Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2015 г. N 15АП-17864/15

город Ростов-на-Дону

18 ноября 2015 г.

дело N А53-17504/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Смотровой Н.Н., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лисовец А.А.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: Курочкин В.И., паспорт, по доверенности от 06.10.2015;

от Комитета по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска: Безбородых А.А., паспорт, по доверенности от 12.01.2015;

другие лица участвующие в деле своих представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2015 по делу N А53-17504/2015, принятое судьей Палий Ю.А., по заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области третьи лица: Муниципальное унитарное предприятие "Организация капитального строительства" г.Новошахтинска; Администрация города Новошахтинска; Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее -Управление) о признании незаконным решения об отказе в регистрации дополнительного соглашения к договору, выраженного в сообщении от 27.05.2015 N :1/001/048/2015-5352; обязании зарегистрировать дополнительное соглашение от 18.11.2014 к договору аренды земельного участка N 765 от 11.08.2009.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2015 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отказе в регистрации дополнительного соглашения к договору, выраженного в сообщении от 27.05.2015 N :1/001/048/2015-5352. Обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать дополнительное соглашение от 18.11.2014 к договору аренды земельного участка N 765 от 11.08.2009.

Судебный акт мотивирован тем, что действующее законодательство не содержит утвержденную, определенную или установленную форму письменного заявления о согласии собственников помещений многоквартирных домов на раздел земельного участка, в связи, с чем у Управления отсутствовали основания для истребования дополнительных сведений о дате рождения, месте рождения и данные паспортов заявителей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, сославшись на то, что государственным регистратором на момент подачи заявления о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды спорного земельного участка было установлено, что отсутствуют документы, выражающие согласие собственников долевого строительства на раздел исходного земельного участка, а также собственников помещений расположенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных домов N N 223, 227, 229, 251, 253, 255, 257, 259, 261, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Харьковская. При этом приложенные в качестве документов, подтверждающих согласие собственников помещений многоквартирных домов на раздел исходного земельного участка, заявления подписанные председателями домов. Документы, подтверждающие наделение полномочиями председателей домов на подписание данных заявлений представлены не были. В качестве дополнительных документов, свидетельствующих о наличии согласия в письменной форме залогодержателей, обществом были представлены заявления физических лиц в количестве 1001 шт. на раздел исходного земельного участка, о чем сделана запись в книге учета входящих документов N 61/001/048/2015-1444. Представленные заявления, по мнению Управления не позволяют провести идентификацию физических лиц с данными, содержащимися в ЕГРП, поскольку в заявлениях отсутствуют даты рождения заявителей, в некоторых заявлениях написаны только фамилии и инициалы, либо вообще неразборчиво написаны данные физического лица, что не позволило Управлению провести правовую экспертизу и дать правовую оценку представленным документам., в связи, с чем Управление вынуждено было отказать в государственной регистрации дополнительного соглашения.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель Комитета по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили; о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела в рамках реализации социально значимой программы для строительства на территории муниципального образования "Город Новошахтинск" квартала многоквартирных домов для переселения граждан из ветхого жилищного фонда между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска (далее - Комитет) и Обществом с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска (правопреемник Муниципального унитарного предприятия "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности земельного участка N 765 от 11.08.2009 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:56:0120000:18 по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Харьковская N 223,227,229,231,251,253,255,257,259,261 общей площадью 127 357 кв.м с разрешенным использованием: под строительство квартала многоэтажных жилых домов в квартале N 2 (ул. Харьковская 1-й этап). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.09.2009 за регистрационной записью N 61-61-33/038/2009-402.

Обществом с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска, являющимся застройщиком арендуемого земельного участка, были заключены договоры долевого участия (в количестве 1001 шт.) с гражданами, подлежащими переселению из ветхого жилищного фонда.

В процессе строительства многоквартирных домов у общества с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска возникла необходимость в привлечении иных застройщиков (субъектов строительной деятельности) и образовании (формировании) земельных участков под вводимыми в эксплуатацию объектами жилищного фонда. С целью решения таких вопросов и продолжения реализации строительства, застройщик обратился в Комитет с просьбой об образовании земельных участков путем раздела исходного участка земли, площадью 127 357 кв.м, при этом обществом с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска предварительно было обеспечено получение письменного согласия на такой раздел от каждого из 1001 залогодержателей исходного земельного участка - участников долевого строительства (по правилам п.4 ст.11.4. Земельного кодекса Российской Федерации).

Комитетом было принято решение о разделе исходного земельного участка на 46 участков земли, вследствие чего сторонами договора аренды было заключено дополнительное соглашение от 18.11.2014 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 765 от 11.08.2009.

Указанное дополнительное соглашение вместе с заявлением о государственной регистрации 15.04.2015 было представлено сторонами договора аренды в Новошахтинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для совершения соответствующих регистрационных действий.

