Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2015 г. N 09АП-35539/15

г. Москва

16 ноября 2015 г.

Дело N А40-211725/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09.11.2015 г.

В полном объеме постановление изготовлено 16.11.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола секретарем Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Бирюса" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.05.-25.06.2015 г. по делу N А40-211725/2014, принятое судьей Никоновой О.И.

по спору с участием:

истец ОАО "Бирюса" (ОГРН 1027739093612, ИНН 7737120729, 113403, г. Москва, ул. Булатниковская, д. 4А)

ответчик Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи здания и земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца: Гаранжа С.А. по дов. от 29.09.2015 г.;

от ответчика: Соболь Л.Я. по дов. от 30.12.2014 г.,

УСТАНОВИЛ:

17.12.2014 г. ОАО "Бирюса" предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы, с учетом принятия судом изменения иска (т. 6 л.д. 10-13), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи здания общей площадью 456,80кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Булатниковская, д. 4А, и необходимого для его эксплуатации земельного участка с кадастровым N 77:05:0009003:17693 общей площадью 534кв.м., в части условия о размере покупной цены, установив ее равной 18 975 553 руб. и 16 913 000 руб. соответственно.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленном в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 29.05.2015 г., изготовленным в полном объеме 25.06.2015 г. (т. 6 л.д. 49-51), в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 6 л.д. 53-59).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Истец по ним возражал.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об удовлетворении заявленных исковых требований.

Установлено, что Истец арендует у города Москвы по Договору аренды от 17.05.2004 г. N 06-00431/2004 здание общей площадью 456,80 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Булатниковская, д. 4А.

В силу Дополнительного соглашения от 13.08.2010 г. разрешенным видом использования помещений здания является: банно-оздоровительный комплекс (т. 2 л.д. 16-17).

18.07.2014 г. Истец обратился к Ответчику с заявлением о приобретении данного здания в собственность на основании ч. 2.1. ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Ответчик письмом исх. от 23.10.2014 г. (т. 6 л.д. 14) направил Истцу проект договора купли-продажи здания общей площадью 456,80 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Булатниковская, д. 4А, и необходимого для его эксплуатации земельного участка с кадастровым N 77:05:0009003:17693 общей площадью 534 кв.м., в котором покупная цена установлена: за здание 25 481 000 руб. без НДС, за земельный участок 16 913 000 руб. без НДС.

Данный проект получен Истцом 28.10.2014 г. (т. 6 л.д. 15).

Условие о покупной цене в проекте договора купли-продажи, подготовленного Ответчиком, было определено на основании Отчета об оценке, выполненного оценщиком, привлеченным Ответчиком, о рыночной стоимости выкупаемых объектов.

Истец, в свою очередь, также привлек оценщика, который выполнил Отчет об оценке, в котором рыночная стоимость выкупаемых объектов определена равной: за здание 19 168 669 руб. без НДС, за земельный участок 5 647 050 руб. без НДС.

В связи с чем Истец письмом исх. от 13.11.2014 г. (т. 6 л.д. 16-17) направил ответчику свой проект договора купли-продажи (т. 6 л.д. 18-23), в котором покупная цена установлена: за здание 19 168 669 руб., за земельный участок 5 647 050 руб., с приложением оригинала Отчета об оценке, выполненного оценщиком, привлеченным Истцом.

Ответчик письмом исх. от 01.12.2014 г. (т. 2 л.д. 62-64) уведомил Истца об отказе подписать подготовленный Истцом проект договора купли-продажи.

17.12.2014 г. Истец предъявил иск к Ответчику об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи здания и земельного участка, в части условия о покупной цене.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленного иска, т.к. посчитал, что Истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого здания по основаниям, предусмотренным ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, т.к. Истец, получив 28.10.2014 г. подготовленный Ответчиком проект договора купли-продажи, не подписал его в 30-дневный срок, хотя бы и с протоколом разногласий; факт направления Истцом Ответчику 13.11.2014 г. подготовленного Истцом проекта договора купли-продажи не приостановил течение 30-дневного срока, установленного для подписания договора купли-продажи; иск об урегулировании разногласий по проекту договора подан 17.12.2014 г., т.е. после истечения 30-дневного срока, установленного для подписания договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом не соглашается.

Из переписки сторон явно следует, что между ними при заключении договора купли-продажи возник спор о цене приобретаемого имущества.

В силу ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Ч. 4 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Ч. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1. настоящей статьи.

Ч. 4.1. ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что течение срока, указанного в ч. 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

П. 2 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По настоящему делу Истец направил Ответчику протокол разногласий в течение тридцати дней со дня получения от Ответчика проекта договора.

Истец направил Ответчику протокол разногласий, что выразилось в том, что Истец направил Ответчику своей проект договора, на предложенных Истцом условиях.

Ст. 443 ГК РФ определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Следовательно, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта, то есть в виде проекта договора.

