Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2015 г. N 02АП-9193/15

г. Киров

24 ноября 2015 г.

Дело N А28-720/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ложкиной Н.С.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя жалобы Журавлева К.В., действующего на основании доверенности от 09.01.2014,

представителя истца (по первоначальному иску) Ардашевой Н.М., действующей на основании доверенности от 18.01.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росгосстрах"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 04.09.2015 по делу N А28-720/2015, принятое судом в составе судьи Кулдышева О.Л.,

по иску индивидуального предпринимателя Бабичева Андрея Эрнстовича (ИНН 434579694514, ОГРНИП 308784702900788)

к обществу с ограниченной ответственностью "Росгосстрах" (ИНН 5027089703, ОГРН 1025003213641)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытое акционерное общество "Кировский Механический Завод им.Ленина" (ИНН 4345315993, ОГРН 1114345043779), Воробьева Дарья Станиславовна,

о взыскании 780 000 руб.,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Росгосстрах" (ИНН 5027089703, ОГРН 1025003213641)

к индивидуальному предпринимателю Бабичеву Андрею Эрнстовичу (ИНН 434579694514, ОГРНИП 308784702900788)

о признании недействительным договора аренды нежилых помещений от 15.10.2013 N 2,

установил:

индивидуальный предприниматель Бабичев Андрей Эрнстович (далее - истец, ИП Бабичев А.Э., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Росгосстрах" (далее - ответчик, ООО "Росгосстрах", общество, заявитель жалобы) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 780 000 руб. за период с ноября 2013 года по ноябрь 2014 года.

ООО "Росгосстрах", в свою очередь, обратилось в Арбитражный суд Кировской области со встречным иском к ИП Бабичеву А.Э. о признании недействительным договора аренды нежилых помещений от 15.10.2013 N 2.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 04.09.2015 исковые требования предпринимателя удовлетворены частично: взыскана с ООО "Росгосстрах" в пользу ИП Бабичева А.Э. арендная плата в сумме 150 000 руб.; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано, ООО "Росгосстрах" отказано в удовлетворении встречного иска.

ООО "Росгосстрах" с принятым решением суда несогласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска предпринимателя и удовлетворить встречный иск.

По мнению заявителя жалобы, с 27.10.2006 после регистрации договора N 12-КП/1268-03/06 купли-продажи недвижимости возник режим права общей собственности на общее имущество дома N 51 по ул.Советской, в частности на помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании. Объекты договора аренды нежилых помещений от 15.10.2013 N 2 являлись общим имуществом указанного дома с 27.10.2006, что следует из решения Первомайского районного суда города Кирова от 04.09.2014. Тот факт, что объекты договора аренды N 2 от 15.10.2013 являлись общим имуществом дома N 51 по ул.Советской с 27.10.2006, считает, подтверждается и техническими паспортами. Через комнаты N 4 и N 5 на первом этаже здания клиенты и сотрудники организаций, находящихся в помещениях N 1001 и N 1003, могут попасть в указанные помещения, так указанные комнаты ведут к комнате N 47, являющейся лестничной площадкой, изложенное усматривается из акта осмотра здания от 05.08.2015, в комнатах N 1 и N 2 находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома. С учетом сказанного, все комнаты, указанные в пунктах 1.1.1 и 1.1.2 договора аренды N 2 являются местами общего пользования и не предназначены для самостоятельного использования в целях, несвязанных с обслуживанием дома N 51. Общество указывает на преюдициальное значение для данного дела решения Первомайского районного суда города Кирова.

