Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2015 г. N 11АП-13485/15

город Самара

19 ноября 2015 г.

Дело N А65-551/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю. и Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 ноября 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СЦК" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 августа 2015 года по делу N А65-551/2015 (судья Андреев К.П.)

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

к обществу с ограниченной ответственностью "СЦК", г.Казань (ОГРН 1111690090555, ИНН 1659116175),

при участии третьих лиц: муниципальное казенное учреждение "Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", общество с ограниченной ответственностью "УК "Вис",

о взыскании 5 936 237,85 руб. долга и 4 589 521,58 руб. неустойки,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "СЦК" к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о взыскании 22 608,26 руб. неосновательного обогащения,

с участием в судебном заседании:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом,

от ответчика - представитель Желаев А. А. по доверенности от 12.01.2015 г.,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к общество с ограниченной ответственностью "СЦК" о взыскании 5 936 237,85 руб. долга и 4 589 521,58 руб. неустойки.

До принятия судебного акта, истец в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об увеличении исковых требований до 6 417 569,06 руб. долга за период с 01.01.2012 г. по 18.03.2015 г., и 5 112 392,38 руб. неустойки за период с 15.01.2012 г. по 18.03.2015 г. Судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение принято.

Ответчик обратился со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 22 608,26 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1 656 283,55 руб. задолженности, 213 922,50 руб. неустойки. В остальной части иска отказано.

Во встречном иске ООО "СЦК" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета и удовлетворении встречных требований, ссылаясь на нарушение норм материального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что расчет размера арендной платы произведенной Комитетом на основании постановления Кабинета Министров РТ от 09.02.1995 г. N 74 "Об арендной плате за землю" является неправомерным, поскольку не распространяется на земли, которые арендовал ответчик, так как они были предоставлены на аукционе. В части отказа в иске решение суда не оспаривается.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

В судебное заседание истец и третьи лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 13.09.1999 между Администрацией г. Казани (арендодатель) и ООО "Авто-Лидер" (арендатор) на основании договора купли-продажи права аренды N 10 от 06.08.1999 г. заключен договор N 3013 об аренде земли, согласно которому арендодатель принимает на условиях аренды земельный участок общей площадью 0,409 га, расположенный по адресу: проспект Победы Советского района (кадастровым номером 16:50:050152:30). Участок предоставляется для строительства станции технического обслуживания автомобилей.

Срок действия договора установлен сторонами до 6 августа 2014 г.

Арендная плата выплачиваемая арендатором арендодателю рассчитывается по формуле: к4 х 58,5 тыс. руб. х руб/га= 95,71 тыс. руб. в год, за 1 мес - 7,97 тыс. руб.

Арендная плата вносится арендодателем ежемесячно до 15 числа.

02.03.2006 г. арендатор (ООО "Авто-Лидер") на основании договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 3013 от 13.09.1999 г. передал свои права и обязанности по договору ООО "ОТВА" (новому арендатору). Договор о передаче прав и обязанностей надлежащим образом прошел государственную регистрацию.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что находившийся на земельном участке объект недвижимого имущества: незавершенный строительством автосалон "Ситроен", площадь застройки 1 931,50 кв.м., степень готовности 40% по договору купли-продажи незавершенного строительством объекта от 28.11.2011 г. продан ООО "ОТВА" ООО "СЦК" (ответчику по настоящему делу), переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 06.12.2012 г.

01.06.2012 г. ООО "ОТВА" (арендатор) на основании договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 3013 от 13.09.1999 г. передал свои права и обязанности по договору ООО "СЦК" (новому арендатору).

В последующем за ответчиком на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU16301000-102гр от 23.07.2014 г. зарегистрировано право собственности на объект капитального строительства - автосалон "Ситроен", общей площадью 2 605,60 кв.м., по адресу: Г. Казань, Просп. Победы (право собственности зарегистрировано 26.12.2014 г.).

24.12.2014 г. между ответчиком (ООО "СЦК", продавец) и третьим лицом (ООО "УК ВИС", покупатель) заключен договор купли-продажи здания, согласно которому здание автосалона "Ситроен", общей площадью 2 605,60 кв.м., по адресу: Г. Казань, Просп. Победы ответчик продал третьему лицу (переход права собственности зарегистрирован 13.01.2015 г.).

Размер арендной платы определен в разделе 2 договора.

В соответствии с п.2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15 числа каждого месяца.