28.04.2015 государственным регистратором Новошахтинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 18.11.2014 к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 765 от 11.08.2009. В качестве оснований для приостановления государственной регистрации указаны следующие обстоятельства:

1) необходимость направления государственным регистратором запроса в Администрацию города Новошахтинска для получения информации, подтверждающей обращение полномочных представителей собственников помещений введенных в эксплуатацию многоквартирных домов о разделе земельного участка.

2) среди представленных заявителем документов отсутствуют документы, выражающие согласие участников долевого строительства на раздел исходного земельного участка.

Обществом с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска после официального доведения Администрацией города Новошахтинска до сведения государственного регистратора информации о наличии у застройщика письменных согласий (заявлений) участников долевого строительства, такие согласия были представлены в Новошахтинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в полном объеме, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.

Сообщением 27.05.2015 государственным регистратором Новошахтинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения. В качестве оснований отказа указаны следующие обстоятельства:

- представленные заявления (письменные согласия участников долевого строительства на раздел земельного участка) в количестве 1001 шт. не позволяют провести идентификацию физических лиц с данными, содержащимися в ЕГРП, поскольку в заявлениях отсутствуют дата рождения, место рождения и данные паспорта (серия, номер, орган выдачи, дата выдачи) заявителей.

Считая отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 18.11.2014 к договору аренды земельного участка N 765 от 11.08.2009 незаконным, Комитет обратился в суд с заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч.ч. 2, 3 ст. 201 АПК РФ для признания недействительным ненормативного правового акта органа осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу положений пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав (абзац 10).

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20, 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сказано, что на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

Согласно ч. 2 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Частью 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

На основании п. 1, 2 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 названного Кодекса.

Решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 указанной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Из материалов дела видно, что между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска (далее -Комитет) и Обществом с ограниченной ответственностью "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска (правопреемник Муниципального унитарного предприятия "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности земельного участка N 765 от 11.08.2009.

Застройщиком арендуемого земельного участка, были заключены договоры долевого участия (в количестве 1001 шт.) с гражданами, подлежащими переселению из ветхого жилищного фонда.

В связи с возникшей необходимостью в привлечении иных застройщиков Комитетом было принято решение о разделе исходного земельного участка на 46 земельных участков, вследствие чего сторонами договора аренды было заключено дополнительное соглашение от 18.11.2014 к договору аренды земельного участка.

На государственную регистрацию дополнительного соглашения от 18.11.2014 представлены заявления физических лиц в количестве 1001 шт. на раздел исходного земельного участка.

Действующее законодательство не содержит утвержденную, определенную или установленную форму письменного заявления о согласии собственников помещений многоквартирных домов на раздел земельного участка.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Комитетом в Управление были представлены все необходимые для государственной регистрации документы, в связи с чем, оспариваемый отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 18.11.2014 к договору аренды земельного участка N 765 от 11.08.2009, выраженный в сообщении от 27.05.2015 N :1/001/048/2015-5352, обоснованно судом первой инстанции признан незаконным.

В суде апелляционной инстанции представитель администрации пояснил, что указание в решении суда первой инстанции на признание незаконным решения регистрирующего органа об отказе в регистрации дополнительного соглашения к договору, выраженного в сообщении от 27.05.2015 N :1/001/048/2015-5352, фактически удовлетворяет требованию Администрации о признании незаконными действий государственного регистратора, связанные с отказом в государственной регистрации дополнительного соглашения, и не нарушает ничьих прав.

Не принимаются доводы апелляционной жалобы о том, что представленным на регистрацию дополнительным соглашением нарушены права собственников многоквартирных домов, расположенных на исходном земельном участке по следующим основаниям.

В материалы дела представлены свидетельства о регистрации права собственности на квартиры по адресам г. Новошахтинск, ул. Харьковская N N 223,227,229,251,253,255,257,259,261, а также письменные обращения собственников квартир и председателей домов о согласии на раздел земельного участка с кадастровым номером 61:56:0120000:18 по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Харьковская N 223,227,229,231,251,253,255,257,259,261 общей площадью 127 357 кв.м с разрешенным использованием: под строительство квартала многоэтажных жилых домов в квартале N 2 (ул. Харьковская 1-й этап).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Государственный регистратор не представил суду доказательств того, что раздел общего земельного участка на несколько земельных участков при условии сохранения общей площади земельного участка и в рамках действующего договора аренды земельного участка с разрешенным использованием: под строительство квартала многоэтажных жилых домов в квартале N 2 нарушает права собственников помещений в уже построенных многоквартирных домах на данном земельном участке.

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2015 по делу N А53-17504/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Соловьева

Судьи

Н.Н. Смотрова Г.А. Сурмалян