Истец по первоначальному иску с доводами жалобы не согласился, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указывает, что спорные помещения были сформированы и поставлены на технический и кадастровый учет как помещения, предназначенные для самостоятельного использования собственниками в целях, не связанных с обслуживанием здания, в качестве общего имущества названные помещения не использовались, наличие инженерных коммуникаций в помещениях N 1 и N 2 цокольного этажа само по себе не имеет значения для определения правового режима данных помещений как общего имущества, значение имеет целевое значение всего помещения, в данном случае, не связанного с обслуживанием дома (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.2013 по делу N А82-8672/2012), помещения первого, цокольного этажей полностью изолированы, используются самостоятельно, охраняются независимо от иных помещений в здании. Факт перехода права собственности на арендуемые ответчиком помещения в январе 2014 года от истца иному лицу не является препятствием для взыскания арендной платы с ответчика.

Других отзывов на жалобу не представлено.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу части 5 статьи 268 названного Кодекса апелляционная инстанция проверяет законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части.

Как усматривается из имеющихся материалов дела, 15.10.2013 ИП Бабичев А.Э. (арендодатель) и ООО "Росгосстрах" (арендатор) подписали договор аренды нежилых помещений N 2 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору в пользование следующие нежилые помещения: "в помещении общественном многофункционального назначения (административно-бытовые и торговые), назначение: административное, торговое, общественное питание, общей площадью 1409,7 кв.м, этаж 1, цокольный, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 3а, 4, 5, 5а с N 6 по N 28; 1-ый этаж с N 1 по N 25 адрес (местонахождение) объекта: Кировская область, г.Киров, ул.Советская, 51, помещение 1002, кадастровый номер 43:40:000224:0020:16613/09:1002/А (Бизнес-центр "Русь"): комнаты на поэтажном плане цокольного этажа: N 1 площадью 17,3 кв.м, N 2 площадью 17,1 (пункт 1.1.1 договора аренды); комнаты на поэтажном плане первого этажа: N 4 площадью 5,2 кв.м, N 5 площадью 12,1 кв.м (пункт 1.1.2 договора аренды) (Т.1, л.д.-27-31).

В пункте 6.10 договора аренды определено, что договор применяется к отношениям сторон, фактически сложившимся с 01.10.2013 и действует 11 (одиннадцать) полных календарных месяцев. В случае, если за один месяц до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор пролонгируется на следующие 11 (одиннадцать) полных календарных месяцев, и так в последующие периоды.

В силу пункта 3.1 договора аренды размер арендной платы установлен в размере 60 000 руб. в месяц. Арендатор уплачивает арендную плату до пятого числа месяца на основании счета.

В соответствии с дополнительным соглашением от 15.10.2013 N 1 (Т.1, л.д.-32) сторонами изменена редакция пункта 3.2 договора аренды, согласно которой начисление арендной платы производится с даты фактического занятия арендатором помещения, указанного в пункте 6.10 договора, - с 01.10.2013.

Право собственности предпринимателя на помещение подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.03.2013 N 43-43-01/376/2013-465 (Т.2, л.д.-5).

Спорное имущество передано арендатору по актам приема-передачи N 1, N 2, N 3, N 4 от 15.10.2013 (Т.1, л.д.-33-36).

По расчетам истца задолженность общества по арендной плате за период с ноября 2013 года по ноябрь 2014 года составляет 780 000 руб.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности по оплате арендных платежей, истец обратился в Арбитражный суд Кировской области с настоящим иском.

ООО "Росгосстрах", в свою очередь, посчитав, что названый выше договор аренды является недействительным, обратилось в Арбитражный суд Кировской области со встречным иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, и, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По пункту 2 указанной нормы права сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании задолженности по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Из материалов дела следует, что при разделе 4-х этажного здания (4-й этаж мансардный) многофункционального назначения (административно-бытовые и торговые помещения), расположенное по адресу: г.Киров, ул.Советская, 51, образованы помещения: N 1001 (административное помещение) с кадастровым номером 43:40:000224:0020:16613/09:1001/А, право собственности на которое зарегистрировано за ООО "РГС Недвижимость"; N 1002 (административно-бытовые и торговые помещения) с кадастровым номером 43:40:000224:0020:16613/09:1002/А, право собственности на которое зарегистрировано за 04.07.2013 за Бабичевым А.Э.; N 1003 (административно-бытовые и торговые помещения) с кадастровым номером 43:40:000224:0020:16613/09:1003/А право собственности на которое зарегистрировано за ООО "Секвойя".