Поскольку арендатор по окончании срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны истца, договор аренды в силу п. 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 6 417 569,06 руб. долга за период с 01.01.2012 г. по 18.03.2015 г. Данные обстоятельства явились поводом для начисления неустойки и обращения с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку право собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке (здание автосалона), используемом ответчиком как предыдущим собственником на праве аренды, перешло к третьему лицу (ООО "УК ВИС"), у ответчика обязательство по внесению платежей за пользование земельным участком прекратилось с момента регистрации права собственности указанного лица на объект недвижимости. Соответствующее обязательство возникло у третьего лица с даты регистрации права собственности на объект.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда РТ от 22 марта 2013 года по делу N А65-16232/2012 частично удовлетворен иск Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани к ООО "ОТВА" (предыдущему арендатору по договору аренды). Суд взыскал с ООО "ОТВА" в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" долг в размере 3 715 523 руб. 41 коп., пени в размере 74 237 руб. 14 коп. При этом как следует из решения суда и материалов дела N А65-16232/2012, судом взыскана задолженность по договору N 3013 об аренде земли от 13.09 1999 г. за период с 01 февраля 2011 года по 31 марта 2013 года., а неустойка за период с 02 марта 2006 года по 31 марта 2013 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при включении в задолженность ответчика арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.03.2013 г. истцом не учтено, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 марта 2013 года по делу N А65-16232/2012 задолженность указанного периода уже была взыскана с предыдущего арендатора земельного участка. Повторное взыскание указанной задолженности с ответчика при отсутствии солидарного обязательства последнего является необоснованным и приведет к неосновательному обогащению истца.

Таким образом, суд сделал правильный вывод о том, что арендная плата подлежит оплате ответчиком за период с 01.04.2013 г. по 12.01.2015 г. (дата регистрации права собственности за ООО "УК ВИС").

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности относится к категории регулируемых цен, при этом органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендной платы, которые используются при определении размера арендной платы за пользование земельным участком.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 15837/11 от 17.04.2012 г., поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.

Постановлением Кабинета Министров РТ от 09.02.1995 г. N 74 "Об арендной плате за землю" определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РТ и государственная собственность на которые не разграничена.

Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка.

Размер годовой арендной платы за земельные участки рассчитывается по формуле А=Рс*Кф, где Рс - размер ставки земельного налога, Кф - поправочный коэффициент.

Судом расчет задолженности проверен на предмет соответствия договору, постановлению Кабинета Министров РТ от 9.02.1995 г. N 74 "Об арендной плате за землю".

Из материалов дела следует, что на основании решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 апреля 2013 года по делу N А65-3522/2013 в государственный кадастр недвижимости внесены изменения в сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 16:50:050152:30, расположенного по адресу: РТ, г.Казань, ул.Пр.Победы, указав ее равной его рыночной стоимости в размере 24 648 079 руб.

Размер ежемесячной арендной платы в 2013 г. истцом рассчитывается, исходя из размера в апреле, мае 2013 г. - 289 470,77 руб., с июня (с момента вступления в законную силу решения суда по делу N А65-3522/2013 и внесения соответствующих изменений в ГКН) - 138 645,55 руб.

Довод ответчика о том, что арендная плата на основании кадастровой стоимости, измененной решением суда по делу N А65-3522/2013, должна была исчисляться с 01.01.2011 г. судом отклоняется. Поскольку решение суда по делу N А65-3522/2013 принято и вступило в законную силу до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 225-ФЗ, истцом правомерно арендная плата рассчитана исходя из новой кадастровой стоимости, установленной решением суда, с июня 2013 г. (момента вступления в законную силу решения суда по делу N А65-3522/2013 и внесения соответствующих изменений в ГКН).

Довод ответчика в апелляционной жалобе о том, что арендная плата не должна была превышать предельно допустимые ставки, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2009 N 582 "Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена установлен постановлением Кабинета министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями).

Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.

Довод ответчика о том, что договор аренды заключен и арендная плата определена по результатам торгов в нарушение ст.65 АПК РФ не подтвержден соответствующими доказательствами.

В соответствии с п.2.2 договора аренды от 13.09.1999 г. предусмотрено, что размер арендный платы определен с учетом положений постановления Кабинета министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74, действующих в редакции на момент заключения договора (исходя из площади участка, ставки земельного налога и повышающего коэффициента к ставкам земельного налога).

