Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2015 г. N 15АП-18709/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 февраля 2016 г. N Ф08-713/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

26 ноября 2015 г.

дело N А32-12022/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Гуденица Т.Г., Ефимовой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смородиной Ю.А.,

при участии:

от заявителя: представитель по доверенности от 09.02.2015 Чертов А.А., паспорт; представитель по доверенности от 15.05.2015 ; 04 Дьяконова В.Е., паспорт;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2015 по делу N А32-12022/2015,

принятое судьей Левченко О.С.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гермес"

к заинтересованному лицу Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

о признании незаконным отказа

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Гермес" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении обществу в собственность за плату земельных участков площадью 60 908 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0807014:56 и площадью 10363 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0807014:55 для сельскохозяйственного использования, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО АК "Михаловский перевал", изложенного в письме от 27.02.2015 N 11015-2149/15-38-02; об обязании администрации подготовить проект договора купли - продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью 60908 кв. м с кадастровым номером 23:40:0807014:56 и площадью 10363 кв. м с кадастровым номером 23:40:0807014:55 для сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО АК "Михайловский перевал" и направить его в срок, установленный законодательством, в адрес общества.

Заявленные требования мотивированы тем, что общество как арендатор земельного участка имеет право на его выкуп в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2015 заявленные требования удовлетворены. Суд согласился с доводами общества о начале исчисления срока, с которого возникает право на выкуп, с момента заключения договора аренды правопредшественником общества.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать. В обоснование апелляционной жалобы указывает на следующее. Город-курорт Геленджик отнесен к курортам федерального значения и признан особо охраняемой природной территорией, в связи с чем истребуемые земельные участки ограничены в обороте.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение суда без изменения. Указывает, что расположение земельных участков во второй зоне санитарной охраны курорта Геленджик надлежащими доказательствами не подтверждено.

В судебном заседании представитель общества дал суду пояснения относительно обстоятельств и материалов дела, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 15.07.2002 N 764 "О предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения ОАО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ОАО "АК "Михайловский перевал", ОАО "Черноморская агропромышленная компания", ОАО "Агро-центр "Пшада", ОАО "Агро-ресурсы" (арендаторы) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.09.2002 N 100-02/1 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 1734 га, с кадастровым номером 23:40:0000000:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик для сельскохозяйственного использования.

В соответствии с Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ, на основании соглашения от 19.10.2011 департамент передал (уступил), а администрация муниципального образования город-курорт Геленджик приняла на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 10.09.2002 N 100-02/1.

Договор аренды и соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Постановлением администрации от 27.02.2013 N 519 по заявлению ОАО "АК "Михайловский перевал" утвержден раздел земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:6, в результате которого образовано 166 самостоятельных участков, в том числе участки с кадастровыми номерами 23:40:0807014:55, площадью 10363 кв. м и с кадастровым номером 23:40:0807014:56, площадью 60908 кв. м.

В отношении указанных участков администрацией (арендодатель) и ОАО "АК "Михайловский перевал", ОАО "Черноморская агропромышленная компания", ОАО "Агро-центр "Пшада", ОАО "Агро-ресурсы" (арендаторы) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.02.2013 N 4000004571 со сроком действия до 15.07.2027.

15 марта 2013 года между ОАО "АК "Михайловский перевал", ОАО "Черноморская агропромышленная компания", ОАО "Агро-центр "Пшада", ОАО "Агро-ресурсы" (первоначальные арендаторы) и ООО "Гермес" заключен договор N 1/13, в соответствии с которым первоначальные арендаторы с согласия администрации передали обществу права и обязанности арендатора по договору аренды от 28.02.2013 N 4000004571.

Договор прошел государственную регистрацию 20.03.2013.

28 января 2015 года общество обратилось в администрацию с заявлениями о предоставлении в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0807014:55, 23:40:0807014:56. Заявления обоснованы положениями Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ).

В письме от 27.02.2015 N 11015-2149/15-38-02 администрация отказала обществу в предоставлении испрашиваемых земельных участков в собственность со ссылкой на использование обществом участков менее трех лет.

Заявитель, полагая, что отказ администрации противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился в Арбитражный суд Краснодарского края.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что первоначальный договор аренды заключен 10.09.2002, государственная регистрация аренды по данному договору осуществлена 14.03.2003, и с этой даты исчислял срок, истечение которого дает право на приобретение земельного участка в льготном порядке.

Указанные выводы суда противоречат действующему правовому регулированию.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным. Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном (регистрирующем) органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе (обществе) - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.

Как следует из части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (применяемого судом в редакции на дату спариваемого отказа) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи ограничения в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Правило названного пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.

Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка (пункт 4 статьи 10 данного Закона).

В соответствии с абзацем 5 пункта 4 указанной статьи земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Закона N 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае".

В статье 21 указанного Закона предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель.

Из системного анализа названных норм вытекает, что заявитель как арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при наличии двух условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, и участок используется в соответствии с его целевым назначением.

Частью 4 статьи 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" земельные участки в случае, указанном в абзаце пятом части второй названной статьи, приобретаются в собственность по кадастровой стоимости земельных участков. По истечении 6 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельных участков. По истечении 9 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельных участков. По истечении 12 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельных участков. По истечении 15 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельных участков.

Земельный кодекс Российской Федерации определяет порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предусматривая общий принцип недопустимости немотивированного отказа в выкупе земельных участков.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 389 указанного Кодекса).

Уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование). С заключением соглашения от 15 марта 2013 года к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 15.07.2002 N 764.

Заявление ООО "Гермес" о приобретении в собственность земельных участков площадью 60 908 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0807014:56 и площадью 10363 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0807014:55 основано на положениях пункта 4 статьи 10 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Обращаясь с заявлениями от 28.01.2015 N 1, N 2, ООО "Гермес" исходило из того, что оно может приобрести в собственность арендуемый участок из земель сельскохозяйственного назначения при доказанности наличия заключенного договора аренды; истечения трех лет с момента его заключения; надлежащего использования земельного участка.

Между тем, право на приобретение (выкуп) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому заинтересованному лицу (арендатору), а лишь тому, который надлежаще использовал этот участок (в течение более трех лет).

В пункте 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель федеральный законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Введенный в Закон об обороте сельскохозяйственных земель механизм защиты арендаторов, отвечающих установленным требованиям, направлен на создание условий для устойчивого землепользования и предполагает формирование группы таких собственников, которые ранее уже зарекомендовали себя в качестве исправных арендаторов. Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (пункт 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в данном случае прежний арендатор земельного участка не реализовал свое право на выкуп (приватизацию), закрепленное в пункте 4 статьи 10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель, осуществив передачу прав арендатора заявителю. У нового арендатора (заявителя) такое право не возникло, поскольку он приступил к использованию земельного участка только в марте 2013 года (с даты регистрации договора), с которого необходимо исчислять вышеуказанный трехлетний срок.

По смыслу норм главы 24 Земельного кодекса Российской Федерации прежние арендаторы не могли передать обществу (заявителю) предусмотренное пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения право на приватизацию арендуемого земельного участка.

Данное право арендатора следует из закона, оно является исключительным и не охватывается договорным (арендным) обязательством (не относится к закрепленным в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации правам арендатора как стороны договора). Законодатель в данном случае говорит о выкупе земельного участка гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования. Личность арендатора по смыслу закона имеет значение для определения его права на выкуп земельного участка по льготной цене, а не сам факт наличия арендных отношений по поводу земельного участка. Иными словами, по льготной цене продаются не участки, находившиеся в аренде более трех лет, а льготу по цене имеют арендаторы, продолжительный период использовавшие надлежащим образом земельный участок.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2013 по делу N А53-6297/2012, от 29.10.2014 по делу N А53-6700/2014, от 17.12.2014 по делу N А32-5859/2014, от 31.08.2015 по делу N А32-38680/2014.

При таких обстоятельствах на дату обращения к администрации право на выкуп земельных участков у ООО "Гермес" не возникло, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Кроме того, суд первой инстанции, отклоняя довод администрации о том, что испрашиваемые земельные участки находятся во второй зоне горно-санитарной охраны курорта Геленджик, указал, что это основание в оспариваемом отказе отсутствует. Между тем, принимая решение о передаче земельных участков заявителю, суд в любом случае должен был исследовать указанный вопрос.

Вместе с тем, учитывая, что общество правом на выкуп земельных участков не обладает, давать оценку указанному доводу (о принадлежности земельных участков к второй зоне горно-санитарной охраны курорта Геленджик) апелляционной жалобы коллегия считает нецелесообразным, поскольку в рамках настоящего дела указанный довод документально (картографическим материалом пояснениями уполномоченных органов и иными доказательствами) не подтвержден.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2015 по делу N А32-12022/2015 отменить. В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Т.Г. Гуденица О.Ю. Ефимова