На момент заключения договора аренды нежилых помещений от 15.10.2013 N 2 указанные помещения существовали. Данный факт подтверждается материалами дела и по существу не оспаривается сторонами.

Бабичев А.Э. приобрел и зарегистрировал право собственности на объекты недвижимости, поставленные на кадастровый учет с их индивидуальными особенностями, которыми они обладали при покупке. Спорные помещения приобретены и зарегистрированы единым объектом недвижимости.

Ограничения, связанные с использованием спорных помещений, на момент заключения договора аренды от 15.10.2013 у собственника отсутствовали.

В связи с тем, что спорные помещения учтены, сформированы, зарегистрированы и используются как составные части объектов недвижимости, находившихся в собственности предпринимателя, истец нес бремя их содержания.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Как установлено частью 3 статьи 69 АПК РФ, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

ООО "РГС Недвижимость" (собственник помещения N 1001, находящегося на 2 этаже в здании по адресу: г.Киров, ул.Советская, д.51, (которое также арендует общество), обращалось в суд общей юрисдикции с требованием о признании права общей долевой собственности на общее имущество указанного здания, в том числе на имущество, являющееся объектом договора аренды от 15.10.2013.

Первомайский районный суд города Кирова решением от 04.09.2014 по делу N 2-3002/1014 в удовлетворении требований отказал в полном объеме, при этом решением суда установлено, что помещения (комнаты) N 1 (тепловой пункт) и 2 (водомерный узел), а также N 4 (тамбур) и 5 (коридор), право собственности на которые принадлежало ИП Бабичеву А.Э., не относятся к общему имуществу и право общей долевой собственности на это имущество установлению не подлежит (Т.1, л.д.-116-118, стр.9, 10). Вывод суда общей юрисдикции относительно возникновения права общей долевой собственности с момента приобретения права собственности на нежилые помещения в силу закона касаются части помещений - лестничных клеток (стр.11 решения).

Доводы, на которые ссылался ответчик, указывая на недействительность договора аренды N 2, опровергаются материалами дела.

Таким образом, документального подтверждения недействительности договора аренды от 15.10.2013 N 2 не представлено, соответственно, отсутствуют правовые основания для признания его недействительным.

ООО "Росгосстрах" получило по договору аренды от 15.10.2013 во временное владение и пользование имущество - помещения комнат N 1, 2 на цокольном этаже, N 4 и 5 на первом этаже здания по адресу: г.Киров ул.Советская, 51, и использует указанные помещения по настоящее время.

На момент заключения договора аренды от 15.10.2013 N 2 собственником (арендодателем) всех помещений являлся ИП Бабичев А.Э.

Следовательно, на момент заключения спорного договора истец имел право на сдачу помещений, указанных в договоре.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ договор аренды помещений от 15.10.2013 является действующим.

Переход права собственности на спорные объекты аренды новым собственникам повлек лишь изменение стороны арендодателя в договоре аренды от 15.10.2013 N 2.

Арендатором спорного имущества по настоящее время является ООО "Росгосстрах". В период действия договора аренды спорное имущество не выбывало из владения и пользования общества.

Согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

С учетом изложенного, период, за который взыскана арендная плата в пользу предпринимателя, судом первой инстанции установлен правильно.

Доказательств исполнения обязанности по оплате указанных арендных платежей ответчиком в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил частично исковые требования предпринимателя и отказал в удовлетворении встречных исковых требований общества.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене или изменению по приведенным в жалобе доводам не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 04.09.2015 по делу N А28-720/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росгосстрах" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

В.Г. Сандалов

Судьи

Т.М. Дьяконова Т.Е. Пуртова