Следовательно, действия Истца, который, получив подготовленный Ответчиком проект договора, не подписал его, но подготовил свой проект договора, на иных условиях, и направил Ответчику, - подлежат квалификации не как отказ от подписания договора, а как его подписание с протоколом разногласий относительно условия о выкупной цене.

Соответствующее толкование дано в Определении Верховного Суда РФ от 30.09.2015 г. N 305-ЭС15-8151 по делу N А40-48277/2014, в Определении Верховного Суда РФ от 30.09.2015 г. N 305-ЭС15-8832 по делу N А40-34226/2014.

Поскольку подготовленный Ответчиком проект договора был получен Истцом 28.10.2014 г., после чего подготовленный Истцом проект договора на иных условиях в части покупной цены был получен Ответчиком 13.11.2014 г., после чего Ответчик 01.12.2014 г. уведомил Истца об отказе в принятия предложенных Истцом разногласий, после чего Истец 17.12.2014 г. предъявил иск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, - следовательно, по настоящему делу сроки, предусмотренные п. 2 ст. 445 ГК РФ, ч. 4, 4.1. ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, Истцом соблюдены.

Истец направил протокол разногласий в течение 30 дней после получения проекта договора Ответчика; Истец передал на рассмотрение суда разногласия, возникшие при заключении договора, в течение 30 дней после того, как Ответчик отклонил проект договора Истца, но не позднее 30 дней, отведенных Ответчику для рассмотрения проекта договора Истца.

При указанных обстоятельствах Истец не нарушил процедуру выкупа, предусмотренную ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, и правомерно передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По настоящему делу между Истцом и Ответчиком нет спора о том, что Истец вправе выкупить арендуемое нежилое здание по основаниям и на условиях, установленных ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ регулирует только выкуп нежилых помещений.

Выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, выкупаемого по основаниям, предусмотренным ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, данным законом не регулируется, но не запрещается в силу ст. 7 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации", предусматривающей, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

По настоящему делу между Истцом и Ответчиком нет спора о том, что Истец вправе выкупить арендуемое нежилое здание одновременно с земельным участком, необходимым для его эксплуатации.

Ст. 36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент обращения Истца к Ответчику с заявлением о выкупе арендовавшегося здания, предусматривала, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе выкупить эти земельные участки по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, но не более их кадастровой стоимости; до установления уполномоченным органом государственной власти, местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Следовательно, выкуп арендовавшегося Истцом здания должен осуществляться по рыночной стоимости (подлежащей определению на дату обращения с заявлением о выкупе), тогда как выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации данного здания, должен осуществляться по кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей на дату обращения с заявлением о выкупе.

На 2014 г. кадастровая оценка земель города Москвы утверждена Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП, в разрезе видов разрешенного использования, утв. Приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 г. N 39.

Однако по настоящему делу между Истцом и Ответчиком нет спора о том, что цена, по которой Истец вправе выкупить как арендуемое здание, так и земельный участок, должна определяться рыночной стоимостью указанных объектов по состоянию на дату обращения с заявлением о выкупе.

Спор имеется только о величине рыночной стоимости.

Проведенной по делу судебной оценочной экспертизой определено (т. 4 л.д. 3-77, т. 5 л.д. 1-30), что рыночная стоимость выкупаемого здания и необходимого для его эксплуатации земельного участка на дату, когда Истец обратился к Ответчику с заявлением о выкупе, т.е. на 18.07.2014 г., составляет 18 975 553 руб. без НДС и 21 112 758 руб. без НДС соответственно (т. 5 л.д. 7).

Истец уточнил исковые требования в части покупной цены здания соответственно выводам судебной оценочной экспертизы (18 975 553 руб. (т. 6 л.д. 10-13)); в части покупной цены земельного участка Истец согласился с условием, предложенным Ответчиком (16 913 000 руб.).

Таким образом, после уточнения исковых требований между сторонами остался спор только по покупной цене здания (Истец предлагает 18 975 553 руб., Ответчик предлагает 25 481 000 руб.).

Ответчик сослался на наличие в экспертном заключении по результатам судебной экспертизы недостатков (т. 6 л.д. 112-128), но о проведении повторной судебной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ не заявил.

При таких обстоятельствах, учитывая распределение бремени доказывания, предусмотренное ст. 65 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что условия договора в части покупной цены здания подлежат определению на основании заключения судебной оценочной экспертизы; условие договора в части покупной цены земельного участка подлежит принятию в редакции Ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.05.-25.06.2015 г. по делу N А40-211725/2014 отменить.

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ОАО "Бирюса" и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи здания общей площадью 456,80кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Булатниковская, д. 4А, и земельного участка с кадастровым N 77:05:0009003:17693 общей площадью 534кв.м., в части условия о размере покупной цены, установив ее равной: за здание 18 975 553 руб. НДС не начисляется, за земельный участок 16 913 000 руб. НДС не начисляется.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Е.Н. Барановская Н.И. Панкратова