Из представленного договора купли-продажи права аренды земельного участка от 06.08.1999 г. следует, что на основании указанного договора и проведенного аукциона продавалось лишь право на заключение договора аренды земельного участка.

Доказательств того, что именно арендная плата за пользование земельным участком была определена на торгах, материалы дела не содержат. Постановление N 1357 от 03.07.1998 г. таковым доказательством также не является.

Поэтому в данном случае к договору применяется регулируемая арендная плата, размер которой определяется постановлением Кабинета министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю". При этом изменение методики ее определения путем введения или изменения поправочных коэффициентов подлежит применению с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта и не требует изменения договора.

Расчет размера арендной платы за период с 01.04.2013 г. по 12.01.2015 г., судом проверен и признается соответствующим постановлению Кабинета министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями).

С учетом представленных в материалы дела доказательств внесения арендных платежей, которые отражены в расчете задолженности, по расчету суда задолженность ответчика по договору аренды за период с 01.04.2013 г. по 12.01.2015 г. составляет 1 656 283,55 руб. Данный расчет проверен апелляционным судом, признается правильным.

Кроме этого, истец на основании ст.330 ГК РФ и п. 3.7 договора просил взыскать с ответчика неустойку в размере 5 112 392,38 руб. за период с 15.01.2012 г. по 18.03.2015 г.

Вместе с этим, учитывая, что решением суда по делу N А65-16232/2012 неустойка за период с 02 марта 2006 года по 31 марта 2013 года (в том числе начисленная на задолженность, образовавшуюся до 01.04.2013 г.) взыскана в пользу истца, а повторное взыскание указанной неустойки с ответчика при отсутствии солидарного обязательства последнего является необоснованным и приведет к неосновательному обогащению истца, неустойка подлежит взысканию за период с 01.04.2013 по 18.03.2015 г. При этом неустойка подлежит начислению на задолженность, образовавшуюся за период с 01.04.2013 г. по 12.01.2015 г.

В пункте 2.5 договора стороны определили, что в случае неуплаты причитающейся суммы в сроки, установленные в пункте 2.4 настоящего договора, с арендатора взимается пени в размере, устанавливаемом действующим налоговым законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Истец начисляет неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки, тогда как согласно договору размер неустойки устанавливается в соответствии с действующим налоговым законодательством (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ).

Кроме этого, из представленных ответчиком платежных документов следует, что ответчиком оплачена неустойка в размере 80 000 руб. (платежные поручения от 04.08.2014 N 598 и от 06.08.2014 N 604).

Учитывая вышеизложенное, по расчету суда, согласно алгоритму начисления неустойки истцом (последовательно на ежемесячные арендные платежи), с учетом суммы оплаты ответчика, отраженные в расчете истца, размер неустойки за период с 01.04.2013 по 18.03.2015 г. составляет 213 922,50 руб.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 81 от 22.12.2011 г. "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ", при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. При этом обязанность по представлению доказательств явной несоразмерности взыскиваемой неустойки возложена на ответчика.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.01.2011 г. N 11680/10, снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении положений статьи 333 ГК РФ. Однако доказательств явной несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил. Кроме того судом принимает во внимание период, в течении которого ответчиком не исполнялись обязательства по внесению арендных платежей.

В связи с этим оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ суд не находит.

Учитывая изложенное, а также поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств подтверждается материалами дела, исковые требования о взыскании с ответчика неустойки подлежат частичному удовлетворению в сумме 213 922,50 руб.

Ответчиком в рамках настоящего дела заявлен встречный иск о взыскании с комитета 22 608,26 руб. неосновательного обогащения.

В обоснование встречных исковых требований о взыскании задолженности ответчиком (истцом по встречному иску) указывается, что арендная плата по договору аренды не должна была превышать предельно допустимые ставки, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2009 N 582 "Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (2% от кадастровой стоимости).

Однако как указывалось выше, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена установлен постановлением Кабинета министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе об обоснованности встречных исковых требований отклоняются, поскольку в данном случае спорный земельный участок не относится к собственности Российской Федерации, доказательства того, что арендная плата определена по результатам торгов ответчиком не представлено. Постановление N 1357 от 03.07.1998 г. таковым доказательством не является, поскольку в данном постановлении указана лишь площадь земельного участка.

Судом проверен расчет задолженности, взыскиваемой по первоначальному иску. Каких-либо сумм, составляющих неосновательное обогащение на стороне Комитета, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобе заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2015 года по делу N А65-551/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев