "1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки".

Таким образом, по общему правилу, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, а не ничтожной.

Исходя из положений ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка - это сделка недействительная в силу решения суда.

Между тем в материалах дела не имеется вступившего в законную силу судебного акта о недействительности договора аренды от 01.10.2013 в части передачи площади, составляющей 43,2 кв.м. Обратного в материалы дела не представлено.

Согласно п.15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Предмет договора аренды от 01.10.2013 сторонами был определен, при заключении договора у его сторон не возникло неопределенности относительно предмета, договор сторонами длительное время исполнялся.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на государственную регистрацию спорного договора были представлены все предусмотренные действующим законодательством документы (заявление, доверенность на представителя, договор аренды, квитанция об уплате государственной пошлины, согласие супруги и согласие залогодержателя), отвечающие существующим требованиям. В связи с этим государственная регистрация договора аренды нежилого помещения N 12-09.02 от 01.10.2013 была осуществлена в установленный законом срок.

Кроме того, об оспариваемой записи о государственной регистрации договора аренды заявителю стало известно с момента регистрации, проведенной 20.11.2013.

С заявлением об оспаривании решения регистрирующего органа о регистрации спорного договора аренды предприниматель обратился в суд только 05.06.2015, не ходатайствуя при этом о восстановлении пропущенного срока и не указывая уважительных причин такого пропуска.

Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об оспаривании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иного не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными в главе 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В определении от 02.12.2013 N 1908-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что по своему буквальному смыслу положение части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для исчисления закрепленного им процессуального срока исходит не из презумпции разумно предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении. В связи с этим нельзя считать неоправданным наделение суда - для эффективного достижения в рамках соответствующей категории дел конституционных целей правосудия, конкретизированных в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - более широкими, чем в иных ситуациях, возможностями усмотрения при установлении факта осведомленности обратившегося в суд заинтересованного лица относительно нарушения его прав и законных интересов тем или иным решением, действием (бездействием) публичной власти, законность которых предлагается проверить в судебной процедуре. Названное законоположение не может рассматриваться как допускающее произвольное, на основании оценки одной лишь субъективной позиции заявителя по данному вопросу, определение судом момента начала течения установленного в нем срока и предполагает для суда необходимость при рассмотрении поданного заявления принять во внимание все значимые для правильного решения дела фактические обстоятельства, позволяющие доподлинно установить момент, когда заинтересованному лицу стало известно о нарушении его прав и законных интересов, оценивая имеющиеся в деле доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что момент, когда предпринимателю стало известно об оспариваемом решении Росреестра, является началом течения срока установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно дата проведения регистрации и внесении записи в ЕГРП о государственной регистрации спорного договора аренды. Таким образом заявитель пропустил установленный законом трехмесячный срок.

Заявитель уважительных причин пропуска этого срока не привел.

Пропуск срока на оспаривание ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.2006 N 8837/06.

На основании изложенного, в удовлетворении требований заявителя судом первой инстанции было обоснованно отказано.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы - заявителя по делу.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28.08.2015 года по делу N А55-13759/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Б. Корнилов

Судьи

Е.М. Рогалева П.В. Бажан